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　　一直“做多”中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的外資近期發(fā)生異動(dòng)，多家海外投資機(jī)構(gòu)欲轉(zhuǎn)讓手中物業(yè)的消息令市場(chǎng)臆測(cè)紛紛。對(duì)于在低迷中艱難前行的中國(guó)樓市而言，外資拋售的影響還不至于太嚴(yán)重，但市場(chǎng)信心可能會(huì)受到干擾。

　　投行拋售在華物業(yè)

　　3、4月的時(shí)候，海外投行欲借內(nèi)地樓市低迷之際四處尋覓優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，買入意愿十分強(qiáng)烈。近日，幾大海外投資機(jī)構(gòu)在樓市急于“出貨”的消息引人注目。

　　自雷曼兄弟宣布申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)后，在外資投資中國(guó)的主戰(zhàn)場(chǎng)——房地產(chǎn)市場(chǎng)上，便接連傳出各大海外投資機(jī)構(gòu)計(jì)劃出售在華物業(yè)的消息。

　　就在雷曼申請(qǐng)破產(chǎn)不久，坊間曾傳聞雷曼意欲轉(zhuǎn)讓其擁有的上海四川北路商務(wù)樓福海商廈的股權(quán)。

　　2007年2月，雷曼聯(lián)手資本策略，斥資4.5億元人民幣，通過(guò)拍賣拿下上海虹口福海商廈。后來(lái)經(jīng)過(guò)重新裝修，該大廈目前以盛邦國(guó)際大廈的推廣名義再次對(duì)外招租。

　　在中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域，雷曼的投資剛起步不久。去年12月，雷曼向天津融創(chuàng)集團(tuán)注資2億美元，擬取得后者35%的股份。今年5月，雷曼與A股上市公司中鐵二局聯(lián)手，擬在成都設(shè)立合資公司，雷曼出資約1.5億元人民幣，占該合資公司49%的股份。

　　此外，雷曼還曾持有香港上市公司鴻隆控股約13%的股份，后者主要在廣東省從事中檔房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和租賃。

　　綠城中國(guó)的中期業(yè)績(jī)公布顯示，雷曼持有綠城中國(guó)的普通股數(shù)量分別為114118242(L)、38462275(S)，占綠城中國(guó)股權(quán)百分比為7.44%和2.51%。(L)字母代表好倉(cāng)、(S)字母代表淡倉(cāng)。

　　綠城中國(guó)公布2008年中期業(yè)績(jī)之后至今，雷曼持股比例已經(jīng)下降。根據(jù)香港交易所數(shù)據(jù)，雷曼目前持有綠城中國(guó)權(quán)益為6.65%。

　　值得一提的是，眼下看空中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的海外投資機(jī)構(gòu)不僅限于身陷危機(jī)的雷曼，而摩根士丹利似乎也是甩賣的主力。

　　摩根士丹利在2003年至2006年間收購(gòu)的改造為酒店式公寓對(duì)外出租的住宅樓，如上海的錦麟天地、陸家嘴中央公寓、華山夏都苑等，都在待價(jià)而沽；摩根士丹利旗下的房地產(chǎn)基金據(jù)稱還已開(kāi)始出售香港物業(yè)，包括五個(gè)酒店式公寓和中環(huán)盈置大廈；對(duì)世界第一高樓上海環(huán)球金融中心9%的股份似乎也不再感興趣。

　　近段時(shí)間以來(lái)，多家外資投資基金開(kāi)始通過(guò)中介尋找買家，準(zhǔn)備出售此前在上海購(gòu)買的物業(yè)資產(chǎn)。其中包括花旗銀行擬出售閔行漕河景苑其中兩幢高層小戶型公寓；美林名下包括南京西路開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在內(nèi)的項(xiàng)目正在尋找買家；全球最大的服務(wù)式公寓營(yíng)運(yùn)商新加坡雅詩(shī)閣集團(tuán)正打算出售一些此前收購(gòu)的項(xiàng)目；澳大利亞麥格理集團(tuán)也有意出售其在上海的一些公寓項(xiàng)目……

