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　　受美國(guó)次貸風(fēng)波、全球經(jīng)濟(jì)衰退、國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及自然災(zāi)害的后續(xù)影響，第3季度廣州經(jīng)濟(jì)增速放緩態(tài)勢(shì)持續(xù)。

　　一、概覽

　　受美國(guó)次貸風(fēng)波、全球經(jīng)濟(jì)衰退、國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及自然災(zāi)害的后續(xù)影響，第3季度廣州經(jīng)濟(jì)增速放緩態(tài)勢(shì)持續(xù)。上半年廣州國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)11.9%，較去年增長(zhǎng)率下降2.1個(gè)百分點(diǎn)。8月廣州城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(CPI)同比上漲5.7%，是08年以來(lái)同比漲幅最低的月份，較7月增幅回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。值得關(guān)注的是，為保證經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，9月中國(guó)人民銀行下調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率與中小金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率。五年以上貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)至7.74%，下降0.09個(gè)百分點(diǎn)。

　　資料來(lái)源：廣州市統(tǒng)計(jì)局，廣州市國(guó)土資源和房屋管理局

　　第3季度廣州土地市場(chǎng)以工業(yè)地塊為主。住宅用地與商務(wù)用地成交僅為4塊，總建筑面積達(dá)40.6萬(wàn)平方米，僅占總成交的11.1%。市場(chǎng)低迷與銷(xiāo)售量下降，直接影響開(kāi)發(fā)商拿地的熱情。值得關(guān)注的是，珠江新城東塔本季度成功出讓?zhuān)懈圪Y背景的周大福地產(chǎn)最終以底價(jià)2,860元/平方米的價(jià)格獲得。

　　二、寫(xiě)字樓

　　1、需求

　　1）租賃

　　第3季度廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃和買(mǎi)賣(mài)成交明顯減少。DTZ戴德梁行研究數(shù)據(jù)顯示：2008年第3季度全市甲級(jí)寫(xiě)字樓的吸納量?jī)H為1,297平方米，為第二季度的7%。我司認(rèn)為造成甲級(jí)寫(xiě)字樓吸納量銳減的原因有三：(1)美國(guó)金融危機(jī)所帶來(lái)的負(fù)面影響令一些知名企業(yè)放緩擴(kuò)張計(jì)劃；(2)奧運(yùn)會(huì)在中國(guó)北京舉行，吸引了全球的目光，商務(wù)擴(kuò)張行為也受到一定的影響；(3)甲級(jí)寫(xiě)字樓租金的平穩(wěn)上升，一批受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整影響的企業(yè)不堪重負(fù)，搬離甲級(jí)寫(xiě)字樓。

　　本季度知名零售品牌、專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)租賃寫(xiě)字樓行為較為明顯，租賃成交主要集中于各種配套設(shè)施較為完善的體育中心CBD內(nèi)的一批優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓。

　　在優(yōu)質(zhì)物業(yè)租金上升的帶動(dòng)下，甲級(jí)寫(xiě)字樓的整體租金繼續(xù)保持穩(wěn)中微升的趨勢(shì)。DTZ戴德梁行數(shù)據(jù)顯示：第3季度廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓的整體租金為137.76元/平方米/月，環(huán)比上升約1個(gè)百分點(diǎn)。面對(duì)嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境，東山商圈的小部分物業(yè)采取調(diào)低租金的手段來(lái)吸引顧客，令該區(qū)的整體租金下調(diào)約2.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　本季度甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率為12.62%，較第1季度下跌0.8個(gè)百分點(diǎn)。在東山和越秀兩區(qū)，舊租戶(hù)的搬離仍然令業(yè)主頗為困擾。

　　2）銷(xiāo)售與投資

　　本季度天譽(yù)大廈開(kāi)始面向市場(chǎng)發(fā)售，該物業(yè)有部分單位已帶有租約，目前叫價(jià)為每平方米28,000元。

　　受世界經(jīng)濟(jì)低彌和房地產(chǎn)市場(chǎng)交投低落氣氛的影響，廣州寫(xiě)字樓買(mǎi)賣(mài)和投資市場(chǎng)表現(xiàn)仍然較為淡靜。廣州市國(guó)土資源與房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：1月-8月廣州一手寫(xiě)字樓成交量為32.1萬(wàn)平方米，較去年同期減少44%。

