嶺南夜話——何去何從的下半年房地產(chǎn)之路

 　　時(shí)間：2008年8月9日19：30-22：00

　　地點(diǎn)：中山大學(xué)嶺南（大學(xué)）學(xué)院嶺南堂三樓

　　議題：

　　（1）信貸緊縮政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)

　?。?）下半年，廣州地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾及下半年廣州住宅市場(chǎng)走勢(shì)

　　（3）華南地產(chǎn)突圍策略

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　　主持人：尊敬的各位來(lái)賓、女士們先生們，大家晚上好！歡迎大家參與今天由我們觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)和嶺南學(xué)院EMBA中心聯(lián)合主辦的嶺南圓桌系列論壇的演講，我是觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)的賈樹方，非常高興能主持今天晚上的活動(dòng)，首先請(qǐng)?jiān)试S我向各位介紹一下我們今天到場(chǎng)的嘉賓，他們是：

　　加拿大西安大略大學(xué)終身教授徐滇慶教授；

　　中山大學(xué)嶺學(xué)院院長(zhǎng)吳立范院長(zhǎng)；

　　觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)董事總經(jīng)理陳詩(shī)濤女士；

　　廣東銀監(jiān)局辦公室副主任王敏先生；

　　中國(guó)建設(shè)銀行廣東省分行住房金融與個(gè)人信貸部副總經(jīng)理方勁松先生；

　　中國(guó)建設(shè)銀行廣州天河支行副行長(zhǎng)劉軍先生；

　　廣州新城市投資控股集團(tuán)董事長(zhǎng)曹志偉先生；

　　廣州地產(chǎn)資深人士莫嶸先生；

　　廣州市光大地產(chǎn)副總經(jīng)理陳洪志先生；

　　保利地產(chǎn)代理市場(chǎng)部總經(jīng)理吳定金先生；

　　頤和集團(tuán)營(yíng)銷總監(jiān)廖效東先生；

　　廣州云星地產(chǎn)集團(tuán)副總裁歐陽(yáng)維洲；

　　廣州合富輝煌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司首席分析黎文江先生；

　　恒基投資有限公司營(yíng)銷總監(jiān)黃明雅先生；

　　廣州寒桐顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同先生；

　　深圳宏發(fā)投資副總經(jīng)理熊志偉先生；

　　廣州風(fēng)神汽車房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事總經(jīng)理石桂祥先生；

　　廣州奧晨地產(chǎn)有限公司總銷總監(jiān)王健先生；

　　歡迎各位嘉賓的到來(lái)，接下來(lái)我們請(qǐng)主辦方單位對(duì)我們的活動(dòng)致詞，下面有請(qǐng)陳詩(shī)濤女士為我們致辭：

　　陳詩(shī)濤：各位來(lái)賓大家晚上好，今天是奧運(yùn)開賽的第一天，這個(gè)時(shí)候又是周末，大家應(yīng)該是心情比較輕松的來(lái)參加我們今天晚上的嶺南圓桌，差不多兩個(gè)月前，就是6月13號(hào)的時(shí)候，在我們主辦的2008博鰲房地產(chǎn)論壇的時(shí)候，全國(guó)各地的開發(fā)商及金融行業(yè)的專家接近600人，我記得當(dāng)時(shí)在場(chǎng)有很多來(lái)自湖南、湖北，甚至內(nèi)蒙古西南地區(qū)的開發(fā)商很多的老總來(lái)找我，問(wèn)了一個(gè)問(wèn)題說(shuō)，我長(zhǎng)期在廣州，華南的開發(fā)商市場(chǎng)現(xiàn)在好不好過(guò)，參加了那么多年的博鰲房地產(chǎn)論壇，今年的心情是非常重的一年，聽課也是最認(rèn)真，使我們感覺到現(xiàn)在的日子不好過(guò)了，差不多兩個(gè)月過(guò)去了，可能這種心態(tài)現(xiàn)在蔓延到了全國(guó)，而且主要在深圳和廣州，這種心態(tài)現(xiàn)在在輿論上也形成了一種喧囂，作為行業(yè)的一個(gè)新媒體，觀點(diǎn)網(wǎng)和《觀點(diǎn)》雜志，我們覺得在這個(gè)時(shí)候，有責(zé)任站出來(lái)找尋并發(fā)現(xiàn)這些心態(tài)，或者我們悲觀的輿論后面的真實(shí)原因，更好的促進(jìn)我們房地產(chǎn)的持續(xù)健康的發(fā)展。

