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　　2008年9月6日下午2：30，由觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)聯(lián)合呼和浩特市委、市人民政府共同舉辦“2008博鰲房地產(chǎn)論壇草原行”在“青城”呼和浩特盛大舉行。眾多地產(chǎn)首腦、財(cái)經(jīng)泰斗、國(guó)內(nèi)外投資商以及全國(guó)主流媒體齊集參與，共同搭建展示、推介呼和浩特的有效平臺(tái)，全面發(fā)掘呼和浩特的投資價(jià)值及發(fā)展前景，為呼和浩特的招商引資拋磚引玉、奠定基礎(chǔ)。以下為陽光100置業(yè)集團(tuán)副總裁范小沖演講實(shí)錄。

　　進(jìn)入：2008博鰲房地產(chǎn)論壇草原行專題

　　主持人：感謝秦虹女士的精辟演講。所有他山之石可以供玉，通過秦虹女士的分析我們可以清楚地認(rèn)識(shí)到當(dāng)前行業(yè)面臨的問題和狀況，并對(duì)可能發(fā)生的問題有所準(zhǔn)備。接下來有請(qǐng)陽光100置業(yè)集團(tuán)的范小沖先生。下面范小沖先生將針對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析。有請(qǐng)范小沖先生。

　　范小沖：房地產(chǎn)公司是不是真正走到了冬眠？我們要怎么應(yīng)對(duì)？市場(chǎng)是不是真正出現(xiàn)了危機(jī)？至少到目前為止，房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒有迎來危機(jī)。今天是周期性的，房地產(chǎn)本來就是周期性行業(yè)。剛才提到美國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)迎來了一個(gè)發(fā)展周期，美元已經(jīng)走向了多極世界。新興經(jīng)濟(jì)發(fā)展、中國(guó)的崛起也在改變世界格局。中國(guó)從98年到現(xiàn)在迎來了房地產(chǎn)市場(chǎng)的高漲，也在周期當(dāng)中。今天我們遇到的問題也處在結(jié)構(gòu)性調(diào)整期。過去低成本、靠資源粗放性發(fā)展的模式在今天遇到了挑戰(zhàn)。今天所遇到的問題是周期性調(diào)整和結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型面臨的問題，今天的問題并不是大家覺得今天天氣涼了，大家在被窩里多呆一會(huì)兒，明天暖和了再出來。如果不改變自己，不認(rèn)清形勢(shì)，僅僅是進(jìn)行冬眠，會(huì)遇到更大的問題。我們要認(rèn)清今天的增長(zhǎng)模式已經(jīng)發(fā)生改變，已經(jīng)從過去的資源導(dǎo)向走向能力導(dǎo)向。過去可能我們有能力找到一塊地，或者我們能找到錢，就可能得到發(fā)展。因?yàn)檫^去是坐地生財(cái)?shù)哪Ｊ?，過去很多人不是靠產(chǎn)品開發(fā)獲得利潤(rùn)，很多上市公司的報(bào)表是增長(zhǎng)，其實(shí)很多利潤(rùn)的獲得來自土地增值。如果沒有蓋房子，把這塊地賣掉，這樣的利潤(rùn)比開發(fā)以后賺的錢更多。

　　今天的游戲規(guī)則已經(jīng)發(fā)生了改變，我們要靠自己的能力，靠自己開發(fā)的品牌、成本控制、產(chǎn)品品質(zhì)的提升、真正為客戶創(chuàng)造價(jià)值、在有限的土地上創(chuàng)造更高價(jià)值，這才是房地產(chǎn)公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力，也是應(yīng)對(duì)未來發(fā)展、轉(zhuǎn)型和周期的條件，也是成為自己過冬的本事。今天我們正處在這樣的歷史時(shí)期。

　　對(duì)于未來的房地產(chǎn)公司怎么樣才能生存？我們也跟很多朋友探討。大家認(rèn)為可能有三類公司更容易生存。一類可能是向?qū)I(yè)化。在我的專業(yè)領(lǐng)域中，比如做商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，包括我做住宅，具有目標(biāo)客戶群的專業(yè)公司；還有一類就是大眾化產(chǎn)品，可以很好地控制品質(zhì)，進(jìn)行很好的管理，像沃爾瑪、宜家，給客戶有保障的，但是又能夠買得起的房子，將會(huì)在未來獲得很大市場(chǎng)。因?yàn)榻裉熘袊?guó)的城市化在提速，有更多的主流客戶群進(jìn)入購(gòu)房市場(chǎng)；第三類就是像任總、潘總這樣的公司針對(duì)高端市場(chǎng)，像星河灣這樣的公司也能獲得很好的增長(zhǎng)。因?yàn)榻裉熘袊?guó)的財(cái)富在提速，房地產(chǎn)除了具備居住的功能，它本身也具備投資功能。房子是最好的奢侈品，也是最好的保值、增值的投資品。這樣的市場(chǎng)也將長(zhǎng)期存在。在今天我們要選擇今后走向哪一條路，只有這樣未來我們才能找到品牌定位，才能獲得好的發(fā)展。

