從對(duì)影響房地產(chǎn)因素的分析來(lái)看，顯示出房地產(chǎn)市場(chǎng)短時(shí)間市場(chǎng)回暖的可能性不是很大，房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌的可能性更大。當(dāng)前是開(kāi)發(fā)商降價(jià)讓利，回收資金的大好時(shí)機(jī)。

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　　成都房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格從去年十月以來(lái)，經(jīng)歷了不愿意降價(jià)；到領(lǐng)導(dǎo)型開(kāi)發(fā)商降價(jià)，其他開(kāi)發(fā)商假降價(jià)；再到試探性降價(jià)；再到想降價(jià)促銷，都沒(méi)有把握是否能夠取得效果的過(guò)程。當(dāng)前，很多公司面臨著在降與不降的徘徊境地。他們既擔(dān)心降價(jià)了，也不能取得很好的銷售效果，不知道怎么辦；又不忍心一降價(jià)把房子銷售出去以后，房?jī)r(jià)又反彈回來(lái)，遭受不必要的損失。

　　從上表可以看出，銷售價(jià)格整體成下降狀態(tài)自2008年3月以來(lái)，銷售明顯緩慢。

　　從近期的降價(jià)樓盤市場(chǎng)監(jiān)測(cè)來(lái)看，在售樓盤相當(dāng)部分采取的是推廣停滯手段，把售樓部的大門開(kāi)起，有人要來(lái)買房子就賣，沒(méi)有人來(lái)的話，就聊天睡覺(jué)，都可以。大約有100個(gè)樓盤打出了優(yōu)惠廣告，其中降價(jià)的樓盤在一半左右，其余的是降價(jià)誘惑措施。降價(jià)的樓盤部分的推出特價(jià)戶型，項(xiàng)目整體降價(jià)的并不多。降價(jià)誘惑的就是打些扯眼球的起價(jià)，那房子你去看就沒(méi)有了。折算成你看到笑翻天的實(shí)得面積價(jià)格，換算回來(lái)建筑面積價(jià)格，購(gòu)房者一點(diǎn)便宜都沒(méi)有占到。有的項(xiàng)目利用超市的價(jià)格策略，把單價(jià)提上去了，折扣打得十分的兇，也沒(méi)有降好多。從另外一個(gè)方面，我們看近幾天公布的上半年商品房交易情況報(bào)告，主城區(qū)5800多元每平方米的成交均價(jià)，沒(méi)有什么明顯降價(jià)的。

　　當(dāng)前影響房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的主要因素表現(xiàn)為：

　　地震。地震是個(gè)心理因素及時(shí)間因素。地震沒(méi)有對(duì)成都市區(qū)造成實(shí)質(zhì)上的房屋毀損，但是地震讓這個(gè)城市的房屋搖晃著，所以地震剛發(fā)生的一段日子里，大家擔(dān)心地震對(duì)居住安全的影響。隨著時(shí)間的推移，這個(gè)影響已經(jīng)體現(xiàn)出逐漸減弱的特點(diǎn)。提高抗震強(qiáng)度以及修建地震躲避間的項(xiàng)目，沒(méi)有明顯提出比其他項(xiàng)目銷售情況更加好。而是與市場(chǎng)情況一樣，銷售遲緩。

　　這個(gè)現(xiàn)狀，加速成都房地產(chǎn)進(jìn)入買方市場(chǎng)。地震對(duì)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是功過(guò)參半的。地震的確影響了這個(gè)城市的房地產(chǎn)。曾經(jīng)占有相當(dāng)份額的外地購(gòu)房者以災(zāi)區(qū)的眼光審視著這個(gè)城市的房地產(chǎn)，正如這個(gè)城市的人以同樣的眼光在看青城山的房地產(chǎn)市場(chǎng)一樣。地震挽救了成都的開(kāi)發(fā)商，堂而惶之的政府救市政策，對(duì)開(kāi)發(fā)商的利好遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于對(duì)購(gòu)房者的吸引，這個(gè)可以從政策剛出臺(tái)這幾周，沒(méi)有明顯變化的銷售情況可以看出來(lái)。

　　地震造成的后果客觀上增加了市場(chǎng)觀望的數(shù)量及特別減少了外省購(gòu)房者一段時(shí)間在成都的購(gòu)房計(jì)劃，這些都會(huì)隨著時(shí)間的推移而逐漸消失的。

