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　　廣州服務(wù)式公寓在國(guó)際金融市場(chǎng)動(dòng)蕩的情況下，自下半年開始租賃活動(dòng)逐漸放緩。

　　經(jīng)濟(jì)概述

　　廣州服務(wù)式公寓在國(guó)際金融市場(chǎng)動(dòng)蕩的情況下，自下半年開始租賃活動(dòng)逐漸放緩。這一切都是受政府早前宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)的影響所致，再加上北京辦奧運(yùn)期間國(guó)家對(duì)外籍人士的簽證嚴(yán)格執(zhí)行，一度影響外資擴(kuò)張內(nèi)地業(yè)務(wù)發(fā)展。另一方面房地產(chǎn)開發(fā)商受信貸收緊所影響在募集資金方面出現(xiàn)一定的壓力，以至土地開發(fā)項(xiàng)目有所延誤。雖然央行在9月中宣布下調(diào)利率，有助于緩解開發(fā)商資金壓力以及降低財(cái)務(wù)成本。但面對(duì)國(guó)際金融市場(chǎng)不穩(wěn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì)帶來(lái)一段較長(zhǎng)的恢復(fù)期。

　　整體服務(wù)式公寓市場(chǎng)

　　廣州的發(fā)展越來(lái)越國(guó)際化，發(fā)展商看準(zhǔn)外資投資的發(fā)展速度。隨著越來(lái)越多的跨國(guó)公司投資廣州，其服務(wù)式公寓的需求將大大提高。故發(fā)展商對(duì)服務(wù)式公寓的發(fā)展持樂(lè)觀態(tài)度，并引進(jìn)了多個(gè)知名服務(wù)式公寓管理公司進(jìn)駐廣州核心地帶，他們被國(guó)內(nèi)開發(fā)商邀請(qǐng)管理及改建一些有潛質(zhì)成為高檔服務(wù)式公寓的項(xiàng)目。并定下目標(biāo)客戶群鎖定為跨國(guó)公司的高層管理人員。

　　服務(wù)式公寓租賃市場(chǎng)

　　服務(wù)式公寓大多集中在天河和越秀區(qū)兩大商務(wù)中心，現(xiàn)時(shí)在廣州的租戶以日本及歐美客戶居多以及隨行定居的家屬成員，大多數(shù)是領(lǐng)使館人員、中高層管理人員及專業(yè)技術(shù)人員為主。外籍人士多選擇規(guī)模較大的品牌管理公司，其合約年期一般為1至2年不等。

　　服務(wù)式公寓的需求在過(guò)去幾年不斷增加，在2007年其吸納量大于新增供應(yīng)顯示需求旺盛，再加上外資投資發(fā)展廣州的速度加怏，服務(wù)式公寓需求進(jìn)一步推高。由于本季度沒有新增供應(yīng)，故仍以消化現(xiàn)有貨源為主。雖然受國(guó)際金融經(jīng)濟(jì)下滑的影響，整體住宅市場(chǎng)在震蕩下調(diào)的情況下，服務(wù)式公寓市場(chǎng)僅有輕微波及。其整體空置率并沒有太大變動(dòng)約為14%，較上季微跌1%。但整體服務(wù)式公寓平均租金以9月份相比年初有明顯下調(diào)約10%-15%。此次租金下調(diào)除受經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)的影響外，亦由于人民幣匯率高企所致。其外籍人士住宿補(bǔ)貼相應(yīng)縮減，使其服務(wù)式公寓選擇亦被局限。據(jù)高力國(guó)際調(diào)查顯示部分租戶住宿預(yù)算亦遭受約10%-20%的縮減。

　　由于服務(wù)式公寓供應(yīng)不多，故少量租戶現(xiàn)階段亦會(huì)選擇一些豪華私人住宅如匯景新城和凱旋新世界等優(yōu)質(zhì)樓盤作代替。由此可見服務(wù)式公寓的需求仍然渴市。

　　第三季度，平均租金有輕微回落致每月每平方米約美元26.68，比上季下跌約3.1%。9月份租金回落比過(guò)往高錄得跌幅約10%-15%。由于未來(lái)半年沒有新增供應(yīng)，而整體需求仍能保持，故服務(wù)式公寓租金將會(huì)有支持。預(yù)期租金下調(diào)情況有緩慢趨勢(shì)。

　　市場(chǎng)展望

　　隨著珠江新城逐步發(fā)展以推動(dòng)作為華南地區(qū)金融中心的地位，加上市政府大力推動(dòng)金融業(yè)及高增值產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。廣州作為華南地區(qū)的龍頭，其發(fā)展空間仍然龐大，在未來(lái)幾年相信將可以追及上海、北京等主要城市，故外資進(jìn)駐速度將預(yù)期逐漸加快，并以廣州作為區(qū)域總部，使其高層管理人員紛紛進(jìn)駐，服務(wù)式公寓的需求將預(yù)期有所增長(zhǎng)。雖受國(guó)際金融市場(chǎng)動(dòng)蕩對(duì)房地產(chǎn)有很大的回響，但服務(wù)式公寓市場(chǎng)僅有輕微波動(dòng)。預(yù)計(jì)未來(lái)將有多個(gè)服務(wù)式公寓項(xiàng)目將于2009年和2010年投入使用，其新項(xiàng)目主要集中在天河北和珠江新城。