>>進(jìn)入相關(guān)專題：2008房地產(chǎn)上市公司中報(bào)透析　

　　2008年的中期報(bào)告，萬(wàn)科又一次看空房地產(chǎn)市場(chǎng)，并率先對(duì)今年的開(kāi)竣工面積進(jìn)行了調(diào)整。這種調(diào)整在很多時(shí)候被認(rèn)為是行業(yè)老大對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)缺乏信心的表現(xiàn)。但在一個(gè)下行的市場(chǎng)空間，謹(jǐn)慎與小心是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)所做的，也是所能做的，萬(wàn)科是做得比較明顯的一個(gè)。

　　冬天

　　發(fā)布2008年度中報(bào)，萬(wàn)科依然在強(qiáng)調(diào)當(dāng)前市場(chǎng)的理性回歸，但萬(wàn)科半年報(bào)《董事會(huì)報(bào)告中》對(duì)影響此次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的因素做了重新考量。

　　在2007年年度報(bào)告當(dāng)中，萬(wàn)科強(qiáng)調(diào)，2007年四季度開(kāi)始的調(diào)整僅為短期調(diào)整。萬(wàn)科認(rèn)為這種調(diào)整是建立在90/70政策之后中低檔房市場(chǎng)供應(yīng)短缺，高檔房帶動(dòng)市場(chǎng)投資性需求導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格上漲后的價(jià)格回落，原因是90/70政策作用開(kāi)始顯現(xiàn)，小戶型及中低檔房開(kāi)始大量供應(yīng)市場(chǎng)，最終導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整。

　　但在2008年半年報(bào)當(dāng)中，萬(wàn)科更大層面上考慮了國(guó)際、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，萬(wàn)科開(kāi)始認(rèn)為此一輪房地產(chǎn)周期可能會(huì)變得更長(zhǎng)，其甚至認(rèn)為部分城市可能會(huì)做深度調(diào)整。盡管萬(wàn)科認(rèn)為全國(guó)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整并不存在，但是，有意思的是，萬(wàn)科的董事會(huì)報(bào)告用了70年代的日本房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整來(lái)類比此一輪國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整。

　　事實(shí)上，萬(wàn)科在中報(bào)全文發(fā)放之前的業(yè)績(jī)發(fā)布上已經(jīng)開(kāi)始在強(qiáng)調(diào)行業(yè)資金短缺對(duì)此一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。這種論調(diào)不再僅僅強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量抑或是價(jià)格下跌對(duì)行業(yè)的影響，其更大層面上來(lái)說(shuō)可能是在強(qiáng)調(diào)國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)乃及金融調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的影響。

　　而萬(wàn)科總經(jīng)理郁亮在日前流行于網(wǎng)絡(luò)的一份郵件當(dāng)中稱：“行業(yè)資金緊張的局面在數(shù)年內(nèi)不會(huì)改變。”但郁亮安慰萬(wàn)科員工稱，萬(wàn)科“幸運(yùn)”的獲得了證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)的59億元公司債。

　　種種的跡象顯示，隨著中報(bào)的發(fā)布，萬(wàn)科似乎認(rèn)為周期更長(zhǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整將到來(lái)，萬(wàn)科需要為更長(zhǎng)周期的市場(chǎng)調(diào)整做準(zhǔn)備。

　　王石說(shuō)：“下半年的形勢(shì)可能比我們想象的更嚴(yán)重，為此萬(wàn)科做好了最壞的打算。”

　　調(diào)整

　　事實(shí)上在去年年底，王石針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整所發(fā)出的一系列言論之后，萬(wàn)科開(kāi)始率先在全國(guó)范圍內(nèi)降價(jià)。

　　但此一輪降價(jià)仿若是間歇性的。萬(wàn)科在1-3月完成了一份漂亮的數(shù)據(jù)。

　　萬(wàn)科一季度報(bào)告顯示：一季度，公司實(shí)現(xiàn)銷售面積114.5萬(wàn)平方米，銷售金額101.0億元，和去年同期相比，增幅分別為82.9%和119.1%。一至三月份，公司銷售面積同比分別增長(zhǎng)11.7%、51.9%和147.1%，銷售金額同比分別增長(zhǎng)11.7%、10.7%和227.5%。

