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周孝武：注重房地產(chǎn)信息化

　　陳洪志：好的，謝謝歐陽總，其實(shí)我們?cè)诩钨e中，還有一位來明源的周總，其實(shí)我們換一個(gè)角度說，現(xiàn)在房地產(chǎn)形勢(shì)不好，除了一個(gè)突出的矛盾就是房價(jià)在下跌，收入在減少，同時(shí)帶來另外一個(gè)，就是它的成本在飛漲，其實(shí)我們應(yīng)該看到從今年的1月份到現(xiàn)在，鋼材已經(jīng)到了6千多萬了，水泥也已經(jīng)漲了40%多了，我是講從今年的1月份到現(xiàn)在，我們的人工成本，按照不同的工種最起碼翻一翻，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商是內(nèi)交外困，一方面是收入在銳減，也就像韓老實(shí)說的，除了收入銳減以外，還要不停的降價(jià)，在這種情況下，還帶來成本的急劇的上升，也就是說還有成本關(guān)系就很重要了，我想聽聽周總您的意見。

　　周孝武：謝謝各位，明源軟件是一個(gè)專門做房地產(chǎn)信息化的軟件，也利用這個(gè)機(jī)會(huì)，我們公司跟眾多的地產(chǎn)公司都有深入的交流，特別是房地產(chǎn)內(nèi)部管理，因?yàn)槲覀児境闪⒁恢苣?，目前在全國來說也有4000多家管理軟件進(jìn)行內(nèi)部管理，特別是中國的地產(chǎn)百強(qiáng)里面，超過70%是用明源軟件來進(jìn)行它的營銷、成本、預(yù)算，整個(gè)的房地產(chǎn)的運(yùn)作。其實(shí)這一點(diǎn)我可能向一個(gè)小蜜蜂一樣，對(duì)房地產(chǎn)整個(gè)的地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)有一些深入的研究，我剛才聽了很多，包括我也是EMBA的學(xué)生，也聽過了徐老師的課，之前我在想一個(gè)問題，老師教我們的，包括我們自己學(xué)的一個(gè)道理，我們要適應(yīng)我們不能控制的，我們要去管理我們可以控制的。因?yàn)橥庥^的環(huán)境也好，客戶的信心也好，都是我們很難控制的，我們只能去適應(yīng)。我也同意韓老師講的，我們要降價(jià)。但是我們可以控制的是什么？是我們內(nèi)部的資源，我們內(nèi)部的管理。我們可以在就像是寒冬也好，我活得比別人更健康，更持久一些，當(dāng)客戶的心理預(yù)期走的時(shí)候，心理走的時(shí)候，成本影響可能占了一個(gè)很大的位置了，本來我4千塊錢的成本，我賣6千塊錢是有利潤的，但是同行是3500也是可以賣，這就說明一個(gè)問題，我們的內(nèi)部管理成為我們的競爭問題，對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，一個(gè)行業(yè)來說，它一定是有高潮低谷的，大家談很多的問題，回到基本面，漲是必然的，降也是必然的，關(guān)鍵是我們能不能去適應(yīng)這個(gè)變化，在大環(huán)境不太好的情況下，我們?cè)趺慈ゼ訌?qiáng)我們內(nèi)部的管控。另外我舉一下我們的軟件上，之前跟我們談的可能是一些非常大規(guī)模的地產(chǎn)公司。他們拿軟件是一個(gè)錦上添花，現(xiàn)在不僅是錦上添花，更重要的是一條生命線，更重要的是雪中送炭。像碧桂園，上市之前他搞了一個(gè)很宏大的項(xiàng)目集中會(huì)，他上我們信息化管理的時(shí)候，基本上，楊國強(qiáng)，他的主席還有它的總裁等等，還有很多的領(lǐng)導(dǎo)都參加，楊主席提出這個(gè)啟動(dòng)會(huì)超出了他們公司的動(dòng)員會(huì)，他說信息化的管理就是內(nèi)部的管理，比我們拿到一筆錢更重要。所以我也回憶一下曹總，錢不是最重要的，人才是最重要的，但是人才的培養(yǎng)是一個(gè)緩慢的過程，有沒有加速器，或者有沒有把一個(gè)一些好的沉淀下來，這是我們?cè)趶?qiáng)化內(nèi)功的時(shí)候，可以借助一些工具或者平臺(tái)可以加快我們的成長。我也非常同意人才比錢更重要，如果拿了一筆錢，沒有合適的人才，這個(gè)只是一個(gè)輸血功能，企業(yè)并不能造血，有可能這個(gè)血很快就揮霍掉了。那么我們就能馬上遇到一個(gè)冬天，可能會(huì)死掉。但是如果我有一批人才，我可以造血，造血的功能我可以引來一些外來的資金，所以在我們的一些客戶里面我發(fā)現(xiàn)，他們說我們并不是要強(qiáng)化我們的功能，希望我們制訂了管理之后，給外來的資金，外來的投資者它特別看中企業(yè)的管理是不是規(guī)范，是不是精細(xì)化，如果粗放式的管理就一票否決了。如果說你本身企業(yè)比較規(guī)范的話，我們?cè)倏紤]一下其他的途徑，那我們?cè)俸侠碓u(píng)估，所以這個(gè)是在新的環(huán)境里面，我們覺得內(nèi)部管理是我們冬天的最后一件棉襖。我就說那么多，謝謝大家！

