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　　面對土地市場越來越多“面粉貴過面包”的情況，陽光100董事長易小迪越發(fā)感覺到“土地”與“資金”的重要性。

　　如果要找出一個在二三線城市開發(fā)最為出色的中國房地產(chǎn)企業(yè)，陽光100必然是最重要的候選之一。 

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　　陽光100成立于1992年，曾涉足房地產(chǎn)、商業(yè)、賓館、物業(yè)管理、食品和醫(yī)藥等多達十個領(lǐng)域，直到1998年把目光鎖定房地產(chǎn)，并于2000年確立了“陽光100”品牌，同時把公司名稱改為陽光100置業(yè)集團有限公司，公司由多元化經(jīng)營轉(zhuǎn)為專業(yè)化地產(chǎn)開發(fā)。

　　如今，陽光100已經(jīng)在北京、天津、武漢、沈陽、濟南、重慶、成都、無錫等全國14大城市布點開發(fā)21個項目，規(guī)劃開發(fā)面積超過1000萬平方米。陽光100的開發(fā)計劃是，年開發(fā)量在200萬平方米左右。

　　面對土地市場越來越多“面粉貴過面包”的情況，陽光100董事長易小迪越發(fā)感覺到“土地”與“資金”的重要性。而越來越多的地產(chǎn)大鱷在穩(wěn)固一線城市之后，逐步轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線熱點城市，如何在他們的包圍中拼出一條生存之路，更是他應該考慮的。

　　擴張策略

　　2007年11月30日，陽光100集團總裁易小迪與五礦置業(yè)公司總經(jīng)理田景崎正式簽署戰(zhàn)略框架合作協(xié)議，五礦置業(yè)發(fā)揮自身在資金、行業(yè)等方面的有利條件，陽光100則借助品牌和專業(yè)的開發(fā)團隊的優(yōu)勢，以股權(quán)融資、合作開發(fā)等方式參與雙方已成熟項目、儲備項目。

易小迪

　　這是陽光100擴張策略中的一個案例。事實上，陽光100無論是資金還是土地一直是在與投資者的合作中，完成全國化布局的。山東兗礦、美國華平基金、杭州工商信托和湖南信托等，均成為其擴張資本的扛鼎者。

　　2005年9月，房地產(chǎn)企業(yè)普遍提前入冬之際，陽光100卻從農(nóng)業(yè)銀行得到了一筆75億元的全國授信，其中15億開發(fā)授信，60億按揭授信；同年年底，陽光100又得到了美國華平基金4500萬美元的投資。到了2007年9月，陽光100與杭州工商信托在北京簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，募集資金4億元。有了這些資本的支撐，當部分房地產(chǎn)企業(yè)迫于“8.31”大限不得不拋出手中的土地時，陽光100卻連續(xù)拿下了南寧、長沙、桂林、煙臺、成都5個城市的地塊。

　　隨后，陽光100抓住中國房地產(chǎn)高速發(fā)展的機遇節(jié)節(jié)攀升。2006年下半年先后拿下廣西柳州、山東東營地塊后，2007年一季度，陽光100接連在長沙、武漢、天津、西安拿地，累計超過2000畝。8月，陽光100通過股權(quán)受讓的方式，12億取得江蘇無錫近2000畝的土地，至此，陽光100首次進入長三角城市圈，完成一張覆蓋14座城市的項目開發(fā)網(wǎng)。

　　“公司要擴大資金來源，而不能只依靠自身的資金來擴大土地儲備。”易小迪曾表示，陽光100在尋求全國擴張的過程中一直在尋求新的融資渠道。“在開發(fā)模式上，采取一種非控股連鎖加盟的開發(fā)模式，利用陽光100的品牌和管理能力進行資源整合，以彌補快速擴張帶來的資金和土地的短缺，與合作伙伴實現(xiàn)共贏。”

　　如今，上市已經(jīng)成為陽光100最渴求的融資渠道之一。據(jù)了解，陽光100正在緊鑼密鼓地做上市的準備。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，與其它企業(yè)合作盡管不能改變上市審核的條件，但在客觀上贏得了增加土地儲備的機會。一方面，陽光100可以借力加速二三線城市布局，保持穩(wěn)定的資金流；另一方面則可以為上市儲備更為優(yōu)質(zhì)的項目。

　　同時，尋求企業(yè)尤其是大型國企合作顯然是規(guī)避風險的一種措施，這其中包括信用成本以及公共關(guān)系的資源。

　　困境

　　資料顯示，2000年以來，陽光100一直保持著40%以上的穩(wěn)定增長速度。2004年完成了100萬平米的開發(fā)和30億元的銷售。2006年上半年，陽光100天津國際新城完成銷售5.9億元，與2005年上半年同比增長22.3%，全年任務完成率65%，月均銷售額近1億。此外，其在長沙的國際新城項目也完成銷售2億元，月均銷售額3388萬元，相當于2005年全年月均銷售額的207%。

　　銷售的順利并不能遮掩高速發(fā)展帶來的癥結(jié)，陽光100規(guī)劃每年的開發(fā)量應在200萬平方米左右，并起碼要儲備能連續(xù)開發(fā)六七年的土地，即1400萬平方米。顯然，這樣龐大的開發(fā)節(jié)奏和儲地規(guī)模需要更龐大的資金支撐，目前其通過品牌、管理和產(chǎn)品的鮮明特色以實現(xiàn)規(guī)模化發(fā)展的模式遭遇瓶頸。

　　“我們近期參加過很多的拍賣會，很多城市都去過，卻沒有拿到一塊土地。”陽光100常務副總經(jīng)理范小沖說。不久前，原本志在必得的陽光100最終沒能在成都土地拍賣會上競得366畝城東沙河地塊，而被香港信和置業(yè)以41億元人民幣拿下。

　　擴大資金來源的迫切性和資金注入帶來風險，迫使陽光100的拿地策略也發(fā)生了轉(zhuǎn)變。

　　易小迪曾對媒體表示：陽光100由原來積極的土地儲備策略逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｊ氐臄U張策略。在拿地的過程中堅持兩個原則：只買熟悉的、適合陽光100產(chǎn)品的土地；只買自己認為有價值的土地，而不是別人認為有價值的土地。

　　陽光100公開資料顯示，下一階段將集中在富裕的三線城市及二線中西部城市拿地，主要打造售價在5000元/平方米以上的項目，這正是應形式而轉(zhuǎn)變的信號。