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　　2008年9月6日下午2：30，由觀點機構(gòu)聯(lián)合呼和浩特市委、市人民政府共同舉辦“2008博鰲房地產(chǎn)論壇草原行”在“青城”呼和浩特盛大舉行。眾多地產(chǎn)首腦、財經(jīng)泰斗、國內(nèi)外投資商以及全國主流媒體齊集參與，共同搭建展示、推介呼和浩特的有效平臺，全面發(fā)掘呼和浩特的投資價值及發(fā)展前景，為呼和浩特的招商引資拋磚引玉、奠定基礎(chǔ)。以下為華遠集團董事長任志強演講實錄。

　　進入：2008博鰲房地產(chǎn)論壇草原行專題

　　主持人：感謝范小沖先生為我們帶來的新觀點。下面將請出的演講嘉賓是華遠集團董事長任志強先生。任志強先生為我們分析的是當(dāng)前資本市場、房地產(chǎn)市場形勢。有請任志強先生。

　　任志強：剛才我也沒想好講什么，秦主任講完了以后我知道該講什么了。秦主任講美國次級債，我想大家可能都聽糊涂了。我也想從這兒開始。次級債發(fā)生以后我看了很多關(guān)于美國次級債的書。從經(jīng)紀人到貸款銀行，到金融公司，看完了以后我覺得美國次級債和中國沒有任何關(guān)系；第二，美國次級債對中國房地產(chǎn)沒有任何借鑒意義。所以我們可以不理美國次級債。

　　第一，我們兩個國家之間的發(fā)展階段完全不同。從房地產(chǎn)來說，我們與美國相差60年-70年。美國在1960年提出標(biāo)準(zhǔn)式，每個人如果少于1.9間房就叫困難住房。第三，是我們的供求關(guān)系。美國是130多年沒有戰(zhàn)爭的國家，很多房子都很好，像布拉格，誰侵略它都會投降，房子都保存下來了。但像長沙，日本人沒來的時候就燒光了。美國前一段時間房價連續(xù)上漲，其中的重要原因是移民增加，美國從2.7億人口增加到3億多人。布什政府上臺的時候要把3000萬移民變成永久居民，議會沒通過，從這以后房價就下跌。第三是稅收，人家就減免稅，不買房的也要付稅，買房的稅可以沖減個人所得稅。第四是信貸政策，美國次級債完全是因為與開發(fā)商沒有任何關(guān)系的金融衍生產(chǎn)品造成的。大家把貸款變成了盈利的產(chǎn)品，在次級債產(chǎn)生之前放貸款是要付錢的，現(xiàn)在賣貸款要掙錢。所以它變成一種產(chǎn)品，賣的就是次級債，和房子沒有關(guān)系，所以你具備不具備還貸能力都騙你，為了讓你買房子，為了把次級債賣出去，賣次級債的時候會掙錢。所以次級債就是金融衍生工具，它變成了傳染病，像計算機病毒一樣把其他國家都傳染了。其實買貸款的人根本不知道貸款人是誰。

　　秦虹主任告訴我們信貸政策的幾種情況都不一樣的時候，為什么很多人被沒收了房子？我看完書以后明白了，這些人本來就不該有房子，他原來也沒有，沒收就沒收了。秦主任給我們一個很政府的數(shù)字，住房自有化率從69%下降到67%，實際上就是沒有房子的人。美國政府并不擔(dān)心這些人沒有房子，而是擔(dān)心從小房子換到大房子的人可能要出問題，是他們在房價上漲的時候小房子不住了，而花錢買了大房子，他們要從大房子回到小房子里，這些人有問題。

　　對我們的影響，第一個就是嚇壞了央行和銀監(jiān)會。所以我們的央行和銀監(jiān)會出臺了一系列面對開發(fā)商的政策。其實次級債和開發(fā)商沒有任何關(guān)系。你們看看美國報道的次級債死了幾個開發(fā)商？沒有，次級債死的全是銀行。但是我們的央行監(jiān)管說要把銀行的金融風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商，所以就拼命壓制開發(fā)商。嚇到他們改變了金融監(jiān)管政策，改變了信貸規(guī)模的管理政策。本來我們有一部《銀行法》，上面寫得很清楚，按存貸比例控制信貸規(guī)模。可是央行監(jiān)管在出現(xiàn)次級債以后就出臺了政策，是按機構(gòu)控制監(jiān)管規(guī)模。他們叫窗口指導(dǎo)，不叫正式文件，因為如果是正式文件就有人告他們。我們的《銀行法》上沒有寫著央行有權(quán)力或者是銀監(jiān)會有權(quán)力按貸款規(guī)模下指標(biāo)讓已經(jīng)上市的股份制銀行的辦法做。