熊志偉：缺乏前瞻性人才決定中國房地產(chǎn)發(fā)展

　　陳洪志：謝謝周總，周總很厲害，回答我問題的同時(shí)，也賣了你的廣告。最后一個(gè)問題我想問一下來自深圳的熊總，其實(shí)我只能給你兩分鐘的時(shí)間，因?yàn)槲乙呀?jīng)超時(shí)了，您的問題也簡單也容易，您剛才聽了所有嘉賓的發(fā)言，所有的嘉賓也談了怎么來錢的問題，您談一下您今天最大的體會(huì)，謝謝熊總。

　　熊志偉：陳總給了我一個(gè)很難的問題，我從事房地產(chǎn)30多年的時(shí)間了，第一房地產(chǎn)是自主產(chǎn)業(yè)，而不是像現(xiàn)在領(lǐng)導(dǎo)說的徘徊來徘徊去，把它當(dāng)成不重要的產(chǎn)業(yè)來看，從朱熔基總理認(rèn)為只是產(chǎn)業(yè)，不是自主產(chǎn)業(yè)這就犯了一個(gè)錯(cuò)誤，然后到我們的溫家寶總理把它當(dāng)成一個(gè)自主產(chǎn)業(yè)來對(duì)待，從2003年開始調(diào)控到現(xiàn)在，我非常同意曹總的講話，就是我們?cè)谡邔用嫔蠜]有一個(gè)人才來有前瞻性的決定我們中國自己的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　陳洪志：您的第一個(gè)觀點(diǎn)您認(rèn)同房地產(chǎn)是自主產(chǎn)業(yè)？

　　熊志偉：對(duì)，第二個(gè)關(guān)于來錢的問題，我本來想請(qǐng)問徐教授，他在美國、加拿大呆得比較多，國外的房地產(chǎn)他們有多少個(gè)經(jīng)營工具？而我們中國有幾個(gè)？我只看到了一個(gè)?，F(xiàn)在中央把民間銀行開始啟動(dòng)了，現(xiàn)在在座的有幾位銀行的，實(shí)際上房地產(chǎn)應(yīng)該說是銀行最優(yōu)良的資產(chǎn)，在我們國家的GDP占了31%，為什么要去打擊？為什么還要去調(diào)控，我并沒有說銀行在打，需要一個(gè)非常高層次的人才決定中國的房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策，再對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行緊縮，后果不堪設(shè)想。所以之前我有講到過這個(gè)問題，關(guān)于兩錢的問題，我們只有一個(gè)金融工具，徐教授今天講到危機(jī)，真正的危機(jī)就是我們國家的金融改革，跟不上經(jīng)濟(jì)制度的改革，跟不上政治制度的改革。

