2007年，碧桂園一舉奪得“中國首富”和“最大地主”的雙料桂冠，風(fēng)光無限。隨之而來的“零地價(jià)”事件和違規(guī)拿地的質(zhì)疑，讓2500年前老子的“福禍論”一語成讖。

　　2007年，碧桂園一舉奪得“中國首富”和“最大地主”的雙料桂冠，風(fēng)光無限。隨之而來的“零地價(jià)”事件和違規(guī)拿地的質(zhì)疑，卻讓碧桂園深陷“土地門”。碧桂園上市時(shí)曾多次宣稱的低成本拿地策略此時(shí)仿佛成了擺脫不了的魔咒，困擾著這個(gè)目前國內(nèi)市值最大的地產(chǎn)暴發(fā)戶。

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　　安徽又是零地價(jià)

　　12月11日，一名自稱是“美好地產(chǎn)副總”的網(wǎng)友“唐良好”在其博客中發(fā)帖稱，掌握了碧桂園與政府協(xié)議“零地價(jià)”拿地的證據(jù)。碧桂園繼湖南長壽湖、張家界、內(nèi)蒙古興安盟之后又遭零地價(jià)質(zhì)疑。

　　在這篇名為《碧桂園、和縣政府、中介公司“零地價(jià)”秘密簽訂合同》的博文中寫道，2007年6月6日，碧桂園集團(tuán)下屬子公司安徽和縣華瑞置業(yè)有限公司、和縣人民政府以及安徽某公司在安徽巢湖市和縣石楊鎮(zhèn)秘密協(xié)議，涉嫌零地價(jià)拿地10000多畝，取得土地價(jià)為每平米73元，其中和縣政府還要返還中介(即安徽某公司)每平米45元，和縣政府最終取得土地價(jià)為每平米28元。

　　另外，文中還提到，碧桂園租賃夾山水庫(3000畝)的價(jià)格為20萬/年，其中和縣政府還要返還中介7萬/年，和縣政府最終取得租賃夾山水庫13萬/年；碧桂園租賃吐爾橋水庫(1000畝)的價(jià)格為10萬/年，其中和縣政府還要返還中介7萬/年，和縣政府最終取得租賃吐爾橋水庫3萬/年。

　　一位知情人士透露，當(dāng)時(shí)因?yàn)橥恋孛娣e太大，肯定會引起政府部門的注意，于是就將這些土地分成十多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行報(bào)批。這樣甚至就可以不用上報(bào)國務(wù)院和省政府，和縣政府跑跑就辦了。而碧桂園拿下的土地，涉及的主要部分都是耕地，其中還有大面積林場、水澆地，和縣石楊鎮(zhèn)42個(gè)自然村6500戶農(nóng)民的“保命田”。

　　在巢湖市人民政府的相關(guān)文件中可以看到，安徽和縣碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和安徽和縣華瑞置業(yè)有限公司同時(shí)注冊，成為2007年巢湖市投資規(guī)模最大的兩戶外商投資企業(yè)。

　　文件提到，恒宙國際有限公司2007年初就開始對和縣石楊鎮(zhèn)如山湖度假村開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行論證，5月初決定聯(lián)合伊東發(fā)展有限公司分別投資設(shè)立兩戶外商投資企業(yè)并共同開發(fā)如山湖度假村。應(yīng)投資者要求，和縣工商局、巢湖市工商局、安徽省工商局“打破工作常規(guī)，當(dāng)場受理、延長工作時(shí)間加班審查材料”，僅用了一天時(shí)間便核發(fā)了工商營業(yè)執(zhí)照。

　　實(shí)際上，翻開碧桂園上市招股書，能夠很清楚地看到，英屬維爾京群島的伊東發(fā)展有限公司和恒宙國際有限公司，均屬于碧桂園為完成重組而在英屬維京群島(BVI)注冊的離岸公司，其中伊東成立于2006年3月21日，恒宙則于2006年4月7日注冊成立。