　　今天我們聯(lián)合了嶺南EMBA，做這一期的嶺南圓桌，希望搭一個(gè)小小的平臺(tái)，借我們?cè)谧母魑粚＜?，我們徐教授，吳院長(zhǎng)，還有企業(yè)的嘉賓一起來(lái)對(duì)話兩個(gè)小時(shí)，共同探討一下目前緊迫的形勢(shì)及商討一些對(duì)策，相信我們今天晚上的討論可以給整個(gè)行業(yè)及業(yè)內(nèi)人士一份啟迪和更好的信心，特別是今年的房地產(chǎn)更需要一份信心，謝謝大家！

　　主持人：接下來(lái)我們將進(jìn)入我們今天晚上的正式討論環(huán)節(jié)，下面我要邀請(qǐng)我們廣州地產(chǎn)屆的資深人士，來(lái)自光大地產(chǎn)的副總經(jīng)理陳洪志先生，擔(dān)任我們的對(duì)話主持，有請(qǐng)陳總！

嶺南圓桌現(xiàn)場(chǎng)

　　陳洪志：尊敬的吳立范院長(zhǎng)，尊敬的徐滇慶教授，以及我們廣州房地產(chǎn)行業(yè)的同仁們，以及中大嶺南學(xué)院的學(xué)員們，我想今天晚上在座的各位和我一樣，都還還沉浸在昨晚的氣勢(shì)磅礴，美輪美奐的奧運(yùn)會(huì)開幕式當(dāng)中，就像我們張藝謀導(dǎo)演所講的一樣，他會(huì)用一種盡可能現(xiàn)代的手段去展現(xiàn)5000年的古老文化，我們很多人也沉浸在今天早上廣東選手勇得首金，以及我們的杜麗失去了奪金的機(jī)會(huì)的奧運(yùn)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)。但是我想昨天晚上到今天的賽場(chǎng)中，都會(huì)聽到最多的話，就是"中國(guó)，加油！"

　　其實(shí)我們回想一下，我覺得我們的房地產(chǎn)業(yè)更需要加油，而且更糟糕的是，我們對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)，到今天我們不知道應(yīng)該加什么了，除了加油之外，不知道還是加什么，所以我想非常感謝中大嶺南學(xué)院和觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)，有機(jī)會(huì)邀請(qǐng)到各位專家、學(xué)者，和我們共同商討在目前房地產(chǎn)業(yè)的問(wèn)題，可能今天給了我們兩個(gè)小時(shí)的時(shí)間，不一定能完全解答行業(yè)中的難題，我希望從不同的角度去理解，去把握，去分析現(xiàn)在房地產(chǎn)中存在的問(wèn)題，那么我想問(wèn)的第一個(gè)問(wèn)題，我就想請(qǐng)出我們的徐滇慶徐教授，我們回憶一下從05年中國(guó)開始做房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，三年過(guò)去了，特別是到07年9月份，我們的政策才得到了體現(xiàn)，這個(gè)從我們業(yè)內(nèi)人士來(lái)說(shuō)我們經(jīng)常講到的，2007年9月底中央出臺(tái)了一個(gè)359號(hào)文，也就是對(duì)于第二套住房貸款的新政，以及進(jìn)入08年以來(lái)，對(duì)開發(fā)貸款的控制，使整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)才真正的走向一種調(diào)控的市場(chǎng)，那么想問(wèn)一下徐教授，您怎么去理解這樣一個(gè)信貸的新政與房地產(chǎn)的關(guān)系呢？

　　徐滇慶：我們現(xiàn)在在討論房地產(chǎn)的問(wèn)題，實(shí)際上要看清房地產(chǎn)在目前所處的困境，就不得不把眼光放得更寬一些，剛才說(shuō)了我們是在2007年的9、10月份，房地產(chǎn)出現(xiàn)了一些逆轉(zhuǎn)，大家想一想，中國(guó)的股市在什么時(shí)候開始逆轉(zhuǎn)呢？也就在這個(gè)時(shí)候。股指從6000多點(diǎn)一直跌，跌到現(xiàn)在的2600多點(diǎn)，奧運(yùn)開幕了，還跌100多點(diǎn)，什么問(wèn)題呢？房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量在各個(gè)大城市跌了一半多，什么問(wèn)題？這些就和我們整個(gè)的宏觀調(diào)控所面臨的外部環(huán)境和宏觀調(diào)控政策的選擇有關(guān)。它不是一個(gè)簡(jiǎn)單的單獨(dú)的房地產(chǎn)問(wèn)題，是整個(gè)資本市場(chǎng)出了問(wèn)題。