　　第三點(diǎn)，關(guān)于住房的問題，住房是一個(gè)社會(huì)屬性的或者商品屬性的問題，社會(huì)屬性是解決住房的問題，這個(gè)應(yīng)該是由政府負(fù)責(zé)的，就是保證居住，現(xiàn)在有企業(yè)來做，企業(yè)來進(jìn)行都可以，但是必須是成片開發(fā)，絕對(duì)不可以零打碎敲的去做。我們每年有1700萬的人從農(nóng)村變成城市人口，城市化要從45%走到65%才能真正走到工業(yè)化國家，現(xiàn)在我們有20年的路要走，1700萬人進(jìn)城市，每年需要4萬億的平均住房，35平方米小房水平，我們就算30平方米，也要4萬億平方米，要多少錢呢？要1.4億到1.8億的投資，按照剛才徐教授說的5%到10%是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，差多少倍，最少是兩千倍，保證住房靠誰來解決？靠政府來解決，而不是房地產(chǎn)開發(fā)商?，F(xiàn)在就算是再降價(jià)，工薪階級(jí)能買得起房嗎？剛才都講到深圳房價(jià)并沒有降價(jià)，深圳房價(jià)并沒有下降，降的只是很爛的樓房，有的甚至漲價(jià)了。我的意思是說住房這個(gè)問題不是靠房地產(chǎn)降價(jià)來解決的，它只是一個(gè)產(chǎn)業(yè)，它解決不了問題。謝謝大家！

　　陳洪志：其實(shí)我感覺您是比較適合做總結(jié)發(fā)言，不過今天的總結(jié)發(fā)言還是要交給院長去做總結(jié)。

　　吳立范：很高興聽到了各界人士討論有關(guān)目前的房地產(chǎn)當(dāng)前的問題，以及希望我們找出一些辦法，當(dāng)然大家是各抒己見，有不同的看法，我想提兩點(diǎn)。

　　第一我想我們對(duì)目前采取哪一些政策，政府是不是應(yīng)該救市，我們是不是應(yīng)該堅(jiān)持調(diào)控，我們是不是降價(jià)或者升，出現(xiàn)這樣的一些分歧，我覺得基本點(diǎn)是來自于目前整個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展的基本形式的判斷，也就是說我們現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)是否出現(xiàn)我們講的冬天來臨，或者出現(xiàn)這樣的一個(gè)簫條，甚至是危機(jī)。基本的分析來自于這里，我們之所以看成是冬天，不是某一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)而言，而是從去年，剛才我們提到9、10月份整個(gè)的價(jià)格下跌的形勢(shì)，以及們出現(xiàn)的整個(gè)地產(chǎn)的流拍的現(xiàn)象，從整體的形式上來看，肯定是一個(gè)下跌或者屬于大家說的晚上8、9點(diǎn)鐘也好，我覺得這個(gè)來說是不爭的事實(shí)，面對(duì)這樣的一個(gè)事實(shí)，牽扯到目前這樣的一個(gè)水平，它是一個(gè)從過去非理性的增長，瘋狂性的發(fā)展，特別是前兩年，回歸到現(xiàn)在的水平上，這個(gè)水平是一個(gè)合理的水平，還是一個(gè)過多，下降得過快，還是一個(gè)下降不到位，我覺得大家在這個(gè)問題出現(xiàn)分歧。

　　我們是以2001年還是2007年來做為一個(gè)尺度標(biāo)準(zhǔn)來衡量，我覺得房地產(chǎn)來講現(xiàn)在畢竟是一個(gè)發(fā)展，我們現(xiàn)在可能做不出這樣的判斷，如何在今后5個(gè)月或者明年這個(gè)時(shí)期的發(fā)展，它畢竟是在發(fā)展，我們認(rèn)為它是在發(fā)展的眼光去看，究竟下半年形勢(shì)如何，明年形勢(shì)如何，因?yàn)檫^去的事情到今天為止已經(jīng)是一個(gè)歷史。我講的第二點(diǎn)就是說分歧的冬天的看法，不存在是冬天，為什么他們不認(rèn)為不是冬天，主要是他們自己的企業(yè)和自己的狀況而言，房地產(chǎn)既然是一個(gè)市場就要市場操作，市場化的操作不一定實(shí)現(xiàn)一部分的企業(yè)通過競爭壯大，而另一部分通過市場淘汰，這是一個(gè)自然的規(guī)律，我們現(xiàn)在大家必定要面對(duì)的一個(gè)現(xiàn)實(shí)，我覺得才是重要的。