　　最后一個嚇壞的是他們不得不在最近連續(xù)進行銀行的壓力測試，測試央行個人信貸里有多少風(fēng)險。最后得出的結(jié)論是根本沒風(fēng)險。我們的銀行的個人按揭貸款是優(yōu)質(zhì)貸款，是壞帳率最低的貸款。壓力測試結(jié)束以后他們突然發(fā)現(xiàn)個人貸款和次級債沒有關(guān)系，20%是首付，從建設(shè)期到完成期之間還有很多時間，可能讓你付了十個月或者二十個月的貸款利息，交房的時候你已經(jīng)付了很多本金，可能是30%-40%，還付了一些利息。美國房價平均跌幅只有20%，最嚴重的城市跌幅30%，有的城市還沒有跌幅。這就說明次級債本來和中國沒有關(guān)系，但是把央行和銀監(jiān)會嚇壞了他們認為有關(guān)系，所以就下達了一系列政策。

　　我個人認為冬天還沒來，現(xiàn)在最多是個深秋，是個秋風(fēng)掃落葉的時候。你們真正看看死了幾個開發(fā)商？工商企業(yè)死了67000多戶，有幾個開發(fā)商死了？沒有。秋風(fēng)掃落葉的意思就是根不太深的葉子掉了，可能有些小企業(yè)倒閉，有些企業(yè)開始壓縮自己的投資規(guī)模，有些企業(yè)開始縮減自己的樓盤項目，有些企業(yè)開始降價，有些企業(yè)為了現(xiàn)金流發(fā)愁了。6月份統(tǒng)計局數(shù)據(jù)房地產(chǎn)到位資金2.26萬億，可是1-6月份完成投資1.5萬億，開發(fā)商手里至少有8000億的現(xiàn)金。如果今年銷售收入減少20%也就是6000億，還過得去。去年的存糧讓開發(fā)商沒有感覺到冬天。

　　會不會出現(xiàn)冬天？我個人覺得可能會。一年四季總會有冬天，什么時候來不知道。從現(xiàn)在來看市場上有的是錢，市場上并不缺錢，開發(fā)商需要錢有三個渠道，第一個是股權(quán)融資，就是股本有多大。我們今年自籌的8000多億的自籌資金銀行貸款只增長了3700多億，其中相當(dāng)一部分還來自股權(quán)。但是在座的你也沒感覺是冬天，所以你也不想出讓自己的股權(quán)。所以就沒到冬天，你們?nèi)兆舆^得挺好，股權(quán)非要把持著自己用，利潤都是自己的。

　　第二是來源于債權(quán)，債權(quán)應(yīng)該比較大。一個是公開的融資渠道缺一些，比如上市、發(fā)債，中小企業(yè)一般很難做到。銀行信貸今年壓縮，到上半年為止3700多億只增長了0.4%，幾乎沒有增加。但是規(guī)模增加了，去年土地增長和開工增長讓今年開工創(chuàng)歷史記錄是21億多平方米，是巨大的，歷年都沒有這么多。過去只有15-17億之間。要完成這個最少差1萬個億。有些項目開工慢點，或者有的項目減少開工。債權(quán)受到了巨大的擠壓。

　　第三個受影響的是預(yù)收款。預(yù)收款、訂金和銀行按揭在歷史上占房地產(chǎn)開發(fā)投資的42%，但今年已經(jīng)降到了只占19%，下降了1倍多。這個比例是所有人感到最困難的問題。我們從來不擔(dān)心市場中開發(fā)商有沒有錢。我們更關(guān)心的是市場的銷售和消費。如果老百姓不消費，想什么著也賣不出去。如果市場上有人消費，到現(xiàn)在還有點消費，到7月份是2.7億平方米，和去年差不多，只下降了10%。所以消費還是巨大的。如果消費再繼續(xù)下降，一定會有問題。我們現(xiàn)在有消費才能擴大生產(chǎn)，如果缺少消費一定會減少投資，所以聶會長提出了幾個數(shù)字，大概下降超過了30%，土地新開工和投資新開工，也就是三分之一都沒了。我說冬天還沒來就是說下半年的投資快速下滑會逐漸暴露地更加嚴重。真正的冬天在后頭。

