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　　從巴塞羅那奧運(yùn)村的建設(shè)和發(fā)展，也許我們能看到北京奧運(yùn)村未來(lái)的影子。

　　2008年3月初，唱響奧運(yùn)會(huì)，北京——巴塞羅那大型晚會(huì)在巴塞羅那上演，從1992到2008，奧運(yùn)會(huì)將兩座城市連在了一起。北京奧運(yùn)村于去年底竣工，在7月27日正式開(kāi)放。奧運(yùn)會(huì)后北京奧運(yùn)村將作為中高檔住宅小區(qū)出售，在近些年舉辦過(guò)奧運(yùn)會(huì)的城市里，其建筑設(shè)計(jì)，乃至商業(yè)模式，都與巴塞羅那奧運(yùn)村最為相似。從巴塞羅那奧運(yùn)村的建設(shè)和發(fā)展，也許我們能看到北京奧運(yùn)村未來(lái)的影子。

　　打開(kāi)通往大海之門(mén)

　　作為奧運(yùn)城市改造的最重要一環(huán)，借著奧運(yùn)村的建設(shè)，巴塞羅改造了污染多年的海邊沙灘，興建起全市第一個(gè)海濱社區(qū)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)添上了一筆，為城市里的中產(chǎn)白領(lǐng)創(chuàng)造了一片新天地。

　　1986年夏天，西班牙巴塞羅那。地中海的陽(yáng)光炙烤著大地，靠近地中海的城市東北沿岸，擠滿(mǎn)了黑壓壓的大型工廠，機(jī)器轟鳴不停，灰煙直沖藍(lán)天。四面八方排出的污水沿著沙灘一路蔓延，流入大海；海邊大片頹垣敗瓦，丟棄的瓦礫堆滿(mǎn)了整個(gè)海灘。不時(shí)有幾只老鼠從瓦片中探出頭來(lái)，看到眼前荒無(wú)人跡，便肆無(wú)忌憚地在一片垃圾里尋找食物。海風(fēng)吹來(lái)，騰起岸上的陣陣惡臭，擴(kuò)散到城市的每一個(gè)角落，沖擊著加泰羅尼亞人的心臟。

　　1986年10月17日，在洛桑舉行的國(guó)際奧委會(huì)第91屆全會(huì)上，當(dāng)時(shí)任國(guó)際奧委會(huì)主席的西班牙巴塞羅那人薩馬蘭奇宣布自己的家鄉(xiāng)獲得1992年夏季奧運(yùn)會(huì)的主辦權(quán)時(shí)，這個(gè)地中海重要的港口城市還沒(méi)有幾片像樣的海灘，沿海一帶還是工廠林立的重工業(yè)區(qū)。

　　巴塞羅那人上路了。他們?cè)诟叩系慕茏魇ゼ医烫玫哪_下，草畫(huà)圖紙，規(guī)劃時(shí)間，擬訂出一項(xiàng)奧運(yùn)會(huì)舉辦城市有史以來(lái)規(guī)模最大的城市化改造和修復(fù)工程。他們擴(kuò)建機(jī)場(chǎng)、增加酒店、翻新老城、打造新區(qū)，將1929年世博會(huì)舊址Monjuic山變身為一座奧運(yùn)主題山。整個(gè)市政規(guī)劃里最重要的一項(xiàng)工程是奧運(yùn)村的修建——對(duì)東北沿海工業(yè)區(qū)的拆遷，并修建起了奧運(yùn)村和奧林匹克港，巴塞羅那封閉了幾個(gè)世紀(jì)的大海之門(mén)終于重新打開(kāi)。

　　“那是一項(xiàng)非常偉大的工程，時(shí)任巴塞羅那市長(zhǎng)馬拉加爾(PasqualMaragall)是個(gè)很有魄力的人。”馬托雷爾(JosepMatorell)是奧運(yùn)村工程的總設(shè)計(jì)師，當(dāng)代西班牙最著名的建筑家之一。83歲的老人依舊精神矍鑠思維敏捷，16年后向mangazine·名牌作者談起這項(xiàng)他一生中最驕傲的工程時(shí)，滿(mǎn)頭花白的他眼睛深處泛出了亮光。