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，有數(shù)家海外投資機(jī)構(gòu)自2003年開(kāi)始進(jìn)入中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，四處出手收羅優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，購(gòu)入金額在350億元人民幣以上。市場(chǎng)人士估計(jì)，由于近年房?jī)r(jià)連續(xù)上漲，至今市值已經(jīng)上漲數(shù)倍，估計(jì)總市值在1000億元人民幣左右。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，對(duì)華爾街的國(guó)際投資機(jī)構(gòu)而言，出售物業(yè)回籠資金、把握現(xiàn)金等待未來(lái)投資時(shí)機(jī)必然是當(dāng)務(wù)之急。問(wèn)題是，海外投資機(jī)構(gòu)的集體出售舉動(dòng)反過(guò)來(lái)進(jìn)一步影響市場(chǎng)的信心，在信心進(jìn)一步深跌的情況下，其撤退將異常艱難。

　　事實(shí)上，海外投資機(jī)構(gòu)出售物業(yè)的嘗試并不順利。如今年上半年摩根士丹利有意出售其擁有的上海錦麟天地，但三個(gè)多月過(guò)去了，依然沒(méi)有合適的買家接盤(pán)。

　　至于中國(guó)樓市內(nèi)的海外投資機(jī)構(gòu)開(kāi)始出貨的主要原因，無(wú)非集中于兩點(diǎn)：對(duì)中國(guó)樓市的預(yù)期消極，所以尋求套現(xiàn)；以及因金融風(fēng)暴自身難保，所以希望收回資金回自家救火。

　　仲量聯(lián)行中國(guó)業(yè)務(wù)發(fā)展總監(jiān)陳立民表示，個(gè)別海外投資機(jī)構(gòu)主要是出于解決自身困難的考慮，而另一些則主要是看到市場(chǎng)基本面不如以往，因而急于套現(xiàn)。海外投資機(jī)構(gòu)投資物業(yè)都是利益驅(qū)動(dòng)的，在物業(yè)已經(jīng)升值的情況下，選擇落袋為安也很正常。

　　值得一提的是，海外投資機(jī)構(gòu)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)最活躍地區(qū)上海的一些動(dòng)向已引起高層關(guān)注。據(jù)悉，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)人士近日赴滬調(diào)研，此次調(diào)研主要針對(duì)目前外資對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資動(dòng)向。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，這一調(diào)研方面是基于目前包括摩根士丹利、花旗等海外投資機(jī)構(gòu)開(kāi)始在上海出售物業(yè)；而另一方面，由于中國(guó)樓市價(jià)格下跌，同時(shí)又有外資抄底樓市的論調(diào)不時(shí)傳出。為了解外資運(yùn)作的實(shí)際情況，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部開(kāi)始對(duì)境外資本最為活躍的上海地區(qū)進(jìn)行調(diào)研。

　　中國(guó)樓市遭遇“雷擊”

　　盡管在中國(guó)地產(chǎn)領(lǐng)域，雷曼的投資并不多，但恰逢國(guó)內(nèi)樓市的微妙時(shí)期，雷曼倒下對(duì)中國(guó)樓市的影響不可小覷。

　　2004年雷曼聯(lián)手摩根士丹利房地產(chǎn)基金，共同參與上海永業(yè)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的上海永業(yè)公寓二期，各自入股25%。雷曼首次試水中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　2004年底，雷曼開(kāi)始與中海地產(chǎn)合作，成立了一個(gè)小規(guī)模的房產(chǎn)發(fā)展基金。雙方各自出資5000萬(wàn)美元，開(kāi)發(fā)了深圳龍崗一個(gè)10萬(wàn)平方米的小項(xiàng)目。

　　2006年11月，雷曼聯(lián)手香港上市公司資本策略投資成立的公司，以4.16億元人民幣的價(jià)格拍下了位于上海市虹口區(qū)的福海商廈大樓。這是一座爛尾近10年、曾遭3次流拍的項(xiàng)目。

