我預(yù)言，股市復(fù)蘇之日，也是房市復(fù)蘇之日，反之亦然。

　　相關(guān)專題：反思與期望 房地產(chǎn)與金融、資本市場(chǎng)

　　編者按：在世界經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩之時(shí)，國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)亦醞釀著變革。日前，"十學(xué)者上書救股市"再一次吸引了眾多業(yè)內(nèi)人士的眼球，而與資本市場(chǎng)緊密相連的房地產(chǎn)業(yè)的救市呼聲更是由來已久。股市回升是否將成為房地產(chǎn)業(yè)的一劑靈丹妙藥？而房地產(chǎn)行業(yè)本身是否更應(yīng)該積極地尋找自我救贖的途徑？

　　針對(duì)這些熱點(diǎn)問題，觀點(diǎn)網(wǎng)專訪了上海市公積金管理中心高級(jí)經(jīng)濟(jì)師、兼上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)住房保障委員會(huì)秘書長(zhǎng)叢誠(chéng)教授。以下為采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：您認(rèn)為在這一輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)中，資本市場(chǎng)的衰退對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊具體表現(xiàn)在哪些方面？

　　叢誠(chéng)：資本市場(chǎng)的衰退對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響可謂巨大，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，無論房地產(chǎn)投資還是消費(fèi)流轉(zhuǎn)交易，必須借助于巨額長(zhǎng)期資金也就是資本市場(chǎng)的有力支撐。受次貸金融危機(jī)的影響，美歐國(guó)際金融市場(chǎng)信心嚴(yán)重不足，傳統(tǒng)的銀行信貸、債券和股票籌資急劇萎縮，這無疑很大程度上影響了國(guó)際房地產(chǎn)投資運(yùn)作所依賴的資金供應(yīng)機(jī)制，其對(duì)我國(guó)的直接影響是，導(dǎo)致來華房地產(chǎn)投資的境外資金銳減甚至抽走。就我國(guó)國(guó)內(nèi)情況看，由于外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，嚴(yán)峻的國(guó)民經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)已迫使宏觀決策層改變了早先緊縮性的貨幣和財(cái)政政策，這次中央工作會(huì)議將進(jìn)一步明確寬松的貨幣政策和擴(kuò)張的財(cái)政政策。

　　在最近三次的利率下調(diào)中，我們看到了過去8年逐步微調(diào)累高的利率水平，幾乎在一個(gè)月間回到了01、02年時(shí)的利率低點(diǎn)，與周邊國(guó)家比較起來，我國(guó)利率水平還有一定的下調(diào)空間。盡管利率已經(jīng)很低，信貸也全面放松，但我們看到，由于受到實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣的陰影籠罩，各行各業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)前景預(yù)期普遍看淡，因此，現(xiàn)在尚無法從投資和市場(chǎng)消費(fèi)來提振經(jīng)濟(jì)進(jìn)入景氣循環(huán)。房地產(chǎn)業(yè)更是如此，原來支撐中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高位運(yùn)行的幾個(gè)主要因素中，除了長(zhǎng)遠(yuǎn)來看的中國(guó)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)帶來的住房消費(fèi)潛在需求巨大的積極因素仍然存在以外，從短期來看，如外資熱錢、民間資金對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)的追逐現(xiàn)象，幾乎也在忽然之間停止了，而開發(fā)商則在市場(chǎng)不確定性因素增加的情況下，也無法冒然使房地產(chǎn)項(xiàng)目投資加碼，從銀行的角度看，在審批房地產(chǎn)信貸項(xiàng)目時(shí)實(shí)際上比以往變得也更加謹(jǐn)慎。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：目前看來，中央和地方政府的一系列救市政策對(duì)于房市的提升似乎并不明顯，近日也有報(bào)道稱一些學(xué)者聯(lián)名上書請(qǐng)求中央拯救股市，您如何看待這一事件？您認(rèn)為股市如若復(fù)蘇對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響將會(huì)在哪些方面？

　　叢誠(chéng)：我國(guó)股市從2007年六千的高位回落到不足二千點(diǎn)，這其中有股市自我調(diào)整的必然，除了大小非因素以外，當(dāng)前股市難以提振的主因還是實(shí)體經(jīng)濟(jì)前景難以明朗。十教授上書救市，出發(fā)點(diǎn)是好的，因?yàn)楣墒械拈L(zhǎng)期不振，不利于社會(huì)資金對(duì)股票市場(chǎng)的參與，但平心而論，中國(guó)股市的問題，恐怕非救市權(quán)宜之計(jì)，中國(guó)股市要真正成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的晴雨表，股價(jià)要能真正反映上市公司的投資價(jià)值，需要在股份公司治理、股市監(jiān)管等多方面下功夫，這不是救市這一治表之舉所能輕而易舉解決的。當(dāng)然，如果股市復(fù)蘇，我認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的積極作用是主要的。