　　什么問(wèn)題呢？信心問(wèn)題，而且這個(gè)信心這次的衰退，從8、9、10月份開始，還沒完。9、10月份中國(guó)發(fā)生了什么事呢？會(huì)造成這么大的信心崩潰，中國(guó)什么事都沒發(fā)生，問(wèn)題在于美國(guó)的次貸問(wèn)題，全球股市低迷下跌，然后按開始波及了我們中國(guó)內(nèi)地及香港在內(nèi)股市全線的大跌，一直到現(xiàn)在。在這種情勢(shì)之下，國(guó)際金融市場(chǎng)風(fēng)雨飄搖，不確定性提高，美元連續(xù)貶值，次貸危機(jī)不在一個(gè)月之前，NBER和CCER的聯(lián)系會(huì)議，EBER是美國(guó)國(guó)家經(jīng)濟(jì)研究局來(lái)了12個(gè)頂尖的專家，我問(wèn)他們美國(guó)次貸什么時(shí)候可以到底，他們解釋說(shuō)很久，最常用的一個(gè)詞，還在發(fā)展。也就是說(shuō)美國(guó)專家自己還不認(rèn)為美國(guó)的次貸能收斂到某一個(gè)地方。這個(gè)問(wèn)題很嚴(yán)重。劍橋大學(xué)教授跟我談了一下，他最后意見說(shuō)，從目前來(lái)看，我們很多金融學(xué)的基本定義要重新規(guī)范，否則很難解釋目前出現(xiàn)的金融危機(jī)。這是一個(gè)不折不扣的全球性的金融危機(jī)。

　　我們目前中國(guó)已經(jīng)不在是一個(gè)封閉的經(jīng)濟(jì)體，我們和全球的聯(lián)系越來(lái)越廣泛，所以這一次全球的金融危機(jī)，必然波及中國(guó)，首先我們遇到的挫折就是信心的喪失，直到現(xiàn)在。

　　那么宏觀調(diào)控政策在里面是怎么考慮的呢？我們?yōu)槭裁匆暧^調(diào)控，就是要防范危機(jī)，如果沒有危機(jī)，就不需要去調(diào)控，正常的波動(dòng)交給市場(chǎng)去管，市場(chǎng)要比政府做得好，但是有了危機(jī)就不得不管了。首先我們要討論危機(jī)在哪里。中國(guó)主要的危機(jī)主要的危機(jī)第一個(gè)是銀行危機(jī)，金融危機(jī)，我們的銀行體制非常脆弱，改革30年的成本都沉浸在銀行里了。所以我們要記住，如果我們中國(guó)出現(xiàn)了什么大的波動(dòng)，導(dǎo)致這種逆轉(zhuǎn)原因很有可能是金融危機(jī)，我們必須戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢的防范這個(gè)危機(jī)。

　　第二個(gè)是社會(huì)危機(jī)，貧富差距很大，而且繼續(xù)在擴(kuò)大。認(rèn)識(shí)到兩個(gè)危機(jī)之后，我們現(xiàn)在有三個(gè)指數(shù)，第一個(gè)是CPI物價(jià)指數(shù)，第二個(gè)股指，第三個(gè)房?jī)r(jià)指數(shù)，三個(gè)指數(shù)如果是正常波動(dòng)，我們叫市場(chǎng)取管，用不著我們?nèi)フ{(diào)控，只有大起大落的時(shí)候，要考慮他會(huì)不會(huì)導(dǎo)致危機(jī)，相應(yīng)的導(dǎo)出我們的政策。這三個(gè)指數(shù)無(wú)非是物價(jià)暴漲物價(jià)暴跌，房?jī)r(jià)暴漲房?jī)r(jià)暴跌，股指暴漲估價(jià)暴跌。我們要分別來(lái)研究看待什么是最危險(xiǎn)的，首先，物價(jià)暴漲這是非常危險(xiǎn)的事情，而且壓力越來(lái)越大，兩個(gè)原因，第一個(gè)我們的流動(dòng)性過(guò)剩太厲害了，我們一直流動(dòng)性過(guò)剩，這是票子印得太多，而現(xiàn)在全球的金融不確定性很高，大量海外資金流入中國(guó)，2008年第一季度，流入中國(guó)850億美元，相當(dāng)于6000多億人民幣，4月份一個(gè)月就流進(jìn)770億和5000億左右人民幣，這么多錢擁進(jìn)來(lái)，我們就不能不印人民幣，短期之內(nèi)就印了兩三萬(wàn)億人民幣來(lái)沖銷流入中國(guó)的外匯。這兩三萬(wàn)億流到了社會(huì)，給我們的貨幣政策帶來(lái)的壓力就很大很大。大家都知道供求關(guān)系都不變，只要貨幣一增加，通貨膨脹的壓力就增加，什么都不變，多印一倍票子，物價(jià)絕對(duì)不只漲一倍，這個(gè)問(wèn)題是現(xiàn)實(shí)存在的。