　　銀行貨幣政策及其他政策利好。被認(rèn)為造成當(dāng)前房地產(chǎn)處境的最大因素--從緊的銀行貨幣政策，因?yàn)榈卣鸬脑?，在成都的?zhí)行出現(xiàn)了很大松動(dòng)。開(kāi)發(fā)貸款數(shù)量增加，延遲還貸期限，緩解了開(kāi)發(fā)商的資金壓力。首付款降低，出現(xiàn)了不少的零首付項(xiàng)目。利率降低，一般的項(xiàng)目可以享受基準(zhǔn)利率下浮15%，最低按照優(yōu)惠利率六折。連去年叫停的自有住房抵押貸款都悄悄的放開(kāi)了，釋放了相當(dāng)數(shù)量的市場(chǎng)購(gòu)買力。但這不能成為一種扭轉(zhuǎn)當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展方向的決定性力量，6月15日成都市政府出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)發(fā)展扶持居民安居置業(yè)的意見(jiàn)》后的幾周，市場(chǎng)交易沒(méi)有表現(xiàn)出明顯增量這一點(diǎn)可以印證。

　　降價(jià)預(yù)期。購(gòu)房者廣泛的降價(jià)預(yù)期使得他們更多的表現(xiàn)出觀望態(tài)度，這個(gè)預(yù)期，與銀行利率優(yōu)惠及政府補(bǔ)助相比，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，是更大的利好。投資者在這個(gè)時(shí)期少有下手的，最強(qiáng)勁支持市場(chǎng)的剛性需求，也表現(xiàn)出很濃厚的觀望情緒。降價(jià)預(yù)期與銀行貨幣政策，成為影響當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展的兩大主要因素。但是這兩個(gè)因素又表現(xiàn)出極大的不確定性，使得市場(chǎng)未來(lái)的走向有點(diǎn)撲朔迷離。寬松的銀行貨幣執(zhí)行實(shí)踐，隨著執(zhí)行過(guò)程中的諸多問(wèn)題暴露，收緊的可能性比較大。降價(jià)預(yù)期，會(huì)因?yàn)閭€(gè)別樓盤，特別是市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者開(kāi)發(fā)公司，在獲得充足的銷售回款后，采取適度價(jià)格上漲，而改變這種預(yù)期。

　　炎熱的夏天。近幾年來(lái)，除了2007年以外5-8月份一直是市場(chǎng)的淡季，銷售疲軟，而市場(chǎng)一進(jìn)入秋天，天氣涼爽之后，銷售價(jià)格及速度都會(huì)出現(xiàn)明顯的提升。所以當(dāng)前銷售緩慢對(duì)相當(dāng)數(shù)量的開(kāi)發(fā)商的心理沖擊，沒(méi)有同樣的銷售緩慢發(fā)生在四月份那么強(qiáng)烈，雖然一部分開(kāi)發(fā)商從去年十月以來(lái)，現(xiàn)金流壓力很大，表現(xiàn)出悲觀情緒。但是還有一部分的開(kāi)發(fā)商存在僥幸的心理，寄希望九月后的市場(chǎng)回暖。資金壓力大及悲觀的開(kāi)發(fā)商，會(huì)在七、八月份采取更加積極的降價(jià)措施，前幾個(gè)月市場(chǎng)的降價(jià)項(xiàng)目個(gè)數(shù)及幅度，都屬于少數(shù)的。最近的兩個(gè)月，表現(xiàn)會(huì)更加明顯一些。另一種表現(xiàn)是，前期回款充足的開(kāi)發(fā)商不在降價(jià)，或者悄悄把價(jià)格調(diào)高。還一種表現(xiàn)，就是不作為的等待市場(chǎng)對(duì)開(kāi)發(fā)商更加有利的情況出現(xiàn)。

　　從對(duì)影響房地產(chǎn)因素的分析來(lái)看，顯示出房地產(chǎn)市場(chǎng)短時(shí)間市場(chǎng)回暖的可能性不是很大，房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌的可能性更大。當(dāng)前是開(kāi)發(fā)商降價(jià)讓利，回收資金的大好時(shí)機(jī)。

　?。ū疚臑橛^點(diǎn)網(wǎng)六城樓市分析專稿 作者：成都思進(jìn)顧問(wèn)總經(jīng)理 文化勇）