　　但隨后，萬(wàn)科的銷售量及銷售金額開(kāi)始下降。

　　2008年4月份公司實(shí)現(xiàn)銷售面積48.2萬(wàn)平方米，銷售金額43.2億元；2008年5月份公司實(shí)現(xiàn)銷售面積58.3萬(wàn)平方米，銷售金額53.4億元，分別比07年同期增長(zhǎng)-5.5%和13.4%。2008年6月份公司實(shí)現(xiàn)銷售面積44.8萬(wàn)平方米，銷售金額43.7億元，分別比07年同期減少38.0%和22.8%。

　　這樣的同期對(duì)比的增減幅度，可以看做是雙向差異產(chǎn)生的數(shù)據(jù)下滑。2007年，萬(wàn)科上半年的銷售是逐月遞增的，而2008年的銷售則是呈下降趨勢(shì)。

　　但無(wú)論如何，萬(wàn)科曾在今年3月實(shí)現(xiàn)了71.9萬(wàn)平米銷售面積，銷售66.8億元的業(yè)績(jī)，此數(shù)據(jù)超過(guò)了萬(wàn)科2007年任何一個(gè)月的銷售數(shù)據(jù)。這種間歇性的市場(chǎng)井噴往往被市場(chǎng)分析人士認(rèn)為是萬(wàn)科降價(jià)帶來(lái)的。

　　根據(jù)萬(wàn)科月報(bào)的數(shù)據(jù)可以做一個(gè)對(duì)比：2007年3月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售29.1萬(wàn)平方米，銷售金額20.4億元。均價(jià)僅為7010元/平米。時(shí)至2007年10月，萬(wàn)科銷售面積54.6萬(wàn)平方米，銷售金額51.6億元，均價(jià)為9450元/平米；2007年11月份萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售面積40.7萬(wàn)平方米，銷售金額42.3億元，均價(jià)過(guò)萬(wàn)，為10393元/平米。

　　再看2008年的數(shù)據(jù)。2008年3月，萬(wàn)科的銷售均價(jià)則為9290元/平米。較去年10月平均每平米下調(diào)140元。2008年6月，萬(wàn)科銷售均價(jià)則為9754元/平米，較去年10月仍高，但較去年11月低。

　　雖然月份銷售區(qū)域不同可能導(dǎo)致銷售均價(jià)的變化，但是萬(wàn)科月均價(jià)的走勢(shì)與萬(wàn)科上半年的策略基本一致，即將價(jià)格調(diào)整到一個(gè)低位之后逐步拉高，2008年三月在新年之后，萬(wàn)科開(kāi)始促銷，此時(shí)萬(wàn)科的銷售均價(jià)處在底端。這與大多數(shù)上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商被迫一再降價(jià)的策略是不同的，萬(wàn)科是少數(shù)主動(dòng)降價(jià)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一。

　　但隨后的情況也許超過(guò)了萬(wàn)科的想象。萬(wàn)科在價(jià)格拉升的過(guò)程當(dāng)中成交量卻在下跌（萬(wàn)科在五月的銷售較四月及六月都高，但五月是上半年的銷售高峰，有兩個(gè)節(jié)日假期，此月萬(wàn)科成交量較去年同期低，但今年沒(méi)有五一黃金周，因而數(shù)據(jù)很難對(duì)比）。萬(wàn)科也許沒(méi)有預(yù)料到市場(chǎng)會(huì)如此的頑固，另一方面或許萬(wàn)科對(duì)自身率先降價(jià)可能對(duì)整個(gè)行業(yè)產(chǎn)生的影響過(guò)于樂(lè)觀，畢竟對(duì)于市場(chǎng)而言，上半年開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者一樣在觀察和試探。因而萬(wàn)科上半年對(duì)市場(chǎng)的試探未必是成功的。

　　在7月，有跡象顯示萬(wàn)科在為新一輪的價(jià)格調(diào)整做準(zhǔn)備。大多數(shù)人認(rèn)為，這一輪價(jià)格調(diào)整將整體為即將到來(lái)的十月黃金周的售房高峰做準(zhǔn)備。但此時(shí)主動(dòng)調(diào)整價(jià)格的已經(jīng)不僅僅是萬(wàn)科了。