　　第二，海外現(xiàn)在一邊漲風(fēng)，輸入性的通貨膨脹給我們的壓力越來(lái)越大。上百年的數(shù)字都出來(lái)，研究經(jīng)濟(jì)的人都嚇了一跳。2007年我們?nèi)珖?guó)進(jìn)口石油1.4億噸，折合半年就是7000萬(wàn)，2008年上半年，我們進(jìn)口了9060萬(wàn)，多出了2000萬(wàn)來(lái)，而石油在這一段時(shí)間之內(nèi)，從不到80美元上升到了120，最高峰達(dá)到了148，從80到120，漲了50%，我們這一次6月份的調(diào)整，只調(diào)了不到10%。。

　　第三，鐵礦砂，2007年一年我們才進(jìn)了3.7億噸，我們今年上半年進(jìn)了2.3億噸，而鐵礦砂漲了88%，我們價(jià)格擋得住嗎？在這種沖擊之下，我們確實(shí)面臨了很大很大的通貨膨脹壓力。如果通貨膨脹上了兩位數(shù)，第一我們的低收入群體會(huì)受到嚴(yán)重的沖擊，本來(lái)貧富差距就大，通貨膨脹一來(lái)，窮人糟糕，他們的恩格爾系數(shù)很高。第二，我們的銀行系統(tǒng)大量資金要從銀行里面流出來(lái)，那么對(duì)我們的銀行存款結(jié)構(gòu)會(huì)產(chǎn)生很大的沖擊。所以通貨膨脹壓力是不能出事的，一出事，我們的金融和貧富差距都要出事，所以這是第一要?jiǎng)?wù)。

　　可是2008年以來(lái)，只是1月份貨幣發(fā)行和貸款總額雙雙突破歷史記錄。貨幣1月份就增大了14000億，這個(gè)壓力就很大了，我們之所以在2007年出現(xiàn)通貨膨脹，一部分原因就是2007年一季度，貨幣發(fā)行和貸款總額突破了，2008年一開始有出現(xiàn)了一個(gè)大突破，突破的強(qiáng)度比2007年還厲害，為什么？這和我們的經(jīng)濟(jì)周期有關(guān)。黨會(huì)開完了，就一定過(guò)熱，各級(jí)政府爭(zhēng)先恐后上項(xiàng)目搞貸款，這個(gè)問(wèn)題沒有克服。所以不能不緊縮。最近開了幾次會(huì)，有一些官員主張放松緊縮政策，但是大部分的學(xué)者都認(rèn)為，目前雖說(shuō)通貨膨脹率已經(jīng)降到了6.5%，但是這不說(shuō)明問(wèn)題，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在奧運(yùn)要開。所以各種指標(biāo)都控制住了。油也沒有怎么漲，鋼也沒有怎么漲，這是靠大量補(bǔ)貼實(shí)現(xiàn)的，奧運(yùn)之后要不要漲，壓力非常的重。

　　在這種情況下我們不能輕易的放松，稍微一放松貨幣政策，通貨膨脹對(duì)沖的兩位數(shù)，我們的麻煩就很大，這是大局。至于說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)我的觀點(diǎn)是，房?jī)r(jià)暴漲肯定不好，但是它是屬于一種投機(jī)活動(dòng)來(lái)帶動(dòng)的去年的房?jī)r(jià)暴漲。我們對(duì)暴漲多少有一些辦法，就是加強(qiáng)管理，增加你的交易稅，可以把它抑制。房?jī)r(jià)暴跌，現(xiàn)在的問(wèn)題交易額有了，大家都在觀望不肯出手，這是信心問(wèn)題。股市暴漲肯定不好，馬上就會(huì)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)。所以我們對(duì)股市暴漲治理倒有一些對(duì)策。股市暴跌，要看資金流的流向，如果股市暴跌，資金外逃，完了，金融危機(jī)，泰國(guó)式的危機(jī)?，F(xiàn)在的問(wèn)題是股市暴跌，資金還往里面擁。這個(gè)問(wèn)題我請(qǐng)教了很多有名的教授，我問(wèn)他們，他們說(shuō)這是世界金融史上沒有發(fā)生過(guò)的事情，教科書上都沒有。