　　我們都說顧客是上帝。所以如果上帝發(fā)怒不消費，這個市場就沒有?？芍袊屯鈬灰粯?。

　　外國的消費是自主權(quán)利，中國的消費要受中央宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策的影響，比如說按揭政策。在美國市場中的按揭政策是由美聯(lián)儲管理，老百姓的住房保障體系由美國住房部管理，完全不是一回事。

　　但是我們現(xiàn)在是在一起，為了保障住房體系建設(shè)，可能信貸政策會發(fā)生偏轉(zhuǎn)，不是完全按照商業(yè)化政策進行。所以上帝投資人的決策就是開發(fā)商投不投資。但是有人管著上帝，中國共產(chǎn)黨在管著上帝。中國是政府主導(dǎo)下的市場經(jīng)濟，誰都知道不是完全的市場經(jīng)濟。

　　比如我們的油價有人管、電價有人管，煤價有人管，豬肉價格有人管，雞蛋價格有人管，連發(fā)工資都有人管。所以不是完全的市場經(jīng)濟。所以只有一個情況就是政府的執(zhí)政能力決定經(jīng)濟的走向。政府的執(zhí)政能力決定經(jīng)濟可能好，有可能不好。就是看得見的手和看不見的手進行博弈，當(dāng)看得見的手占上風(fēng)的時候經(jīng)濟一定是下滑的，但看不見的手占上風(fēng)的時候經(jīng)濟一定上升。

　　關(guān)鍵是再生如何平衡，平衡的好經(jīng)濟發(fā)展就快一點，平衡的不好就發(fā)展慢一點。我們認為中國的經(jīng)濟下滑的很厲害，從11.9%到6月底已經(jīng)變成了10.2%。如果持續(xù)下滑到四季度全年平均就是三位數(shù)。我們已經(jīng)連續(xù)三季度實際投資低于20%，如果四個季度過去我們就可以說已經(jīng)進入了經(jīng)濟衰退階段。

　　我們不知道中國政府希望經(jīng)濟下滑到什么時候。因為去年緊縮的貨幣政策非常明確地告訴我們11.9%的經(jīng)濟增長太快了、太熱了，所以要適當(dāng)下降。但降到什么程度合適，沒人知道。因為沒有人告訴我們是降到8合適？9合適？還是10合適？6合適？如果按照國務(wù)院的年度報告，我們保證8%的GDP，我估計房地產(chǎn)就沒什么戲。

　　在歷史上只要低于8%的經(jīng)濟增長，中國的房地產(chǎn)是全行業(yè)虧損的。你們可以查中國歷史上的數(shù)據(jù)。如果我們?yōu)榱送?，把利率漲到6以上，就是一年期存款利率漲到6以上，可以看一看房地產(chǎn)業(yè)也是全行業(yè)虧損的。所以未來冬天會不會來，什么時候來，只能看下一步的宏觀經(jīng)濟調(diào)整到什么時候。

　　到目前為止我們看到經(jīng)濟惡化，現(xiàn)在已經(jīng)看到的是鋼材開始明確地降價，年初的漲價變成降價，降價到什么程度？要使焦炭也下降。煤、焦炭過去是漲價，現(xiàn)在也是降價。這個惡性循環(huán)業(yè)績開始體現(xiàn)在其他經(jīng)濟環(huán)節(jié)之中。這個環(huán)節(jié)就意識著下一步所有的惡性循環(huán)都可能出現(xiàn)。

　　我對宏觀經(jīng)濟并不樂觀，因為我沒覺得政治局在討論經(jīng)濟問題。政治局昨天宣布的是用一年半的時間學(xué)習(xí)科學(xué)發(fā)展觀。我只知道在“三講”的那幾年經(jīng)濟運行下滑。如果所有人把集中精力用于研究科學(xué)發(fā)展觀而不是經(jīng)濟工作，那可能才是真正的冬天來了。所以你們要小心，盡管呼和浩特的情況很好，但是未來可能會出現(xiàn)比今天更嚴重的冬天。謝謝！