目前房市的調(diào)整并沒有出現(xiàn)開發(fā)商破產(chǎn)，那有行業(yè)調(diào)整沒有企業(yè)破產(chǎn)的？

　　相關(guān)專題：反思與期望 房地產(chǎn)與金融、資本市場

　　編者按：在當(dāng)前的經(jīng)濟危機下，房地產(chǎn)市場是最受國內(nèi)經(jīng)濟學(xué)者關(guān)注的一個領(lǐng)域之一。雖然中央推出了一系列刺激經(jīng)濟的政策，然而房地產(chǎn)市場似乎并未從中有多少直接受益，只是，由此引發(fā)的"救市政策"話題成為了業(yè)內(nèi)爭論的焦點，甚至與房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系緊密的資本市場也開始暗流涌動，日前媒體報道的"十學(xué)者上書救股市"或許代表了資本市場的一種呼聲。

　　然而，國內(nèi)資本市場與房地產(chǎn)行業(yè)之間存在的作用力該如何平衡？資本市場與房地產(chǎn)業(yè)又該在這一輪危機中怎樣完成自我的救贖？一系列的問題應(yīng)該引起業(yè)內(nèi)更多的思考。日前，上海社科院房地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)研究中心學(xué)術(shù)部副主任陳則明博士就相關(guān)問題接受了觀點網(wǎng)的專訪。以下為采訪實錄：

　　觀點網(wǎng)：您認(rèn)為在這一輪經(jīng)濟危機中，資本市場的衰退對房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊具體表現(xiàn)在哪些方面？

　　陳則明：有五個方面：

　　a、首當(dāng)其沖，也是最早受到?jīng)_擊的是住宅租賃市場。對于外向型經(jīng)濟比例較高，外來人口較多的城市，租賃市場的蕭條，馬上引起二手房市場的拋售。

　　b、各城市都存在二手房市場嚴(yán)重萎縮，價格有一定的下降的情況。

　　c、新建商品住宅市場相對沖擊較小。開發(fā)商的抗風(fēng)險能力在10多年的發(fā)展中有顯著提高，破產(chǎn)清盤、降價退出的現(xiàn)象并不多。但是，改善性需求處于觀望，按揭貸款基本不能承受8%以上的利率。新建商品住宅市場有價無市。

　　d、辦公樓、商鋪的沖擊在上半年還未體現(xiàn)，一般采取先招商后建設(shè)。經(jīng)濟下滑，對今后可能有影響。

　　e、外資收購基本停止。近年來一些海外投行、基金在北京、深圳、上海收購辦公樓的現(xiàn)象，已經(jīng)完全停止。

　　觀點網(wǎng)：目前看來，中央和地方政府的一系列救市政策對于房市的提升似乎并不明顯，近日也有報道稱一些學(xué)者聯(lián)名上書請求中央拯救股市，您如何看待這一事件？您認(rèn)為股市如若復(fù)蘇對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響將會在哪些方面？

　　陳則明：不能單純指望幾條救市政策。一是救市政策要積累到一定程度，二是國內(nèi)外經(jīng)濟條件扭轉(zhuǎn)，房市才會回暖。在1994年之后，各級政府救房市可以說無不用其極，也無法立刻扭轉(zhuǎn)市場，到1999年后，經(jīng)濟周期發(fā)生反轉(zhuǎn)。市場自然活躍起來。

　　救房市和救股市，都是"抽鴉片"，把暫時的疼痛和問題掩蓋掉。如果救房市，開發(fā)商和炒房團今后的膽子會越來越大，后果很嚴(yán)重。

　　如果到了要救市的地步，一定要分析市場為什么低迷。經(jīng)濟步入蕭條周期，表面上是恐慌蔓延，實質(zhì)上是經(jīng)濟發(fā)展模式遇到瓶頸。救市的辦法一是消除瓶頸，繼續(xù)延用舊的發(fā)展模式，辦法二是創(chuàng)新發(fā)展模式。一般經(jīng)濟周期在沒有找到新的發(fā)展模式之前，很難發(fā)生反轉(zhuǎn)。這就是以往越救市，越恐慌的原因。