　　資料來(lái)源：DTZ戴德梁行研究部

　　2、供應(yīng)

　　本季度沒(méi)有新物業(yè)投放市場(chǎng)，廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓總存量仍然為178.73萬(wàn)平方米。

　　3、展望

　　第四季度，由于宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩和產(chǎn)業(yè)調(diào)整等影響因素仍然存在，加上沒(méi)有新的甲級(jí)寫(xiě)字樓交付使用，預(yù)期整體吸納量仍將徘徊于一個(gè)較低的水平。租金方面，雖然新物業(yè)的活躍成交繼續(xù)帶動(dòng)整體租金平穩(wěn)上升，但升幅仍將維持于較為微小的幅度。

　　在銷(xiāo)售與投資市場(chǎng)，雖然國(guó)家已通過(guò)降低貸款利率和調(diào)低準(zhǔn)備金率等措施來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但由于消費(fèi)者重建對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心仍需要一定的時(shí)間，預(yù)計(jì)寫(xiě)字樓成交量仍然將難見(jiàn)明顯上升。

　　三、住宅

　　1、銷(xiāo)售市場(chǎng)

　　1）需求

　　第3季度廣州一手住宅市場(chǎng)表現(xiàn)依然平淡。盡管成交量較上季度有所上升，但與去年同期相比仍然呈現(xiàn)下降的勢(shì)頭。廣州市國(guó)土資源和房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7-8月廣州一手住宅成交量為121.76萬(wàn)平方米，同比下降16%。成交量下降的原因主要表現(xiàn)在：第一，盡管樓盤(pán)價(jià)格下降現(xiàn)象存在，但大部分潛在需求者預(yù)期樓價(jià)仍將下行，繼續(xù)保持觀望心態(tài)。第二，郊區(qū)供應(yīng)比例較大，而熱衷于中心城區(qū)的強(qiáng)大需求不能得到有效的滿(mǎn)足。

　　從成交區(qū)域來(lái)看，增城、荔灣和番禺區(qū)樓盤(pán)是本季度一手住宅成交的主力。另外，本季度大戶(hù)型單位的成交套數(shù)有所增長(zhǎng)，主要表現(xiàn)在郊區(qū)大戶(hù)型成交的增長(zhǎng)。DTZ戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，單套面積在100-140平方米的大戶(hù)型單位所占比例增長(zhǎng)至30%，較第二季度增長(zhǎng)17%。而80-99平方米的套數(shù)所占比例明顯下降，從上季度的58%下降至46%。

　　目前廣州住宅市場(chǎng)處于整體調(diào)整期，在市場(chǎng)冷淡氣氛影響下，本季度廣州高檔住宅市場(chǎng)價(jià)格開(kāi)始下調(diào)。但針對(duì)依然高企的價(jià)格，對(duì)高檔住宅市場(chǎng)熱捧的需求者只能保持觀望已待更合適的入市機(jī)會(huì)。與上季度表現(xiàn)不同的是，本季度大戶(hù)型單位成交相對(duì)活躍。單套面積在100-140平方米的大戶(hù)型單位所占比例達(dá)45%，較上季度增長(zhǎng)35%。

　　2）供應(yīng)

　　在資金緊張的壓力推動(dòng)下，開(kāi)發(fā)商紛紛加快新貨的推售進(jìn)度，本季度廣州一手住宅供應(yīng)繼續(xù)保持上漲的趨勢(shì)，新增供應(yīng)量達(dá)22,979套，較上季度增長(zhǎng)11%。新增供應(yīng)主要集中在增城、番禺、從化與白云區(qū)四區(qū)，供應(yīng)總量為15,026套，所占比例高達(dá)65.4%。郊區(qū)供應(yīng)勢(shì)頭持續(xù)明顯，而潛在需求最為強(qiáng)勁的中心六區(qū)供應(yīng)所占比例繼續(xù)下降，僅占29.6%。

　　本季度三房單位依然成為供應(yīng)的主力，供應(yīng)量持續(xù)增加，從上季度的42%上升至48%。四房以上大戶(hù)型單位供應(yīng)則有所下降，本季度所占比例僅為8%，降幅達(dá)9%。

