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石桂祥：房地產(chǎn)業(yè)是公共廁所行業(yè)

　　陳洪志：謝謝王總，您應(yīng)該心態(tài)最好的。下面我想問一下石總，其實(shí)現(xiàn)在不管在座的莫總、曹總對房地產(chǎn)行業(yè)都是信心暴漲，我們王總心態(tài)也非常的好。但是客觀上說，大部分的企業(yè)都可以感覺到寒冬，或者嚴(yán)冬，在最近的媒體上也頻繁的出現(xiàn)要求政府救市這樣的一種評論，您怎么看待救市這個問題，您覺得應(yīng)該救嗎？有必要救嗎？能救嗎？救得了嗎？謝謝石總。

　　石桂祥：今天的活動主要作為一種學(xué)習(xí)，向大家學(xué)習(xí)，雖然我們也是朋友了，大家都有接觸。剛才提到的問題，因?yàn)樵谛炖蠋焹纱紊险n我們都有聽，之間也有一些了解，房地產(chǎn)的行業(yè)，從我個人來說，我們個人來說是資深從業(yè)人員，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史，準(zhǔn)確來說，我個人認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)業(yè)掐頭去尾算，或者把之前不是很成熟的，大概是20年的歷史，中間的行業(yè)在以前我們從事這個行業(yè)也好，我們認(rèn)為從政府的角度來看，房地產(chǎn)業(yè)是公共廁所的功能，是必不可缺的，但是見多了就不好了，就要調(diào)控。

　　這是在2000年以前，1988年中國在深圳，還有廣州的其他地方，土地開始有償使用，92年之后，當(dāng)時我們國家討論汽車業(yè)還是房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，他們說汽車業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)是重要的產(chǎn)業(yè)，因?yàn)閹拥那闆r不一樣，當(dāng)然最后房地產(chǎn)在整個中國的發(fā)展時間上，都有一些重要性，但是常常忽略到。1998年中國是全部住房改革，從98年住房變成一個真正的商品。我的印象是到了2004年，我們國家才真正的確定我們的土地管理法，這在法律上才明確，我們說房地產(chǎn)業(yè)才是真正的行業(yè)。2004年8月31號，我們說土地的方式，這是在房地產(chǎn)業(yè)的里程碑的日子。全國的土地都要狀態(tài)化了，也說明這個行業(yè)到04年在國家的層面上才明確。

　　另外從法律的角度來講，07年的7月1號，我們國家才公布物權(quán)法，才明確下來。08年才開始實(shí)施，也就是說整個房地產(chǎn)的行業(yè)從土地的問題，規(guī)劃的問題，一系列的法律問題上，到今年才算是一個明確的行業(yè)，也就是最近20年，不斷的完善，各個規(guī)劃的層面，這是一個概念。第二個就是說金融業(yè)高度相關(guān)的行業(yè)，我們從90、92年參與房地產(chǎn)業(yè)，小平南巡了之后，海南系列的房地產(chǎn)沒搞好，當(dāng)時還明確規(guī)定上市公司的融資不能用于房地產(chǎn)開發(fā)。為了這個錢開發(fā)房地產(chǎn)，我們想了很多的項目。到98年，上海、北京、深圳才開始作為主頁上市，今年2004年2005年以來，對外資進(jìn)入中國也是很嚴(yán)格的，到07、08年，整個金融政策，都是一些嚴(yán)厲管制的，從房地產(chǎn)，我認(rèn)為從80年代開始，實(shí)際上整個國家一直是在金融這個角度或者稅收的角度一直是嚴(yán)厲管制的，這個我想大家都是從業(yè)人員。我個人的理解就是說房地產(chǎn)業(yè)碰到今天的狀況，不是什么新鮮事，首先行業(yè)發(fā)展20年，整個國家的政策方面，都是在不斷的完善的，直到今年才健全，甚至有的還沒有健全，整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展當(dāng)中，無論從金融方面來說都是嚴(yán)厲管制的。到今年位置，沒有一個所謂的房地產(chǎn)投資基金，所以說應(yīng)該來說我們在這個行業(yè)里面生存這么多年，我們感覺實(shí)際上國家一直是非常嚴(yán)厲的管制房地產(chǎn)行業(yè)的。

