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黎文江：資金緊張價(jià)格還會(huì)下調(diào)

　　陳洪志：為了迎合曹總，我們換一個(gè)角度，我們房地產(chǎn)并不是很缺錢(qián)，我想對(duì)大部分的企業(yè)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在面臨的困境，基本上馬上要死，如果不借錢(qián)是等死，借錢(qián)是早死。唯一的突破點(diǎn)就是銷(xiāo)售，阿嬌在艷照門(mén)講，她“很傻很天真”，我們所有的營(yíng)銷(xiāo)人員都說(shuō)，現(xiàn)在是“很慘很無(wú)奈”，媒體說(shuō)整個(gè)上半年都是量?jī)r(jià)齊跌，所有的開(kāi)發(fā)商都說(shuō)5、6月份開(kāi)始回落，黎老師，您是我們房地產(chǎn)的計(jì)算器，也是我們數(shù)學(xué)老師，您怎么看今年上半年廣州住宅市場(chǎng)的真實(shí)情況，有請(qǐng)黎老師。

　　黎文江：因?yàn)樯习肽暌彩怯幸稽c(diǎn)下行，因?yàn)槲覀儑?guó)家從53年到現(xiàn)在，經(jīng)歷過(guò)十次的GDP的半周期，在十次里面，改革開(kāi)發(fā)之前它是一個(gè)大起大落，改革開(kāi)放30年，也經(jīng)過(guò)了5個(gè)經(jīng)濟(jì)周期，但是并不是大起大落。剛才我們吳院長(zhǎng)說(shuō)房地產(chǎn)跟經(jīng)濟(jì)周期是密切相關(guān)的，以前是有一點(diǎn)滯后，現(xiàn)在這段時(shí)間突然間同步，我覺(jué)得同步不是它本身正常的規(guī)律，同步是因?yàn)橛卸畏抠J，讓開(kāi)發(fā)商的資金突然間斷了，因?yàn)樵?27房貸新政里面明確規(guī)定，開(kāi)發(fā)商拿地的錢(qián)不能還貸，不能貸款，有圈地的有其他行為的不能貸款，這兩條是在9月27號(hào)明確規(guī)定的，大家可能只注意到二次放貸，但是對(duì)開(kāi)發(fā)商致命的是這兩條，所以接踵而來(lái)的是土地淡市，事實(shí)上全國(guó)40塊土地流拍，其他大量都在底價(jià)成交，所以說(shuō)進(jìn)一步投資的房地產(chǎn)就下行了。

　　所以我覺(jué)得今年上半年剛剛也公布了我們的國(guó)民經(jīng)濟(jì)GDP增長(zhǎng)10.4%，去年是11.9%，下調(diào)了。房地產(chǎn)也跟著下行這是肯定的。廣州來(lái)說(shuō)按照中央臺(tái)說(shuō)交量齊跌，但是廣州在2、3月份的時(shí)候已經(jīng)下跌了，從5、6月份開(kāi)始有回升的情況，但是從現(xiàn)在開(kāi)始，我覺(jué)得不能夠把房地產(chǎn)跟經(jīng)濟(jì)周期斷裂開(kāi)來(lái)，還是會(huì)下行，雖然5、6月份有回升，但是整個(gè)經(jīng)濟(jì)還在下行的話(huà)，還是跟著下半年還會(huì)下行。中央的財(cái)經(jīng)辦說(shuō)今年的下半年明年上半年是最困難的，全球經(jīng)濟(jì)是最困難的，挺過(guò)這一年來(lái)說(shuō)，全國(guó)的經(jīng)濟(jì)就會(huì)發(fā)育到新的高點(diǎn)，我們要有一年的準(zhǔn)備，做思想，我們應(yīng)該有一個(gè)開(kāi)源節(jié)流兩種準(zhǔn)備。

