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　　被政府及民眾寄予厚望，歷時15年的規(guī)劃和建設(shè)，目標(biāo)是廣州CBD的珠江新城，至今仍亂得像一鍋尚未沸騰的白粥。

　　被政府及民眾寄予厚望，歷時15年的規(guī)劃和建設(shè)，目標(biāo)是廣州CBD的珠江新城，至今仍亂得像一鍋尚未沸騰的白粥。原因何在？如何解決？記者在觀察，專家在批評，市民在觀望，企業(yè)在等待，政府在變局，規(guī)劃師們在努力扭轉(zhuǎn)……所有的一切，都是為了早日讓這塊令人暫時失望的城中之城彰顯它的定位和尊貴。

　　知道珠江新城嗎？知道。

　　去過珠江新城嗎？不多。

　　隨便問個廣州人，只要他不在珠江新城辦公或居住，答案大致如此。

　　廣州珠江新城，因其CBD的定位而尊貴顯赫，卻因其艱難曲折的成長歷程引來人們的普遍質(zhì)疑——定位模糊，交通混亂，配套不足……

　　問題出在哪里？可以用一句話概括——“怎一個‘亂’字了得”：大工地、斷頭路、交通不暢，實(shí)在難與CBD相稱。

　　規(guī)劃之痛：密！

　　廣州的CBD在哪里？這個問題問得有些可笑。

　　世界最高電視塔與珠江新城隔河相望，廣州的“城市客廳”非珠江新城莫屬，想住廣州最高尚的住宅小區(qū)一定要去珠江新城睇睇，要看廣州的CBD建設(shè)就一定要參觀珠江新城……

　　珠江新城就是廣州的CBD。

　　可是，珠江新城實(shí)在缺乏CBD的氣質(zhì)和魅力——放眼一看，密密麻麻的摩天大樓毫無特色；置身其中，一個偌大的工地如何與總部經(jīng)濟(jì)聚集地劃上等號？

　　而同樣在上世紀(jì)90年代初開始策劃建設(shè)CBD，上海已經(jīng)借助國際資本在浦東建成了一個陸家嘴金融中心區(qū)；南京則用了7年時間，在秦淮河西大手筆打造出了56平方公里的城市新中心——河西新城CBD。

　　于是，有人提出質(zhì)疑：珠江新城的規(guī)劃定位是否存在問題？

　　十年后不得不來一次轉(zhuǎn)身

　　早在1993年廣州市政府就作出決策，將廣州新城市中心定在珠江新城，并打算用5-10年的時間把它建成一個現(xiàn)代化的金融商務(wù)中心。

　　按照1993年出臺的《廣州新城市中心區(qū)——珠江新城規(guī)劃》，珠江新城位于廣州市天河區(qū)，北起黃埔大道，南至珠江，西以廣州大道為界，東抵華南快速干線，用地面積約6.4平方公里。此時，珠江新城正式以“廣州新城市中心區(qū)”閃亮登場，政府開始拿出有限的資金投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

　　一時間，許多大型國有房地產(chǎn)公司和投資者積極圈地響應(yīng)，場面好不熱鬧。但是從1993年～2000年前后，歷時7年多，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)才宣告基本結(jié)束。

　　1992～1999年，珠江新城的土地開發(fā)已累計投入50億元人民幣，但對多數(shù)廣州人而言，“珠江新城”還只是一個地圖上的概念。除居住用地正在積極開發(fā)外，只有若干政府辦公機(jī)構(gòu)遷入，尚無一家真正的商務(wù)辦公建筑建成。

　　2000年，廣州市確立了建設(shè)國際性區(qū)域中心城市的目標(biāo)，這使得珠江新城的重新定位迫在眉睫。于是，《珠江新城規(guī)劃檢討》應(yīng)運(yùn)而生。這個對“93版”規(guī)劃進(jìn)行修正的新規(guī)劃在2003年由廣州市政府頒布。

　　至此，廣州CBD正式寫入政府文件。

　　從新城市中心到中央商務(wù)區(qū)的重新定位，就是希望能夠確立廣州21世紀(jì)商務(wù)中央?yún)^(qū)的建設(shè)目標(biāo)。但是，珠江新城的規(guī)劃建設(shè)依然不盡如人意。

