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　　居民房價(jià)收入比遠(yuǎn)超國際水平——“有購房打算但房價(jià)還是太貴了”

　　編者按：不少專家認(rèn)為，未來一兩年樓市將有更大的調(diào)整，但具體時(shí)點(diǎn)尚難判斷。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，季節(jié)因素對樓市的提振作用微乎其微。一面是居高不下的房價(jià)，一面是寥落慘淡的成交。種種跡象表明，近一年來買賣雙方博弈而凝成的樓市堅(jiān)冰難以在近期被打破。不少專家認(rèn)為，未來一兩年樓市將有更大的調(diào)整，但具體時(shí)點(diǎn)尚難判斷。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，季節(jié)因素對樓市的提振作用微乎其微。

　　“金九銀十”或成泡影

　　“‘金九銀十’只是一種銷售說法，目前完全看不出這種跡象。”一家開發(fā)商有關(guān)人士在談及短期樓市時(shí)表示不抱太大希望。

　　7月以來，一些大中城市的樓市成交量繼續(xù)下降。以北京為例，繼7月份出現(xiàn)逾30%的環(huán)比降幅后，8月份全市商品住宅成交4658套，共525309平方米，環(huán)比繼續(xù)下降25.2%和32.6%.

　　很多人表示，雖然有不少樓盤打折促銷，但仍會繼續(xù)觀望。“雖然有購房打算，但目前的房價(jià)還是太貴了。”在事業(yè)單位上班的李先生表示，按照目前的北京房價(jià)，在五環(huán)內(nèi)購房月供要占到自己收入的一半以上。

　　另一位購房者則表示：“有的樓盤三年前賣4000元每平米，2007年最高漲到了17000元，現(xiàn)在降到15000元，你說開發(fā)商還有多大利潤和降價(jià)空間？”

　　客觀地講，房價(jià)過高是買方觀望的主要原因。按國際慣例，居民房價(jià)收入比一般為4-6倍，但對北京、上海等城市的大多數(shù)人來說，這個(gè)指標(biāo)早已超過了10倍。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，買漲不買跌的心態(tài)同樣是買方觀望的重要原因。比如亞洲金融危機(jī)后，香港房地產(chǎn)市場累計(jì)跌了70%，但百姓還是不愿意買。直到前兩年經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)以及住宅供需情況發(fā)生變化后，香港樓市成交量才逐步攀升。

　　開發(fā)商對降價(jià)有疑慮

　　盡管成交慘淡，但除了深圳等極個(gè)別城市，全國樓市目前降價(jià)幅度并不明顯。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，8月份北京共有23個(gè)新盤入市，總均價(jià)為每平方米13584元，與7月的13051元相比，環(huán)比上漲4.1%.

　　“目前的房地產(chǎn)市場是典型的滯脹。”全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生日前在參加博鰲房地產(chǎn)草原行論壇時(shí)認(rèn)為，受翹尾因素影響，2008年的房地產(chǎn)投資增速不會很低，但成交量下滑明顯，市場已形成供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求的情況。1-7月份全國房價(jià)同比上漲7%，未來幾個(gè)月漲幅一定會繼續(xù)下降。

　　對不少開發(fā)商來說，目前盡管資金緊張，但降價(jià)是絕不情愿去做的一件事。北京某地產(chǎn)公司副總認(rèn)為，在當(dāng)前的形勢下，降價(jià)5%、10%起不到明顯效果，反而可能在利潤上得不償失，更大幅度降價(jià)則有可能引起已購房者不滿。而且，如果降價(jià)后樓盤一下子銷售過快，造成銷售脫節(jié)還會引起銀行對風(fēng)控方面的關(guān)注。

　　近期也有一些樓盤降價(jià)幅度較大，如南京主城區(qū)的世茂濱江最低折扣為7.5折，每平方米單價(jià)由昔日最高的1.7萬元降至1.1萬元。萬科在上海的8個(gè)樓盤平均降價(jià)幅度也超過了10%.

　　華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)認(rèn)為，開發(fā)商的冬天尚未到來，目前只能算是“深秋”。上半年，全國房地產(chǎn)業(yè)到位資金2.2萬億元，完成開發(fā)投資1.5萬億元，開發(fā)商手中還有至少8000億元。如果2008年銷售收入減少20%即減少6000億元，開發(fā)商還過得去。但未來如果宏觀經(jīng)濟(jì)形勢持續(xù)嚴(yán)峻，房地產(chǎn)業(yè)的冬天可能會來臨。

　　地方政府調(diào)控略松

　　與中央絲毫未放松的房地產(chǎn)調(diào)控相比，一些省市陸續(xù)出臺的政策開始顯示出微妙變化。如西安市政府規(guī)定，2008年9月4日起至2009年12月31日，對購房戶按購房款總額，分1.5%、1%、0.5%三個(gè)等級給予一定比例的財(cái)政補(bǔ)貼。

　　長沙日前也出臺規(guī)定，變房屋實(shí)補(bǔ)為貨幣補(bǔ)貼，對該市具備經(jīng)濟(jì)適用房購房資格者補(bǔ)貼8萬元。分析人士認(rèn)為，此舉除繼續(xù)落實(shí)保障性住房政策外，更有助于提升成交量，活躍住宅市場。

　　一家開發(fā)商有關(guān)人士說，房地產(chǎn)業(yè)是財(cái)政收入的大頭，地方政府不希望房地產(chǎn)投資放緩。地方政府除了出臺直接政策外，還可以通過提前發(fā)銷售證、爭取土地供應(yīng)等方式給予扶持。

　　但聶梅生認(rèn)為，地方政府的騰挪力度依然有限，因?yàn)槠錈o法繞過中央對銀根和地根進(jìn)行收縮的政策。7月份，全國土地購置面積、開發(fā)面積和新開工面積三項(xiàng)指標(biāo)，環(huán)比均出現(xiàn)兩位數(shù)下降，說明這輪地產(chǎn)調(diào)控還是相當(dāng)嚴(yán)厲的。

　　與美國等發(fā)達(dá)國家不同，我國房地產(chǎn)市場是以增量市場為主。對于調(diào)控房價(jià)，除了在需求端外，還應(yīng)在供給端增大住房有效供給。從這個(gè)角度講，開發(fā)商保持一定的開發(fā)投資速度是必要的。SOHO中國董事局主席潘石屹認(rèn)為，目前開發(fā)商最大的困難是缺錢，如果貨幣政策適度放松，或者在稅收方面對土地交易稅、增值稅進(jìn)行調(diào)整，對開發(fā)商已經(jīng)足夠。在未來1-2年內(nèi)不看好國內(nèi)房地產(chǎn)市場，但長期來看則前景光明。

　　中國企業(yè)海外發(fā)展中心主任孫飛則談到，目前房地產(chǎn)業(yè)95%以上的金融類資金來源于商業(yè)銀行，這個(gè)比例是不合理的，既加大了銀行風(fēng)險(xiǎn)，又導(dǎo)致房地產(chǎn)融資渠道匱乏。未來應(yīng)建立“銀行＋信托＋證券化＋資本市場＋PE”的多層次融資渠道，其中信托和證券化應(yīng)是主流融資渠道之一。