我說的信心主要是指消費者和投資者的信心，而不是政府與開發(fā)商的信心。

　　相關(guān)專題：反思與期望 房地產(chǎn)與金融、資本市場

　　編者按：2008，國際經(jīng)濟環(huán)境與國內(nèi)經(jīng)濟調(diào)整的動蕩之年，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士葉檀認為，房地產(chǎn)應(yīng)該明確拯救樓市，因為房地產(chǎn)對實體經(jīng)濟和虛擬經(jīng)濟都具有重要的作用。盡管房地產(chǎn)與股市緊密聯(lián)系，但拯救股市并不能達到拯救房市的目的。

　　以下為觀點網(wǎng)對葉檀女士的專訪。

　　觀點網(wǎng)：目前中央政府并沒有明確表態(tài)要救房地產(chǎn)，您認為這將對目前房地產(chǎn)市場的信心產(chǎn)生什么影響？

　　葉檀：房地產(chǎn)受到降息等救市利好政策的影響，信心在短期內(nèi)得到一定的提振，但總的來說還沒有好轉(zhuǎn)趨勢，從長期來看，房地產(chǎn)市場向下。由于我國房地產(chǎn)受到地根、銀根、稅費等政策影響，同時受到國際國內(nèi)經(jīng)濟周期的左右，房地產(chǎn)本身無力單獨走出向下通道。

　　房地產(chǎn)市場信心的恢復(fù)不容易，需要經(jīng)歷一個完整的經(jīng)濟周期，我說的信心主要是指消費者和投資者的信心，而不是政府與開發(fā)商的信心。

　　觀點網(wǎng)：您認為政府應(yīng)不應(yīng)該明確表態(tài)救房地產(chǎn)的市？為什么？在房地產(chǎn)與金融行業(yè)的聯(lián)系中您認為存在什么危險？

　　葉檀：政府應(yīng)該明確救樓市。經(jīng)歷此次經(jīng)濟周期，政府應(yīng)該意識到房地產(chǎn)對實體經(jīng)濟與虛擬經(jīng)濟中的重要作用。房地產(chǎn)與上下游各個基礎(chǔ)行業(yè)都有密切聯(lián)系，建筑、家電、股市等。如果房地產(chǎn)行業(yè)下行，其他行業(yè)不可能獨善其身。我國房地產(chǎn)行業(yè)的重要作用是十年時間培育而成的，不是一朝一夕就能讓房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)脫鉤的。

　　目前房地產(chǎn)行業(yè)急速下行，風(fēng)險主要表現(xiàn)在兩個方面：一是銀行呆壞帳上升，房地產(chǎn)業(yè)從土地、開發(fā)到銷售的各個環(huán)節(jié)，70%以上依靠銀行貸款，銀行貸款質(zhì)量好壞與房地產(chǎn)業(yè)有密切的關(guān)系。二是上下游關(guān)聯(lián)的實體企業(yè)受到影響，房地產(chǎn)占固定資產(chǎn)投資的比例事實上達到25%以上，固定資產(chǎn)下降將拖累總體GDP與建筑、鋼鐵等上下游的產(chǎn)業(yè)的庫存量。

　　觀點網(wǎng)：當(dāng)前在學(xué)者大呼拯救股市之際，您認為救股市能達到救房市的目的嗎？房地產(chǎn)行業(yè)又應(yīng)該怎樣完成救贖與自我救贖？

　　葉檀：不能，這是兩碼事，即便股市略有穩(wěn)定，也不能帶動房地產(chǎn)市場向上。但是，從資產(chǎn)品價格這個角度說，房地產(chǎn)與股市緊密聯(lián)系，一榮俱榮，一損俱損。資產(chǎn)品價格通常有個相近的比例關(guān)系，股價上升，意味著資產(chǎn)品價格上升，最終會顯示出房地產(chǎn)作為投資品種的價值，股市的財富效應(yīng)會體現(xiàn)在資本市場上，反之亦然，兩者有相關(guān)促進的作用。