　　規(guī)劃體制如不改仍會遺患

　　珠江新城規(guī)劃的主要問題是，密度太大！

　　今年6月底，廣州市委書記朱小丹和廣州市市長張廣寧在南京“取經(jīng)”時，都提出了珠江新城發(fā)展規(guī)劃不能限高和限容積率的新思路。朱小丹說：“CBD關(guān)鍵是控制密度，不要雜亂，但容積率一定要放開。”

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，珠江新城的高密度有其深刻的歷史背景。當(dāng)時，廣州市政府在確立將廣州新城市中心定在珠江新城的同時，正在醞釀一項重大計劃，即啟動地鐵建設(shè)，資金將從珠江新城的土地收益中獲取。

　　于是，割零后賣地，成為主導(dǎo)珠江新城建設(shè)的根本宗旨。甚至在“2003版”的規(guī)劃檢討中，也難以將小地塊開發(fā)的局面徹底打破，珠江新城內(nèi)建筑的高密度依然難以打破。

　　對此，廣州市社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)研究員談錦釗教授毫不客氣地表示，像珠江新城這么重要的規(guī)劃，絕不應(yīng)該是領(lǐng)導(dǎo)點(diǎn)頭就可以，也不是規(guī)劃師“閉門造車”就能完成的。

　　于政府而言，不是把土地劃成一個個方格賣出去變成現(xiàn)錢，賣地著眼的是眼前利益，是一種急功近利的短期行為。而一個有責(zé)任的政府應(yīng)該有所取有所不取，例如要保證規(guī)劃的高檔次，起碼的公共綠地要有保障，樓與樓之間的距離要拉開，新城必須疏密有間；于規(guī)劃師而言，所做的規(guī)劃必須充分吸納社會各界包括經(jīng)濟(jì)、哲學(xué)、社會等多學(xué)科專家以及行業(yè)領(lǐng)袖和公眾的意見。

　　正如我們所親歷的，一個看似美好的規(guī)劃到最后問題多多卻無力改變。談錦釗呼吁，必須改變目前的規(guī)劃體制，不能一錯再錯。一個規(guī)劃征求意見的過程應(yīng)該與編制過程同等重要，需要投入大量的時間與金錢，而絕不是目前“走過場式”的所謂的“公眾參與”。

　　配套之痛：缺！

　　入住CBD不如住在城中村

　　“交通不方便，日常用品也難買，我覺得住CBD的配套還不如城中村！”廣州市政協(xié)委員羅科的話雖然刻薄了一些，但實(shí)在是對珠江新城的居住生活的真實(shí)感觸。

　　珠江新城規(guī)劃顯示，城內(nèi)將容納十七八萬居住人口，提供近30萬個就業(yè)崗位。也就是說，將來將有近50萬人在珠江新城生活和工作。這么大的一個城區(qū)，生活配套設(shè)施的完善應(yīng)居廣州之首，但在此工作和居住的人們提到的最多的，正是珠江新城的生活配套設(shè)施不完善。

　　珠江新城里只有兩家超市

　　依據(jù)國際慣例，公共設(shè)施是CBD至關(guān)重要的元素：交通、休閑場所、學(xué)校、醫(yī)院、城市監(jiān)管系統(tǒng)、家政服務(wù)、安全部門等公共設(shè)施，既可以解決就業(yè)、增加消費(fèi)，又可以為各種消費(fèi)提供良好的環(huán)境。

　　但是，住在珠江新城的羅科買菜要搭車出去，因?yàn)檎麄€珠江新城只有一個冼村肉菜市場。若要買菜又不想搭車，只好到超市買，可在珠江新城里超市也難找。羅科說，在整個珠江新城里，他只發(fā)現(xiàn)了兩間超市。

　　市民曾小姐2007年4月置下了珠江新城尚東美譽(yù)的房產(chǎn)，當(dāng)時之所以花高價選在這里，正是奔著這里的高尚住宅而來。如今雖尚未入住，卻已有受騙的感覺。她說，她所需要的并不是下樓就可以吃到沙河粉的方便，也不是多建幾個菜市場的簡單要求，而是配得上高尚住宅的方便而舒適的配套。而另一位在珠江新城某高級寫字樓工作的肖小姐向記者抱怨，這里銀行太少，吃飯的地方太少，有時候公司接待客戶，不得不跑到天河體育中心附近。

