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　　陳洪志：下面我想請(qǐng)問(wèn)一下吳立范院長(zhǎng)，但是我們徐老師是從房地產(chǎn)行業(yè)所處的外部環(huán)境去分析房?jī)r(jià)，所面臨的問(wèn)題危機(jī)。那么我想換一個(gè)角度從內(nèi)部環(huán)境，因?yàn)槲覄偛潘f(shuō)的，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控從05年開(kāi)始，三年了，中央下了很多藥，幾乎這個(gè)行業(yè)的所有的環(huán)節(jié)，都有宏觀調(diào)控測(cè)試，建什么樣的房子，房子的比例是多少，什么賣(mài)，什么時(shí)候應(yīng)該賣(mài)？賣(mài)多少？?jī)r(jià)格等等所有的細(xì)節(jié)，都有宏觀調(diào)控，包括事實(shí)行政，但是這么多年來(lái)，實(shí)際上最好的藥，最靈的藥，也是最有效的藥就是信貸政策，信貸的緊縮政策，這里面包括對(duì)開(kāi)發(fā)商的緊縮，還有對(duì)各種住房信貸以的緊縮，就比如說(shuō)我們老婆管老公的最高境界就是管住他的錢(qián)，只要管住他的錢(qián)恩，你就管住了你的老公，那么換一個(gè)角度說(shuō)，中央管住了信貸政策，也管住了這樣一批像房地產(chǎn)不斷飛馳的野馬，我想請(qǐng)吳院長(zhǎng)從內(nèi)部環(huán)境去分析一下我們房地產(chǎn)信貸調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，有請(qǐng)吳院長(zhǎng)。

　　吳立范：我想房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，有它自己一個(gè)方面本身的周期，就像其他的行業(yè)包括中國(guó)的股市的發(fā)展，有它的一個(gè)周期一樣，如果我們回顧一下中國(guó)的房地產(chǎn)從過(guò)去的80年代才開(kāi)始，到我們現(xiàn)在也大概十幾年的正規(guī)發(fā)展，不到20年的時(shí)間，我們已經(jīng)經(jīng)歷了這么幾個(gè)大起大落的階段，最近的這一次的發(fā)展，去年大家提到去年9月份中央的銀行的緊縮政策，特別是信貸的緊縮政策，起到了極大的作用，我想這是藥本身在信貸的個(gè)人第二套住房信貸上，以及土地出讓金政策上，自然會(huì)在這個(gè)時(shí)間發(fā)生一個(gè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信心，對(duì)整個(gè)的2005年以來(lái)的高漲連續(xù)3年高漲發(fā)展的一個(gè)重要的打擊體現(xiàn)出來(lái)。如果我們看一下從房地產(chǎn)周期來(lái)看，2005、2006年，尤其是2007年，在房地產(chǎn)史上是相當(dāng)瘋狂的，也可以比喻為冰火兩從天。

　　從這樣的反差現(xiàn)象來(lái)看，徐教授講的國(guó)際的影響是一個(gè)重要原因，股市的影響是一個(gè)重要的原因。把這兩個(gè)加起來(lái)說(shuō)成一個(gè)信心的危機(jī)。大家對(duì)房地產(chǎn)的信心，股市的信心，為什么會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)突然這樣的信心喪失，為什么對(duì)中國(guó)股市更大的意義上喪失，從房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的價(jià)格增長(zhǎng)太快了，增長(zhǎng)太快，增長(zhǎng)過(guò)高。這個(gè)增長(zhǎng)過(guò)快過(guò)高影響人們的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)能力，和房地產(chǎn)之間的差距越來(lái)越大，這種價(jià)格越來(lái)越大肯定不能持久，肯定不能持續(xù)下去了，在這個(gè)時(shí)候爆發(fā)的現(xiàn)象，我想是美國(guó)次貸的影響，以及我們銀行信貸緊縮政策的影響。

　　再加上我們?cè)诘胤秸_(kāi)始從去年下半年開(kāi)始增加經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房的政策，在供給上也起到了極大的作用，幾從的打擊之下，整個(gè)本身的價(jià)格過(guò)高的影響下，導(dǎo)致了這樣的一個(gè)信心的危機(jī)。

　　從一般來(lái)講，房地產(chǎn)的行業(yè)的發(fā)展實(shí)際上它是和整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展連在一起，和一個(gè)國(guó)家金融市場(chǎng)、股票市場(chǎng)是聯(lián)在一起的，按照通常的規(guī)律，因?yàn)橹袊?guó)的房地產(chǎn)業(yè)畢竟不到20年的歷史，我們?cè)谶@20年看出規(guī)律，如果把眼光放寬一點(diǎn)的話，房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，股市的發(fā)展實(shí)際上是有密切的關(guān)系的。他們之間的關(guān)系，在從西方，尤其從美國(guó)的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展通常是一個(gè)滯后的關(guān)系，一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)、股市的發(fā)展通常是優(yōu)先于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為什么呢？因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展周期比較長(zhǎng)，通常它對(duì)市場(chǎng)的反映程度也相對(duì)的比較緩慢一些，所以當(dāng)這個(gè)經(jīng)濟(jì)走向高峰的時(shí)候，房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)格的反映對(duì)經(jīng)濟(jì)的反映程度相對(duì)的比較緩慢一些。所以經(jīng)濟(jì)開(kāi)始走向高峰，房地產(chǎn)業(yè)沒(méi)有走向高峰，同樣的道理，股市走向下坡的時(shí)候，房地產(chǎn)它的發(fā)展，它有基本的建設(shè)開(kāi)發(fā)到出售這樣的過(guò)程還是繼續(xù)，等到股市下來(lái)之后，實(shí)際上可能是房地產(chǎn)發(fā)展的高峰，如果我們回顧一下從美國(guó)2000年，納斯達(dá)克指數(shù)5000點(diǎn)下降到1000點(diǎn)，那個(gè)時(shí)間房地產(chǎn)并沒(méi)有受到打擊。他們走一個(gè)相反的路，從2002、2003開(kāi)始下跌，但是我們看到房地產(chǎn)業(yè)從2001年逐年上升，其實(shí)從經(jīng)濟(jì)周期來(lái)看，并不是和股市的周期是密切聯(lián)系，但是這一次我們看到的現(xiàn)象就和以往的房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)周期和股票市場(chǎng)的發(fā)展出現(xiàn)了一個(gè)幾乎同步的現(xiàn)象。

