恒大延遲上市的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不在于其資金上的困境，而在于他要不斷地通過(guò)推高自身的市盈率去滿足機(jī)構(gòu)投資者的回報(bào)要求。　

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　　陌生的PE

　　除去那些通過(guò)大量的貸款將銀行劫持的企業(yè)，在信貸緊縮的情況之下，PE被諸多人士認(rèn)為是2008年房地產(chǎn)融資的重要選擇。而永安信國(guó)際資產(chǎn)公司總裁喬志杰則認(rèn)為，PE將是2008年房地產(chǎn)融資的主流。

　　然而，在諸多開(kāi)發(fā)商的眼中，更多的PE或許只是機(jī)會(huì)投資型的投資機(jī)構(gòu)，其對(duì)回報(bào)率與市盈率的要求往往限制了開(kāi)發(fā)商與PE之間的聯(lián)系。股權(quán)融資對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言也許是迫不得已的選擇。因此盡管上市成為大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的一致目標(biāo)，但是并非所有開(kāi)發(fā)商都愿意接受PE們的苛刻條件。

　　事實(shí)上大多數(shù)PE對(duì)股權(quán)融資后企業(yè)上市的市盈率要求非常高，而另一方面，如果上市失敗，PE們會(huì)設(shè)置非?？量袒刭?gòu)條款。

　　“除非是那些熟悉資本市場(chǎng)，抑或是有足夠?qū)嵙Φ拇笮烷_(kāi)發(fā)商，事實(shí)上很少有房地產(chǎn)企業(yè)愿意選擇股權(quán)融資。債權(quán)融資與資本融資是他們優(yōu)先考慮的。”有金融界人士表示。

　　也正是在這樣的背景之下，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商們對(duì)PE并不了解。然而因?yàn)榧耐谏鲜?，很多越?lái)越多的中小型開(kāi)發(fā)商開(kāi)始注意到PE。

　　PE是上市之前開(kāi)發(fā)商們必做的準(zhǔn)備，而PE們的目光往往集中在房地產(chǎn)企業(yè)上市后手中的股權(quán)。2007年，碧桂園、SOHO中國(guó)的成功上市則讓更多的開(kāi)發(fā)商們開(kāi)始發(fā)現(xiàn)PE的價(jià)值。PE的優(yōu)勢(shì)同樣被放大出來(lái)，他們能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)解決擴(kuò)張所需要的資金，并迅速實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張，最終在上市時(shí)獲得一個(gè)好的價(jià)格。

　　這是那些機(jī)構(gòu)投資者與房地產(chǎn)企業(yè)都愿意看到的。事實(shí)上一直以來(lái)，PE一直都是國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及上市企業(yè)的重要選擇。當(dāng)然，PE一直集中在那些與海外資本聯(lián)系緊密，并且熟悉資本市場(chǎng)的企業(yè)當(dāng)中。

　　恒大案例

　　在喬志杰的眼中，恒大也許創(chuàng)造了近年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最為經(jīng)典的PE案例。

　　2006年11月，恒大地產(chǎn)與德意志銀行、美林及淡馬錫簽訂協(xié)議，以三分之一股權(quán)作押，三家機(jī)構(gòu)投資者出價(jià)4億美元認(rèn)購(gòu)恒大8億股可換股優(yōu)先股。

　　2007年8月，通過(guò)另一上市保薦人瑞信擔(dān)保，恒大再次籌得4.3億美元境外貸款及2000萬(wàn)美元境內(nèi)貸款。

　　按計(jì)劃，恒大上市后，將以許諾的高額融資收益回報(bào)機(jī)構(gòu)投資者，并償還結(jié)構(gòu)擔(dān)保貸款。同時(shí)，機(jī)構(gòu)投資者在恒大占有的股權(quán)，也將得到稀釋。

　　按恒大與機(jī)構(gòu)投資者簽訂的協(xié)議，恒大若能在2008年6月6日前完成上市，其回報(bào)將不少于股票發(fā)行總價(jià)值的40%；若至2009年方完成上市，承諾回報(bào)則增至不少于70%。上市后，機(jī)構(gòu)投資者股權(quán)將稀釋至3.66%；恒大集團(tuán)董事局主席許家印則以持股68.16%，重新實(shí)現(xiàn)對(duì)恒大地產(chǎn)的全權(quán)掌控。

　　然而，恒大如若無(wú)法完成上市，恒大將以現(xiàn)行市盈率回購(gòu)相關(guān)機(jī)構(gòu)投資者的股份。

　　或許，恒大的現(xiàn)實(shí)意義是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的PE向人們?cè)忈孭E的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樵诠墒懈邼q時(shí)期，無(wú)論是碧桂園還是SOHO中國(guó)上市都讓那些機(jī)構(gòu)投資者們與開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)了雙贏。

　　在市場(chǎng)不好的時(shí)候，PE的風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始呈現(xiàn)。恒大延遲上市的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不在于其資金上的困境，而在于他要不斷地通過(guò)推高自身的市盈率去滿足機(jī)構(gòu)投資者的回報(bào)要求。如若最終上市失敗，其還要承擔(dān)股權(quán)回購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　08年地產(chǎn)融資主流

　　然而即便如此，喬志杰依然認(rèn)為PE會(huì)是08年的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的主流。因?yàn)閭鶛?quán)融資和資本市場(chǎng)融資在2008年變得異常困難。

　　但這并不代表08年會(huì)出現(xiàn)07年一樣的融資浪潮。只是PE似乎只是開(kāi)發(fā)商們不得已的選擇而已。

　　事實(shí)上PE在2008年也遇到異常的阻力。

　　喬志杰認(rèn)為，以往在國(guó)內(nèi)做PE的主要是境外公司。直至近兩年一些境內(nèi)投資公司開(kāi)始參與到PE的競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中來(lái)。喬志杰認(rèn)為，2008年將是境內(nèi)投資基金在PE上有所斬獲的一年。

　　“一方面境外投資公司并不看好房地產(chǎn)行業(yè)，另一方面，外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)渠道受到了限制，這使得境外PE要進(jìn)入到境內(nèi)幾乎是不可能的事情。”喬志杰說(shuō)，“這給了境內(nèi)投資基金機(jī)會(huì)，08年P(guān)E的總量可能會(huì)有所下降，但是境內(nèi)投資基金的金額總量應(yīng)該會(huì)有所增加。”

　　而且，喬志杰認(rèn)為，境內(nèi)投資基金對(duì)回報(bào)率的要求與境外投資基金基本上沒(méi)有大多的差異。