　　受市場(chǎng)觀望氣氛影響，開(kāi)發(fā)商對(duì)高檔住宅項(xiàng)目的推售及價(jià)格定位表現(xiàn)謹(jǐn)慎。本季度廣州高檔住宅供應(yīng)量保持穩(wěn)定，新增供應(yīng)達(dá)1,675套，與上季度基本持平。荔灣、越秀、天河區(qū)成為本季度高檔住宅的主要區(qū)域。值得關(guān)注的是，本季度珠江新城的新增供應(yīng)較為充足。方圓月島、中海璟暉華庭等樓盤(pán)的推出，吸引對(duì)該區(qū)域熱捧的潛在購(gòu)房者的關(guān)注。

　　3）展望

　　開(kāi)發(fā)商為了完成年底的銷(xiāo)售計(jì)劃及加快資金鏈運(yùn)行，將繼續(xù)加大推貨量來(lái)沖擊市場(chǎng)，預(yù)計(jì)下季度廣州一手住宅供應(yīng)量將有所增長(zhǎng)。盡管適逢國(guó)慶假期，但住宅市場(chǎng)的觀望氣氛仍然存在，預(yù)計(jì)下季度成交量將難見(jiàn)大幅度增長(zhǎng)的趨勢(shì)。另外，價(jià)格成為影響成交量增減的關(guān)鍵因素之一，開(kāi)發(fā)商將對(duì)物業(yè)價(jià)格繼續(xù)進(jìn)行適度調(diào)整，預(yù)計(jì)全市整體價(jià)格將有所下滑。

　　2、二手市場(chǎng)

　　廣州二手住宅市場(chǎng)持續(xù)平淡，7-8月廣州二手住宅成交量為84.11萬(wàn)平方米，同比下降35%。造成成交低迷的主要原因是：一方面，一手住宅物業(yè)充足的供應(yīng)量與不斷下滑的價(jià)格，潛在購(gòu)房者可選擇的物業(yè)增加，促使二手市場(chǎng)的觀望氣氛進(jìn)一步加強(qiáng)。另一方面，二手物業(yè)業(yè)主特別是一些入市價(jià)格較高的業(yè)主，堅(jiān)持以較高的價(jià)格出售住宅，令買(mǎi)賣(mài)雙方膠著狀態(tài)持續(xù)。

　　值得關(guān)注的是，本季度廣州二手物業(yè)成交主要集中在番禺、海珠和天河區(qū)三區(qū)，總成交量為47.17萬(wàn)平方米，占全市二手總成交的56%。值得關(guān)注的是，一些高檔住宅物業(yè)盡管擁有良好的資源與潛在客戶(hù)的熱捧，但居高不下的價(jià)格未能令成交量有效得以釋放。

　　面對(duì)一手市場(chǎng)充足的供應(yīng)量，下季度廣州二手市場(chǎng)將面臨更嚴(yán)峻考驗(yàn)。預(yù)計(jì)廣州二手住宅市場(chǎng)成交量保持穩(wěn)定。一手住宅價(jià)格持續(xù)下滑，而二手市場(chǎng)價(jià)格下降幅度較小，促使二手買(mǎi)賣(mài)成交繼續(xù)低迷。在這樣的背景下，二手市場(chǎng)轉(zhuǎn)售為租的現(xiàn)象將日漸明顯。

　　3、租賃市場(chǎng)

　　第3季度廣州服務(wù)式公寓和別墅租賃市場(chǎng)與2季度相比表現(xiàn)較為冷淡。DTZ戴德梁行研究數(shù)據(jù)顯示：3季度服務(wù)式公寓和別墅的空置率分別為22.3%和14.5%，分別環(huán)比上升3.4和1.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　受美國(guó)金融危機(jī)的影響，不少企業(yè)開(kāi)始放緩原本的擴(kuò)張計(jì)劃，減少各種支出。另外，二手住宅買(mǎi)賣(mài)交易持續(xù)低彌，不少私人高檔住宅面向市場(chǎng)出租，也給服務(wù)式公寓和別墅租賃市場(chǎng)帶來(lái)了一定的沖擊。面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)環(huán)境，廣州的服務(wù)式公寓紛紛通過(guò)調(diào)低租金、完善服務(wù)和設(shè)施等手段，以挽留原租客，提高物業(yè)入住率。DTZ戴德梁行數(shù)據(jù)顯示：第3季度廣州服務(wù)式公寓和別墅的整體租金分別環(huán)比下跌2.9元/平方米/月和3.4元/平方米/月，跌幅各為1.9和2.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　10月份開(kāi)始的廣州秋季交易會(huì)，將吸引大批的外籍人士來(lái)穗。本次交易會(huì)相對(duì)于往年持續(xù)時(shí)間更長(zhǎng)，可以給廣州的酒店、服務(wù)式公寓市場(chǎng)帶來(lái)一批穩(wěn)定的短租約。因次，預(yù)計(jì)第4季度廣州服務(wù)式公寓的整體空置率將有所下跌，租金仍可保持于本季度的水平。