　　這種現(xiàn)象其實(shí)我想如果看一下美國(guó)現(xiàn)在的情況，從2006年下半年開(kāi)始，比較典型是2007年的3月份之后，美國(guó)的股市也開(kāi)始下跌，與此同時(shí)，美國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始下跌，我們現(xiàn)在看到的次貸危機(jī)的影響，次貸危機(jī)的影響，實(shí)際上和我們現(xiàn)在講到的銀行信貸政策，在美國(guó)的銀行信貸政策尤其是美國(guó)的房地產(chǎn)的融資的二級(jí)市場(chǎng)甚至三級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，它們是非常發(fā)達(dá)。整個(gè)的市場(chǎng)的發(fā)展它有一個(gè)本身的內(nèi)在的沖動(dòng)，這個(gè)沖動(dòng)到了一定的程度，從美國(guó)的市場(chǎng)來(lái)看，次貸危機(jī)無(wú)非是把支付不起的住房貸款的這些人提供，讓他們創(chuàng)造了一種需求，通過(guò)這種需求的創(chuàng)造，促進(jìn)提高價(jià)格，只要這個(gè)房地產(chǎn)后面有人去接房子，有人在這個(gè)價(jià)格上買(mǎi)，這樣的周期循環(huán)可以繼續(xù)下去，但是到了最后的高價(jià)沒(méi)有人接這個(gè)位，一旦信心喪失，整個(gè)鏈條就會(huì)起到一個(gè)反轉(zhuǎn)的作用。這種現(xiàn)象我們現(xiàn)在在美國(guó)的次貸危機(jī)我們已經(jīng)明顯的看到。在我們中國(guó)，市場(chǎng)的變化我們也明顯的看到，像一個(gè)帝王的創(chuàng)造，一個(gè)一個(gè)房?jī)r(jià)的提高，在高漲的歡呼聲中，只要有人接最后的一棒，肯定會(huì)延續(xù)下去，肯定是終究在某一個(gè)試點(diǎn)上，一旦鏈條沒(méi)有人接最后一棒，我們房地產(chǎn)資金、鏈條就開(kāi)始出現(xiàn)繃緊，開(kāi)始出現(xiàn)斷裂。

　　這一次我們出現(xiàn)這樣的股市和房市同時(shí)大跌的情況，在過(guò)去的發(fā)展房產(chǎn)的周期來(lái)看，應(yīng)該說(shuō)是比較少見(jiàn)的現(xiàn)象，而且激烈如此之大。實(shí)際上這一點(diǎn)來(lái)講也是信貸的變化，美國(guó)的信貸政策是一個(gè)利益政策的變化。2001年房產(chǎn)的提高是聯(lián)儲(chǔ)銀行連續(xù)14次的降息，最終導(dǎo)致大家對(duì)房地產(chǎn)大增，所有的市尺資金從股市上撤出來(lái)到房地產(chǎn)上。我們?nèi)ツ甑男刨J政策和房地產(chǎn)的關(guān)系，剛才也講了這個(gè)銀行的信貸政策其實(shí)只是一方面，但是如果我們把它在寬一點(diǎn)講，實(shí)際上是整個(gè)宏觀緊急政策，尤其是在利益政策上，儲(chǔ)備金政策上太大了。從去年以來(lái)，我們的銀行的利息上調(diào)，連續(xù)上調(diào)6次，我們的銀行存款儲(chǔ)備金達(dá)到15%。這樣高的存款準(zhǔn)備金在世界上是罕見(jiàn)的。

　　陳洪志：可能從07年的1月份到08年的6月份，存款準(zhǔn)備金提高了8.5個(gè)百分點(diǎn)，也就是到了17.5總共凍結(jié)存款44650。

　　吳立范：所以這樣的情況來(lái)看的話，我們整個(gè)經(jīng)濟(jì)政策，尤其是貨幣政策的調(diào)整直接的相關(guān)。

　　陳洪志：您認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)目前這樣的困境，表象上是信貸緊縮政策，實(shí)際上是內(nèi)外因素綜合也包括過(guò)往的一系列的宏觀調(diào)控，也包括宏觀大政策？

　　吳立范：不錯(cuò)，尤其是從去年9月份到今年，如果我們把眼光放遠(yuǎn)一點(diǎn)的話，它實(shí)際上從房地產(chǎn)從非理性的現(xiàn)象的增長(zhǎng)，但是這個(gè)回歸的速度太快。

　?。ㄗⅲ赫搲嗑蕦?shí)錄將在本周陸續(xù)登出，敬請(qǐng)持續(xù)關(guān)注嶺南圓桌專(zhuān)題）