　　在今年上半年的大多數(shù)時(shí)候，輿論判斷萬(wàn)科這樣的企業(yè)針對(duì)市場(chǎng)做出的調(diào)整往往從其資金鏈方面考量。但是對(duì)于萬(wàn)科而言，市場(chǎng)價(jià)格及成交量的變化方可能是其價(jià)格調(diào)整的重要參考依據(jù)。這是萬(wàn)科主動(dòng)調(diào)高價(jià)格的原因，因?yàn)槿f(wàn)科本身是對(duì)資金周轉(zhuǎn)率要求極高的企業(yè)，什么樣的價(jià)格能夠換來(lái)穩(wěn)定的資金周轉(zhuǎn)是其選擇戰(zhàn)略的首要標(biāo)準(zhǔn)。

　　資金

　　一種理解是萬(wàn)科缺錢(qián)。事實(shí)上，在行業(yè)整體資金緊張的情形之下，信貸及融資的困境要讓任何一個(gè)企業(yè)脫離資金的困擾是難以理解的，除非那些在2007年做了充足的現(xiàn)金儲(chǔ)備的公司。但即便是現(xiàn)金儲(chǔ)備充足的公司依然要考慮當(dāng)前土地市場(chǎng)價(jià)格與未來(lái)可能的銷售價(jià)格及成交量可能對(duì)企業(yè)自身產(chǎn)生的影響。

　　大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整會(huì)是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，但沒(méi)有誰(shuí)能告訴我們，這個(gè)周期到底有多長(zhǎng)，萬(wàn)科也沒(méi)有。

　　這也是萬(wàn)科為什么突然間在中報(bào)開(kāi)始著重強(qiáng)調(diào)行業(yè)資金短缺的原因之一。但萬(wàn)科顯然不是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中資金最為緊缺的公司之一。

　　這很大程度上得益于萬(wàn)科上半年的那一輪降價(jià)，銷售面積及銷售額的增長(zhǎng)是的萬(wàn)科在回籠資金的情形下先人一步，同時(shí)萬(wàn)科強(qiáng)調(diào)手中擁有153億的現(xiàn)金，且萬(wàn)科是少數(shù)在上半年按正常進(jìn)度拿地的房地產(chǎn)公司之一，盡管數(shù)量減少，并且未有在招牌掛市場(chǎng)上獲得土地，但幾乎每個(gè)月的月報(bào)上我們都能看到萬(wàn)科有新的土地入賬的情況。

　　事實(shí)上，此一輪宏觀調(diào)控對(duì)于萬(wàn)科這樣重視資金周轉(zhuǎn)率的公司而言是有利的。更為重要的是大多數(shù)二級(jí)市場(chǎng)上獲得的土地及2006年之前獲得的土地的利潤(rùn)依然高。萬(wàn)科的土地成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)不像他們向外界宣稱的那樣高，例如說(shuō)他們?cè)?006年的時(shí)候獲得了南都大量位于長(zhǎng)三角地區(qū)的土地，時(shí)至2008年，這些土地較2007年貶值的情況并不如大多數(shù)人想象的那樣嚴(yán)重。

　　萬(wàn)科中期報(bào)告當(dāng)中唯一讓人擔(dān)心的2008年6月底經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流為-14.88億元。但去年同期，萬(wàn)科這一數(shù)字為-29.78億元。萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債率為67.76%，但凈負(fù)債率為37.10%?？梢岳斫?，在銷售速度以及利潤(rùn)保證的情況之下，萬(wàn)科依然是安全的，最起碼比大多數(shù)房地產(chǎn)公司更安全。

　　另外一個(gè)信號(hào)是萬(wàn)科調(diào)整了今年的開(kāi)、竣工計(jì)劃。將年初計(jì)劃開(kāi)工的848萬(wàn)平米調(diào)整為683萬(wàn)平米，將竣工面積由年初的689萬(wàn)平米調(diào)整為586萬(wàn)平米。這一調(diào)整導(dǎo)致萬(wàn)科股票大幅下跌，但是卻為萬(wàn)科帶來(lái)了更為寬裕的資金騰挪空間。

　　萬(wàn)科的問(wèn)題不在于資金，而在于萬(wàn)科是否能抓住此一輪房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的機(jī)會(huì)。在一個(gè)下行的房地產(chǎn)市場(chǎng)空間當(dāng)中，任何動(dòng)作也許都將影響到一個(gè)企業(yè)在未來(lái)的發(fā)展甚至是生死存亡。萬(wàn)科會(huì)有失誤嗎？