　　當(dāng)然，我國房地產(chǎn)行業(yè)存在先天不足?？傮w而言，在房地產(chǎn)市場發(fā)展之初，受到行政與市場雙重力量的左右，在過強的行政力量主導(dǎo)下，房地產(chǎn)定價機制遭到扭曲，導(dǎo)致房價脫離了房價收入比等技術(shù)指標扶搖直上。目前，政府降息等對房價有穩(wěn)定作用，但由于受到龐大的保障性住房建設(shè)規(guī)劃的沖擊，房地產(chǎn)面臨多空互搏的局面。

　　房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該在兩個方面完成救贖與自我救贖。第一，房地產(chǎn)市場應(yīng)改變壟斷與市場并舉的現(xiàn)狀，保障型住房由政府規(guī)劃負責(zé)，市場性住房由市場說了算。保障性住房資金應(yīng)該由政府來主導(dǎo)，通過稅費、土地改革等方式籌集，而不是通過擠壓市場盈利來進行。第二，在房地產(chǎn)市場向上之時，應(yīng)該完善保障性住房，一則平抑房價，二則不會影響經(jīng)濟。在金融危機時應(yīng)該停止大規(guī)模的保障型住房建設(shè)，在經(jīng)濟回暖后，保障性住房應(yīng)該作為房地產(chǎn)一個補充和完善，商品房在市場化的過程中理順自己各方面的關(guān)系，比如理順自己的土地價格和稅費關(guān)系。

　　觀點網(wǎng)：您怎么看待房地產(chǎn)上市公司在2007年、2008年的表現(xiàn)？這種表現(xiàn)的差異與金融以及資本市場有什么聯(lián)系？

　　葉檀：房地產(chǎn)上市公司在2007年、2008年的表現(xiàn)，印證了一句話，沒有什么市場可以成為房地產(chǎn)市場的救市主。當(dāng)資本市場下挫時，房地產(chǎn)富豪財富急劇縮水，表現(xiàn)出無度擴張的致命缺陷。

　　如富力、綠城等上市房地產(chǎn)企業(yè)從股市融資，高價收購?fù)恋兀ㄟ^土地獲得資本市場的高溢價，再回到土地，此類刀鋒上的游戲注定不能持久。依靠資本市場、但不迷信資本市場的才能獲得生存權(quán)，而一味迷信資本力量的，將被資本和市場拋棄。

　　觀點網(wǎng)：您覺得當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)本身對待資本的態(tài)度如何？這種態(tài)度對房地產(chǎn)行業(yè)是否有利？

　　葉檀：當(dāng)前房地產(chǎn)市場對資本市場、對于外界融資過于依賴，房地產(chǎn)企業(yè)此前擴張過于激進過于冒失，不能承受經(jīng)濟下行的沖擊，無法抵御經(jīng)濟周期的危害，風(fēng)險控制機制差，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該有所反省。

　　房地產(chǎn)企業(yè)從事類金融業(yè)，一味伸手向市場要錢，疏于回報社會，目前社會各界對房地產(chǎn)行業(yè)批評聲震耳，既有誤解的成份，也有房地產(chǎn)商面臨政策與壟斷的不得已，但一些房地產(chǎn)商依仗壟斷、依仗暴利的行為，同樣難辭其咎。另一方面，在應(yīng)對危機過程中，一些房地產(chǎn)商從一己利益出發(fā)，未能妥善平衡各方關(guān)系，使行業(yè)困境雪上加霜。

　　觀點網(wǎng)：資本市場與房地產(chǎn)市場之間有著怎樣的作用力？房地產(chǎn)企業(yè)該怎么平衡這種作用力？

　　葉檀：資本市場與房地產(chǎn)市場是互相作用的，同漲同跌，但一般房地產(chǎn)會先行一步，沒有一方能夠獨善其身。

　　房地產(chǎn)從拿地開始就用土地貸款綁到了銀行身上，現(xiàn)在又捆綁到資本市場身上，這對中國經(jīng)濟、房地產(chǎn)企業(yè)都是不利的。事實上，由于資本市場與房地產(chǎn)的同步起落效應(yīng)，房地產(chǎn)企業(yè)在關(guān)鍵時刻依靠資本市場是不可能的。

　　房地產(chǎn)應(yīng)拓寬自己的融資渠道，一是建立更多的銀行以外的債券融資渠道，二是實行股權(quán)多元化，三是幫助房地產(chǎn)信托的發(fā)展。