價格混亂的面粉

　　日后的人們會怎樣梳理今天中國人關(guān)于土地的記憶呢？

　　2007年，中國房地產(chǎn)從來沒有像今天這么有錢過。

　　楊百萬坐在魯豫面前并不拘謹(jǐn)。與一般的上海男人不同，這個曾經(jīng)扛著百萬鈔票全國各地收購國庫券的英雄人物身上有一種奇怪的膽識，在曾經(jīng)的歲月里，他往往敢明目張膽挑戰(zhàn)政策的空子。

　　在證券市場最初的日子里，楊百萬是一個不折不扣的時代英雄。坐在魯豫面前的楊百萬依然在講他的炒股經(jīng)驗，講他的理財觀念。仿佛時代的影子在他身上沒有了作用，楊百萬在這十幾年里還在掙錢，但顯然已經(jīng)不能像當(dāng)初掙錢掙得那樣意氣風(fēng)發(fā)了。在股市低迷的時候，楊百萬炒過房子，做長線投資，兩套房子加起來大約掙了100來萬，他讓自己的鈔票在房市和股市里來回折騰。

　　楊百萬的財富在增長，但放在今天顯然有些小兒科。類似于楊惠妍這樣的中國首富的財富爆發(fā)式，當(dāng)年的楊百萬是不可想象的。

　　2007年，中國房地產(chǎn)從來沒有像今天這么有錢過。

　　上了富豪榜的潘石屹

　　2006年，潘石屹一整年都在為缺地的事情苦惱，而整個2007年潘石屹都在為上市的事情苦惱。

　　潘石屹的焦慮被放大到2007年博鰲房地產(chǎn)論壇。在8月17日-18日召開的博鰲房地產(chǎn)論壇上，資金與土地幾乎成為整個論壇的核心話題。而潘石屹則在論壇上頻頻批評其時高漲的房地產(chǎn)股票，100倍以上的市盈率在他看來是極其危險的。

　　有媒體認(rèn)為，潘石屹對股票市場上房地產(chǎn)企業(yè)高昂的市盈率的批評本身是對土地儲備帶動房地產(chǎn)股票價格和市盈率上漲的否定。而潘石屹上市的困境恰恰在于他緊缺的土地。SOHO中國上市前僅有100萬平米的土地儲備。對于2007年動輒出現(xiàn)2000萬以上土地儲備的房地產(chǎn)企業(yè)而言，潘石屹手里的存量確實寒酸。

　　潘石屹成功地將SOHO中國的模式做了一個好的詮釋，他告訴投資者：SOHO中國就像香港的太古地產(chǎn)，土地儲備不多，但SOHO中國所有的項目都在北京的中心位置。他還告訴香港投資者，SOHO中國是中國最大的著名品牌商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。同時潘石屹說，SOHO中國的財務(wù)穩(wěn)健，土地干凈，盈利能力強(qiáng)。

　　潘石屹希望避重就輕，將房地產(chǎn)企業(yè)上市中，讓更多的投資者看清楚大量土地儲備存在風(fēng)險的同時，告訴投資者自己的土地策略和經(jīng)營模式。

　　潘石屹成功了。

　　在胡潤和福布斯富豪榜發(fā)布的前夕，10月8日，SOHO中國終于在港交所成功上市。兩個富豪榜當(dāng)中，成功上市的潘石屹、張欣夫婦317.45億的身家而擠進(jìn)了前二十名。

　　潘石屹上市成功為其帶來了100多億港幣的現(xiàn)金，這讓之前一直受困于現(xiàn)金流，但又不愿找銀行貸款的潘石屹手里寬裕了很多。在接下來的計劃里，潘石屹的盤算是通過手中的現(xiàn)金進(jìn)一步增加土地儲備。

　　無論潘石屹如何否定資本市場與房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備之間的聯(lián)系，如何去詮釋他的商業(yè)模式，一個基本的事實是，房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的根本目的是增加土地儲備，而非添置設(shè)備抑或是引進(jìn)薪金更高，更有管理效率的團(tuán)隊。

　　上市后接受相關(guān)媒體采訪時，潘石屹就說：“此次上市募集的129億港幣，一少部分會用于開發(fā)已有的項目，絕大多數(shù)將會購買新的土地。”

　　而潘石屹在成功上市之后，陡然變得富余的現(xiàn)金流同時也吸引了北京土地掮客們的注意。

　　“事實上，近期，我已接待了很多批前來洽談合作的‘地主’。這些地塊有的位于王府井，有的位于西單，我想，未來SOHO中國在核心區(qū)集中發(fā)展的戰(zhàn)略將得到堅持和發(fā)揚(yáng)。”潘石屹說。

