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　　一、西安市房地產(chǎn)現(xiàn)狀

　　2006年西安市房地產(chǎn)市場在2005年快速增長的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持穩(wěn)定、快速、健康發(fā)展的態(tài)勢，市場形勢良好，商品房市場表現(xiàn)活躍，投資量、施工面積、竣工面積、銷售面積等指標(biāo)快速增長，市場成交活躍，空置量持續(xù)減少。2005年來伴隨著國家金融政策的調(diào)控，開發(fā)商資金構(gòu)成情況也處于進一步調(diào)整過程。從資金來源上看：2005年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)中開發(fā)商自有資金及預(yù)售資金比例進一步擴大。自有資金占總投資的40.78%，較2004年該比例增加了4.36%，實際投資額較上年增長18.98%；借貸資金較上年該比例下降了6.43%。

　　隨著國家商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開發(fā)、銷售各方面政策的完善和推進，宏觀經(jīng)濟的持續(xù)向好，居民收入的穩(wěn)步增長，西安的房地產(chǎn)市場進入了一個強勢上升期，尤其是商品房銷售的高速增長，說明了西安市房地產(chǎn)市場逐步走向良性循環(huán)的軌跡；另一方面由于國家繼續(xù)重點扶持房地產(chǎn)業(yè)，繼續(xù)采用優(yōu)惠政策，優(yōu)化市場環(huán)境，進一步激活房地產(chǎn)市場，今年準(zhǔn)備政府積極整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場，培育品牌，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)市場管理職能，力求給房地產(chǎn)業(yè)一個自由發(fā)揮且有充分公益保障的空間，說明了西安的房地產(chǎn)市場將告別成長期，邁進成熟期，走向規(guī)范，使開發(fā)商的投資行為趨于市場化，消費者的購房行為更加理性，政府充當(dāng)?shù)慕巧呓?jīng)濟性。

　　未來西安的市場走勢將呈現(xiàn)出總體看好、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，產(chǎn)業(yè)成熟期的?D些特征將逐步涌現(xiàn)，不再出現(xiàn)大起大落的局面，并保持一定的增長速度。

　　二、西安市房地產(chǎn)市場供求分析

　　2.1市場供給

　　(1)房地產(chǎn)投資開發(fā)

　　表1：房地產(chǎn)開發(fā)投資額                                                                      單位：萬元

　　圖1房地產(chǎn)投資及商品房建設(shè)投資額

　　西安市房地產(chǎn)開發(fā)投資勢頭從1999年到2005年西安市房地產(chǎn)投資保持快速的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。尤其從2003年開始，投資增長率從2002年17%的投資增長率猛增到57%的強勁投資勢頭，可見對于房地產(chǎn)的投資已經(jīng)成為很多開發(fā)商選擇的投資目標(biāo)。2004年和2005年房地產(chǎn)投資相對比較理性，投資增長率保持在30%~40%之間。說明西安市房地產(chǎn)投資在政府的引導(dǎo)和房地產(chǎn)開發(fā)商的理性投資下向成熟的方向發(fā)展。

　　西安市房地產(chǎn)投資市場良好的發(fā)展趨勢吸引大量的房地產(chǎn)投資商投資西安房地產(chǎn)業(yè)。就2005年8月西安市投資市場的數(shù)據(jù)也足以反映這一現(xiàn)象。僅2005年8月西安市房地產(chǎn)投資完成126.57億元，其中商品房建設(shè)投資額為97億元，比2004年同期的35.7億元增長273%。

　　表2：分物業(yè)房地產(chǎn)投資                                                                        單位：萬元

　　圖2：不同物業(yè)投資狀況

　　圖3：不同物業(yè)占房地產(chǎn)投資比例

　　對于西安市房地產(chǎn)投資中根據(jù)物業(yè)類型不同所投資的房地產(chǎn)額的情況圖2可以比較清楚地反映。從1999年到目前為止西安市房地產(chǎn)投資中占投資比例最大的始終是住宅類物業(yè)。從上圖中可以看出在房地產(chǎn)投資中住宅投資占房地產(chǎn)投資比例保持在60%以上，商業(yè)營業(yè)用房投資占房地產(chǎn)投資的比例盡管僅在10%左右，但是仍然呈現(xiàn)增長態(tài)勢。辦公樓的投資保持穩(wěn)定比例，每年的投資比例基本上保持在10%以下。