　　這是我的第一個感覺，第二個就是說從這幾年開始，房地產(chǎn)的格局發(fā)生一些變化，它有幾個方面的情況，第一個我們國家是市或者縣的政府才有權(quán)出賣土地的，當(dāng)時碰到的情況就是說總理要賣地給別人是不同意的，廣州市不可以賣地的，廣東省是不可以賣地的，然后按照徐老師也給了我們觀點(diǎn)，我們這么多年搞房地產(chǎn)的策劃來看，每一個平方米里面，大致30%到40%都是政府拿走，帶動的相關(guān)產(chǎn)業(yè)的稅收，這個30%到40%這么高的利益在，所以政府他會非常重視房地產(chǎn)行業(yè)。但是這兩年04、05年，一直在這個問題上博弈，我覺得問題是中央政府有中央政府的利益。中國房地產(chǎn)從改革開放以來，我認(rèn)為有兩件事做，一個是我們要從完成從社會經(jīng)濟(jì)向社會主義經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變。農(nóng)業(yè)向工業(yè)轉(zhuǎn)移。這個產(chǎn)業(yè)嚴(yán)格來說到今天為止，沒有得到合適的地位，剛才很多的人也說了是不是有人亂搞，我一直不是很同意這個觀念，它是需要一個支撐的。

　　第二個來說房地產(chǎn)和金融業(yè)的關(guān)系，銀行經(jīng)常是說晴天送傘，雨天送傘，這個是它的行業(yè)控制風(fēng)險的手段，這個是無可非議的。房地產(chǎn)的生產(chǎn)過程和消費(fèi)過程也是受到信貸的嚴(yán)格控制的。中國房地產(chǎn)業(yè)要想慢慢的生存下去，發(fā)展下去，這些方面都會受到一些影響。我們房地產(chǎn)業(yè)這一塊，雖然項目多，但是我們堅持一個原則，房地產(chǎn)項目包括實(shí)際上這一塊，香港企業(yè)也是這么做的，房地產(chǎn)企業(yè)每一個企業(yè)每一個項目公司之間的資金利用是有防火墻的，就是說我的項目不能給你用，所以這樣的話，就是我們整個十幾個項目，有一些沒有利潤賺，但是都沒有影響到其他的。我主要是房地產(chǎn)有一些集團(tuán)性的管理。但是我們忽略了一個問題，或者說沒有把這個問題很重視，它往往是一個大方面的，現(xiàn)在可能有十個項目，二十個項目，它相互之間是沒有相互傳導(dǎo)的，因?yàn)橐幌嗷鲗?dǎo)就會影響到其他的。

　　第三個就是說發(fā)展商，廣東省委省政府提出了一個落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，改革開放排頭兵的這么一個宣言，我看下來有一點(diǎn)我認(rèn)為非常適合房地產(chǎn)業(yè)，在里面提出了一個觀點(diǎn)，整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要三歸合一，國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的規(guī)劃，土地利用的規(guī)劃，和城鄉(xiāng)發(fā)展的規(guī)劃，如果我們的項目既符合經(jīng)濟(jì)國家和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的規(guī)劃，也符合土地的規(guī)劃，也符合城鄉(xiāng)發(fā)展的規(guī)劃，我想很多前輩所說的，它里面肯定有競爭能力，我就說這么多，謝謝。

　　陳洪志：我們回顧一下您講的，您認(rèn)為這個行業(yè)是一個公共廁所行業(yè)，大概意思是說人人都需要，第二個他挺臭，第三個地位不高，能不能換一個別的形容詞，要不然我們曹總都是屬于公共廁所的從業(yè)人員，正是因?yàn)槟阉?dāng)做公共廁所看，所以你覺得政府沒必要救，也不用救，也不可能救，這么一個觀點(diǎn)？