　　房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模的大小決定于土地儲備。于是，2007年，土地不但成為房地產(chǎn)企業(yè)手中的生產(chǎn)資源，更為重要的是，通過資本市場的演繹，在某種程度上而言，土地已經(jīng)成為房地產(chǎn)上市企業(yè)手中的金融工具。

　　“地股互動”一開始就成為2007年中國房地產(chǎn)界的主題，似乎唯有如此，房地產(chǎn)方能解決土地與資金的矛盾。

　　瘋狂的股市2006年末，上證指數(shù)突破3000點(diǎn)時，那些在A股市場上廝混多年，少有斬獲的中國房地產(chǎn)上市企業(yè)似乎看到了曙光，保利和萬科先后宣布了自己的增發(fā)計劃。隨后，H股恒生指數(shù)在向30000點(diǎn)邁進(jìn)，香港資本市場上的上市企業(yè)與預(yù)備上市企業(yè)開始籌劃起新一年的游戲該如何玩。

　　顯然，與往年到處尋找基金和依賴銀行貸款相比，2007年在資本市場上，中國房地產(chǎn)上市企業(yè)的日子要好過許多。

　　在2007年，中國房地產(chǎn)上市企業(yè)的增發(fā)抑或是發(fā)債計劃在從前是無法想象的。“百億增發(fā)”似乎成為2007年中國地產(chǎn)上市公司最為標(biāo)志性的指向。從年初上市未久的保利提出百億增發(fā)計劃，到萬科、金地先后提出百億增發(fā)計劃，再到富力回歸A股的二百億IPO計劃。中國房地產(chǎn)上市企業(yè)像是資金機(jī)器一樣不斷地從牛市中套取資金。

　　2007年中國房地產(chǎn)上市企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張已經(jīng)達(dá)到了大多數(shù)人無法想象的境地。僅以開發(fā)量而言，萬科已經(jīng)成為全世界最大的房地產(chǎn)企業(yè)，年開發(fā)規(guī)模達(dá)到700萬平米。以市值而言，碧桂園和萬科已經(jīng)成為世界上市值最大的兩家房地產(chǎn)企業(yè)，市值先后邁入2000億門檻，萬科的市值大約是美國前五大開發(fā)商之和。與此同時，中國內(nèi)地的富豪因為資產(chǎn)在資本市場的放大，開始逼近傳說中的香港富豪們，今年的中國首富，碧桂園二小姐楊惠妍的身家已悄悄地接近李兆基。

　　土地與資本互動的魔力之大，也許讓大多數(shù)中國房地產(chǎn)人自己都感到驚訝。中國房地產(chǎn)上市企業(yè)突然間發(fā)現(xiàn)自己從來沒有這么有錢過。

　　“流動性”這個在2006年只在經(jīng)濟(jì)學(xué)家之間流行的詞匯開始進(jìn)入民間，那些曾經(jīng)囤積在房地產(chǎn)市場上的資金開始涌入股市。造就了A股有史以來的最大一個牛市。然而并不像經(jīng)濟(jì)學(xué)家們在2006年所預(yù)測的一樣，一旦新的投資渠道形成，分散那些流動性資金的話，房市的壓力會有所減小。

　　相反，牛市帶動了全民投資熱潮，也帶動了全民投機(jī)熱潮，炒房和炒股同時進(jìn)行的理財觀念深入民間。2007上半年，與股市一樣飆升的是房價。

　　股市推動了房地產(chǎn)上市企業(yè)的市盈率，被推高的市盈率給了房地產(chǎn)上市企業(yè)通過配股、增發(fā)等方式融資的可能，大規(guī)模的融資讓房地產(chǎn)企業(yè)手中拽滿了牛市帶來的資金，同時也讓股民們拽滿了資金。于是房地產(chǎn)企業(yè)開始用新融資得來的錢買地推高地價，而賺得盆滿缽滿的股民們將一部分資金投入房市以分散投資風(fēng)險。更有甚者，股民不惜用房產(chǎn)做抵押貸款買股，買股后掙來的錢再次投入房市當(dāng)中。房地產(chǎn)企業(yè)與炒股者之間的不斷循環(huán)使得這個社會仿佛在一個財富的高潮中尖叫。

　　2007年在深圳，久違的炒房號又開始出現(xiàn)。深圳一別墅開盤，在叫房號的時候，有投資者讓開發(fā)商別再叫號了，干脆拍賣，價高者得。

　　樓市與股市互動從某種層面上來說是一個社會財富積累到一定程度不可避免的產(chǎn)物。時至今日中國房地產(chǎn)與股市的互動仿佛依然在最簡單的邏輯聯(lián)系上徘徊，事實上更多的投資者到現(xiàn)在還沒有弄清楚美國的次級債是怎么回事，更無法想象房地產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品會給他們帶來怎樣的投資價值。金融產(chǎn)品的缺失著實讓中國的投資者和房地產(chǎn)企業(yè)抓耳撓腮，房地產(chǎn)能夠吸引的資金到底有多少，迄今為止沒有人知道。