　　　　表3：經(jīng)濟適用房投資占住宅投資比例　　　　　　　　　　單位：萬元

圖4：西安市經(jīng)濟適用房占住宅比例圖

　　經(jīng)濟適用房政策源自1998年全國城鎮(zhèn)住房制度改革，融于城鎮(zhèn)住房改革，服務(wù)于城鎮(zhèn)住房制度改革，擔(dān)負多重政策使命。政策的根本目的是實現(xiàn)商品化、社會化城市住房供給體系；擴大內(nèi)需，拉動經(jīng)濟增長；滿足居民居住狀況的改善。該政策的構(gòu)建并不完全來自住房本身，而是源于其他需要。所以，在政策形成之初，就沒有十分明確的政策對象，更沒有確定清楚的、系統(tǒng)的數(shù)量指標(biāo)設(shè)置。

　　從上表可以看出1999年和2000年經(jīng)濟適用房占住宅投資的比例較高，除2003年以外，其他年份經(jīng)濟適用房占住宅的投資比例基本保持在20%~40%之間。但由于房地產(chǎn)投資額逐年增加，因此經(jīng)濟適用房的投資絕對值也在逐年增長。

　　但目前經(jīng)濟適用房也存在不少問題。根據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示在西安市經(jīng)濟適用房往往用于滿足中等偏上家庭的需要，而中等偏下和低收入家庭受惠比例并不高。另外還有一部分經(jīng)濟適用房被用作投資?，F(xiàn)有業(yè)主購買經(jīng)濟適用房的主要原因包括拆遷、結(jié)婚、與父母分離、遷移和獨立自住的需要。雖然業(yè)主們從購買經(jīng)濟適用房中受益，但他們并不認(rèn)可當(dāng)前經(jīng)濟適用房政策的執(zhí)行情況。

　　(2)房地產(chǎn)竣工與施工面積

　　表4竣工面積與施工面積　　　　　　　　　　　　　單位：平方米

　　圖5：西安市房地產(chǎn)竣工面積與施工面積對比圖

　　房屋竣工面積和施工面積可以進一步反映西安市房地產(chǎn)市場房屋的供應(yīng)情況，并且這一指標(biāo)與國家宏觀政策和金融政策有密切關(guān)系。從上圖可以看出西安市歷年的房屋竣工面積都比較穩(wěn)定，增長比較緩慢，但是施工面積卻在逐年增長。這一方面反映了房地產(chǎn)業(yè)的滯后效應(yīng)，同時也反映了西安市房地產(chǎn)市場存在一定的問題，即盡管施工面積在逐年增長但是竣工面積卻遲遲沒有顯著增長，這與房地產(chǎn)開發(fā)籌資緩慢、金融緊縮、很多開發(fā)商出于占地目的而使大量土地閑置等原因有關(guān)。今后政府部門須做好房地產(chǎn)存量市場和增量市場之間的協(xié)調(diào)發(fā)展和規(guī)劃，促進西安市房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。

　　(3)房地產(chǎn)空置面積

　　表5：西安市歷年各類物業(yè)空置面積　　　　單位：平方米

　　圖6：各物業(yè)空置面積對比圖

　　目前我國房地產(chǎn)的空置面積呈上升趨勢，截至2005年底，陜西省商品房屋空置面積為173.52萬平方米，比2004年增長47.6%。而2004年陜西省商品房屋的空置面積為117.6萬平方米，比2003年減少了30.2%。

　　從上圖可以看出西安市房地產(chǎn)也是如此。西安市從1999年空置面積為623796平方米到2005年已經(jīng)增長到638528平方米。盡管曾經(jīng)有過下降的趨勢，但是空置面積仍然較大。西安市一些大型房地產(chǎn)公司存在空置面積較大的問題。對于目前西安市的房地產(chǎn)空置問題，一方面需要政府引導(dǎo)房價，另一方面還是需要通過市場手段來解決。

　　2.2房地產(chǎn)市場需求

　　(1)GDP與人均可支配收入

　　表6：西安市GDP與人均可支配收入

　　圖7：西安市人均可支配收入變化圖

　　從上表可以看出近年來西安市國內(nèi)生產(chǎn)總值呈現(xiàn)快速增長的趨勢，西安市經(jīng)濟發(fā)展迅速。另外從上表還可以看出自2000年之后，西安市人均可支配收入也在快速穩(wěn)步增長，人民生活水平在逐年提高。伴隨著西安市人口的增長、家庭收入的增加以及人們消費結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)的變化，面對西安市經(jīng)濟發(fā)展的大好形勢，房地產(chǎn)需求也在不斷地增長。大量的居民從沒有住房升級到有住房；從小住房升級到大住房。隨后的城鎮(zhèn)化進程加快和西安經(jīng)濟多年積累成果帶來的住房升級換代需求將房地產(chǎn)市場推向縱深發(fā)展。因此自1999年來，西安的住宅商品房銷售速度一直保持很高的增長。而且這兩趨勢依然會保持非常強勁的增長速度，為房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。