　　再談股市復(fù)蘇的問題。看看日本1990年之后的K線圖再討論這個問題。新興經(jīng)濟體的發(fā)展趨勢，不太可能逃脫日本曾經(jīng)走的道路。當(dāng)然，股市中等級別的反彈是有可能的。

　　股市和房市曾經(jīng)被認(rèn)為是翹翹板，此長彼消，可中國十多年的股市和房市并沒有明顯的聯(lián)系。投資者都有分散投資的意識，用準(zhǔn)備買房的錢去炒股，只是少數(shù)的游戲。

　　觀點網(wǎng)：目前國家似乎有意識地加大了保障性住房的建設(shè)力度，您認(rèn)為這對當(dāng)前形勢下的房市將產(chǎn)生怎樣的影響？很多房企也都在調(diào)整自己的開竣工計劃，這可能導(dǎo)致未來幾年供應(yīng)量的下降，這是否將產(chǎn)生一個新的供不應(yīng)求的市場？

　　陳則明：加大保障性住房建設(shè)力度是應(yīng)該的。但是中國的居住問題，必然是主要通過市場來解決。保障性住房應(yīng)該永遠(yuǎn)是輔助的，少量的。在我看來，香港的住房保障并不成功，新加坡的住房保障算是比較成功的，但具有小型城市國家的特殊性，并不值得借鑒。

　　如果真的以保障性住房為主，那么市場的供給和需求都將產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性的變化。大戶型的住房更加搶手。

　　觀點網(wǎng)：您如何看待近幾年國內(nèi)資本市場與房地產(chǎn)行業(yè)之間的關(guān)系？

　　陳則明：資本市場提供了房地產(chǎn)行業(yè)的大部分資金。

　　近年來房市的發(fā)展模式是“貸款預(yù)售+按揭”模式，貸款預(yù)售保證了開發(fā)商的資金鏈，按揭提供了購房者的資金鏈。第二套住房抵押貸款如果不放松，就意味著發(fā)展模式的破產(chǎn)。在房市沒有新的創(chuàng)新模式之前，稅收減少幾個點不會有太大作用。

　　觀點網(wǎng)：很多業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，這一輪房市調(diào)整遠(yuǎn)未結(jié)束，您對明年的房地產(chǎn)市場持怎樣的看法？

　　陳則明：如果這真的是一輪調(diào)整（或者說第二套房貸款一直不松動），那一定還遠(yuǎn)未結(jié)束。

　　理由一：經(jīng)濟和行業(yè)調(diào)整周期的時間不充分，經(jīng)濟學(xué)中的周期，最長的康德拉季耶夫周期為60年，最短的基欽周期為40個月?；鶜J周期由存貨引起，當(dāng)前似乎不太象。中國的房市和股市向來有牛短熊長之說，房市繁榮了十多年，也需要有一段時期調(diào)整。

　　理由二：目前房市的調(diào)整并沒有出現(xiàn)開發(fā)商破產(chǎn)，那有行業(yè)調(diào)整沒有企業(yè)破產(chǎn)的？

　　當(dāng)然，房市調(diào)整并不是說不能買房，有購房需求的還是要乘早動手。從價格角度看，房價調(diào)整和股價調(diào)整完全不同，房價調(diào)整的底線是開發(fā)商零利潤。從住房需求和供給的角度看，房市調(diào)整是供求同步減少。比如，1994~1998年的調(diào)整期，房價并沒有調(diào)整多少，中房指數(shù)最多調(diào)整了30%不到，滿街的樓盤打折廣告，但實際供給非常有限，好的二手房根本不會拿出來賣。房市調(diào)整，并沒有改變長期供不應(yīng)求的局面，甚至短期也沒有改變。