　　另一方面，老百姓已經(jīng)不再相信儲蓄，因為媒體上通篇報道的是加息的速度趕不上通貨膨脹，也即是說，我們儲蓄是負(fù)利率，在銀行里存錢是虧本的。而另一方面各大銀行的基金在強(qiáng)調(diào)投資房市與股市的回報率。幾乎所有人都知道把錢放在不動產(chǎn)上的回報率肯定比放在銀行要好得多。于是，在2007年中國人的投資意識開始覺醒的時候，房市沾了股市的光。

　　地股互動

　　這是一個在香港屢屢上演的游戲，自從上世紀(jì)70年代香港房地產(chǎn)企業(yè)掀起上市熱潮開始，股市與地產(chǎn)的互動就一直支撐著香港房地產(chǎn)的發(fā)展。

　　在地股互動中，一個鮮明的特征是：土地和房產(chǎn)成為金融產(chǎn)品，也即是說，房地產(chǎn)的投資屬性成為第一屬性。

　　2007年，中國內(nèi)地的房地產(chǎn)企業(yè)開始嘗試地股互動，并在地股互動中實現(xiàn)了規(guī)模擴(kuò)張的神話。

　　一個基本的邏輯是，當(dāng)資本市場處于上升期，也即出現(xiàn)牛市的時候，房地產(chǎn)企業(yè)股價與市盈率開始上升。房地產(chǎn)企業(yè)為了降低市盈率一般都采用增發(fā)股票的方式拉低市盈率和股價。增發(fā)作為一個常用的融資手段經(jīng)常性的出現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中。

　　然而，房地產(chǎn)上市公司的一項重要判斷標(biāo)準(zhǔn)是上市公司的土地儲備。土地儲備多的企業(yè)的一個直觀感覺是房地產(chǎn)企業(yè)未來可開發(fā)用地的增加將為企業(yè)帶來穩(wěn)定的盈利，在房市處于上升區(qū)間的時候，尤其如此。

　　這就使得房地產(chǎn)企業(yè)在股市出現(xiàn)牛市的時候不斷通過增發(fā)的方式套取現(xiàn)金，然后購買新的土地，新增土地為資本市場帶來了更好的預(yù)期，股票價格和市盈率再一次從低位上升，然后房地產(chǎn)企業(yè)再一次通過增發(fā)套現(xiàn)，套現(xiàn)資金再一次用于購入土地……如此循環(huán)。

　　對于房地產(chǎn)上市公司而言，在這樣的環(huán)境之下，房地產(chǎn)企業(yè)甚至可以不進(jìn)行開發(fā)，就將土地價值在股市中套取現(xiàn)金，通過股票升值來獲得利潤，也即是說開發(fā)商可以不考慮購買土地時的風(fēng)險，通過購買土地直接在股票市場上套利。至于開發(fā)后產(chǎn)品贏利或是虧本已經(jīng)不重要了。

　　2007年，中國地王頻頻閃現(xiàn)，一個重要原因就是上市公司在土地招拍掛市場上不計后果的掠地。

　　我們顯然看到房地產(chǎn)企業(yè)手中的土地價值被轉(zhuǎn)化為股票，并以票據(jù)的形式在資本市場上進(jìn)行炒作。2007年，在房地產(chǎn)上市公司的相關(guān)數(shù)據(jù)中，我們看到一些非常奇怪的數(shù)字，例如說180倍和220倍這樣離奇的市盈率。

　　而在2007年房地產(chǎn)上市公司工作人員參與炒股的傳聞不斷，招商地產(chǎn)年初被曝五名高管涉嫌炒作招商地產(chǎn)股票，而王石的夫人參與炒作萬科股票的消息被曝更讓王石驚出一身冷汗。

　　一個顯然的事實是，如果股票市場監(jiān)管不嚴(yán)，私人通過暗箱操作拉升股票和市盈率成為可能。而不斷攀升的A股市場使得增發(fā)成為無限的可能，這也是2007年，眾多民營企業(yè)期望能夠回歸A股的原因之一。當(dāng)年末碧桂園、雅居樂等企業(yè)還在路演、發(fā)債的時候，萬科、保利這樣的A股上市公司已經(jīng)進(jìn)行了多輪增發(fā)。

　　有媒體報道，2007年，房地產(chǎn)上市公司僅增發(fā)融資就高達(dá)2000億人民幣。也即是說房地產(chǎn)企業(yè)在2007年的股市當(dāng)中套現(xiàn)2000億。