　　(2)銷售面積

　　表7：商品房銷售面積及分物業(yè)狀況　　　　　　　　　單位：平方米

　　圖8：各物業(yè)銷售面積對比圖

　　圖9：銷售面積及住宅所占比例對比圖

　　上表中反映了西安市商品房的銷售情況。從圖中可以看出西安市在1999年銷售面積達到2969705平方米之后，在2000年到2003年銷售面積比較較低但相對比較穩(wěn)定，到2004年銷售面積突增，之后穩(wěn)步上升。說明西安市房地產(chǎn)市場逐漸活躍，居民對房地產(chǎn)的需求在逐漸增加。此外，西安市房地產(chǎn)業(yè)住宅業(yè)銷售比例占有絕對的優(yōu)勢，且呈現(xiàn)波浪式發(fā)展趨勢。隨著人們消費水平的提高，對于住宅的戶型和用途越來越細化，因此，開發(fā)商在投資房地產(chǎn)之前應(yīng)做好前期市場需求分析，研究消費者的需求潛力和對于不同戶型等的偏好，這樣才能保證在競爭中取勝，也避免造成過大的空置率。

　　據(jù)西安市統(tǒng)計局投資處統(tǒng)計資料分析，2005年，西安市房地產(chǎn)開發(fā)銷售總體平穩(wěn)運行，全年房屋銷售面積達到497.34萬平方米，較2004年增長62.8‰，與2004年同口徑(含預(yù)售房屋)相比，增長3.2‰。與此同時，寫字樓和商業(yè)營業(yè)用房新開工面積為22.23萬平方米和17萬平方米，分別下降了27.5‰和72.3‰，反映出了西安市寫字樓和商業(yè)營業(yè)用房的總需求在明顯減弱，此類項目開發(fā)的風(fēng)險也在增大。

　　統(tǒng)計結(jié)果顯示，在商品房住宅銷售中，現(xiàn)房銷售所占比重為39.7%，期房銷售所占比重為60.3%，這一方面反映了消費者對未來銷售市場看漲的心理，另一方面也反映了期房仍是西安樓市供應(yīng)主流的客觀事實；而從銷售結(jié)構(gòu)來看，現(xiàn)房住宅的銷售比重占到現(xiàn)房總銷售量的95.9%。期房住宅的銷售也比重達到期房銷售總量的95.7%，顯而易見，消費者對期房銷售市場的看好也就是對未來住宅市場走勢的看好。

　　(3)銷售額

　　表8：西安市商品房銷售額單位：萬元

　　圖10：西安市各物業(yè)銷售額對比圖

　　西安市作為西部地區(qū)區(qū)域經(jīng)濟中心，在房地產(chǎn)行業(yè)自然成為該區(qū)域的領(lǐng)軍城市，因此也成了開發(fā)商們在西北區(qū)域投資的首選之地。從上圖可以看出西安市商品房銷售額呈現(xiàn)良好的發(fā)展趨勢。尤其從2004年伴隨著銷售面積的大幅度增大，銷售額也有相應(yīng)回報。其中住宅產(chǎn)業(yè)仍然是銷售額的主要來源。

　　在產(chǎn)品方面，隨著綠地、和黃、中海外、珠江投資、富力等巨頭陸續(xù)進入西安市場，上海大華、福建融僑、上海復(fù)地、深圳金地、首創(chuàng)置業(yè)、順馳中國等國內(nèi)知名公司也把目光瞄準(zhǔn)了西安市場。大量一線城市房地產(chǎn)商的進入，使得西安的房地產(chǎn)市場開始了群雄逐鹿的戰(zhàn)國時代。這使得西安的產(chǎn)品類型和總體開發(fā)水平提高，購房者對于商品房的重視也將回歸到它原有的本質(zhì)，即適于安身居住、功能配套、設(shè)施齊全、高性價比。另外，大量開發(fā)商的進入，會使得西安的建設(shè)用地需要緊張，土地的稀缺將部分導(dǎo)致房價的走高。

　　(4)銷售價格指數(shù)

　　表9；西安市歷年房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)

　　圖11：西安市房地產(chǎn)及商品房銷售價格指數(shù)對比圖

　　“十五”期間房屋銷售價格穩(wěn)中有升，價格指數(shù)平均為102.7，2001-2005年分別為101.9、101.1、101.4、104.9和104.4。其中2004年價格指數(shù)最高，2000年最低。盡管西安市房地產(chǎn)和商品房價格指數(shù)相對比較穩(wěn)定，但是就2004年四季度西安市房屋銷售價格指數(shù)來看僅為104.9，低于全國35個大中城市平均水平5.9個百分點，位于第23位?？梢娢靼彩袃r格指數(shù)有待提高。

