從大多數(shù)國(guó)家二戰(zhàn)后的住房市場(chǎng)歷史來(lái)看，降價(jià)一旦發(fā)生，調(diào)整周期都至少在三到四年左右。

　　相關(guān)專題：反思與期望 房地產(chǎn)與金融、資本市場(chǎng)　

　　編者按：2008，國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境與國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)調(diào)整的動(dòng)蕩之年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將何去何從？在學(xué)者大呼拯救股市之際，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該怎樣完成救贖與自我救贖？在未來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)又將在宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)整過(guò)程中承擔(dān)怎樣的責(zé)任與作用？在危機(jī)之下，房地產(chǎn)乃至與房地產(chǎn)相關(guān)的金融行業(yè)如何利用危機(jī)給予的空間完善自身的制度建設(shè)？

　　日前，就宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)之間的一系列相關(guān)問(wèn)題，觀點(diǎn)網(wǎng)專訪了上海復(fù)旦大學(xué)產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心副主任陳杰教授，以下為采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：您認(rèn)為在這一輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)中，資本市場(chǎng)的衰退對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊具體表現(xiàn)在哪些方面？

　　陳杰：來(lái)自銀行融資將很困難，經(jīng)濟(jì)危機(jī)中，銀行惜貸嚴(yán)重，尤其是房地產(chǎn)這樣經(jīng)濟(jì)周期性很強(qiáng)、對(duì)未來(lái)收入預(yù)期很敏感的行業(yè)，出于自身安全，借貸放款會(huì)很謹(jǐn)慎，這是政府尤其地方政府怎么動(dòng)員也難以解決的。

　　股市和債市也都很困難。惡劣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)上市IPO基本不可能了，發(fā)行企業(yè)債券的融資成本過(guò)高。銷售急劇放慢，所以資金鏈?zhǔn)冀K緊張。

　　總體來(lái)看，在銷售大幅下降同時(shí)，融資成本高攀，今年有沒(méi)有利潤(rùn)都十分危險(xiǎn)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：目前看來(lái)，中央和地方政府的一系列救市政策對(duì)于房市的提升似乎并不明顯，近日也有報(bào)道稱一些學(xué)者聯(lián)名上書(shū)請(qǐng)求中央拯救股市，您如何看待這一事件？您認(rèn)為股市如若復(fù)蘇對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響將會(huì)在哪些方面？

　　陳杰：股市如果真的復(fù)蘇當(dāng)然房地產(chǎn)業(yè)日子會(huì)好過(guò)很多，股價(jià)上升后資本率和信譽(yù)度上升，無(wú)論抵押銀行貸款還是自己發(fā)債都會(huì)容易很多。但問(wèn)題沒(méi)有宏觀基本面的支撐，光打幾針雞血，股市的長(zhǎng)期復(fù)蘇是不可能的，最多短期反彈一下?？空叽碳さ墓墒卸唐诜磸?，除了給投機(jī)資本借此解套、奪路而逃的機(jī)會(huì)，不會(huì)帶來(lái)任何長(zhǎng)期效應(yīng)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：資本市場(chǎng)與房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系緊密，您如何評(píng)價(jià)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在2007年的資本市場(chǎng)上的表現(xiàn)？

　　陳杰：股市、債市、銀行、預(yù)售款、自有資金等多渠道融資格局初步呈現(xiàn)，國(guó)內(nèi)國(guó)外的多元化來(lái)源，但總體還是過(guò)于依賴國(guó)內(nèi)銀行開(kāi)發(fā)貸款和預(yù)售款，金融創(chuàng)新品種少，自有資本率比較低，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，這在2008年一受到經(jīng)濟(jì)不景氣的沖擊就充分表現(xiàn)出來(lái)了。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：您認(rèn)為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何合理利用資本市場(chǎng)，才能保證房地產(chǎn)企業(yè)和資本市場(chǎng)雙方的健康發(fā)展？

　　陳杰：多元化融資，面向國(guó)內(nèi)和國(guó)際(香港)兩個(gè)資本市場(chǎng)。從房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，盡量降低對(duì)銀行貸款的依存度，商品住房預(yù)售制度將來(lái)看來(lái)也是要改革的，現(xiàn)在要及時(shí)推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITS)的發(fā)展，這個(gè)已經(jīng)得到中央和國(guó)務(wù)院的肯定，但具體條例還沒(méi)有出來(lái)，以往的束縛還在。資本市場(chǎng)本身也要在住房貸款品種業(yè)務(wù)進(jìn)行創(chuàng)新，大力和穩(wěn)妥推進(jìn)二級(jí)房貸市場(chǎng)，雖然出了次貸危機(jī)，但仍要考慮房地產(chǎn)貸款的證券化，暫時(shí)可以不參照美國(guó)的抵押貸款支持證券(MBS)模式，次貸危機(jī)暴露出來(lái)這種模式道德風(fēng)險(xiǎn)和逆向選擇問(wèn)題比較大，但歐洲相對(duì)穩(wěn)健的抵押貸款債券(MB,MortgageBond)還是要考慮的。兩者的區(qū)別是貸款發(fā)放銀行自己發(fā)行債券(MB)還是轉(zhuǎn)售給其他第三方機(jī)構(gòu)(SPV)來(lái)發(fā)行證券(MBS)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：很多業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，這一輪房市調(diào)整遠(yuǎn)未結(jié)束，您對(duì)明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)持怎樣的看法？

　　陳杰：將十分低迷，銷售和房?jī)r(jià)比今年還要糟糕，能出現(xiàn)不崩盤、保持橫盤調(diào)整已經(jīng)萬(wàn)幸。房地產(chǎn)市場(chǎng)的“勢(shì)”很重要，上升或下降的勢(shì)頭一旦發(fā)生，都需要很長(zhǎng)時(shí)間才會(huì)恢復(fù)和逆轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)。從大多數(shù)國(guó)家二戰(zhàn)后的住房市場(chǎng)歷史來(lái)看，降價(jià)一旦發(fā)生，調(diào)整周期都至少在三到四年左右。上海住房市場(chǎng)的上一輪(2005-2006)調(diào)整，在那么良好的宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行背景下，也經(jīng)歷了兩年的時(shí)間才走出低谷，中間調(diào)整幅度最深達(dá)到13%?，F(xiàn)在這么惡劣的宏觀經(jīng)濟(jì)下，如果僅花兩年就能走出來(lái)已經(jīng)是非常樂(lè)觀的了，而且前提還是宏觀經(jīng)濟(jì)之前率先出現(xiàn)強(qiáng)烈的上升曲線。用任何政策刺激也是逆轉(zhuǎn)不了這個(gè)市場(chǎng)大勢(shì)的。