　　2007年7月12日，碧桂園公告：“本公司在巢湖風(fēng)景區(qū)購入的兩幅新地塊，面積合計(jì)約達(dá)590，000平方米，總代價(jià)約為人民幣1.42億元。計(jì)劃在此風(fēng)景區(qū)發(fā)展樓面面積約為550，000平方米住宅小區(qū)。”

　　這是否為網(wǎng)友爆料中所說“分批”報(bào)審的土地之一，目前尚不得而知。

　　“禍?zhǔn)?rdquo;不斷

　　這已經(jīng)不是坐擁5400萬平方米土儲的碧桂園第一次面對土地問題的質(zhì)疑。

　　在10月25日至11月7日國土資源部“百日行動”的第二階段中，百日行動領(lǐng)導(dǎo)小組分赴各地進(jìn)行互檢互查。而碧桂園在重慶長壽湖土地已經(jīng)簽訂出讓框架性協(xié)議的6300畝土地，由于涉嫌當(dāng)?shù)卣庇谡猩桃Y、并以20億元相對低價(jià)轉(zhuǎn)讓，成為國土資源部的調(diào)查重點(diǎn)。

　　南方某報(bào)紙11月2日深入調(diào)查的《碧桂園河南、湖北三線城市囤地調(diào)查》，表明碧桂園在大規(guī)模拿地的過程中，有許多“拿不到臺面上”的幕后細(xì)節(jié)。“碧桂園西進(jìn)圈地3萬畝風(fēng)波”再將碧桂園推到了輿論前臺。

　　11月15日《南方周末》一篇報(bào)道引起各界廣泛關(guān)注。文章稱記者已經(jīng)拿到碧桂園與湖南張家界政府秘密簽訂的《張家界鳳凰酒店項(xiàng)目土地儲備出資協(xié)議》和《合作開發(fā)合同書》，并邀請國土資源部中國土地勘測規(guī)劃院地政研究中心副主任唐健詳細(xì)解讀兩份文件，矛頭直指碧桂園“零地價(jià)”拿地。

　　隨后，碧桂園和張家界政府相繼發(fā)出澄清公告，否認(rèn)張家界地塊的“零地價(jià)”出讓。

　　眾說紛紜之中，《南方周末》再度調(diào)查，證實(shí)“秘密協(xié)議真實(shí)存在”，另一份補(bǔ)充協(xié)議也浮出水面。在該地塊招拍掛之前已約定土地受讓方，土地出讓金除上交省政府及繳納稅費(fèi)后的剩余部分，會以工程款形式返還。

　　事情遠(yuǎn)沒有結(jié)束。12月初，有媒體再次抓住碧桂園的“把柄”。有報(bào)道稱，碧桂園在內(nèi)蒙古興安盟科右前旗取得的2000畝土地并未走正當(dāng)?shù)恼信膾斐绦?。不僅如此，另外2000畝當(dāng)?shù)卣部赡芤呀?jīng)“內(nèi)定”給碧桂園。

　　所有的質(zhì)疑，都圍繞著碧桂園引以為傲的龐大的土地儲備。在招拍掛制度并不完善、地方政府招商引資的“沖動”和缺乏嚴(yán)格土地監(jiān)管的驅(qū)使之下，并不止是碧桂園會觸碰到政策紅線。只能說，有關(guān)碧桂園土地的質(zhì)疑，會讓相關(guān)部門認(rèn)識到土地制度的不完善性，并采取有效措施斷絕“零地價(jià)”交易，保障為民謀福的土地不再成為少數(shù)人謀暴利的工具。

　　鏈接：《碧桂園、和縣政府、中介公司“零地價(jià)”秘密簽訂合同》

　　一、巢湖市和縣人民政府2006年6月12日與安徽某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(中介公司)簽訂土地出讓合同

