經(jīng)歷多年內(nèi)線整合與外線聯(lián)合的精彩“雙線操作”，中糧地產(chǎn)正在一步一步實(shí)現(xiàn)著“麻雀變鳳凰”的轉(zhuǎn)變。

　　首季實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2.1億，同比上漲184.6%，凈利潤(rùn)3284萬(wàn)，同比增長(zhǎng)133.3%。

　　這是剛剛獲得大股東資產(chǎn)注入的中糧地產(chǎn)交出的一季度答卷。相比于2007年一季度正在逐步升溫的情勢(shì)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)有些冷清的2008年首季取得超過(guò)1倍的增長(zhǎng)幅度，顯然有些不簡(jiǎn)單。

　　經(jīng)歷多年內(nèi)線整合與外線聯(lián)合的精彩“雙線操作”，中糧地產(chǎn)正在一步一步實(shí)現(xiàn)著“麻雀變鳳凰”的轉(zhuǎn)變。

　　從中糧集團(tuán)H股到A股，從鵬利國(guó)際到深寶恒，再到中糧地產(chǎn)等多個(gè)棋局的操控，最后到優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的注入，一條中糧集團(tuán)通過(guò)中糧地產(chǎn)做大住宅地產(chǎn)的路徑圖也日漸清晰可見(jiàn)。

　　打造地產(chǎn)平臺(tái)

　　一直以來(lái)，央企整體上市及分拆旗下資產(chǎn)的動(dòng)作總是關(guān)注焦點(diǎn)。作為15家主營(yíng)業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企之一，中糧集團(tuán)因其國(guó)資背景和500強(qiáng)企業(yè)稱(chēng)號(hào)，一直是股改和資本市場(chǎng)的明星公司。

　　而后來(lái)擅長(zhǎng)資本運(yùn)作的寧高寧入主中糧，及其對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的看重，更是讓中糧集團(tuán)旗下地產(chǎn)資產(chǎn)的處置備受矚目。

　　2005年11月，中糧集團(tuán)從深圳市寶安區(qū)投資管理有限公司收購(gòu)了原深寶恒59.63%的股權(quán)，成為控股股東。

　　2006年2月股權(quán)分置改革完成，中糧集團(tuán)持股比例降至50.52%；同時(shí)在此次股改中中糧集團(tuán)承諾：將以深寶恒作為整合與發(fā)展中糧集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)平臺(tái)，采取逐步注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)等多種形式，使公司成為具有品牌優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

　　同年4月，深寶恒更名為中糧地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司。

　　2007年3月，中糧集團(tuán)出具《避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)承諾函》，明確了中糧地產(chǎn)在集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的發(fā)展戰(zhàn)略。按照寧高寧此前的布局，未來(lái)中糧地產(chǎn)主攻住宅和工業(yè)地產(chǎn)，中糧集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)重點(diǎn)將轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)，而中糧置業(yè)主攻商業(yè)地產(chǎn)，形成“三駕馬車(chē)”并駕齊驅(qū)的陣勢(shì)。

　　2008年2月15日，中糧地產(chǎn)因商討重大事項(xiàng)停牌，3月24日公司公告復(fù)牌：大股東中糧集團(tuán)擬轉(zhuǎn)讓其直接或間接持有的9家控股子公司股權(quán)給中糧地產(chǎn)，中糧集團(tuán)與上市公司正在積極研究通過(guò)定向增發(fā)或其他方式收購(gòu)中糧集團(tuán)及其子公司資產(chǎn)的具體操作方案，并開(kāi)展有關(guān)審計(jì)評(píng)估工作。

　　隨著資產(chǎn)注入進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段，中糧地產(chǎn)住宅地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)并重的發(fā)展軌跡也逐步明晰。

　　住宅地產(chǎn)：別墅用地稀缺

　　據(jù)公開(kāi)資料整理，此次中糧集團(tuán)注入的9家公司所擁有土地的建筑面積是236萬(wàn)平米，權(quán)益建筑面積為190萬(wàn)平米。并且分布在沈陽(yáng)、北京、南京、蘇州、上海和杭州6個(gè)沿海地區(qū)一二線核心城市。

　　據(jù)了解，中糧地產(chǎn)自身現(xiàn)有223萬(wàn)平米建筑面積的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，其中，權(quán)益建筑面積147萬(wàn)平米。主要分布在深圳、廣州、長(zhǎng)沙、成都和青島等一二線核心城市。

　　也就是說(shuō)，在中糧集團(tuán)注入資產(chǎn)后，中糧地產(chǎn)將擁有超過(guò)450萬(wàn)平米建筑面積的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，其中，權(quán)益建筑面積約340萬(wàn)平米，相比注入前項(xiàng)目?jī)?chǔ)備規(guī)模擴(kuò)張了一倍。