　　政府已布點(diǎn)投用尚需時日

　　配套問題，也正是業(yè)界所關(guān)注的焦點(diǎn)。有城市規(guī)劃專家指出，CBD應(yīng)為都市中商業(yè)活動與人流最集中、交通最便捷、建筑密度最大、地價最高、基礎(chǔ)設(shè)施最現(xiàn)代化的區(qū)域，但隨著珠江新城CBD不斷發(fā)展，規(guī)劃軟肋日趨明顯——商業(yè)配套功能區(qū)結(jié)構(gòu)不完整，布局與人口分布不相適應(yīng)。

　　市場調(diào)查分析數(shù)據(jù)顯示，目前珠江新城商務(wù)寫字樓、國際公寓、酒店、高檔住宅的消費(fèi)人口約計有30萬，而與之配套的只有松散型的裙樓商業(yè)。高檔百貨公司、大型綜合超市、購物中心、大型專業(yè)店等高端服務(wù)性產(chǎn)業(yè)目前的缺失，造成的直接后果將是削弱珠江新城CBD的聚集輻射功能和整體競爭力。

　　難道珠江新城的規(guī)劃里沒有相關(guān)配套嗎？當(dāng)然不是。《珠江新城規(guī)劃檢討》中，已將公共配套從原來的19．6公頃增加至32公頃。而記者從天河區(qū)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易局給市民的答復(fù)中獲悉，該局一方面在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃中針對珠江新城進(jìn)行了新的市場布點(diǎn)，另一方面積極引導(dǎo)協(xié)調(diào)廣百、家樂福、萬佳等大型超市進(jìn)駐珠江新城。與此同時，規(guī)劃部門會按照相關(guān)規(guī)定在各新建居民區(qū)小區(qū)配套中預(yù)留室內(nèi)肉菜市場或生鮮超市。

　　但問題的關(guān)鍵是，布點(diǎn)的是政府，經(jīng)營的是企業(yè)。沒有足夠利潤，資金是不會流向這里的，市場配套就難以實(shí)現(xiàn)。問題又回到了政府方面的態(tài)度、方法和策略了。

　　在政府層面上，啟動配套也已經(jīng)開始。8月28日至9月5日，珠江新城核心區(qū)中央商業(yè)廣場及配套項目面向全球招商。它是迄今為止世界上規(guī)模最大的一次性規(guī)劃建設(shè)的地下交通空間，擁有15．1萬平方米商鋪、2996個地下車位。

　　配套規(guī)劃有了，建設(shè)帷幕也已拉開，但何時才能工作生活兩相宜？看來我們還要耐心等待。

　　珠江新城十年記

　　上世紀(jì)90年代初，廣州市政府圈下珠江新城6．4平方公里的土地。

　　1992年-1993年間，《廣州新城市中心區(qū)——珠江新城規(guī)劃》出臺，珠江新城正式以“廣州新城市中心區(qū)”閃亮登場，政府開始拿出有限的資金投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。1993年-2000年前后，歷時7年多的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)階段基本結(jié)束。

　　1994年和1995年間，珠江新城在短暫熱鬧了一個時期后，由于樓面地價高昂（3800元／平方米）致使開發(fā)商出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不靈，加上配套的不完善，導(dǎo)致銷售周期無限延長，眾多開發(fā)商對珠江新城建設(shè)開始持觀望立場。

　　1997年和1998年，廣州房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)和控制出現(xiàn)短暫失控，開發(fā)商拿地的方式竟然出現(xiàn)“多樣化”，例如一些單位為了“脫困”，不惜平價出讓土地，加上小地塊的不合理規(guī)劃，導(dǎo)致珠江新城出現(xiàn)“好女難嫁”局面。

　　1999年，廣州市啟動了《珠江新城規(guī)劃檢討》。2003年1月22日，廣州市政府公布施行《珠江新城規(guī)劃檢討》，同時廢止了10年前制訂的《廣州新城市中心－珠江新城規(guī)劃》。廣州市政府正式審議通過這份《規(guī)劃檢討》之時，10年來珠江新城生不逢時、嚴(yán)重透支和市場失算的景況引來了一場對珠江新城的“清算”。

　　珠江新城補(bǔ)救措施

　　廣州市政府出臺了四大措施，加大對珠江新城的建設(shè)力度。

　　一、對城市土地進(jìn)行有組織的控制，回收閑置土地，使發(fā)展商的開發(fā)用地更多地通過競拍等方式獲得。同時，將未來全市的商務(wù)辦公用地都集中放在珠江新城內(nèi)，原則上不再從其他區(qū)域批出，促成開發(fā)的集約和聚集效應(yīng)。