　　上市的選擇

　　經(jīng)歷了2007年，如果我們追問房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的話，大多數(shù)區(qū)域性的中小房地產(chǎn)企業(yè)也許不再和我們強(qiáng)調(diào)其開發(fā)量、土地儲備和市場占有率了。更多的房地產(chǎn)企業(yè)會回答你——上市。

　　華遠(yuǎn)集團(tuán)在2007年初便傳出借殼幸福實業(yè)的消息，但是幾經(jīng)波折后，其在2007年上市的計劃可能要破滅了。

　　任志強(qiáng)在某論壇上說，房地產(chǎn)企業(yè)上市之后有了足夠的資本就是大公司，而沒上市就是小公司。其頗帶酸味的說：潘石屹上市了，SOHO中國可以說是大公司，但華遠(yuǎn)沒有上市，所以說是小公司。當(dāng)2007年那些擁有野心的房地產(chǎn)企業(yè)希望能夠借牛市的東風(fēng)上市的時候，中國奇異的證券市場早就了一些奇異的事件。比如說新恒基借殼*ST金泰。

　　但事實上在所有的預(yù)備上市公司中，房地產(chǎn)企業(yè)都希望自己能夠在資本市場上賣個好價錢。于是黃俊欽的新恒基借殼*ST金泰就成了2007年A股市場上最大的一幕鬧劇。

　　在股民們后來對*ST金泰的回顧中，有些人認(rèn)為黃俊欽最終沒能在*ST金泰上玩贏莊家，在新恒基借殼*ST金泰一事上，黃俊欽本人可能是最大的輸家。

　　事實上，當(dāng)在2001年黃俊欽有意借殼*ST金泰伊始他就受到了莊家們的極力阻撓。有些心灰意冷的黃俊欽索性將*ST金泰放在一邊，任由莊家們炒作。然而2007年的機(jī)會太好了，牛市當(dāng)中黃俊欽忍不住重新考量要把新恒基注入到*ST金泰，但是他顯然低估了莊家們的能力。接連42個漲停的日子里，我們無法了解黃俊欽的心情經(jīng)歷了怎樣的變化，一方面莊家們不斷地炒高股價讓黃俊欽看到了一個借殼后的良好前景，但同時在42個漲停之后，黃俊欽卻要面對一個被炒得有些垃圾的股票無法收場。

　　*ST金泰自一出生就是為了炒作，黃俊欽顯然是選錯了殼。如果真想上市的話，黃俊欽或許應(yīng)該學(xué)習(xí)一下恒大的許家印，徹底放棄一個被炒家掏空的殼，轉(zhuǎn)道香港上市，或是直接IPO。

　　事實上在預(yù)備上市的房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中均有自己的選擇。借殼、A股IPO，抑或是轉(zhuǎn)道海外：H股、紐交所或是新加坡。2007年各大投行幾乎都瞄準(zhǔn)了內(nèi)地的房地產(chǎn)上市企業(yè)，然而真實成功的案例卻很少，碧桂園、SOHO中國、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在2007年算是非常幸運(yùn)的，他們把握了好的時機(jī)，獲得了最大限度的融資。然而其他相對較小的房地產(chǎn)上市公司的步伐顯然并不好，小規(guī)模的融資對于期待大規(guī)模擴(kuò)張的他們而言，杯水車薪，但卻又不得不走上擴(kuò)張的道路。

　　迄今為止我們回過頭來看看那些離奇的市盈率后面的負(fù)債率的時候，可能大多數(shù)人不可想象在2007年那些瘋狂擴(kuò)張的企業(yè)里，到底有多少資金沉淀在土地上。而這些資金將為未來的發(fā)展帶來的風(fēng)險評估也許是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)所應(yīng)該焦慮的。

　　隨著股市回落到5000點(diǎn)左右徘徊，年底除H股上市企業(yè)依然在為發(fā)債的事情奔波外，大多數(shù)國內(nèi)A股市場上的上市公司開始偃旗息鼓。12月28日，金地12億債券發(fā)行計劃獲證監(jiān)會批準(zhǔn)，算是趕上了最后一班車，但發(fā)債規(guī)模已經(jīng)從100億降至12億。

　　此外，類似于華遠(yuǎn)、卓越、恒大、龍湖、金科這樣的企業(yè)在期待其2008年的上市，房地產(chǎn)與資本市場融合的走向不可逆轉(zhuǎn)。但是，誰來為這些將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給股民的企業(yè)的未來買單呢？

　　拐點(diǎn)，在哪？

　　2007年后的房地產(chǎn)市場，也許真的到了面臨拐點(diǎn)的時候了。