在這將近1年的時間里，人們對房市的預(yù)期從徘徊到耐心等待，從彷徨到堅信下滑，經(jīng)歷了一個跌宕漫長的過程。

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　　從去年8月份以來，北京像全國其他主流一線城市一樣，房地產(chǎn)市場進入了低迷徘徊階段，這種狀況主要反映在三個方面：一是房地產(chǎn)成交量持續(xù)走低。據(jù)統(tǒng)計，北京一季度商品住宅供應(yīng)同比基本持平，成交量下降36.1%。二是商品房價格預(yù)售均價與開盤均價差距逐漸加大。這雖說是開發(fā)商的營銷策略，但卻折射出房價走低這個不爭的事實。三是房市預(yù)期依舊不容樂觀。在這將近1年的時間里，人們對房市的預(yù)期從徘徊到耐心等待，從彷徨到堅信下滑，經(jīng)歷了一個跌宕漫長的過程。

　　那么北京商品房的價格到底是漲了還是降了？幅度怎么樣？這種趨勢還將持續(xù)嗎？

　　讓我們看一下北京東北四環(huán)至五環(huán)之間某處樓盤的銷售情況。A樓盤地處北京東北四環(huán)至五環(huán)之間，屬于中、高檔商品住宅，社區(qū)總共8棟小高層，全部為板樓。該樓盤開盤于2006年，至去年底，尚有幾十余套未銷售。去年第四季度，該樓盤剩余幾十套房屋的銷售均價為17000左右；今年年初降至16000；今年2月份價格調(diào)整為15600；今年5月份又調(diào)回16000的價格。從去年第四季度至今年5月，該樓盤實際成交房屋14套，還剩余二十幾套未銷售完。

　　應(yīng)該說，這個樓盤銷售的價格調(diào)整非常典型。也就是說依據(jù)它的位置、戶型、大環(huán)境等，17000的定價符合主流預(yù)期，接下來幾個月雖有調(diào)整，但屬于短期震蕩，并未呈現(xiàn)出明顯滑落的趨勢。而這也正是北京城絕大部分樓盤價格的基本態(tài)勢。雖說遭遇到全國普遍的房市低迷時期，但首都的聚集效應(yīng)依然明顯?？陀^地說，北京的房市早已不屬于北京，而是屬于全國。北京以一市之房承擔(dān)了全國的購房需求。它作為我國的首都，也是政治、經(jīng)濟、文化的中心，更兼奧運舉辦城市的特殊優(yōu)勢，已經(jīng)產(chǎn)生了強大的聚集效應(yīng)。而這種效應(yīng)帶來的明顯效果，就是人口的聚集、財富的聚集和市場的聚集。這種聚集對房市的直接影響就是增加了購房需求并且加快了產(chǎn)權(quán)周轉(zhuǎn)，這固然是市場繁榮的標(biāo)志，卻也為房價上揚起到了推波助瀾的作用。所以，即使遭遇短期的寒流，北京房價依然可以比較穩(wěn)當(dāng)?shù)厣舷缕鸱?，而不會出現(xiàn)大起大落的局面。因此，歸根結(jié)蒂，還是需求多、供給少這種最基本的經(jīng)濟學(xué)原理在起作用。住房像糧食一樣，早已成為市民居家過日子必須考慮的問題。所以，現(xiàn)在來看，北京房價確實有所下降，但降幅很小，而且不具有可持續(xù)性。要堅信一點：只要有效需求在，北京的房價就依然會有上揚的一天。

　　（本文為觀點網(wǎng)六城樓市分析專稿）

　　（作者：杜猛 北京國際投資發(fā)展公司總裁；王昊 北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心）