　　過去，大家認(rèn)為股市和房市是此消彼長(zhǎng)的關(guān)系，那是在房地產(chǎn)資本價(jià)值脫胎于計(jì)劃體制轉(zhuǎn)型起步階段的表現(xiàn)，最近這一輪的股市和房市同漲同跌，絕不是偶然的，實(shí)際上生動(dòng)地演繹了在市場(chǎng)機(jī)制下，所有資本品價(jià)格具有內(nèi)在同向變化動(dòng)力的普遍規(guī)律，因?yàn)樵谝粋€(gè)高效率的資本市場(chǎng)上，不會(huì)長(zhǎng)久地存在某個(gè)資本品的價(jià)格洼地，如果存在，也會(huì)由于資金流動(dòng)的存在，最終是所有資本品(資產(chǎn))的比價(jià)趨向一致。所以，我預(yù)言，股市復(fù)蘇之日，也是房市復(fù)蘇之日，反之亦然。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：目前國(guó)家似乎有意識(shí)地加大了保障性住房的建設(shè)力度，您認(rèn)為這對(duì)當(dāng)前形勢(shì)下的房市將產(chǎn)生怎樣的影響？很多房企也都在調(diào)整自己的開竣工計(jì)劃，這可能導(dǎo)致未來幾年供應(yīng)量的下降，這是否將產(chǎn)生一個(gè)新的供不應(yīng)求的市場(chǎng)？

　　叢誠(chéng)：保障性住房的建設(shè)力度和建設(shè)規(guī)模加大，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響將是供求兩方面的：一方面，經(jīng)濟(jì)適用住房以及限價(jià)房，將分流原來構(gòu)成商品房市場(chǎng)的部分中低端需求人群，這意味著純市場(chǎng)需求的減少；另一方面，保障房建設(shè)，加大了住房的總量供應(yīng)，而保障房?jī)r(jià)格完全由政府定價(jià)，客觀上對(duì)商品房?jī)r(jià)具有一定的下拉作用。綜合起來，一定規(guī)模的保障住房供應(yīng)，對(duì)市場(chǎng)房?jī)r(jià)具有一定的下拉牽引作用。

　　但這種牽引作用也不盡然，理由是，一旦保障房供應(yīng)對(duì)象政策條件明朗以后，保障房和市場(chǎng)房的供應(yīng)對(duì)象將是非此即彼的關(guān)系，保障房和市場(chǎng)房相互之間不存在交集關(guān)系，是平行的無交叉的關(guān)系，并且兩類房屋不能互相混合流通，只能各自在自己的體系中流通，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房是一種受到限制的有限產(chǎn)權(quán)，并且政策將規(guī)定嚴(yán)格的準(zhǔn)入和退出機(jī)制，這意味著，即使是在同一地段，保障房的價(jià)格對(duì)市場(chǎng)房?jī)r(jià)格的影響是十分有限的。

　　從開發(fā)商角度看，過去簡(jiǎn)單地定位于“為富人開發(fā)住房”(任志強(qiáng)語)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念，需要盡快扭轉(zhuǎn)，今后，開發(fā)商應(yīng)主動(dòng)積極參與各類保障房的建造，因?yàn)檎恼邔⑹峭ㄟ^財(cái)稅信貸等政策優(yōu)惠鼓勵(lì)和引導(dǎo)市場(chǎng)開發(fā)機(jī)構(gòu)參與住房保障體系建設(shè)的。

　　在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房企根據(jù)自己對(duì)市場(chǎng)的判斷調(diào)整項(xiàng)目縮減投資計(jì)劃，是十分正常的，在總量上，可能出現(xiàn)未來幾年供應(yīng)減少的情況，不用太過擔(dān)心由此導(dǎo)致到時(shí)房?jī)r(jià)上漲，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)本來就是一個(gè)周期性的行業(yè)，供求始終保持均衡，價(jià)格穩(wěn)定，幾乎是不可能的，這是由這個(gè)行業(yè)的周期性特點(diǎn)所決定的，至少到目前為止，西方國(guó)家也還未找到熨平房地產(chǎn)波動(dòng)的良藥。但作為有遠(yuǎn)見的開發(fā)商，要把握市場(chǎng)大勢(shì)，人退我進(jìn)，或許就是睿智企業(yè)家和精明投資者的成功秘訣。從政府角度，則需要完全透明市場(chǎng)投資的統(tǒng)計(jì)匯總信息，使每個(gè)微觀參與主體對(duì)整個(gè)市場(chǎng)大盤有清晰了解和產(chǎn)生理性判斷預(yù)期，理性進(jìn)行投資消費(fèi)決策。這是關(guān)鍵。