　　2006年6月12日安徽某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與和縣政府簽訂《如山湖國際旅游度假會議中心項(xiàng)目》土地出讓合同，①取得《國有土地使用權(quán)證》的經(jīng)營性用地6000畝，每畝一次性綜合凈地價(jià)為3.5萬元，(其中包括國有土地出讓金、補(bǔ)償金和拆遷安置費(fèi)及全部相關(guān)稅費(fèi)；②取得《集體土地使用權(quán)證》的集體土地采用以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位統(tǒng)一征用或集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)方式合法取得，其最終價(jià)格為：取得《集體土地使用權(quán)證》用地4000畝，每畝一次性綜合凈地價(jià)為2.5元，(其中包括征用、流轉(zhuǎn)金、補(bǔ)償金和拆遷安置費(fèi)及全部相關(guān)稅費(fèi)；③水庫租賃價(jià)格：夾山關(guān)(如山湖)水庫約3000畝13萬元/年，吐兒橋水庫約800畝3萬元/年。鑒證方：巢湖市人民政并加蓋政府章

　　二、安徽某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(中介公司)2006年12月5日與碧桂園集團(tuán)簽訂土地出讓合同

　　2006年12月5日安徽某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，非法將土地、林地倒賣給廣州碧桂園集團(tuán)并與廣州碧桂園集團(tuán)佛山市順德區(qū)高品投資有限公司法定代表人：張熾標(biāo)，簽訂《如山湖國際旅游度假會議中心》項(xiàng)目協(xié)議書，①取得《國有土地使用權(quán)證》的“開發(fā)用地6000畝”每畝一次性綜合地價(jià)為肆萬捌仟元，(其中包括：A、競得者為獲得該地塊的《國有土地使用權(quán)證》之時(shí)及之前法定、規(guī)定或約定應(yīng)由競得者承擔(dān)及支付的一切稅(不含契稅)、費(fèi)，包括但不限于征地稅費(fèi)和規(guī)費(fèi)、征地補(bǔ)償、土地出讓金、管理費(fèi)、建設(shè)用地指標(biāo)費(fèi)用、基金、山林植被費(fèi)、林業(yè)規(guī)費(fèi)和交易服務(wù)費(fèi)；B、該地塊具備掛牌出讓基本條件、規(guī)劃條件、城市配套設(shè)施條件所需的費(fèi)用；C、取消地塊上村道的費(fèi)用；D、地塊上的高壓線遷改費(fèi))；②取得以其為權(quán)利人的《集體土地使用權(quán)證》的集體土地4000畝，該用地采用以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位統(tǒng)一征用或集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)方式合法取得，其最終價(jià)格為：取得《集體土地使用權(quán)證》用地每畝一次性綜合地價(jià)為叁萬伍仟元；③水庫租賃價(jià)格：夾山關(guān)(如山湖)水庫約3000畝20萬元/年，吐兒橋水庫約800畝10萬元/年；④范圍內(nèi)對村莊進(jìn)行整體拆遷、異地安置，各項(xiàng)用地分批交付。該地塊上的所有附屬物(房屋等)的補(bǔ)償、拆遷、安置費(fèi)用由乙方或乙方指定公司負(fù)責(zé)按約定投入，甲方進(jìn)行總包干承包(包費(fèi)用、包完成期限)?？偝邪馂?000萬元人民幣(簡稱“補(bǔ)償總包干款”)。

　　三、中介公司為掩蓋以上非法轉(zhuǎn)讓土地合同，打消碧桂園的顧慮，2007年6月6日讓三方[甲方：安徽省和縣人民政府；乙方：碧桂園集團(tuán)(安徽和縣華瑞置業(yè)有限公司)；丙方：安徽某建設(shè)工程有限公司(中介公司)]簽訂此合同

　　第二條該地塊總面積為10000畝(以國土部門實(shí)測面積為準(zhǔn)，不含租賃的水庫和山林地)，其中辦理《國有土地使用權(quán)證》的6000畝為可供房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的商住用地，辦理《集體土地承包經(jīng)營權(quán)證》的2500畝為旅游度假用地及基礎(chǔ)設(shè)施用地，1500畝為體育休閑用地。乙方應(yīng)對所競得的土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)且在2012年前開發(fā)完畢，但若非因競得者原因不能辦妥施工許可證的，則開發(fā)期限可相應(yīng)順延。

