有資金就有開發(fā)量，萬科融資近200個億，加上銀行貸款的話，萬科的資金應(yīng)該不成問題，1000萬平米的開發(fā)量對萬科來說問題并不大。　　

　　鈔票是萬科成功的關(guān)鍵，這也許是大多數(shù)人的共識。

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　　萬科歷年的募集資金投向上看，幾乎無一例外地都投向了土地資源的購置上。2007年，萬科直接在A股市場上融資近200億元，萬科再不用像2004-2005年一樣花大量心思在搭建資本平臺上。

　　土地與資金的交易

　　在A股市場低迷的時候，萬科大概是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)金融創(chuàng)新最多的企業(yè)。

　　早在1988年12月，萬科公開向社會發(fā)行股票2800萬股，集資人民幣2800萬元，也就是這一年的11月18日，王石親自披掛上陣，以2000萬元的價格通過拍賣拿下深圳的一塊土地，萬科開始進軍地產(chǎn)業(yè)。

　　其后，萬科在做減法的同時，而境內(nèi)融資渠道相對較弱的情況之下一直在尋找境外資金。

　　2003年，郁亮在面對媒體的時說：“我們的董秘剛從國外回來，她十天跑了十個歐美國家進行推介，這只是萬科一直在做的工作之一。”

萬科總經(jīng)理郁亮

　　而在2004年，萬科先后和HI先后和HI(Hypo Real Estate Bank International)、GIC(新加坡政府投資公司)合作，其時，王石的野心是“我們要和國際上大的有實力的成熟房地產(chǎn)商結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟。”

　　事實上大多數(shù)在2007年異軍突起的企業(yè)多為上市企業(yè)，其更多的可能采用的在股票市場上的融資手段，萬科也不例外。即便是萬科在2004-2005年的海外融資當中，項目股權(quán)成為萬科融資與境外資金合作的重要方式，與HI的合作就是萬科在中山項目中，以52%的股權(quán)換的3500萬美元的資金。項目完成后，萬科只是以同業(yè)拆借利率再加幾個點的利息贖回股權(quán)?；旧峡梢钥醋魇峭恋毓蓹?quán)抵押的形式變相獲得海外銀行貸款。

　　但王石在當時顯然錯誤的判斷了形式，其認為：在未來三到五年內(nèi)如果我們看到哪一家房地產(chǎn)企業(yè)異軍突起，那么它的背后一定有國際力量的支持。

　　事實是2006年-2007年的牛市使得上市房地產(chǎn)企業(yè)獲得了大量融資的機會，并以此囤積土地。萬科當然不在執(zhí)著于海外融資，而是在A股市場上融資近200億元。

　　2007年9月，萬科順利在A股市場上融資100億，隨后，萬科于9、10、11月三月迅速在長沙、惠州、無錫、上海等地購地191.92萬平米，合計資金100.74億元。

　　“有資金就有開發(fā)量，萬科融資近200個億，加上銀行貸款的話，萬科的資金應(yīng)該不成問題，1000萬平米的開發(fā)量對萬科來說問題并不大。其實萬科在土地上沉淀的資金并不多。”前萬科少帥、《萬科》周刊主編林少洲認為。

　　而北京市國際投資發(fā)展有限公司總裁杜蒙則認為：“要上1000萬平米的開發(fā)量還是有難度的，可能不同的項目有不同的開發(fā)速度。萬科是否囤地不能單單從其土地儲備來看，也要從其具體項目的開發(fā)節(jié)奏來看。但萬科的資金應(yīng)該是沒有問題的。”

　　融資外的選擇

　　2007年的大規(guī)模融資被認為是萬科提速發(fā)展的關(guān)鍵，但即便是如此，萬科董事會秘書肖莉仍認為：“對萬科來說融資是一個長期的戰(zhàn)略，是未來幾年需要不停去做的事情，而其中要考慮的一個核心因素是，我們?nèi)谫Y的速度能否跟得上發(fā)展的速度。”

　　也即是說，萬科現(xiàn)在的發(fā)展速度在追求規(guī)模的同時，土地開始對資金產(chǎn)生被動要求。土地可開發(fā)規(guī)模決定融資力度。

　　單獨購地可能本身對資金與資金鏈的要求更大，萬科在近年來調(diào)整的模式是合作，抑或是收購。其中最為成功的案例是對南都及富春東方股權(quán)包的收購。在收購方面，萬科可獲得在建項目，加快資金回流的速度，另一方面則降低了購地成本。

　　收購南都，萬科以18.6億元的代價取得了較多項目資源和土地儲備，并借助南都迅速補齊了其長三角戰(zhàn)略中的浙江“短板”。此后萬科發(fā)現(xiàn)，行業(yè)內(nèi)資源整合的需求大量出現(xiàn)，不少發(fā)展商主動找到萬科希望合作，很多開發(fā)商是拿出自己的一大批項目、甚至整個企業(yè)與萬科談合作。

　　在過去一年多的時間內(nèi)，萬科僅在上海，就通過股權(quán)收購的方式獲得近300萬平方米土地儲備，在土地二級市場拿地勢如破竹，其中包括在上海頗有影響的恒大房產(chǎn)、中林置業(yè)等公司。萬科迅速在長三角地區(qū)站穩(wěn)了腳跟。

　　“合作的方式未必是最低的土地成本，但對萬科來說還算是比較公開透明，但同時能夠低成本獲得土地儲備的方式之一，更為重要的是，他能加快資金回流的速度，因為這些項目可能是半成品。”有分析人士認為。

　　事實上除此之外，萬科的目光還集中在了多種房地產(chǎn)產(chǎn)品相互補充的合作上，萬科與凱德置地的合作可以看作是合作的一種新的嘗試。

　　“一方面部分土地儲備可能可以共享，萬科做住宅，凱德做商業(yè)，另一方面產(chǎn)品上可以進行互補。”分析人士認為，“萬科著眼考慮的可能更多的是重企業(yè)規(guī)模與資金的平衡上來考慮模式的選擇的。無論土地與資金的關(guān)系如何，萬科在打造資金鏈條，或是在資金與土地之間的關(guān)心的平衡上，也許是當前國內(nèi)最為成功的企業(yè)。”