　　就保障性住房建設(shè)工程來說，我認(rèn)為，目前還存在幾個(gè)未知數(shù)，需要中央政府進(jìn)一步明確，這也與開發(fā)企業(yè)和未來房地產(chǎn)市場(chǎng)息息相關(guān)：

　　首先，建設(shè)機(jī)制問題，即由誰來承擔(dān)保障性住房的建設(shè)任務(wù)？如果是各地政府下屬的經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)機(jī)構(gòu)，恐怕在未來三年無力承擔(dān)3.8億平方米建筑面積的巨大建設(shè)任務(wù)。那必然是要鼓勵(lì)各類房地產(chǎn)公司參與其中建設(shè)，那么政府的財(cái)稅激勵(lì)和優(yōu)惠政策有哪些？是否采取政府包銷或擔(dān)保銷售的方式？怎樣確保投資企業(yè)的效益利益？

　　其次，投資資金如何落實(shí)的問題。顯然，三年9000億元，每年3000億元的投資，不可能全部由政府財(cái)政出，必須借助于企業(yè)自有資金和銀行信貸資金，那就有一個(gè)如何解除企業(yè)投入和配套信貸的后顧之憂的問題。因?yàn)?，要開發(fā)企業(yè)造保障性住房，和銀行發(fā)放配套信貸，關(guān)鍵是要使企業(yè)和銀行相信資金能夠回收，但廉租房投資的回收很慢，而經(jīng)適房能否適銷對(duì)路，既與地方政府制訂的配售對(duì)象政策條件有關(guān)。如果門檻太嚴(yán)，買的人少；如果門檻太松，買的人多，反過來又會(huì)影響到商品房市場(chǎng)消費(fèi)，經(jīng)適房和商品房具有蹺蹺板相互替代的關(guān)系，此起彼伏。現(xiàn)在盡管政府號(hào)召，但不是過去的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，政府必須拿出令人信服的保障房投資前景，開發(fā)商和銀行才會(huì)投。

　　最后，我想借這個(gè)機(jī)會(huì)，呼吁一下，就是國(guó)家要對(duì)住房公積金發(fā)放建房貸款予以開禁。我認(rèn)為，現(xiàn)在中央可以迅速動(dòng)員并投入到保障性住房建設(shè)的資金，就是全國(guó)約4000億元的公積金沉淀資金。我國(guó)有關(guān)法規(guī)禁止公積金發(fā)放建房貸款始于1999年，當(dāng)時(shí)主要考慮福利體制下建房貸款曾經(jīng)產(chǎn)生一定壞賬故而一刀切禁止，但近年來，在全國(guó)公積金有大量沉淀的情況下，我認(rèn)為這條政策應(yīng)該盡快取消，使得所有的公積金資金真正發(fā)揮住房融資的功效，服務(wù)于住房投資和消費(fèi)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：很多業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，這一輪房市調(diào)整遠(yuǎn)未結(jié)束，您對(duì)明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)持怎樣的看法？

　　叢誠(chéng)：如果看房?jī)r(jià)，確實(shí)可以說，當(dāng)前的房?jī)r(jià)水平還沒有調(diào)整到位，簡(jiǎn)單地說，相對(duì)于市場(chǎng)購(gòu)買力需求而言，目前房?jī)r(jià)還需要繼續(xù)向下調(diào)整。以上海為例，2005年國(guó)家出臺(tái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策以來，2005-2007年上半年，上海的房?jī)r(jià)基本上處于觀望徘徊，略有回落，但幾乎變化不大，但從2007年下半年到2008年上半年，撇開官方統(tǒng)計(jì)，上海市民感受的房?jī)r(jià)，尤其是中心城區(qū)的房?jī)r(jià)幾乎上漲了50%左右，這是調(diào)控以來的報(bào)復(fù)性反彈，但從今年下半年以來，交易量的急劇萎縮，房?jī)r(jià)的高位徘徊，最終導(dǎo)致在最近一個(gè)月里，上海房?jī)r(jià)開始顯著回落。

　　我認(rèn)為，就2009年房地產(chǎn)形勢(shì)看，房?jī)r(jià)將繼續(xù)當(dāng)前的回落態(tài)勢(shì)，直至將調(diào)控以來的報(bào)復(fù)性反彈上漲全部跌去時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將全面轉(zhuǎn)暖，其標(biāo)志就是房市成交量將恢復(fù)到正常規(guī)模。我預(yù)計(jì)，如果快的話，在明年三四季度，慢的話，要到2010年上半年，房?jī)r(jià)將調(diào)整回落到位，市場(chǎng)購(gòu)房需求將全面恢復(fù)。