　　陳洪志：黎老師，其實(shí)我們看今年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)，1月份到6月份的數(shù)據(jù)，1月份大概是35萬(wàn)，2月份23萬(wàn)，3月份是37萬(wàn)，4月份到了39萬(wàn)，5月份39，6月份66萬(wàn)，這個(gè)數(shù)據(jù)說(shuō)明從5、6月份開(kāi)始市場(chǎng)的信心開(kāi)始回暖，但是您剛才說(shuō)到了下半年，如果重新回到30、40萬(wàn)的成交量呢？

　　黎文江：這個(gè)不會(huì)回到30多萬(wàn)，我覺(jué)得還是會(huì)保持在50、60萬(wàn)的水平，當(dāng)然這個(gè)跟以前也是差很遠(yuǎn)的。剛才我們徐教授也說(shuō)了這個(gè)問(wèn)題，為什么我們企業(yè)的自有資金達(dá)不到35%，但是廣東就達(dá)到了36%，去年上半年是26%，從來(lái)沒(méi)有超過(guò)35%以上，但是今年上半年超過(guò)了36%的自有資金，剛才銀行的貸款是二三次保值分期的差不多。但是下來(lái)的就是定金和預(yù)售款，從去年的36%下降到28%，也就是說(shuō)我們的資金從預(yù)售款那邊回收的差不多差了10多個(gè)百分點(diǎn)，這很?chē)?yán)重。只有他有資金去找錢(qián)了。在這種情況下，下半年還有6萬(wàn)多套預(yù)計(jì)會(huì)上市，供大于求。另外還有一到兩萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房推出來(lái)，還有限價(jià)房推出來(lái)，這個(gè)是不樂(lè)觀的。所以在這種供大于求的情況下，價(jià)格還有可能會(huì)下調(diào)，資金緊張的情況下，價(jià)格還會(huì)下調(diào)。這是一個(gè)可以預(yù)見(jiàn)到的，所以我們做好了過(guò)冬的準(zhǔn)備。

　　陳洪志：您認(rèn)為在下半年供需矛盾還會(huì)加??？

　　黎文江：非常之嚴(yán)重。

韓世同：開(kāi)發(fā)商的突圍之策是降價(jià)

　　陳洪志：謝謝黎老師，下面我想問(wèn)一下韓老師，我們房地產(chǎn)行業(yè)面對(duì)的銷(xiāo)售的困境已經(jīng)是一天嚴(yán)峻過(guò)一天了，我們所有的房地產(chǎn)企業(yè)都在探索怎么度過(guò)這個(gè)冬天，我們現(xiàn)在在市場(chǎng)上出現(xiàn)了一二手聯(lián)動(dòng)的新的現(xiàn)象或方法，作為業(yè)內(nèi)人士您是怎么看待一二手聯(lián)動(dòng)呢？它是一個(gè)長(zhǎng)期的靈丹妙藥還是短期的效果，未來(lái)的毒藥呢？

　　韓世同：一二手聯(lián)動(dòng)隊(duì)伍也相當(dāng)?shù)亩?，我們?cè)谑戤?dāng)中也看到有過(guò)這樣的案例，但是它的適用性不是很廣泛，其實(shí)做一手和二手有很大的本質(zhì)上的差異，現(xiàn)在能做一手的中介商沒(méi)有幾家，合富是一家，中地和經(jīng)緯，中原能做一些，但是做的并不多，做二手的就相當(dāng)多，一二手又做，而且這兩個(gè)業(yè)務(wù)，其實(shí)合富是分裂的，因?yàn)樗麄兊倪\(yùn)作模式完全不一樣，現(xiàn)在他們遇到問(wèn)題了，希望通過(guò)二手的渠道，把二手的買(mǎi)家收攏回來(lái)，當(dāng)然可以收到明顯的效果，但是容易把這個(gè)行業(yè)的管理界限搞混亂。

