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　　在當(dāng)前的金融政策壓力下，這種關(guān)系型、貿(mào)易型企業(yè)必然向?qū)嵙π推髽I(yè)轉(zhuǎn)變。而品質(zhì)，也將決定房地產(chǎn)企業(yè)的前途和出路。

　　Q：當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)市場走勢的爭論很多，分歧很大，你認(rèn)為應(yīng)當(dāng)如何把握？

研究員  國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長、博士生導(dǎo)師巴曙松

　　巴曙松：從金融和投資的角度看，無論是發(fā)達(dá)國家還是發(fā)展中國家，房地產(chǎn)作為一種投資資產(chǎn)，其規(guī)模往往要顯著大于股票市場等，房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的聯(lián)系更為緊密，特別是中國經(jīng)過房地產(chǎn)的市場化改革之后，全國意義上的房地產(chǎn)市場的形成，使得房地產(chǎn)市場越來越顯著地受到宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響。

　　對(duì)于下一步房地產(chǎn)市場的走勢，必須要將其放到整個(gè)經(jīng)濟(jì)的大的背景下考察，放到整個(gè)經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)趨勢中考察，也需要放到中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的大背景下考察。

　　從整個(gè)大的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)趨勢看，中國經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了過去五年的兩位數(shù)高速增長之后，開始進(jìn)入一個(gè)周期性的回調(diào)階段，這個(gè)趨勢已經(jīng)是確立的，房地產(chǎn)市場必然會(huì)不同程度受到這個(gè)大的背景的影響，形成不同程度的調(diào)整趨勢，這既包括宏觀緊縮政策的效果逐步顯現(xiàn)，也包括資產(chǎn)市場開始普遍進(jìn)入調(diào)整趨勢，對(duì)于房地產(chǎn)來說主要表現(xiàn)為交易量的大幅萎縮和信貸的緊縮、融資成本的迅速上升以及由此帶動(dòng)的不同地區(qū)的程度不同的房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整。

　　同時(shí)，中國經(jīng)濟(jì)也正在進(jìn)入一個(gè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的進(jìn)程中，開始越來越強(qiáng)調(diào)從原來過分依賴低附加值的出口的增長方式轉(zhuǎn)向擴(kuò)大內(nèi)需的戰(zhàn)略，在這個(gè)過程中，原來出口比重較大的地區(qū)受到的影響較大，原來以內(nèi)需為主要增長動(dòng)力的地區(qū)則受到的影響相對(duì)較小，使得當(dāng)前的房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)非常顯著的地區(qū)差異。同樣需要強(qiáng)調(diào)的是，在擴(kuò)大內(nèi)需的過程中，沒有房地產(chǎn)市場的發(fā)展，內(nèi)需的擴(kuò)大可能也難以獲得充足的動(dòng)力，地方政府建立在“土地財(cái)政”基礎(chǔ)上的城市化路徑也促使不同地區(qū)的地方政府必然會(huì)設(shè)法促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

　　Q：那么，房地產(chǎn)周期波動(dòng)有哪些特征呢？

　　巴曙松：考察房地產(chǎn)本身的波動(dòng)周期，可以有不同的角度和指標(biāo)，例如房地產(chǎn)的需求周期、供給周期、出租率周期、季節(jié)周期、也可以從房地產(chǎn)投資的角度分為資產(chǎn)生命周期、資產(chǎn)所有權(quán)周期、租金率周期、出租率周期、營運(yùn)支出周期、資本支出周期、資本化率周期、資產(chǎn)組合周期，還可以從國際的角度進(jìn)行比較，考察國際房地產(chǎn)周期、不同區(qū)域的周期等。隨著房地產(chǎn)市場日益與金融市場的互動(dòng)更加緊密，信貸和金融市場的波動(dòng)對(duì)于房地產(chǎn)的影響日益顯著。

　　從現(xiàn)有的一些研究看，房地產(chǎn)市場的波動(dòng)周期與整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)以及其他類型的資產(chǎn)的波動(dòng)有很多類似的地方，也有不少存在顯著差異的地方，例如從全球角度看，房地產(chǎn)市場的周期通常包括較長的上升周期和相對(duì)較短的下降周期，這與股市通常的“牛短熊長”正好形成一個(gè)對(duì)照。另外，在房地產(chǎn)市場的上升或者下降的周期中，往往存在大幅偏離均衡定價(jià)的時(shí)期。同時(shí)，房地產(chǎn)市場的調(diào)整往往容易出現(xiàn)滯后。從直接的原因上說，房地產(chǎn)市場從開始計(jì)劃建房產(chǎn)到供應(yīng)到市場需要3年左右的時(shí)間。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場的資產(chǎn)投資特性，往往在牛市開始啟動(dòng)的時(shí)期和加速的時(shí)期，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商不敢進(jìn)行新的土地的購買和房地產(chǎn)的開發(fā)，等到市場已經(jīng)出現(xiàn)明顯的調(diào)整了，多數(shù)的房地產(chǎn)開放商還不愿意承認(rèn)這種調(diào)整的現(xiàn)實(shí)，繼續(xù)以類似股市上熊市中的“搶反彈”的心態(tài)加大土地購買和開發(fā)。