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　　從波動(dòng)特征看，房地產(chǎn)市場(chǎng)無論是上升還是下降周期階段，往往不是平滑連續(xù)的上升或者下降，而往往是階梯狀的上升或者下降，投資者和開發(fā)商把握市場(chǎng)的變動(dòng)往往有一個(gè)滯后。從目前的全球房地產(chǎn)市場(chǎng)看，至少可以肯定的是，西方發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)繁榮上升周期已經(jīng)結(jié)束，現(xiàn)在已經(jīng)從美國(guó)蔓延到英國(guó)和整個(gè)歐洲。不過，因?yàn)榻鹑谡叩姆e極參與，這一次調(diào)整的時(shí)間可能會(huì)相對(duì)較短，但是調(diào)整的趨勢(shì)已經(jīng)確立。

　　Q：哪些原因最終促成了產(chǎn)地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整？調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有著什么樣的重要意義？如何看待救市的爭(zhēng)論？

　　巴曙松：首先是宏觀經(jīng)濟(jì)周期進(jìn)入回落的階段。其次，因?yàn)閮?nèi)部經(jīng)濟(jì)失衡和外部通脹輸入等的影響，中國(guó)在未來一段時(shí)間內(nèi)還將面臨不低的通脹的壓力。在這個(gè)新的宏觀形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)必然也要做出相應(yīng)的調(diào)整。再者，房地產(chǎn)本身就是一個(gè)周期性十分明顯的行業(yè)，在經(jīng)濟(jì)周期回落時(shí)期的發(fā)展路徑肯定不同于快速擴(kuò)張期的發(fā)展路徑。

　　這一次房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整是整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整的一個(gè)組成部分，與房地產(chǎn)相關(guān)的各個(gè)行業(yè)應(yīng)當(dāng)正視房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的現(xiàn)實(shí)，迎接正在到來的市場(chǎng)檢驗(yàn)，而這一次房地產(chǎn)調(diào)整，也可以說是中國(guó)存在真正意義上的全國(guó)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)第一次全面的調(diào)整。

　　現(xiàn)在不僅股市有不少人在呼吁救市，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在有不少聲音呼吁救市，我個(gè)人的判斷，無論是對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需還是保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展是必需的，但是不能把促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與救房地產(chǎn)商混淆，救市并不是救房地產(chǎn)商，或者說，房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)和順利度過調(diào)整期，需要地方政府的積極舉措，也需要房地產(chǎn)商自身的配合，沒有房地產(chǎn)商在價(jià)格上的調(diào)整，目前居高不下的房?jī)r(jià)收入比不可能降低到一個(gè)可以接受的水平，銷售不可能出現(xiàn)明顯的恢復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不可能從當(dāng)前的調(diào)整階段中走出來，如果一定要說有救市措施，應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)的是通過降低稅費(fèi)等措施鼓勵(lì)真實(shí)的房地產(chǎn)需求，滿足公眾有支付能力的需求；與此形成對(duì)照，一些盲目入市、不具備應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)能力、財(cái)務(wù)狀況不健康的房地產(chǎn)企業(yè)，必然會(huì)在當(dāng)前的周期調(diào)整中付出代價(jià)。

　　Q：面對(duì)前所未有的嚴(yán)峻環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何應(yīng)對(duì)，能否度過冷冬？

　　巴曙松：只有在退潮的時(shí)候，我們才知道誰沒穿泳褲。房地產(chǎn)業(yè)迎來了它在中國(guó)誕生以來，第一次真正意義上的調(diào)整和挑戰(zhàn)。不少企業(yè)可能還沒有充分意識(shí)到這個(gè)宏觀周期的重大轉(zhuǎn)變，還繼續(xù)期望類似前幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)在宏觀經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)推動(dòng)下的爆炸式增長(zhǎng)，是不現(xiàn)實(shí)的。房地產(chǎn)企業(yè)要拋棄幻想，準(zhǔn)備迎接周期回落的檢驗(yàn)。即使是不同地方政府促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的舉措，也不能一廂情愿理解為就是就房地產(chǎn)商的舉措，房地產(chǎn)市場(chǎng)要走出調(diào)整期，需要房地產(chǎn)商、地方政府以及消費(fèi)者的共同努力。

　　首先，房地產(chǎn)企業(yè)自身會(huì)洗牌和整合。房地產(chǎn)行業(yè)的未來，是一部分小公司被大公司收購(gòu)的未來，是一個(gè)行業(yè)不斷并購(gòu)的未來。從拿地的情況看，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資本的要求門檻越來越高，而不斷拿地的企業(yè)，是那些能夠熟練運(yùn)用不同融資渠道，通過股權(quán)、融資券、海外基金、私募等種種渠道進(jìn)行融資的企業(yè)。因此，誰能夠用除銀行信貸之外的其他渠道獲得資金，誰就獲得競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)。

　　其次，目前中國(guó)房地產(chǎn)尚未經(jīng)歷過一次“增長(zhǎng)—高峰—投資—收縮—低谷”這樣完整的周期。絕大多數(shù)地產(chǎn)商是在地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張時(shí)期進(jìn)入的，樂觀的樓市預(yù)期、資金流量的充沛，使他們習(xí)慣性地把資金鏈條繃得很緊，而一旦信貸緊縮，首當(dāng)其沖的就是他們。

　　最后，宏觀政策的從緊也將促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型：由關(guān)系型、貿(mào)易型轉(zhuǎn)向?qū)嵙π?。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集的行業(yè)，而很多房企卻像在做貿(mào)易，自有資金只有10%—20%，其他則由銀行承擔(dān)。在當(dāng)前的金融政策壓力下，這種關(guān)系型、貿(mào)易型企業(yè)必然向?qū)嵙π推髽I(yè)轉(zhuǎn)變。而品質(zhì)，也將決定房地產(chǎn)企業(yè)的前途和出路。