　　陳洪志：也就是說(shuō)客觀上，目前銷(xiāo)售確實(shí)遇到了很大的困難，幾乎開(kāi)發(fā)商把能想到的所有的方法都在想了，包括一二手聯(lián)動(dòng)，一二手我們都知道它是短期的，對(duì)長(zhǎng)期的發(fā)展它是一個(gè)巨大的傷害，但是確實(shí)在短期內(nèi)，收到的效果是成交，所以我想問(wèn)一下您是怎么看待這個(gè)看法的？

　　韓世同：我不是太反對(duì)，但是我覺(jué)得如果要干嘛的話(huà)，必須要從一個(gè)行業(yè)監(jiān)管角度上界定，什么情況下，它的管理怎么有效性，它帶來(lái)的負(fù)面影響很大，將來(lái)行業(yè)的資質(zhì)的問(wèn)題，包括一手在內(nèi)，中介商和開(kāi)發(fā)商都不是一個(gè)平等的關(guān)系，開(kāi)發(fā)商經(jīng)常因?yàn)閭蚪鸬膯?wèn)題去討論，如果二手在介入的話(huà)，一二手不同行的話(huà)，問(wèn)題很多。在這個(gè)方面，要為企業(yè)找到一些營(yíng)銷(xiāo)的方法，也不要一下子馬上設(shè)置了很高的障礙，但是監(jiān)管部門(mén)應(yīng)該及時(shí)出臺(tái)一些指引，避免一些負(fù)面的影響會(huì)更大。

　　陳洪志：如果一二手聯(lián)動(dòng)，我們把它形容為“急病亂投醫(yī)，所尋非良醫(yī)”我們這樣去判斷的話(huà)，您認(rèn)為在當(dāng)前的房地產(chǎn)的形式下，面臨的缺錢(qián)銷(xiāo)售無(wú)法突破的情況下，房地產(chǎn)公司，開(kāi)發(fā)商有什么很好的突圍法呢？

　　韓世同：其實(shí)現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商不是很樂(lè)意降價(jià)而已，其實(shí)開(kāi)發(fā)商他本來(lái)的成本和突然地完全足以支持大幅度降價(jià)的，尤其像萬(wàn)科去年在市區(qū)里面大幅度的降價(jià)，還是高利潤(rùn)的收益。廣州經(jīng)過(guò)一輪調(diào)整，這半年是在一個(gè)穩(wěn)定的層面上的，沒(méi)有深度的下探。這種情況我覺(jué)得是已經(jīng)是良好的，廣州的開(kāi)發(fā)商是對(duì)過(guò)去的調(diào)控，相對(duì)明智的，它很及時(shí)的調(diào)控了一下?，F(xiàn)在調(diào)整到位的，經(jīng)常日光談?wù)f排隊(duì)去買(mǎi)房的還是存在。這個(gè)情況我覺(jué)得主要是你價(jià)格的策略和把握的機(jī)會(huì)。有一種說(shuō)法，如果老虎來(lái)了你跑得快還能活，但是洪水來(lái)了可能就不行，如果真的洪水來(lái)了的話(huà)，你就要跑到高坡去。我覺(jué)得萬(wàn)科最近我們知道他說(shuō)要降價(jià)，馬上要更正，我覺(jué)得這個(gè)其實(shí)也值得大家去思考，為什么出現(xiàn)這樣的情況，所以我們也可以看到，富力和合生，北京報(bào)道他們樓盤(pán)要降價(jià)，打七折，然后馬上他們又更正，我覺(jué)得這些現(xiàn)象都值得思考，到底為什么會(huì)這樣子，到底是媒體有意去陷害他們呢，還是什么樣的情況，因?yàn)槲液芟肓私庖幌逻@樣的情況。

　　陳洪志：您認(rèn)為開(kāi)發(fā)商的突圍之策就是降價(jià)？

　　韓世同：對(duì)，有效的降價(jià)，等到你跑到后面了沒(méi)什么戲了，到后面你跟得太晚了來(lái)不及了。