　　第十一條為取得上級政府等有權(quán)機(jī)構(gòu)征用該地塊的批文及其他合法用地手續(xù)而應(yīng)交納給國家、省的規(guī)費(fèi)和該地塊的征地、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用(包括應(yīng)為被安置人交納的社會保險(xiǎn)費(fèi))由乙方負(fù)責(zé)按約定投入，甲方進(jìn)行總包干承包(包費(fèi)用、包完成期限)。總承包金的計(jì)算方法為：辦理《國有土地使用權(quán)證》的地塊的承包費(fèi)用A為每畝5.52萬元乘以該部分土地面積，辦理《集體土地承包經(jīng)營權(quán)證》的地塊的承包費(fèi)用B為每畝4.22萬元乘以該部分面積，總承包金等于承包費(fèi)用A與承包費(fèi)用B之和，即為50000萬元(總承包金按實(shí)際辦證土地的面積進(jìn)行結(jié)算，即辦理《國有土地使用權(quán)證》的地塊以每畝5.52萬元、辦理《集體土地承包經(jīng)營權(quán)證》的地塊以每畝4.22萬元為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行多退少補(bǔ))。政府另將如山湖和吐兒橋水庫租賃70年的經(jīng)營管理權(quán)與該地塊一起交由該地塊的乙方經(jīng)營管理，如山湖水庫使用對價(jià)為每年20萬元，吐兒橋水庫使用對價(jià)為每年10萬元，該費(fèi)用每年元月31日前支付一次。

　　第二十三條若該地塊出讓成功且以出讓起始價(jià)成交的，甲方應(yīng)將所收取的土地出讓價(jià)款全部用于返還乙方的所有投資款及丙方的收益。

　　若該地塊出讓成功且實(shí)際出讓價(jià)款超過出讓起始價(jià)的，則在出讓起始價(jià)之內(nèi)部分全額用于返還乙方的所有投資款和丙方的收益，超出出讓起始價(jià)的部分按甲方占10%、乙方占90%的比例進(jìn)行分成，用于支付乙方的投資收益及對該地塊的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。乙方的分成部分甲方應(yīng)優(yōu)先予以支付。

　　第二十四條該地塊中的任何一期用地掛牌出讓成功的，甲方收到每筆土地出讓價(jià)款時(shí)，即應(yīng)將在出讓起始價(jià)以內(nèi)部分按每畝1.8萬元的標(biāo)準(zhǔn)支付給丙方，其余款項(xiàng)則支付給乙方，以作為返還丙方的收益及乙方的投資款。

　　第二十三條約定需分成的，則甲方應(yīng)在收到競得者所支付的出讓價(jià)款后即應(yīng)將乙方的分成款項(xiàng)優(yōu)先支付給乙方。

　　第二十五條甲方應(yīng)在競得者支付土地出讓價(jià)款后的10個(gè)工作日內(nèi)將投資款及其他款項(xiàng)和丙方的收益分別支付給乙方和丙方，若甲方對某一方違約逾期支付的，每逾期一天甲方按應(yīng)付而未付款金額的萬分之五計(jì)付違約金給乙方或丙方。

　　第三十條丙方負(fù)責(zé)為該地塊項(xiàng)目取得國家小球訓(xùn)練基地的批文，取得該批文的費(fèi)用500萬元人民幣由乙方承擔(dān)。在乙方支付該費(fèi)用之日起的30個(gè)工作日內(nèi)，丙方應(yīng)將該批文提供給乙方，每逾期一天提供的，丙方應(yīng)按該筆費(fèi)用總額的萬分之五向乙方支付違約金。向國家體育總局小球中心交付的小球訓(xùn)練中心批文每年的掛牌使用費(fèi)50萬元則由乙方按年繳交(共計(jì)10年)。丙方未能按上述約定提供國家小球訓(xùn)練基地批文的，甲方在收到地價(jià)款后可延期支付丙方的收益給丙方，直到其提供該批文為止。