　　(5)均價

　　圖12：西安市2006年2月各城區(qū)物業(yè)均價圖

　　以西安市2006年2月份各城區(qū)分物業(yè)均價數(shù)據(jù)看西安市房地產(chǎn)價格情況。從該月各城區(qū)分物業(yè)均價圖中看出：普通住宅類物業(yè)均價城內(nèi)區(qū)最高，西高新位居第二，其次是城南區(qū)，城西比城東略勝一籌，城北最低；商服用房均價城內(nèi)區(qū)依然是當(dāng)之無愧的老大，城南不改其第二的位置，西高新為第三，城西區(qū)排行第四，其次是城東，城北為末位；寫字樓仍以城內(nèi)為最，其次是差別不大的高新和城南，再次是城西和城東，城北依然是最末；別墅類物業(yè)該期僅城南有成交。從2006年2月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)對比顯示，西安市目前城內(nèi)在住宅、商服用房和寫字樓上均居于首位，城內(nèi)土地緊缺狀況日益嚴(yán)重。其次是西高新住宅、寫字樓均價也相對較高，成為房地產(chǎn)開發(fā)商投資重點區(qū)域。整體來看西安市房價與其他同類城市相比，房價比較穩(wěn)定且價格相對較低，而西安市快速發(fā)展的經(jīng)濟和人們?nèi)找嬖鲩L的收入水平必然帶動房價的上漲，因此，西安房地產(chǎn)市場也吸引了大量開發(fā)房地產(chǎn)的投資。

　　三、西安市房地產(chǎn)市場特點總結(jié)

　　通過以上西安市房地產(chǎn)市場供給市場與需求市場的分析，我們對西安市房地產(chǎn)市場特點作以下總結(jié)：

　　1、政府調(diào)控職能趨于深化

　　隨著房地產(chǎn)市場的縱深發(fā)展以及政策面的深層次影響，西安商品房市場在政策的引導(dǎo)下總體表現(xiàn)出良好的發(fā)展趨勢。盡管市場瞬息變化會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)短暫的波動，但是西安市房地產(chǎn)市場已經(jīng)站在了一個新的歷史高度，走向相對成熟的市場。

　　2、產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨于合理

　　伴隨著政策的引導(dǎo)，以及市場購房者需求主流的演變，今后西安市商品房市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)漸趨合理。2004年70-130平方米的住宅戶型成交比例占總成交比例的51%，而2005年該面積區(qū)間的戶型成交套數(shù)比例為55%，適中面積的戶型成交比例明顯增長。而對于小戶型市場而言，2003年小戶型市場開始走熱，2004年小戶型項目一路高歌，但進入2005年以來伴隨著政策對投資的打壓之下，小戶型作為過渡型居住產(chǎn)品的主流功能得以明確，市場銷售的放緩，也使得小戶型的市場供應(yīng)得以平緩。

　　當(dāng)樓市競爭日益趨于激烈，購房者深層次的需求逐漸被開發(fā)商所關(guān)注，并成為市場開發(fā)的導(dǎo)向之時，也預(yù)示著商品房市場正逐步向“買方”市場轉(zhuǎn)移，而西安商品房市場目前正處于這種轉(zhuǎn)型階段，市場需求已經(jīng)逐漸成為市場開發(fā)之指向。

　　3、旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動房地產(chǎn)市場的繁榮

　　隨著西安市旅游業(yè)的快速發(fā)展和人居環(huán)境的改善，西安市房地產(chǎn)市場必將伴隨之帶來更大的繁榮景象。如近年來曲江新區(qū)的飛速發(fā)展，特別是令人嘆為觀止的大雁塔北廣場，在這里西安人尋找到了自己精神家園的雛形，同時，大唐芙蓉園的建成，已成為西安旅游的一張王牌，無論是西安人還是外地來的客人，都會到此游玩，體驗盛唐的余韻。目前，遍布在曲江盛地的住宅小區(qū)諸如湖濱花園、鐵鋒•豐景佳園、曲江春曉苑、曲江6號、曲江家園等都坐落于此的大量高檔住宅社區(qū)也成為一道靚麗的風(fēng)景線。伴隨政府公共設(shè)施的改善和西安市經(jīng)濟、環(huán)境的發(fā)展變化，西安市房地產(chǎn)業(yè)將與旅游業(yè)相互促進，形成自身的古城特色。

　　　4、西安市房地產(chǎn)信息化

　　西安市以西安市房地產(chǎn)網(wǎng)為主干建立了比較完善的信息服務(wù)系統(tǒng)，為政府提供房地產(chǎn)市場行情，為房地產(chǎn)投資決策提供了參考信息，溝通了廣大開發(fā)商購房者的雙向交流，為規(guī)范和繁榮西安房地產(chǎn)市場做出了一定的成績。西安市房地產(chǎn)行業(yè)在信息化必將推動西安市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，并且為分析西安市房地產(chǎn)市場情況，預(yù)測房地產(chǎn)發(fā)展趨勢提供了重要的保障。

　　(來源：西安交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所710049）