　　時(shí)間仿佛回到了1989年。

　　“當(dāng)時(shí)海邊的很多重要的工廠，包括尼桑汽車(chē)制造廠等，這些工廠當(dāng)然重要，但不能一直霸占著海邊；另外，作為地中海最重要的海港城市，巴塞羅那居然還沒(méi)有一個(gè)像樣的海濱居民住宅區(qū)。我們跟市政府研究之后，決定奧運(yùn)村的選址就定在這里；奧運(yùn)會(huì)之后，這些房子經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單的裝修就可以用作商品住宅樓，供市民購(gòu)買(mǎi)居住——我們的定位是中高檔住宅區(qū)，目標(biāo)顧客是巴塞羅那近十幾年經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展下不斷壯大的中產(chǎn)階級(jí)群體。”

　　按照規(guī)劃，奧運(yùn)村工程從1989年開(kāi)始興建，共歷時(shí)三年多。工廠從海邊撤出，搬遷到市政府在郊區(qū)重新規(guī)劃的工業(yè)區(qū)里。巴塞人在海邊建起了兩座到目前為止依然是巴塞羅那最高的雙子樓，樓下是奧林匹克港——奧運(yùn)會(huì)期間在這里舉辦各項(xiàng)水上競(jìng)技比賽，奧運(yùn)之后這里變成巴塞富人停泊私家游艇的港口。從奧林匹克港沿海岸線向北，一條寬闊的大道延伸5公里，道路一邊是地中海和不時(shí)出現(xiàn)的海濱浴場(chǎng)，另一邊是嶄新的住宅社區(qū)——奧運(yùn)村。

　　馬托雷爾和他的同事經(jīng)過(guò)研究，根據(jù)西班牙1990年代初中高檔住宅的需求，確定每套單元的面積在60到120平方米之間。整個(gè)奧運(yùn)村一共有兩千多套住房，分布在18個(gè)獨(dú)立封閉的小區(qū)，每個(gè)小區(qū)由一位巴塞羅那建筑比賽FAD的獲獎(jiǎng)?wù)呔唧w負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)。對(duì)于這種設(shè)計(jì)，馬托雷爾解釋道：“奧運(yùn)村對(duì)于中高層次的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)是非常理想的住宅，不但地理優(yōu)越環(huán)境優(yōu)美，獨(dú)立小區(qū)的設(shè)計(jì)也給居民很大的私人空間，特別適合老人和小孩。”

　　巴塞羅那新的“市中心”

　　47歲的希羅(JordiGiró)剛從北京回到巴塞羅那。他是一家私營(yíng)公司的老板，兩個(gè)女兒的爸爸，也是奧運(yùn)村第一批的居民，奧運(yùn)村居民聯(lián)盟的主席。1990年，當(dāng)希羅買(mǎi)下一個(gè)單元時(shí)，奧運(yùn)村的樓房還只在圖紙上。回憶起決定這筆投資的那瞬間，希羅笑了：“奧運(yùn)會(huì)遠(yuǎn)未開(kāi)始，房屋還沒(méi)建起來(lái)，政府已經(jīng)大力宣傳銷(xiāo)售，市民反應(yīng)熱烈。我們是通過(guò)抽簽抽到現(xiàn)在住的這個(gè)單位的，我太太興奮了好久。”

　　1992年7月25日，巴塞羅那市長(zhǎng)馬拉加爾向全世界宣布，第二十五屆夏季奧運(yùn)會(huì)開(kāi)幕，希羅和他的家人見(jiàn)證了西班牙這個(gè)美好的夏天。奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后，12月28日，希羅一家終于搬進(jìn)了奧運(yùn)村的新家，跟他一道的還有第一批另外七十余戶(hù)居民。

　　奧運(yùn)村的銷(xiāo)售早從1989年末就開(kāi)始了。奧運(yùn)村住宅的銷(xiāo)售工作由當(dāng)?shù)貎杉曳康禺a(chǎn)商代理，分別是政府參股的NISA(代理1814套房屋)和私營(yíng)公司OLIMPICMOLL(代理剩下的164套房屋)。不幸的是，奧運(yùn)會(huì)之后，持續(xù)高溫的樓市終于爆發(fā)了危機(jī)，房屋銷(xiāo)售嚴(yán)重受挫，大量房屋有價(jià)無(wú)市，銀行貸款利率一直維持在高位(年利率在15%到16%)，直到1996年初，所有兩千多套房屋才陸續(xù)賣(mài)完。