　　這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家面臨的挑戰(zhàn)。現(xiàn)在我的基本判斷還是比較樂觀的。因?yàn)殄X沒有走，還在往里走，這說(shuō)明和世界各國(guó)和美國(guó)歐洲來(lái)比，中國(guó)的宏觀環(huán)境是最好。我們自己認(rèn)為不好，但是外面比我們還要不好。所以這些錢就跑到中國(guó)來(lái)避難。避難給我們帶來(lái)很大的困難。比如說(shuō)，外面下大雨，很多路人到我們屋檐下避雨，他不是敵人，是朋友，我們只能讓他避雨，但是在屋檐下避雨的人多了，我們就休息不好。現(xiàn)在大量錢擁入中國(guó)，給我們帶來(lái)了很大的困擾，貨幣政策空間很小，但是我們還不能把來(lái)的錢都當(dāng)敵人看，現(xiàn)在明顯來(lái)操作，破壞中國(guó)金融穩(wěn)定的資金，還很有限，大量的是來(lái)避難的，是因?yàn)槲覀児ぷ鞯姆€(wěn)定而來(lái)，不是來(lái)破壞的。這么多錢來(lái)了之后，我們中國(guó)股市和房市就應(yīng)該可以看到在這種形式之下，它會(huì)有變化。這些錢我們看得很清楚，2007年的10月底，銀行存款只有16.2萬(wàn)億，現(xiàn)在突破20萬(wàn)億，短短的這么一個(gè)時(shí)間多了4萬(wàn)多億，其中有1萬(wàn)居民存款，有1萬(wàn)是股市撤出來(lái)的，有2萬(wàn)是從海外流出來(lái)的，占55%，這些錢流進(jìn)來(lái)，都在銀行里面存著，銀行現(xiàn)在是負(fù)利率，金融學(xué)理論告訴我們，負(fù)利率是很糟糕的東西，因?yàn)樵谪?fù)利率的情況下，銀行的存款是不穩(wěn)定的。

　　那么請(qǐng)問(wèn)如果資本市場(chǎng)的信心在某一天恢復(fù)了，這么多的錢往哪走，我們不知道信心什么時(shí)候恢復(fù)。但是金融學(xué)教科書上有這么一段話，也許不太中聽，大家仔細(xì)想一想是什么意思。"某一家人有人去世了，我們?nèi)サ跹?，我們把該說(shuō)的安慰的話都說(shuō)了就可以走了，至于這家人還要哭三個(gè)小時(shí)還是三天，你控制不了，但是你可以相信，他們哭到一定時(shí)候就不哭了，生活還要繼續(xù)"。這個(gè)案例就告訴我們，金融市場(chǎng)的信心危機(jī)，從來(lái)都不會(huì)無(wú)休止的延續(xù)下去，它是一種餛飩現(xiàn)象，一個(gè)小小的因素的變革，就可能使整個(gè)市場(chǎng)的信心發(fā)生逆轉(zhuǎn)，。發(fā)生逆轉(zhuǎn)的時(shí)間，是我們很難去預(yù)測(cè)的，但是它一定會(huì)發(fā)生?，F(xiàn)在很多的人著急，說(shuō)要救市，我也不愿意看到資本市場(chǎng)墜入今天的狀況，但是我們是否要研究一下，怎么救，現(xiàn)在我打一個(gè)比方，黃河要是發(fā)洪水了大家要防汛。如果黃河斷流了，已經(jīng)斷了好幾次了，環(huán)境保護(hù)沒搞好，天大汗沒水了，已經(jīng)沒水了你怎么辦？端個(gè)臉盆去救黃河？開玩笑，如果有一臉盆的水，還是留著自己喝，什么時(shí)候黃河水會(huì)來(lái)？天下雨，水就來(lái)了，什么時(shí)候下雨，你不要問(wèn)我，我不知道，但是它一定會(huì)下。從這個(gè)觀點(diǎn)我認(rèn)為大家不要大驚小怪，只要資金沒有外逃，肉爛在鍋里，中國(guó)資本市場(chǎng)是有希望的，包股市和房市都有希望，因?yàn)殄X沒有丟掉，也沒有逃走，無(wú)非現(xiàn)在在銀行里面蓄勢(shì)待發(fā)。現(xiàn)在我們恰恰在反方向上非常擔(dān)心，因?yàn)樵阢y行里面攢的錢太多了，這么短時(shí)間，上了四萬(wàn)億，我們房地產(chǎn)市場(chǎng)有多大的容量呢？我們2007年全國(guó)房地產(chǎn)交易量27000億，分到一個(gè)月也不過(guò)是2500億，全國(guó)這么多的城市這么一分，分到北海、上海、深圳、廣州這些大城市，不會(huì)到一半，因?yàn)橹行〕鞘袛?shù)量很大地一辦就是一千億了這些城市一個(gè)月能供給的量無(wú)非這么多，再加一點(diǎn)存量，它是新進(jìn)去的流量最大的資金，如果發(fā)生逆轉(zhuǎn)稍微出來(lái)一點(diǎn)，我們的房市和股市就會(huì)發(fā)生意想不到的變化，資金流入股市，股市大起大落，流入大城市的豪華型主住宅，房市房?jī)r(jià)就可能大漲，流入消費(fèi)市場(chǎng)PCI就可能大漲，我們要必須認(rèn)真對(duì)符合防范。不愿意看到資本市場(chǎng)大起大落的現(xiàn)狀。而現(xiàn)在大家不停的喊救市，信心的問(wèn)題很難弄。

