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　　這種觀望氛圍短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)四季度寫字樓市場的表現(xiàn)不容樂觀。

　　廣州

　　金融風(fēng)暴波及廣州寫字樓租賃市場

　　全球金融風(fēng)暴對廣州寫字樓租賃市場的影響開始初步顯現(xiàn)，不少原計(jì)劃擴(kuò)張或搬遷的企業(yè)都取消或者推遲寫字樓租賃計(jì)劃，導(dǎo)致寫字樓需求較上半年有一定幅度的縮減。個(gè)別受到金融風(fēng)暴直接沖擊的企業(yè)，在簽訂租賃意向書后，因公司經(jīng)營環(huán)境發(fā)生變化而退訂。部分有迫切租賃需求的企業(yè)，雖然經(jīng)營尚未受到影響，但是出于謹(jǐn)慎的考慮而加強(qiáng)了對寫字樓預(yù)算的控制，希望獲得更優(yōu)惠的租金而遲遲未落實(shí)租賃交易。CBRE認(rèn)為，目前受到直接沖擊的只是個(gè)別企業(yè)，大部分企業(yè)的經(jīng)營狀況良好，只是由于外部經(jīng)濟(jì)形勢嚴(yán)峻而采取謹(jǐn)慎策略，暫緩擴(kuò)張計(jì)劃和控制支出。不過，這種觀望氛圍短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)四季度寫字樓市場的表現(xiàn)不容樂觀。

　　珠江新城高檔公寓租金明顯下調(diào)

　　繼2008年三季度下調(diào)6.6%之后，廣州高檔公寓租金在10月份繼續(xù)下滑，其中珠江新城區(qū)域跌勢尤為明顯，高檔公寓的平均租金較今年年初相比降幅達(dá)12%。租金下調(diào)的主要原因是珠江新城的高檔住宅租賃市場供大于求。過去四個(gè)季度內(nèi)譽(yù)峰、中海觀園、中海璟暉華庭一期、雋峰一期和保利心語花園一期等項(xiàng)目共有2673套高檔公寓竣工交付使用，其中一部分投入租賃市場。與此同時(shí)，二手市場的不景氣迫使更多的業(yè)主轉(zhuǎn)售為租，令租賃市場上的供應(yīng)增大。年初以高租金放盤的業(yè)主由于遲遲未能找到合適的租客而逐漸下調(diào)叫價(jià)，愿意降低租金盡快將手中的物業(yè)出租，以減少資金壓力。珠江新城是廣州現(xiàn)時(shí)高檔住宅供應(yīng)的最為集中的區(qū)域，在售或在建的高檔公寓約占此后兩年全市供應(yīng)量的60%，可以預(yù)見在租賃需求相對穩(wěn)定的情況下，珠江新城的高端住宅租賃市場供過于求的局面短期內(nèi)仍將維持。

　　零售商擴(kuò)張審慎

　　受全球經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩波及，零售商在廣州的擴(kuò)張活動(dòng)開始變得審慎。據(jù)觀察，近期零售商，特別是外資企業(yè)原本積極的擴(kuò)張態(tài)度已調(diào)整為謹(jǐn)慎小心，紛紛放緩開拓新市場或在已進(jìn)駐市場開新店鋪的節(jié)奏。他們以更為審慎的標(biāo)準(zhǔn)重新評估新店址，或在多個(gè)店址中篩選最佳店鋪。加之廣州優(yōu)質(zhì)商鋪供應(yīng)緊張，因而月內(nèi)租賃市場較為平淡。但CBRE認(rèn)為中國市場規(guī)模龐大，任何零售商都無法忽視中國市場廣闊的發(fā)展前景，而廣州作為華南地區(qū)的中心城市，對周邊地區(qū)輻射能力強(qiáng)，商業(yè)氣氛濃厚。今年前三季度，廣州實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額2310.86億元,扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長達(dá)13.4%。并且，中國政府即將采取促進(jìn)內(nèi)需政策，刺激國內(nèi)消費(fèi)市場，以部分抵消全球經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩帶來的不利影響。因此，我們認(rèn)為在短期內(nèi)，部分零售商以謹(jǐn)慎態(tài)度審視目前的擴(kuò)張計(jì)劃，可能將維持一段時(shí)間，但從長期來看，廣州零售物業(yè)市場仍將保持樂觀。