　　在1990年初剛開(kāi)始銷(xiāo)售時(shí)，奧運(yùn)村的平均銷(xiāo)售價(jià)格約為每平方米20萬(wàn)比塞塔(合1.2萬(wàn)元人民幣)，當(dāng)時(shí)巴塞羅納這個(gè)價(jià)格在當(dāng)?shù)貙儆谥懈邫n次，相當(dāng)于一些中心城區(qū)的房屋售價(jià)。1992年房地產(chǎn)危機(jī)爆發(fā)時(shí)，買(mǎi)家數(shù)量驟然下降，1994年房屋的價(jià)格出現(xiàn)了回落。為了刺激樓市，市政府從1992年1月開(kāi)始，到3月交付奧委會(huì)管理前，出臺(tái)了一系列財(cái)政優(yōu)惠措施，為投資者減免了大量的稅務(wù)，投資成本一度下降到了近50%，這在一定程度上刺激了那些專(zhuān)業(yè)投資者借此機(jī)會(huì)在奧運(yùn)村購(gòu)置房產(chǎn)，然后再租賃出去。然而市政府給予奧運(yùn)村的財(cái)政特權(quán)卻受到了相關(guān)各方的猛烈攻擊，被看作是對(duì)其他房地產(chǎn)項(xiàng)目投資者的歧視。

　　18年后的今天，奧運(yùn)村的房?jī)r(jià)上升到了每平方米6，500歐元(合6.5萬(wàn)元人民幣)。然而在這里買(mǎi)房的人多為自住，用于投資的并不多，加上房屋數(shù)量本來(lái)就有限，該區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)早已遠(yuǎn)不如當(dāng)年活躍。

　　說(shuō)起奧運(yùn)村房地產(chǎn)市場(chǎng)，希羅似乎不是很感興趣，這位居民聯(lián)盟主席非?？隙ǖ卣J(rèn)為：“來(lái)這里住的人都有一個(gè)非常明確的目的，這是一項(xiàng)一生的投資，人們選擇這個(gè)社區(qū)，目的是為了自己和家人獲得高質(zhì)量的生活。”

　　然而新的生活并非一帆風(fēng)順。由于要在奧運(yùn)前完工，匆忙趕工使奧運(yùn)村的房屋存在著許多隱患，這些定時(shí)炸彈到了1997年終于爆炸。“水管漏水，墻壁出現(xiàn)裂痕……”希羅回憶起那段日子依然心有余悸，“為此，全社區(qū)的居民都團(tuán)結(jié)一致地跟政府交涉，到了2000年，這些問(wèn)題才漸漸得以解決。”

　　在這樣一個(gè)剛剛誕生的小社區(qū)，配套設(shè)施的完善顯得非常重要，希羅也絲毫不隱瞞他對(duì)當(dāng)局的不滿(mǎn)。“在這點(diǎn)上西班牙比不了中國(guó)。我去過(guò)中國(guó)很多地方，中國(guó)這幾年變化很大，辦事效率越來(lái)越高，不像在西班牙，一個(gè)方案討論幾年都沒(méi)有結(jié)果。”希羅指的是學(xué)校、公共交通、老年服務(wù)中心、醫(yī)院、商店等等社區(qū)必不可少的配套設(shè)施。“這些設(shè)施的完備總是走在居民需求的后面！”

　　到今天，令希羅和他的鄰居依然不滿(mǎn)的，是一個(gè)他們爭(zhēng)取了三年還沒(méi)有建起來(lái)的超市。在這樣一個(gè)近萬(wàn)人的社區(qū)里，16年來(lái)竟然只有一個(gè)規(guī)模中等的超市。“不少老太太每天購(gòu)買(mǎi)日常用品要走上半個(gè)小時(shí)，很多人甚至開(kāi)車(chē)到別的地方買(mǎi)菜。”居民聯(lián)盟一直向市政府爭(zhēng)取多建一個(gè)超市，而且已經(jīng)相中了位于社區(qū)中心位置的WADRAS女子監(jiān)獄，一個(gè)奧運(yùn)村修建前就已經(jīng)存在，政府考慮多年要搬遷的監(jiān)獄。在居民的爭(zhēng)取下，區(qū)政府終于把“建造超市”列入了2007-2010年的工作計(jì)劃里。這是奧運(yùn)村居民長(zhǎng)期“抗?fàn)?rdquo;的成果之一——這16年來(lái)，在居民的一再堅(jiān)持下，四所學(xué)校，數(shù)條公車(chē)、地鐵和輕軌線路，若干老人活動(dòng)中心和保健醫(yī)院得以建起。