　　說(shuō)到救市，我們把印花稅從3‰下降到1‰，就起了兩天半的作用，都沒有三天。它沒有明顯的關(guān)系。說(shuō)政府表個(gè)態(tài)，新華社寫了很多的文章，也沒見起作用。能做的差不多都做了，大小非說(shuō)到底還是信心的問(wèn)題。誰(shuí)說(shuō)大小非減持了就一定要拋啊，現(xiàn)在采取措施，批發(fā)市場(chǎng)了零售市場(chǎng)分開，政府能做的還有什么？大家可以提出來(lái)推動(dòng)政府去做，可以做的差不多都去做了，信心還是不恢復(fù)，那只能等。天上下雨黃河的水就來(lái)了，所以沒必要過(guò)渡的驚慌失措。

　　房地產(chǎn)現(xiàn)在在緊縮政策之下，肯定遇到很大的挑戰(zhàn)，很多房地產(chǎn)商的資金鏈要斷，你去年高價(jià)圈地，現(xiàn)在貸款緊縮，拿什么錢開發(fā)，在這種情況之下，我建議股權(quán)融資，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)自有資金嚴(yán)重不足，全國(guó)平均還只有25多一點(diǎn)，而銀監(jiān)會(huì)要求35，按照金融的原則應(yīng)該是40。從窄口徑來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)資金缺口3700億，寬口徑8000億，我們社會(huì)上有幾萬(wàn)億的過(guò)剩流動(dòng)性，而房地產(chǎn)企業(yè)居然還有巨大的資金缺口，顯然這是不合理的。說(shuō)得透徹一點(diǎn)，就是房地產(chǎn)企業(yè)資金不到位是把自己的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了銀行，轉(zhuǎn)嫁給了廣大的儲(chǔ)戶、老百姓。這個(gè)問(wèn)題是要克服的。所以應(yīng)該推動(dòng)房地產(chǎn)股權(quán)融資，把更多的社會(huì)資金細(xì)收進(jìn)來(lái)，當(dāng)然，你的資本回報(bào)率肯定會(huì)下降。但是這就達(dá)到了國(guó)務(wù)院和銀監(jiān)會(huì)的要求，同時(shí)讓我們的金融結(jié)構(gòu)變得穩(wěn)定。

　　總之我對(duì)于目前的資本市場(chǎng)，既擔(dān)心又樂觀。擔(dān)心的是我們通貨膨脹率所面臨的挑戰(zhàn)越來(lái)越嚴(yán)峻，我們必須繼續(xù)貫徹緊縮政策，萬(wàn)一通貨膨脹上到兩位數(shù)，講很難治理，88年有一次地94年有一次，都用了四年左右的時(shí)間才實(shí)現(xiàn)軟著陸。一旦出現(xiàn)，我們要付出沉重的代價(jià)，但是另外一方面，我并不悲觀，因?yàn)橘Y金沒有外逃，還往中國(guó)走，所以資本市場(chǎng)的前景依然看好，謝謝大家！

　　陳洪志：我們也謝謝徐教授，徐教授從房地產(chǎn)業(yè)說(shuō)出所處的外國(guó)大歡環(huán)境分析了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生的變化，他更多的認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化是因?yàn)橥鈬?guó)市場(chǎng)的變化，他也要求我們?nèi)リP(guān)注銀行的危機(jī)，關(guān)注金融危機(jī)，關(guān)注三個(gè)指數(shù)，CPI、股指、房指，但是不管怎么說(shuō)，徐教授始終對(duì)房市和股市信心?；蛘呷绻覀冇霉俜揭稽c(diǎn)的詞，如果我們說(shuō)叫謹(jǐn)慎的樂觀，您能接受嗎

　　徐滇慶：可以。

　　陳洪志：下面我想請(qǐng)問(wèn)一下吳立范院長(zhǎng)，但是我們徐老師是從房地產(chǎn)行業(yè)所處的外部環(huán)境去分析房?jī)r(jià)，所面臨的問(wèn)題危機(jī)。那么我想換一個(gè)角度從內(nèi)部環(huán)境，因?yàn)槲覄偛潘f(shuō)的，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控從05年開始，三年了，中央下了很多藥，幾乎這個(gè)行業(yè)的所有的環(huán)節(jié)，都有宏觀調(diào)控測(cè)試，建什么樣的房子，房子的比例是多少，什么賣，什么時(shí)候應(yīng)該賣？賣多少？?jī)r(jià)格等等所有的細(xì)節(jié)，都有宏觀調(diào)控，包括事實(shí)行政，但是這么多年來(lái)，實(shí)際上最好的藥，最靈的藥，也是最有效的藥就是信貸政策，信貸的緊縮政策，這里面包括對(duì)開發(fā)商的緊縮，還有對(duì)各種住房信貸以的緊縮，就比如說(shuō)我們老婆管老公的最高境界就是管住他的錢，只要管住他的錢恩，你就管住了你的老公，那么換一個(gè)角度說(shuō)，中央管住了信貸政策，也管住了這樣一批像房地產(chǎn)不斷飛馳的野馬，我想請(qǐng)吳院長(zhǎng)從內(nèi)部環(huán)境去分析一下我們房地產(chǎn)信貸調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，有請(qǐng)吳院長(zhǎng)。