　　“我們更看好的是，中糧地產(chǎn)城市布局從單一的珠三角延伸到長(zhǎng)三角和環(huán)渤海，這將使其最大程度地享受到不同區(qū)域樓市景氣周期不一樣的收益，同時(shí)也分散地域單一的風(fēng)險(xiǎn)。”某機(jī)構(gòu)報(bào)告如此稱(chēng)。

　　更引人注目的是，中糧地產(chǎn)現(xiàn)有223萬(wàn)平米項(xiàng)目?jī)?chǔ)備中，成都、長(zhǎng)沙和青島項(xiàng)目均為低密度別墅，總計(jì)有133萬(wàn)平米，占60%。而此次注入的蘇州同里項(xiàng)目、蘇州萬(wàn)科中糧本岸、南京頤合南園、杭州湘湖人家和上海翡翠項(xiàng)目均為別墅產(chǎn)品，合計(jì)138.4萬(wàn)平米。這是中糧地產(chǎn)一筆不小的財(cái)富。

　　自2006年起國(guó)土資源部明確禁止地方政府再出讓別墅用地，在這幾年的地根和銀根緊縮的調(diào)控文件中，必提這一點(diǎn)。所以從供給趨勢(shì)上看，別墅將越來(lái)越稀缺。而且，因別墅面向富裕階層，他們對(duì)首付、利率相對(duì)沒(méi)有普通階層那么敏感，所以受房貸緊縮政策影響不大。

　　“公司項(xiàng)目?jī)?chǔ)備因?yàn)槟玫貢r(shí)間早，所以地價(jià)成本低，如深圳寶安項(xiàng)目的地價(jià)很少超過(guò)1000元，低地價(jià)成本保證了公司的項(xiàng)目盈利能力。”有熟悉中糧地產(chǎn)的人士稱(chēng)，即使在樓市調(diào)整的現(xiàn)在，低地價(jià)的成本優(yōu)勢(shì)可以減輕中糧地產(chǎn)對(duì)銷(xiāo)售周轉(zhuǎn)的片面依賴，價(jià)格下降的余地要比其他市價(jià)拿地的公司大，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)受影響相對(duì)要小。

　　“我們估計(jì)，中糧地產(chǎn)在深圳、廣州、長(zhǎng)沙、廈門(mén)和青島項(xiàng)目毛利率均在50%以上。”上述人士稱(chēng)。

　　工業(yè)地產(chǎn)：增值空間大

　　中糧地產(chǎn)是珠三角最大的工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)之一。公開(kāi)資料顯示，截至2006年末，中糧地產(chǎn)累計(jì)開(kāi)發(fā)工業(yè)廠房100多萬(wàn)平方米，如今仍擁有123萬(wàn)平米工業(yè)廠房。

　　資料稱(chēng)，工業(yè)廠房的成本在600-1500元之間，按2500-3000元之間的市價(jià)重估，工業(yè)地產(chǎn)變現(xiàn)后價(jià)值大約20個(gè)億，按9.07億現(xiàn)有股本相當(dāng)于2.2元。

　　隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善和中心城區(qū)的擴(kuò)大，中心城區(qū)附近的工業(yè)園要向更遠(yuǎn)的郊區(qū)轉(zhuǎn)移，工業(yè)廠房要改造為包括住宅和商業(yè)房在內(nèi)的商品房。因此，公司123萬(wàn)平米的工業(yè)廠房不僅可以提供不同于一般出租公司的租金收入，而且具有很高的土地重估價(jià)值。

　　有研究資料稱(chēng)，由于中糧地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)時(shí)間長(zhǎng)、交通和地理位置好、具有良好的品牌、有相對(duì)穩(wěn)定的客戶。據(jù)此，其工業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)每年能夠產(chǎn)生3.5億元左右業(yè)務(wù)收入、1.4億元左右經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量，在一定程度上能夠緩解公司住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的資金壓力，尤其是在去年四季度來(lái)央行和銀監(jiān)會(huì)收緊房貸以來(lái)。

　　據(jù)了解，中糧地產(chǎn)的工業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要分為物業(yè)租賃和來(lái)料加工兩大類(lèi)。前者是指與客戶合作開(kāi)發(fā)或獨(dú)立開(kāi)發(fā)工業(yè)廠區(qū)，租賃給客戶使用，獲取租金收入。截止2007年6月底，公司物業(yè)可租賃面積96.83萬(wàn)平米(不含來(lái)料加工企業(yè)廠房)。此外還有3個(gè)租賃物業(yè)項(xiàng)目正在建設(shè)，預(yù)計(jì)全部建設(shè)完成后，公司物業(yè)租賃總面積將達(dá)到123.19萬(wàn)平米。屆時(shí)，物業(yè)租賃業(yè)務(wù)每年將給公司帶來(lái)2億元左右的收入和8，000萬(wàn)左右的毛利。