　　優(yōu)質(zhì)物流物業(yè)緊俏，未來供應(yīng)即將增大

　　由于外資零售商、物流服務(wù)商的進(jìn)入和本地大型零售商不斷擴(kuò)張，現(xiàn)時(shí)廣州高質(zhì)素物流設(shè)施出現(xiàn)緊俏的狀況。設(shè)計(jì)建造具國際水平的專業(yè)物流物業(yè)新增供應(yīng)未能跟上需求增長的步伐，令該類型設(shè)施基本長期處于滿租狀態(tài)。目前已有外資工業(yè)物業(yè)發(fā)展商在廣州開發(fā)高標(biāo)準(zhǔn)的物流設(shè)施。普洛斯正分別在云埔和增城開發(fā)物流倉庫，并參與開發(fā)南沙國際物流園區(qū)，另一物流物業(yè)開發(fā)商AMB亦正在廣州開發(fā)區(qū)東區(qū)開發(fā)一配送中心項(xiàng)目。CBRE預(yù)計(jì)，未來兩年這類高端物流設(shè)施的新增供應(yīng)會(huì)有所增加，有望緩解供應(yīng)緊張的局面。

　　深圳

　　優(yōu)質(zhì)寫字樓租售并舉個(gè)案增多

　　近期深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓市場租售兩淡，發(fā)展商謀求多元化市場策略，租售并舉的優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目增多。為了吸引大型企業(yè)進(jìn)駐蛇口及考慮到了不同企業(yè)的需求，招商地產(chǎn)近期將三個(gè)位于蛇口的寫字樓項(xiàng)目以可租可售的方式推出市場，包括花園城數(shù)碼大廈、科技大廈二期及可租/售面積達(dá)60,000平方米的招商局廣場(領(lǐng)航中心)。另有本地發(fā)展商亦有意將原計(jì)劃長期持有的位于福田區(qū)的寫字樓項(xiàng)目部分面積轉(zhuǎn)租為售。深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓銷售市場因國內(nèi)宏觀調(diào)控正處于調(diào)整當(dāng)中，而近期受外圍金融環(huán)境影響，租戶尤其是跨國公司租戶均收緊了租賃預(yù)算，優(yōu)質(zhì)寫字樓租金亦開始上升乏力。為此，發(fā)展商紛紛采取積極靈活的市場措施應(yīng)對，包括租售并行的方法。在當(dāng)前的市場環(huán)境下，相信這類靈活性強(qiáng)的營銷方式將成為發(fā)展商完成銷售目標(biāo)的重要手段之一。

　　深圳中高檔住宅供應(yīng)將增多

　　位于福田中心區(qū)西側(cè)的高檔住宅項(xiàng)目天安高爾夫瓏園，以每平方米30,000元的均價(jià)在十月正式開始預(yù)售，這是福田中心片區(qū)年內(nèi)推出唯一的高檔住宅項(xiàng)目。深圳2008年上半年開盤預(yù)售的高端產(chǎn)品極少，買賣雙方觀望氣氛濃厚。但中高檔定位的南山后海片區(qū)樓盤卓越維港及浪琴半島以合理的價(jià)格推出，獲得較好的市場反應(yīng)，增加了市場對高檔住宅的信心。在此情況下，相信發(fā)展商將會(huì)加快特區(qū)內(nèi)高檔洋房的推出。

　　　快速時(shí)裝品牌深圳繼續(xù)擴(kuò)張

　　國際快速時(shí)裝品牌繼續(xù)在深圳擴(kuò)展版圖。由CBRE成功引入金光華廣場的ZARA新店于10月底正式開業(yè)，租賃面積約為1,400平方米。這是ZARA繼在益田假日廣場開設(shè)華南首店以來，兩個(gè)月內(nèi)在深圳開設(shè)的第二家店。據(jù)聞，該西班牙快速時(shí)裝巨頭還計(jì)劃在中心區(qū)開設(shè)其第三家分店。由此看來，國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢的不明朗并未影響國際快速時(shí)裝品牌在深圳擴(kuò)張的步伐，其趁深圳新場迭出，租金合理之際大膽進(jìn)入快速布點(diǎn)的行動(dòng)，顯示這部分跨國零售品牌依然對長期的中國經(jīng)濟(jì)前景及居民的消費(fèi)能力抱有信心。

　　鹽田港工業(yè)物業(yè)叫價(jià)下調(diào)

　　受到外圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化影響，鹽田港近期貨運(yùn)吞吐量下降，周邊工業(yè)物業(yè)叫價(jià)也出現(xiàn)下調(diào)趨勢。2008年上半年，深圳鹽田國際集裝箱碼頭吞吐量首次錄得約5.3%的同比下降。同時(shí)，由于區(qū)域內(nèi)工業(yè)物流設(shè)施的需求放緩，鹽田港周邊工業(yè)物業(yè)叫價(jià)下調(diào)5%-12%，工業(yè)用地價(jià)格亦面臨下調(diào)壓力。預(yù)計(jì)短到中期，深圳物流業(yè)仍將受外圍經(jīng)濟(jì)不景的影響，拖累工業(yè)物流設(shè)施租金及售價(jià)表現(xiàn)。