　　吳立范：我想房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，有它自己一個(gè)方面本身的周期，就像其他的行業(yè)包括中國(guó)的股市的發(fā)展，有它的一個(gè)周期一樣，如果我們回顧一下中國(guó)的房地產(chǎn)從過(guò)去的80年代才開始，到我們現(xiàn)在也大概十幾年的正規(guī)發(fā)展，不到20年的時(shí)間，我們已經(jīng)經(jīng)歷了這么幾個(gè)大起大落的階段，最近的這一次的發(fā)展，去年大家提到去年9月份中央的銀行的緊縮政策，特別是信貸的緊縮政策，起到了極大的作用，我想這是藥本身在信貸的個(gè)人第二套住房信貸上，以及土地出讓金政策上，自然會(huì)在這個(gè)時(shí)間發(fā)生一個(gè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信心，對(duì)整個(gè)的2005年以來(lái)的高漲連續(xù)3年高漲發(fā)展的一個(gè)重要的打擊體現(xiàn)出來(lái)。如果我們看一下從房地產(chǎn)周期來(lái)看，2005、2006年，尤其是2007年，在房地產(chǎn)史上是相當(dāng)瘋狂的，也可以比喻為冰火兩從天。

　　從這樣的反差現(xiàn)象來(lái)看，徐教授講的國(guó)際的影響是一個(gè)重要原因，股市的影響是一個(gè)重要的原因。把這兩個(gè)加起來(lái)說(shuō)成一個(gè)信心的危機(jī)。大家對(duì)房地產(chǎn)的信心，股市的信心，為什么會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)突然這樣的信心喪失，為什么對(duì)中國(guó)股市更大的意義上喪失，從房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的價(jià)格增長(zhǎng)太快了，增長(zhǎng)太快，增長(zhǎng)過(guò)高。這個(gè)增長(zhǎng)過(guò)快過(guò)高影響人們的實(shí)際購(gòu)買能力，和房地產(chǎn)之間的差距越來(lái)越大，這種價(jià)格越來(lái)越大肯定不能持久，肯定不能持續(xù)下去了，在這個(gè)時(shí)候爆發(fā)的現(xiàn)象，我想是美國(guó)次貸的影響，以及我們銀行信貸緊縮政策的影響。

　　再加上我們?cè)诘胤秸_始從去年下半年開始增加經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房的政策，在供給上也起到了極大的作用，幾從的打擊之下，整個(gè)本身的價(jià)格過(guò)高的影響下，導(dǎo)致了這樣的一個(gè)信心的危機(jī)。

　　從一般來(lái)講，房地產(chǎn)的行業(yè)的發(fā)展實(shí)際上它是和整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展連在一起，和一個(gè)國(guó)家金融市場(chǎng)、股票市場(chǎng)是聯(lián)在一起的，按照通常的規(guī)律，因?yàn)橹袊?guó)的房地產(chǎn)業(yè)畢竟不到20年的歷史，我們?cè)谶@20年看出規(guī)律，如果把眼光放寬一點(diǎn)的話，房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，股市的發(fā)展實(shí)際上是有密切的關(guān)系的。他們之間的關(guān)系，在從西方，尤其從美國(guó)的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展通常是一個(gè)滯后的關(guān)系，一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)、股市的發(fā)展通常是優(yōu)先于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為什么呢？因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展周期比較長(zhǎng)，通常它對(duì)市場(chǎng)的反映程度也相對(duì)的比較緩慢一些，所以當(dāng)這個(gè)經(jīng)濟(jì)走向高峰的時(shí)候，房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)格的反映對(duì)經(jīng)濟(jì)的反映程度相對(duì)的比較緩慢一些。所以經(jīng)濟(jì)開始走向高峰，房地產(chǎn)業(yè)沒有走向高峰，同樣的道理，股市走向下坡的時(shí)候，房地產(chǎn)它的發(fā)展，它有基本的建設(shè)開發(fā)到出售這樣的過(guò)程還是繼續(xù)，等到股市下來(lái)之后，實(shí)際上可能是房地產(chǎn)發(fā)展的高峰，如果我們回顧一下從美國(guó)2000年，納斯達(dá)克指數(shù)5000點(diǎn)下降到1000點(diǎn)，那個(gè)時(shí)間房地產(chǎn)并沒有受到打擊。他們走一個(gè)相反的路，從2002、2003開始下跌，但是我們看到房地產(chǎn)業(yè)從2001年逐年上升，其實(shí)從經(jīng)濟(jì)周期來(lái)看，并不是和股市的周期是密切聯(lián)系，但是這一次我們看到的現(xiàn)象就和以往的房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)周期和股票市場(chǎng)的發(fā)展出現(xiàn)了一個(gè)幾乎同步的現(xiàn)象。