　　雷曼在2007年12月向天津融創(chuàng)集團(tuán)注資2億美元，擬取得后者35%的股份。為此，融創(chuàng)也制定了3年上市計(jì)劃。

　　雷曼最近的一次地產(chǎn)投資是在2008年5月，雷曼關(guān)聯(lián)企業(yè)alam與A股上市公司中鐵二局聯(lián)手，在成都設(shè)立合資公司，雷曼出資約1.5億元人民幣，占該合資企業(yè)49%的股份。

　　業(yè)界普遍認(rèn)為，雷曼在中國(guó)投資的地產(chǎn)項(xiàng)目肯定會(huì)被賣掉。雷曼倒閉后，融創(chuàng)和中鐵二局都聲稱沒(méi)有受到任何影響。

　　融創(chuàng)集團(tuán)副總裁陳恒六表示：“我們完全沒(méi)有受到影響，問(wèn)題只是他們的債務(wù)由誰(shuí)來(lái)接的問(wèn)題。”但是，在雷曼諸多的項(xiàng)目中，可能受到影響最大的就是融創(chuàng)。因?yàn)槿趧?chuàng)本來(lái)希望傍上雷曼的大樹(shù)，于2008年年底前在香港首次公開(kāi)發(fā)行IPO，融資2億美元。但是現(xiàn)在這一上市計(jì)劃可能會(huì)被推遲。中鐵二局則表示，雷曼的錢已經(jīng)到賬。alam公司只是雷曼下屬的關(guān)聯(lián)公司。因此，雷曼破產(chǎn)并不意味著alam破產(chǎn)。加之a(chǎn)lam公司是以現(xiàn)金出資的方式入股合資公司，具體管理、發(fā)展都是由中鐵二局來(lái)運(yùn)作，所以雷曼破產(chǎn)，雙方的合資公司受影響不大。

　　綠城中國(guó)的常務(wù)副主席兼行政總裁壽柏年解釋道，雷曼申請(qǐng)破產(chǎn)事發(fā)突然，其對(duì)綠城中國(guó)的具體影響尚無(wú)法估測(cè)。

　　9月18日，在深圳起家、香港上市的房企鴻隆控股連續(xù)發(fā)布兩則公告確認(rèn)雷曼持有公司股份事實(shí)，但持股量較輿論傳言的13%為少，約6000多萬(wàn)股，占公司發(fā)行股份的5.83%。公告稱，公司目前經(jīng)營(yíng)運(yùn)作及財(cái)務(wù)狀況正常，正在啟動(dòng)包括深圳藝豐廣場(chǎng)在內(nèi)的六個(gè)項(xiàng)目。

　　分析人士指出，作為股東之一，雷曼破產(chǎn)對(duì)鴻隆控股的實(shí)體經(jīng)營(yíng)不會(huì)造成太大影響。接下來(lái)雷曼兄弟所持有的股份會(huì)尋求出售，對(duì)鴻隆控股而言只是完成一次股東變更。但短期內(nèi)，雷曼的破產(chǎn)對(duì)鴻隆控股股價(jià)會(huì)造成不小影響。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，整體世界大環(huán)境不景氣，導(dǎo)致海外投資機(jī)構(gòu)拋售在華項(xiàng)目，而拋售最終將影響到國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是寫(xiě)字樓市場(chǎng)。

　　據(jù)稱，美國(guó)金融風(fēng)暴將使國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓需求暫時(shí)放緩。如果金融危機(jī)繼續(xù)惡化，這種影響還會(huì)從金融業(yè)傳導(dǎo)到其他行業(yè)，隨之而來(lái)的可能就是企業(yè)業(yè)績(jī)下降、裁員，企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)張的步伐放緩，辦公場(chǎng)所的新增需求將受到較大沖擊。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰透露，近日反饋回來(lái)的信息是客戶的寫(xiě)字樓需求正在放緩。而需求放緩，就意味著空置率上升，未來(lái)寫(xiě)字樓有可能減租減價(jià)。

　　一位業(yè)內(nèi)人士分析，雷曼的轟然倒塌對(duì)中國(guó)樓市的影響還不那么直接，但由此引發(fā)的連鎖反應(yīng)以及對(duì)市場(chǎng)信心或會(huì)產(chǎn)生影響。