　　二、讓市民參與珠江新城的規(guī)劃討論，并出臺《珠江新城規(guī)劃檢討》，進(jìn)一步明確珠江新城作為廣州CBD的定位。

　　三、以房地產(chǎn)開發(fā)作為主要動力，帶動珠江新城的開發(fā)建設(shè)。

　　四、把部分政府部門和廣州大型的市政配套集中納入珠江新城，如博物館、廣州歌劇院、廣州圖書館、廣州少年宮，形成更大范圍的集約開發(fā)。

　　珠江新城規(guī)劃檢討項目負(fù)責(zé)人袁奇峰：我們正在償還的是歷史欠賬

　　建筑密密麻麻，交通甚為混亂，配套嚴(yán)重不足……當(dāng)記者把近年來人們對珠江新城的種種抱怨擺在袁奇峰面前時，他顯得異常淡定。作為規(guī)劃專家和珠江新城規(guī)劃檢討項目負(fù)責(zé)人，袁奇峰比誰都更清楚珠江新城。珠江新城于他而言，是一份難舍的眷戀和無與倫比的責(zé)任。

　　“定性正在建設(shè)的珠江新城還為時過早。”袁奇峰說，珠江新城的“密”有其歷史原因；現(xiàn)在那里不存在交通問題，但將來交通形勢一定會很嚴(yán)峻；新城全部建成后，市場配套將超乎想象。

　　珠江新城規(guī)劃批評，有失公允

　　今年6月，廣州市領(lǐng)導(dǎo)在參觀完南京的CBD后大為感慨：珠江新城怎么就那么密？7月，廣州市領(lǐng)導(dǎo)又一次嚴(yán)厲批評了珠江新城的功能缺失和功能紊亂。這些看似中肯的批評，在袁奇峰看來，卻有些不公。

　　上世紀(jì)90年代初，廣州市財政在并不寬裕的情況下準(zhǔn)備建設(shè)地鐵。市政府提出了建設(shè)廣州新城市中心——珠江新城，靠土地收益支持地鐵建設(shè)。那時候，政府自然寄希望于土地出讓的收益。然而，在當(dāng)時的珠江新城規(guī)劃中保留了獵德村、冼村和譚村等幾個自然村，留地規(guī)模達(dá)87公頃，致使政府手中的土地十分有限，于是只能將地塊劃散零打碎敲地出售。

　　用袁奇峰的話說，財政格局決定了珠江新城開發(fā)之“密”；到了2004年左右，市場需求又進(jìn)一步鑄就了它的“密”。這種現(xiàn)象的背后是不是揭示了某種定律？“城市是社會經(jīng)濟(jì)活動和社會經(jīng)濟(jì)關(guān)系在空間上的投影。”袁奇峰告訴記者，只要理解了這句話，就會明白珠江新城為什么會那么密了。

　　實(shí)際上，袁奇峰主持的2003版《珠江新城規(guī)劃檢討》在改善珠江新城的高密度上絞盡腦汁。只不過如他所說，檢討是在尊重已形成的利益格局的前提下，部分解決問題。

　　早在1999年實(shí)施規(guī)劃檢討之初就確定了幾項原則：其一保證規(guī)劃的延續(xù)性，即尊重“93版”美國托馬斯規(guī)劃服務(wù)公司規(guī)劃方案的構(gòu)思和城市設(shè)計概念，根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況，向有利于規(guī)劃管理的方向深化和適當(dāng)調(diào)整功能結(jié)構(gòu)，向有利于建設(shè)管理的方向深化和適當(dāng)調(diào)整空間形態(tài)建設(shè)目標(biāo)；其二保持利益平衡，即注意保持按原規(guī)劃管理和開發(fā)建設(shè)形成的既有利益格局不受大的擾動，協(xié)調(diào)市、區(qū)兩級政府開發(fā)政策，對已經(jīng)建成和批出建筑方案的用地原則不作調(diào)整。