　　這種現(xiàn)象其實(shí)我想如果看一下美國(guó)現(xiàn)在的情況，從2006年下半年開始，比較典型是2007年的3月份之后，美國(guó)的股市也開始下跌，與此同時(shí)，美國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)開始下跌，我們現(xiàn)在看到的次貸危機(jī)的影響，次貸危機(jī)的影響，實(shí)際上和我們現(xiàn)在講到的銀行信貸政策，在美國(guó)的銀行信貸政策尤其是美國(guó)的房地產(chǎn)的融資的二級(jí)市場(chǎng)甚至三級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，它們是非常發(fā)達(dá)。整個(gè)的市場(chǎng)的發(fā)展它有一個(gè)本身的內(nèi)在的沖動(dòng)，這個(gè)沖動(dòng)到了一定的程度，從美國(guó)的市場(chǎng)來(lái)看，次貸危機(jī)無(wú)非是把支付不起的住房貸款的這些人提供，讓他們創(chuàng)造了一種需求，通過(guò)這種需求的創(chuàng)造，促進(jìn)提高價(jià)格，只要這個(gè)房地產(chǎn)后面有人去接房子，有人在這個(gè)價(jià)格上買，這樣的周期循環(huán)可以繼續(xù)下去，但是到了最后的高價(jià)沒有人接這個(gè)位，一旦信心喪失，整個(gè)鏈條就會(huì)起到一個(gè)反轉(zhuǎn)的作用。這種現(xiàn)象我們現(xiàn)在在美國(guó)的次貸危機(jī)我們已經(jīng)明顯的看到。在我們中國(guó)，市場(chǎng)的變化我們也明顯的看到，像一個(gè)帝王的創(chuàng)造，一個(gè)一個(gè)房?jī)r(jià)的提高，在高漲的歡呼聲中，只要有人接最后的一棒，肯定會(huì)延續(xù)下去，肯定是終究在某一個(gè)試點(diǎn)上，一旦鏈條沒有人接最后一棒，我們房地產(chǎn)資金、鏈條就開始出現(xiàn)繃緊，開始出現(xiàn)斷裂。

　　這一次我們出現(xiàn)這樣的股市和房市同時(shí)大跌的情況，在過(guò)去的發(fā)展房產(chǎn)的周期來(lái)看，應(yīng)該說(shuō)是比較少見的現(xiàn)象，而且激烈如此之大。實(shí)際上這一點(diǎn)來(lái)講也是信貸的變化，美國(guó)的信貸政策是一個(gè)利益政策的變化。2001年房產(chǎn)的提高是聯(lián)儲(chǔ)銀行連續(xù)14次的降息，最終導(dǎo)致大家對(duì)房地產(chǎn)大增，所有的市尺資金從股市上撤出來(lái)到房地產(chǎn)上。我們?nèi)ツ甑男刨J政策和房地產(chǎn)的關(guān)系，剛才也講了這個(gè)銀行的信貸政策其實(shí)只是一方面，但是如果我們把它在寬一點(diǎn)講，實(shí)際上是整個(gè)宏觀緊急政策，尤其是在利益政策上，儲(chǔ)備金政策上太大了。從去年以來(lái)，我們的銀行的利息上調(diào)，連續(xù)上調(diào)6次，我們的銀行存款儲(chǔ)備金達(dá)到15%。這樣高的存款準(zhǔn)備金在世界上是罕見的。

　　陳洪志：可能從07年的1月份到08年的6月份，存款準(zhǔn)備金提高了8.5個(gè)百分點(diǎn)，也就是到了17.5總共凍結(jié)存款44650。

　　吳立范：所以這樣的情況來(lái)看的話，我們整個(gè)經(jīng)濟(jì)政策，尤其是貨幣政策的調(diào)整直接的相關(guān)。

　　陳洪志：您認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)目前這樣的困境，表象上是信貸緊縮政策，實(shí)際上是內(nèi)外因素綜合也包括過(guò)往的一系列的宏觀調(diào)控，也包括宏觀大政策？

　　吳立范：不錯(cuò)，尤其是從去年9月份到今年，如果我們把眼光放遠(yuǎn)一點(diǎn)的話，它實(shí)際上從房地產(chǎn)從非理性的現(xiàn)象的增長(zhǎng)，但是這個(gè)回歸的速度太快。

　?。ㄗⅲ赫搲嗑蕦?shí)錄將在本周陸續(xù)登出，敬請(qǐng)持續(xù)關(guān)注嶺南圓桌專題）