　　第二，究竟政府要不要救市，我覺得當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)是不是應(yīng)該降價(jià)這個(gè)問題上，我覺得在這個(gè)問題的看法上，究竟造成我們現(xiàn)在出現(xiàn)這樣的下滑的原因在哪里？從我們講一句話就是說解鈴還需系鈴人，國外的、世界的我們是無法控制的，我們只能順應(yīng)，其次我們自己的調(diào)控，不是針對(duì)宏觀，包括利益的變化，通貨膨脹的影響不是房地產(chǎn)本身的經(jīng)濟(jì)。此外還有兩個(gè)原因，就是政府的政策，畢竟房地產(chǎn)發(fā)展到今天，我們很難說這個(gè)市場是完全自語競爭的市場，政府的作用，地方政府的作用或者中央的作用是相當(dāng)大的，這樣業(yè)帶來了我們簫條的狀況。是不是應(yīng)該調(diào)整、放松，我們對(duì)個(gè)人信貸是不是應(yīng)該做一些調(diào)整，在二套房、三套房上，我們需要一個(gè)穩(wěn)定的政策。今年的變化我們來一個(gè)救市，我們現(xiàn)在來的是一個(gè)長期的戰(zhàn)略的一個(gè)穩(wěn)定的政策來考慮，來考慮我們目前的形勢(shì)，所以這是政府應(yīng)不應(yīng)該調(diào)的問題。

　　再一個(gè)原因，造成現(xiàn)在這樣的原因，之所以我們出現(xiàn)這樣的下滑，去年房地產(chǎn)商錯(cuò)誤的估計(jì)形式，錯(cuò)誤的估計(jì)到房地產(chǎn)只上不跌，錯(cuò)誤的估計(jì)自己融資的能力，但是他沒有看到這個(gè)價(jià)格，這個(gè)市場是一個(gè)變化的市場。這些房地產(chǎn)商，在這樣的情況下，你成本如此之高，可能今天你的辦法就有了，很難說，就是我們說的你降價(jià)也不是辦法，所以這些企業(yè)也將會(huì)淘汰。我覺得這也不見得是一個(gè)壞事。

　　剛才王總講的，作為一個(gè)房地產(chǎn)商，怎么保持一個(gè)可持續(xù)的發(fā)展，這個(gè)可持續(xù)的發(fā)展根據(jù)自己的能力，尤其是根據(jù)自己的融資能力，企圖依靠股票市場去掛靠作為自己的經(jīng)濟(jì)來源，企圖依靠民間的高利貸來實(shí)現(xiàn)，這不是辦法?？赡苣悴恍枰臅r(shí)候都在那里，你想馬上就可以拿得到。但是你真正的去抽這個(gè)資金的時(shí)候，包括債權(quán)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)這些市場全都反了，全都不存在。所以如何保持一種均衡，出現(xiàn)這樣一個(gè)市場的變化，接受這樣的一個(gè)教訓(xùn)，我覺得是房地產(chǎn)值得深思的。

　　最后我代表嶺南學(xué)院，我們今天晚上舉辦嶺南圓桌的論壇，各位專家給的很好的建議和看法，我也對(duì)大家表示非常的歡迎和感謝。

　　另外我說一下，陳總的主持我覺得非常精彩，非常感謝您的主持，希望今后大家有更多的交流。

　　主持人：謝謝吳院長的精彩發(fā)言，也謝謝陳總今晚精彩的主持，那么我們今天的討論就到此結(jié)束了，我希望今天晚上所有的與會(huì)者通過我們的嶺南圓桌論壇之后，能夠?qū)ξ覀內(nèi)A南房地產(chǎn)市場有更清楚的認(rèn)知，這也是我們主辦單位，無論是觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)還是嶺南學(xué)院EMBA中心，對(duì)這次活動(dòng)的目的。好的，此次論壇到此結(jié)束，期待下一次的相聚，謝謝現(xiàn)場所有的來賓，同時(shí)也非常感謝裕凱酒業(yè)對(duì)我們此次論壇的贊助，最后請(qǐng)我們所有的嘉賓留步，我們來照相留念。謝謝大家！