　　別墅市場(chǎng)方面，第4季度開(kāi)始進(jìn)入租賃淡季，預(yù)計(jì)別墅租賃市場(chǎng)的租金和空置率將會(huì)繼續(xù)維持于第3季度的水平。

　　四、商鋪

　　1、需求

　　1）行業(yè)需求

　　第3季度，經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨緩，商家進(jìn)駐勢(shì)頭減弱，廣州商鋪市場(chǎng)整體表現(xiàn)較第二季度而言表現(xiàn)較為平淡。盡管如此，銀行業(yè)、服裝業(yè)、百貨業(yè)依然實(shí)行其強(qiáng)勁的擴(kuò)張計(jì)劃。其中，銀行業(yè)的表現(xiàn)以外資銀行最為明顯。例如，恒生銀行進(jìn)入五羊新城社區(qū)，瑞穗實(shí)業(yè)銀行及渣打銀行落戶(hù)珠江新城。值得關(guān)注的是，本季度一些大型百貨和超市選擇近郊區(qū)的成熟住宅區(qū)作為其零售網(wǎng)點(diǎn)。例如，摩登百貨進(jìn)駐黃埔區(qū)，樂(lè)購(gòu)超市進(jìn)駐白云區(qū)佳潤(rùn)廣場(chǎng)。

　　2）銷(xiāo)售和投資需求

　　第3季度，在廣州零售業(yè)市場(chǎng)保持暢旺的推動(dòng)下，不少?lài)?guó)內(nèi)外知名品牌依然看好廣州商鋪市場(chǎng)的發(fā)展前景。但由于成熟商圈優(yōu)質(zhì)物業(yè)的新增供應(yīng)較為有限，加上整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛影響下，潛在需求者對(duì)商鋪市場(chǎng)的入市態(tài)度表現(xiàn)極為謹(jǐn)慎，因此本季度廣州商鋪買(mǎi)賣(mài)與租賃市場(chǎng)的成交均表現(xiàn)平淡。廣州市國(guó)土資源和房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7-8月廣州新建商鋪成交量為7.38萬(wàn)平方米，同比下降60.2%。

　　2、供應(yīng)

　　本季度廣州商鋪銷(xiāo)售市場(chǎng)的供應(yīng)量有所上升。政府?dāng)?shù)據(jù)顯示，7-8月廣州新批準(zhǔn)預(yù)售商業(yè)物業(yè)面積為14.48萬(wàn)平方米，比5-6月增長(zhǎng)181%。新增供應(yīng)以天河、白云、番禺區(qū)三區(qū)的社區(qū)商鋪為主。另外，珠江新城商鋪供應(yīng)充足，成熟住宅社區(qū)裙樓商鋪紛紛推出市場(chǎng)，如雋峰苑、保利108公館。另外，位于中軸線的總商業(yè)面積達(dá)150,000平方米的商業(yè)步行街本季度開(kāi)始招商。

　　值得關(guān)注的是，隨著住宅發(fā)展的成熟以及商務(wù)氣氛的增強(qiáng)，珠江新城的商業(yè)配套加快了開(kāi)發(fā)的步伐。除了住宅小區(qū)打造本身的裙樓商鋪以外，大型購(gòu)物中心如珠江太陽(yáng)城廣場(chǎng)、高德置地中心、商業(yè)步行街及獵德地塊商業(yè)配套等商業(yè)配套規(guī)劃也在加緊建設(shè)中。

　　一些成熟商圈如江南西、農(nóng)林下路、北京路商圈本季度紛紛進(jìn)入租戶(hù)結(jié)構(gòu)調(diào)整期，新增供應(yīng)較為有限。值得關(guān)注的是，位于江南西商圈的商業(yè)面積達(dá)20,000平方米的江南新地一期開(kāi)業(yè)，進(jìn)一步加強(qiáng)該區(qū)域的商業(yè)氛圍。