　　今天大家也說房地產(chǎn)在洗牌，大公司遇到很多困難，這是因?yàn)槿ツ曩Y本推動(dòng)下的瘋狂擴(kuò)張，很多公司制定了八倍計(jì)劃、兩倍計(jì)劃?，F(xiàn)在房?jī)r(jià)在下跌，量?jī)r(jià)極縮，利潤(rùn)緊縮，這些公司為去年的瘋狂付出了代價(jià)。小公司缺乏自救能力、缺乏退出機(jī)制，比如現(xiàn)在銀行監(jiān)管很嚴(yán)，不像大公司可以出讓股權(quán)、賣項(xiàng)目，可以多個(gè)項(xiàng)目互相拆借。大家說殘奧之后跳水運(yùn)動(dòng)員會(huì)越來越多，大家要爭(zhēng)相拿金牌。由于現(xiàn)金流的緊縮，特別是到年底，很多施工企業(yè)拖欠施工款，一旦被拍賣，會(huì)成為“壓倒駱駝的一根稻草”。

　　是不是我們就要等死？陽光100最近也在思考這個(gè)問題。房地產(chǎn)公司的能力是資源整合者，因?yàn)樗⒉蛔约荷w樓，有很多的銷售和代理公司。我們最近推出了非控股直營(yíng)連鎖，就是將陽光100這16年來建立的垂直化、矩陣式管理模式跟很多房地產(chǎn)公司進(jìn)行對(duì)接，利用我們的品牌和開發(fā)能力、資金能力同很多項(xiàng)目對(duì)接，形成強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，形成平臺(tái)。這種平臺(tái)有可能是未來整合發(fā)展的機(jī)會(huì)。它也是投資商的好機(jī)會(huì)，因?yàn)槿绻麤]有專業(yè)能力，即使拿大很好的地塊也會(huì)遇到困境。如果資本和品牌很好地結(jié)合，再加上項(xiàng)目低成本的介入，有可能獲得新的發(fā)展機(jī)遇。

　　在今天這個(gè)背景下不是簡(jiǎn)單的過冬，簡(jiǎn)單地期待“解放軍”來救我們，實(shí)際上只有自己才能救自己。只有我們認(rèn)清今天的形勢(shì)，認(rèn)清今天遇到的問題和可能的出路，這才是更好的解決方案。

　　我們對(duì)未來中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是很有信心的。因?yàn)橹袊?guó)未來的城市化和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)沒有改變，包括今天老百姓手里的錢也并沒有改變。居民儲(chǔ)蓄超過了19萬億，1-5月份增長(zhǎng)了1.7萬億，銀行存款也在增長(zhǎng)，今年上半年又增長(zhǎng)了4萬億，所以并不缺資金。只要未來中國(guó)的城市化背景沒有改變，未來中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)前景是很好的。因?yàn)槲覀冋糜龅搅诉@個(gè)好時(shí)期。

　　陽光100在16個(gè)二線城市進(jìn)行開發(fā)。我們認(rèn)為城市化的主體在二線城市，因?yàn)橐痪€城市的城市化率已經(jīng)達(dá)到75%以上，已經(jīng)從增量市場(chǎng)走向存量市場(chǎng)，是投資和投機(jī)客戶的市場(chǎng)。像呼和浩特這樣的二線城市、西部城市正處于城市化起步階段，正在準(zhǔn)備迎來高速成長(zhǎng)階段，正在迎來五年前、十年前在一線城市上演的城市化浪潮。在這里更多的是信心，更多的是看到未來城市如何更好成長(zhǎng)、如何吸取一線城市所犯的錯(cuò)誤，如何更好地找到城市的發(fā)展特點(diǎn)。

　　我們走了很多城市，發(fā)現(xiàn)在這一輪的城市化中大家更多地追究CBD，更多的追求高樓大廈，追求寬寬的馬路、高高的樓，追求GDP增長(zhǎng)，最后我們看到每個(gè)城市都沒有特色。呼和浩特是這么好的草原城市，有蒙古族的鮮明特色，有上千年的歷史，有這么好的生態(tài)環(huán)境，又有后發(fā)優(yōu)勢(shì)，這個(gè)城市如何找到自己的特色？能夠避免很多城市的抄襲、雷同、破壞、重復(fù)性建設(shè)，打造城市特色、打造城市吸引力，只有差異化競(jìng)爭(zhēng)，才能形成后發(fā)優(yōu)勢(shì)，這個(gè)城市才更加具有魅力、才能更加吸引投資。所以一味地走一線城市和其他城市所走過的路未必是很好的選擇。這個(gè)城市在今天擁有更多的潛力，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的時(shí)候，我們還擁有做大、做強(qiáng)、做好的機(jī)會(huì)。謝謝大家！