　　在此基礎(chǔ)上，規(guī)劃檢討的最大變動之一就是對街區(qū)空間形態(tài)的調(diào)整。以原方案為基礎(chǔ)編制的控制性規(guī)劃，采用的是“方格網(wǎng)道路＋小地塊”的街區(qū)規(guī)劃模式，這種模式由于不同單位的開發(fā)建設(shè)之間較難統(tǒng)一管理協(xié)調(diào)，易形成各自獨(dú)立、無完整公共空間的建筑森林。因此，規(guī)劃檢討時將原控規(guī)約440個小開發(fā)地塊整合為269塊綜合地塊開發(fā)單元，并多采用建筑周邊圍合的布局方式，爭取最大的街坊圍合公共空間，由此建構(gòu)了由街坊、街區(qū)、地域單元三個遞進(jìn)的空間單元結(jié)構(gòu)體系。

　　交通現(xiàn)在不成問題，將來嚴(yán)峻

　　根據(jù)規(guī)劃，珠江新城將容納近50萬人的工作和生活，未來面臨的交通壓力可想而知。對于珠江新城的交通問題，規(guī)劃檢討也將其作為一個重點(diǎn)進(jìn)行了調(diào)整。

　　2003版規(guī)劃檢討在1999年編制的《廣州市珠江新城道路交通規(guī)劃》基礎(chǔ)上，綜合近期道路交通規(guī)劃和建設(shè)進(jìn)展情況，對珠江新城的道路交通提出調(diào)整方案：珠江新城東西向交通主干道為花城大道，南北向交通主干道為獵德路，臨江大道和珠江大道則作為城市景觀性道路，金穗路、華夏路、冼村路和馬場路為生活性交通次干道。設(shè)互通式立交6座，設(shè)跨越式立交6處，設(shè)地下社會公共停車場7處，總用地規(guī)模約8．5公頃。

　　軌道交通3號線、5號線于花城大道與華夏路交叉口設(shè)置換乘站，5號線在區(qū)內(nèi)共設(shè)3個車站。通過設(shè)置人行天橋、人行過街隧道及東西商業(yè)軸高架步行平臺和中軸線區(qū)域南北向高架步行平臺并充分利用地鐵隧道系統(tǒng)，構(gòu)成完整的步行交通體系。

　　問題是，目前的珠江新城的交通離理想還有一段距離，交通迷城的帽子還緊扣在其頭上。袁奇峰說，現(xiàn)在就評價珠江新城的交通還為時過早，等將來珠江新城完全建成后，交通才是一個嚴(yán)峻的問題。

　　發(fā)展公共交通的思想在規(guī)劃檢討中也已得到體現(xiàn)。根據(jù)規(guī)劃，珠江新城必須控制配套停車場的建設(shè)數(shù)量，加快地鐵建設(shè)，鼓勵使用地下和地面的公交設(shè)施，減少使用小汽車。

　　未來城內(nèi)配套設(shè)施，超乎想象

　　整個珠江新城只有一個菜市場，住CBD還不如住城中村。當(dāng)記者把廣州市政協(xié)委員羅科對珠江新城配套的不滿和憂慮轉(zhuǎn)告給袁奇峰時，袁奇峰當(dāng)場給記者吃了顆“定心丸”——將來珠江新城的配套會超過所有人的想象。

　　2003版規(guī)劃檢討中提出，要提高配套建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。檢討之初，規(guī)劃項目組達(dá)成的一個共識就是，作為21世紀(jì)廣州市新城市中心的重要組成部分，必須提升珠江新城建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和配套建設(shè)水平，制定必要的政策，形成一系列城市和社區(qū)性服務(wù)設(shè)施支持體系。

　　原控規(guī)是按《廣州市城市規(guī)劃管理辦法實(shí)施細(xì)則》公建配套足額指標(biāo)下限設(shè)置的公共服務(wù)配套設(shè)施，規(guī)劃檢討則在盡量維持建設(shè)管理延續(xù)性的基礎(chǔ)上，提升珠江新城建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和公共配套建設(shè)水平，擴(kuò)大幼兒園、中小學(xué)教育設(shè)施用地規(guī)模，由原來的19．6公頃增加至32公頃；擴(kuò)大市級醫(yī)院用地規(guī)模；在通過公眾咨詢后，明確了市級文化中心的具體內(nèi)容為廣州歌劇院、廣州博物館、市圖書館和市少年宮等。

　　目前，這些公共設(shè)施有的已經(jīng)建成，有的正在建設(shè)中。因此，袁奇峰樂觀地預(yù)計，等珠江新城全部建成后，這里最終會形成類似于天河體育中心周邊一樣的完整配套。