　　3、展望

　　廣州經(jīng)濟(jì)總體增長(zhǎng)動(dòng)力依然強(qiáng)勁，零售業(yè)持續(xù)暢旺，居民消費(fèi)能力增強(qiáng)，在這樣的背景下，看好廣州商鋪市場(chǎng)的商家繼續(xù)在全市成熟商圈實(shí)行布局?jǐn)U張計(jì)劃。但因市場(chǎng)整體氛圍的持續(xù)影響下，預(yù)計(jì)下季度廣州商鋪市場(chǎng)成交量將依然呈現(xiàn)下降的勢(shì)頭。

　　五、工業(yè)

　　1、需求

　　受宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩、產(chǎn)業(yè)調(diào)整等因素的影響，本季度工業(yè)樓宇市場(chǎng)的需求量稍有回落。廣州市國(guó)土資源與房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：6月-8月工業(yè)樓宇租賃登記面積約240.7萬(wàn)平方米，較3月-5月減少10.7%。盡管如此，廣州作為眾多品牌企業(yè)華南區(qū)重要基地的地位優(yōu)勢(shì)仍然明顯，本季度不少零售品牌積極物色優(yōu)質(zhì)廠房和倉(cāng)儲(chǔ)用房。DTZ戴德梁行商業(yè)部信息反饋，本季知名零售品牌租賃高品質(zhì)物流倉(cāng)庫(kù)的面積超過(guò)10,000平方米。

　　值得關(guān)注的是，瞄準(zhǔn)廣東地區(qū)強(qiáng)大的客戶(hù)優(yōu)勢(shì)，阿里巴巴華南營(yíng)運(yùn)總部本季度正式進(jìn)駐廣州科學(xué)城綜合研發(fā)孵化區(qū)，此舉將有助于華南地區(qū)的中小企業(yè)通過(guò)商務(wù)平臺(tái)拓展國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)。

　　本季度共有33塊工業(yè)用地成交，涉及總建面積323.2萬(wàn)平方米。其中，專(zhuān)業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)拍得其中兩個(gè)地塊，總建筑面積為107.7萬(wàn)平方米。倉(cāng)儲(chǔ)用地的活躍成交，與當(dāng)前廣州物流業(yè)發(fā)展的良好前景密切相關(guān)。

　　2、供應(yīng)

　　本季度番山創(chuàng)業(yè)中心約18,000平方米的研發(fā)用房面向市場(chǎng)發(fā)售，目前叫價(jià)約5,500元/平方米。該項(xiàng)目位于番禺區(qū)迎賓路，目標(biāo)客戶(hù)群體為研發(fā)、貿(mào)易和制造企業(yè)。

　　瞄準(zhǔn)廣州工業(yè)樓宇市場(chǎng)廣闊的發(fā)展前景，本季度一些專(zhuān)業(yè)的工業(yè)樓宇運(yùn)營(yíng)商以靈活的合作方式積極與廣州市政府洽談。預(yù)計(jì)明年市場(chǎng)將有一批標(biāo)準(zhǔn)化的優(yōu)質(zhì)倉(cāng)庫(kù)、廠房投放市場(chǎng)。

　　3、展望

　　在目前全球經(jīng)濟(jì)衰退的大環(huán)境影響下，有部分品牌生產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始放緩原來(lái)的擴(kuò)張計(jì)劃，此舉也將給工業(yè)樓宇的租賃成交帶來(lái)一定的影響。

　　但是，中國(guó)國(guó)內(nèi)長(zhǎng)期實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需政策，居民的購(gòu)買(mǎi)力也十分強(qiáng)勁，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)將是大部分國(guó)內(nèi)制造業(yè)賴(lài)以生存和發(fā)展的根本。另一方面，廣州作為廣東省的省會(huì)城市，市內(nèi)匯集了華南區(qū)城市的多種交通樞紐，本身具備發(fā)展工業(yè)樓宇優(yōu)越的先天條件。以上種種都為廣州工業(yè)樓宇的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　六、定義

　　1、存量

　　指報(bào)告期期末已占用和空置的物業(yè)空間總量。在數(shù)值上，報(bào)告期存量=上期存量+報(bào)告期新竣工量-報(bào)告期滅失量。

　　2、空置率

　　指報(bào)告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。

　　3、吸納量

　　指報(bào)告期內(nèi)銷(xiāo)售和出租房屋的數(shù)量之和。