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　　嶺南夜話——何去何從的下半年房地產(chǎn)之路

 　　時(shí)間：2008年8月9日19：30-22：00

　　地點(diǎn)：中山大學(xué)嶺南（大學(xué)）學(xué)院嶺南堂三樓

　　議題：

　?。?）信貸緊縮政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)

　?。?）下半年，廣州及華南地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)及突圍策略

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 　　嶺南夜話：何去何從的下半年房地產(chǎn)之路現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄（一）

王敏：房地產(chǎn)開發(fā)商門檻應(yīng)該提高

　　陳洪志：好，謝謝吳老師，兩位專家學(xué)者給我們闡述了房地產(chǎn)信貸緊縮政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系以后，我下面一個(gè)問題想問廣東銀監(jiān)局的辦公室主任王敏先生，之前我跟境外的金融投資者在聊天的時(shí)候，聊到當(dāng)前的房地產(chǎn)，我問他們說，如果我們用一天24個(gè)小時(shí)來比喻，您認(rèn)為今天的中國(guó)房地產(chǎn)，是處于哪一個(gè)時(shí)間點(diǎn)上？這位投資者很明確的跟我說，大概是晚上8、9點(diǎn)吧。也就是說我們過去講中國(guó)的年輕人，毛主席說是早上7、8點(diǎn)的太陽(yáng)，我們境外的投資者跟我說現(xiàn)在中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)處在晚上8、9點(diǎn)鐘，我想問一下王主任，國(guó)內(nèi)的銀行怎么看待今年的房地產(chǎn)行業(yè)，下面有請(qǐng)王先生。

　　王敏：這次來參加這個(gè)嶺南圓桌論壇，是抱著向房地產(chǎn)業(yè)界學(xué)習(xí)的目的來的，沒有做發(fā)言的準(zhǔn)備。因?yàn)樯矸莸脑?，本來我不想發(fā)言的，但是被點(diǎn)到了，我只好以個(gè)人的角度談一下我的看法吧，不代表所在單位意見。

　　剛才徐教授和吳院長(zhǎng)等專家都談了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的看法，我想從另外一個(gè)角度談一下我對(duì)房地產(chǎn)形勢(shì)的看法。目前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)中存在一個(gè)奇怪的現(xiàn)象，一方面是流動(dòng)性過剩，嚴(yán)重過剩，另一方面股市下跌，房地產(chǎn)下跌，通貨膨脹，這是很難解釋的一個(gè)矛盾，無論從經(jīng)濟(jì)學(xué)還是從金融學(xué)角度。貨幣發(fā)行過多，中國(guó)居民在沒有更多投資渠道的情況下，股市、樓市應(yīng)該上漲而不是下跌，這是2006年到2007年上半年樓市、股市飛漲的一個(gè)合理的解釋。但是從去年10月份之后房地產(chǎn)市場(chǎng)開始出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，我想這里有幾個(gè)方面的原因。

　　第一個(gè)是政策思路上做了調(diào)整。剛才也說了2005年就開始對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，為什么調(diào)整了3年房?jī)r(jià)沒控制住，仍在直線上升，這里有各種原因，其中一個(gè)主要原因是我們國(guó)家的房地產(chǎn)監(jiān)管思路上有問題，可以說一直沒有找到一個(gè)合適的路徑。去年8月份國(guó)務(wù)院召開了研究房地產(chǎn)問題的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，在這次會(huì)議后，國(guó)家在房地產(chǎn)政策和管理思路上做了調(diào)整。主要有兩個(gè)方面，一個(gè)是提高了房地產(chǎn)信貸的首付，一個(gè)是提出了建設(shè)廉租房的思路。

　　“927”房地產(chǎn)信貸新政，主要是從資金上遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)炒作勢(shì)頭，我們這個(gè)政策思路是在政策上把它分成兩個(gè)方面去控制和管理，一個(gè)是居民自住性的保障性的住房需求，比如老百姓的第一套和第二套住房，第一套房是居民自住性質(zhì)的，我們應(yīng)該滿足的，所以我們沒有提高第一套房的按揭貸款首付比例，仍然20%，如果把第一套住房也提高到40%的話，老百姓就買不起房子，這是一個(gè)原因。第二套房我認(rèn)為是有一定合理需求的，又有一定支付能力的。比如說我在異地工作，我老家原來可能有一套房，我還想重新買一套，或者說我自己的住房太小，我想給父母買一套房，這個(gè)我覺得也是合理的。但是你要付出一定的合理的成本，因?yàn)槟愕谝惶椎淖》恳呀?jīng)保障了，第二套是合理的但要適當(dāng)提高按揭貸款首付比例，首付適當(dāng)提高到30%、40%。但是對(duì)于第三套、第四套房和第五套房，就是一種以投機(jī)或投資為目的住房需求，要使不合理的房?jī)r(jià)降下來，關(guān)鍵是怎么打擊第三套、第四套房和第五套房，這是一種投機(jī)性的市場(chǎng)需求，并且具有一定的信貸風(fēng)險(xiǎn)，所以我建議從第三套房開始，大幅提高首付比例以打擊投機(jī)，這樣會(huì)從資金流上遏制它，抑制投機(jī)炒作，這是我們當(dāng)時(shí)的最主要的政策思路，但是我們最后政策的制定和實(shí)施都是以第二套房作為一個(gè)界限來劃分的，這一點(diǎn)，我個(gè)人現(xiàn)在還有異議，這可能是當(dāng)時(shí)的形勢(shì)所逼，也不能怪政府。第二套房的信貸政策，我們要求銀行必須嚴(yán)格執(zhí)行，這也許是房地產(chǎn)需求急劇萎縮的一個(gè)原因。假如不是以第二套房作為政策調(diào)整的出發(fā)點(diǎn)，而是第三套房的話，現(xiàn)在會(huì)有怎么樣的局面？

　　另一個(gè)重要的調(diào)整是提出了建設(shè)廉租房來解決低收入階層的住房需求，這個(gè)思路轉(zhuǎn)變具有里程碑的歷史意義。政府在管理思維上做了調(diào)整，重新定位政府的管理目標(biāo)和職責(zé)，將有消費(fèi)能力的商品房市場(chǎng)與低收入居民住房保障分開管理，對(duì)于高收入階層的市場(chǎng)，商品房的開發(fā)，商品房的銷售，我個(gè)人覺得政府不應(yīng)該再管了，完全可以讓市場(chǎng)去解決。另一方面相當(dāng)一部分低收入的社會(huì)階層，老百姓的最基本的住房需求，不能靠市場(chǎng)自發(fā)地解決，即使降低了首付也解決不了高房?jī)r(jià)問題，因?yàn)榉績(jī)r(jià)還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于我們的購(gòu)買力，老百姓買不起，怎么辦？政府提出走建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的思路。這部分需求的解決不是完全的市場(chǎng)行為，其中就有政府的責(zé)任。政府在管理上將這兩部分分開了，說明我們思路上走對(duì)了，吃一塹長(zhǎng)一智，因?yàn)槲覀兦皫啄攴康禺a(chǎn)調(diào)控沒這么區(qū)分過，這個(gè)是我們房地產(chǎn)監(jiān)管思路上的一個(gè)重大的轉(zhuǎn)變，我在去年8月就政府的房地產(chǎn)監(jiān)管思路轉(zhuǎn)變發(fā)表了專門文章，我認(rèn)為這是有質(zhì)的轉(zhuǎn)變。