　　石桂祥：對。

歐陽維洲：房價會影響整個社會

　　陳洪志：下面我想問一下云星集團(tuán)的歐陽總，在奧運(yùn)會前后，我們政治局分別到全國9個城市，對經(jīng)濟(jì)形勢做調(diào)研，把握現(xiàn)在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形式的情況，從我們得到的信息四個基本點(diǎn)。第一，對農(nóng)業(yè)加大投入，第二對工業(yè)加大支持，第三，對外貿(mào)加大優(yōu)惠，第四個對房地產(chǎn)加大調(diào)控，也就是說我們并沒有等待來可能的救市，可能在中央領(lǐng)導(dǎo)的心目中，可能真的像石總所說的，真是公共廁所，歐陽總，您是怎么看的呢？

　　歐陽維洲：首先，中央對外農(nóng)業(yè)、工業(yè)和對外貿(mào)易的支持，這是對整個中國經(jīng)濟(jì)的支持，農(nóng)業(yè)是作為國家的第一產(chǎn)業(yè)，從經(jīng)濟(jì)學(xué)院來說是第一部落，工業(yè)是第二產(chǎn)業(yè)，這在我們國家是非常重要，特別是農(nóng)業(yè)，現(xiàn)在糧價上漲，食品的上漲，對國家和人民也會構(gòu)成不穩(wěn)定的因素，所以中央常委去視察、調(diào)研也是從改變整個國家，特別是對我們經(jīng)濟(jì)提速發(fā)展，是一個策略，對農(nóng)業(yè)的扶持。但長期以來，農(nóng)業(yè)都是一種比較多要國家扶持的。工業(yè)也是這樣，我們也是要扶持、支持的，特別是高薪工業(yè)和創(chuàng)新型的工業(yè)，對外貿(mào)易是我們國家受國際政治關(guān)系經(jīng)濟(jì)一體化的影響，現(xiàn)在也是對外貿(mào)易出口，國家采取優(yōu)惠的措施的扶持，房地產(chǎn)為什么還要加大調(diào)控，這一點(diǎn)剛才各位學(xué)者也說了，從05年到07年，我們房地產(chǎn)出現(xiàn)了中低收入客戶都說買不起房，住不起房，就像剛才說的一把劍砍掉了幸福。如果大多數(shù)人都住不起房，就是社會問題，所以國家采取一系列的政策來調(diào)控房地產(chǎn)，那么房地產(chǎn)在一些地區(qū)，確實(shí)也是出現(xiàn)很多的不非理性的，內(nèi)地一些比如說上海房價去到兩萬多三萬多，杭州一些西湖邊的地方，一平方賣到6、7萬，我作為一個房地產(chǎn)從業(yè)人員，我去年到了湖州，因?yàn)槿f科在那里買了一塊地，那個是引起很大的振動，比原來的價錢高了一倍多，所以一夜之間漲了一千多塊一平方，這種情況我認(rèn)為政府肯定出臺政策的調(diào)控，因?yàn)榉績r會影響整個社會，各個層次也會受到影響，它在去年的價格，我們應(yīng)該說是一路高歌，但是現(xiàn)在出臺政策，對一些房子影響銷售出現(xiàn)降價，用各種方式去降價，這也是整個市場上出現(xiàn)這種情況而被迫采取的。

　　陳洪志：您認(rèn)為就像曹總的原理一樣說的，工業(yè)、農(nóng)業(yè)、外貿(mào)都該保，房地產(chǎn)該死，不應(yīng)該保？

　　歐陽維洲：也不是，都應(yīng)該調(diào)到合理的價格，深圳去年的房價買的是1.5萬，現(xiàn)在調(diào)控是6、7千，包括廣州，廣州當(dāng)然在城市中心是堅挺的，在結(jié)合不部那地方肯定要降，這也是受市場決定的。