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　　單一房價的因素對企業(yè)盈利能力究竟影響如何，房價下跌多少房地產(chǎn)類上市公司將喪失盈利能力呢？

　　2007年10月以來，保持十多年高速增長的房地產(chǎn)市場突然減速：成交量劇跌，價格深度調(diào)整。資本市場上，房地產(chǎn)類股票跌幅更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過行業(yè)實(shí)體業(yè)績下降的幅度，萬科(000002)股價在過去一年中下跌了約70%。

　　本杰明·格雷厄姆在1934年出版的經(jīng)典著作《證券分析》就曾指出“有太多的因素可以讓一家本來擁有良好盈利能力的企業(yè)在瞬間遭到毀滅性的打擊 ”。眾多專家也從宏觀調(diào)控、次貸危機(jī)影響、房價處于高位、市場心理因素等多個角度對房地產(chǎn)市場的問題成因進(jìn)行了分析。這里要討論的問題是：單一房價的因素對企業(yè)盈利能力究竟影響如何，房價下跌多少房地產(chǎn)類上市公司將喪失盈利能力呢？

　　我們將討論的范圍限于開發(fā)類地產(chǎn)公司，且將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占總銷售收入比重達(dá)到90%的公司歸于此類。根據(jù)ValueTool績效數(shù)據(jù)庫業(yè)務(wù)演進(jìn)子庫的數(shù)據(jù)，招商地產(chǎn)、北辰實(shí)業(yè)等公司被剔除出樣本。因?yàn)檎猩痰禺a(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占其收入總額和營業(yè)利潤比分別僅76%和88%。這類公司盈利狀況良好的“第二主業(yè)”給予房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)一定的緩沖，使其具有更強(qiáng)的抗房價下跌能力。當(dāng)然，這一優(yōu)勢是短期的，從長期看，非專業(yè)化的經(jīng)營將會毀損企業(yè)價值。模型顯示，招商地產(chǎn)可承受46.5%的房價下跌，而若房地產(chǎn)業(yè)務(wù)比重升至90%，可承受的房價跌幅則降為39.3%。

　　考察房價承受能力時，采用房價相對跌幅而不是絕對值，主要是基于兩個原因。首先是由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)域和區(qū)位差異，造成每平米均價對不同的公司來說千差萬別，在相似市場條件下房價絕對變動值也是這樣。如金融街每平米均價高達(dá)3萬元，蘇寧環(huán)球每平米均價僅3950元，但這兩家公司對房價相對跌幅的承受能力相近。

　　其次是出于可獲得經(jīng)濟(jì)技術(shù)數(shù)據(jù)的考慮。近年來，證監(jiān)會加強(qiáng)了對上市公司財務(wù)數(shù)據(jù)披露的要求，但對許多重要性甚至比財務(wù)數(shù)據(jù)更高的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)數(shù)據(jù)則沒有強(qiáng)制披露的要求，如發(fā)電企業(yè)不披露裝機(jī)容量數(shù)據(jù)、煤炭企業(yè)不披露儲量數(shù)據(jù)、高速公路企業(yè)不披露車流量數(shù)據(jù)種種情況屢見不鮮。如表所見的房地產(chǎn)企業(yè)中有8家就沒有公開披露結(jié)算面積或者均價。這種情況下，要計(jì)算所有公司可承受的絕對房價是不可能的。

　　根據(jù)ValueTool企業(yè)績效數(shù)據(jù)庫的統(tǒng)計(jì)，銷售額在10億元以上且房地產(chǎn)業(yè)務(wù)比重接近或大于90%的公司有23家，對房價的承受能力最高的新湖地產(chǎn)為52%，最低的是首開股份僅9%，金地集團(tuán)為25%，為其中位數(shù)。這意味著如果房價下跌25%，大多數(shù)房地產(chǎn)公司將喪失盈利能力。