　　2000年夏天，在奧運(yùn)村前新改造的海灘上，舉行了一場(chǎng)大型的篝火晚會(huì)。市政府分?jǐn)偭送頃?huì)的部分費(fèi)用，以此作為承認(rèn)奧運(yùn)村是巴塞羅那一個(gè)行政社區(qū)的禮物；近萬(wàn)市民來(lái)到海邊，與奧運(yùn)村的主人一起祝賀這個(gè)新社區(qū)的誕生。在居民聯(lián)盟的辦公室里回憶起奧運(yùn)村16年來(lái)走過(guò)的路，看著外面成群結(jié)隊(duì)放學(xué)的孩子，希羅不無(wú)感慨：“在2000年初，全西班牙的嬰兒出生率都非常低，有些地方甚至出現(xiàn)了人口負(fù)增長(zhǎng)，然而在奧運(yùn)村，很多家庭都有兩到三個(gè)孩子，我們擁有巴塞羅那最高的出生率。”

　　對(duì)于奧運(yùn)村所取得的成就，奧運(yùn)村總設(shè)計(jì)師馬托雷爾感到非常欣慰。有人認(rèn)為通過(guò)這項(xiàng)工程，馬托雷爾打造了巴塞羅那的一個(gè)新的市中心，但老人卻堅(jiān)持認(rèn)為，那只是城市生命的延伸。

　　對(duì)于希羅來(lái)說(shuō)，奧運(yùn)村最后一塊磚頭的放下，才恰恰意味著新生命的開(kāi)始。“建筑家們?cè)趫D紙上將我們的城市規(guī)劃出一塊一塊空間，并讓施工隊(duì)用磚塊水泥將空間填滿(mǎn)；然而這些空蕩蕩的樓房卻是死的，因?yàn)槔锩娌](méi)有生命。于是，我們就將生命填入了城市的每一個(gè)角落，這樣循環(huán)下去，我們的城市才會(huì)一直欣欣向榮。”

　　各國(guó)奧運(yùn)村燙手的山芋

　　1996年·亞特蘭大

　　奧運(yùn)會(huì)期間，政府借用了喬治亞理工學(xué)院的學(xué)生宿舍作為奧運(yùn)村。奧運(yùn)期間正值學(xué)生放假，政府對(duì)學(xué)生宿舍進(jìn)行改造后用作奧運(yùn)村，奧運(yùn)會(huì)后又將宿舍歸還給學(xué)校。這樣做大大減低了奧運(yùn)村的建設(shè)預(yù)算和后期運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　2000年·悉尼

　　政府將奧運(yùn)村定位為面向社會(huì)多階層的住宅區(qū)?？偤馁Y5.9億澳元(3.4億美元)的奧運(yùn)村，位于悉尼西郊15公里處，過(guò)去曾是海軍倉(cāng)庫(kù)和工業(yè)區(qū)。在奧運(yùn)會(huì)后奧運(yùn)村空空蕩蕩，悉尼房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力在奧運(yùn)會(huì)前被過(guò)度開(kāi)發(fā)，之后一直呈現(xiàn)疲態(tài)。不過(guò)專(zhuān)家預(yù)測(cè)近幾年悉尼房地產(chǎn)市場(chǎng)將好轉(zhuǎn)，大量新移民將成為該區(qū)復(fù)蘇的重要力量。

　　2004年·雅典

　　耗資3.97億美元建成的奧運(yùn)村位于雅典市西北郊的一片無(wú)人地帶，距市中心15公里。政府希望將其定位為經(jīng)濟(jì)用房，奧運(yùn)會(huì)后出售給低收入階層。但由于沒(méi)有公共交通工具的連接，小區(qū)內(nèi)也缺少學(xué)校和商場(chǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施，大量已出售的房間空置無(wú)人居住，入住率不過(guò)5%。

　　2008年·北京

　　奧運(yùn)村位于北京中軸線北端，四環(huán)與五環(huán)之間。北京奧運(yùn)村去年底已經(jīng)竣工。奧運(yùn)會(huì)后由專(zhuān)門(mén)的業(yè)主單位運(yùn)營(yíng)，住宅于奧運(yùn)會(huì)前面向社會(huì)發(fā)售。對(duì)于北京奧運(yùn)村的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)，曾經(jīng)來(lái)北京參觀過(guò)建設(shè)場(chǎng)地并了解投標(biāo)項(xiàng)目的巴塞羅那奧運(yùn)村的總設(shè)計(jì)師馬托雷爾建議，最關(guān)鍵的是在設(shè)計(jì)時(shí)就要對(duì)將來(lái)的使用對(duì)象和投放市場(chǎng)有明確的定位。據(jù)了解，與巴塞羅那一樣，北京奧運(yùn)村被定位為高檔的住宅樓，而本區(qū)也期待成為北京一個(gè)新的中心區(qū)。