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微觀層面的購房行為正是洞察市場(chǎng)趨勢(shì)的重要窗口。

土地市場(chǎng)后續(xù)表現(xiàn)主要取決于五大關(guān)鍵因素：融資環(huán)境能否進(jìn)一步改善、新房市場(chǎng)成交量能否持續(xù)企穩(wěn)、市場(chǎng)庫存能否有效去化、房地產(chǎn)新模式下的銷售模式變革，以及供地規(guī)則的優(yōu)化調(diào)整。

土地市場(chǎng)展現(xiàn)出五點(diǎn)新變化，包括核心城市土地市場(chǎng)活躍、地方政府土地供應(yīng)積極、房企拿地意愿提升、土拍溢價(jià)率升高、不同城市拿地房企分化等。

隨著政策大力支持和居民住房需求的釋放，市場(chǎng)修復(fù)明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)新特征。

綜合開年房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度以及3月季節(jié)性因素帶來的傳統(tǒng)銷售旺季，預(yù)計(jì)3月小陽春將持續(xù)。一線城市將發(fā)揮重要的帶動(dòng)作用，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

自2015年地方專項(xiàng)債券首次發(fā)行以來，其額度不斷增加、使用范圍持續(xù)優(yōu)化、使用效益不斷提升、風(fēng)險(xiǎn)管理逐步科學(xué)，日益成為積極的財(cái)政政策重要工具之一，發(fā)揮著強(qiáng)基礎(chǔ)、補(bǔ)短板、惠民生、擴(kuò)投資等積極作用。

房地產(chǎn)未來供需格局如何變化？銷售、投資能否企穩(wěn)？

市場(chǎng)對(duì)降息期待已久，預(yù)期貨幣政策轉(zhuǎn)向一方面能刺激居民信貸需求，改善房地產(chǎn)銷量；另一方面，改善房企現(xiàn)金流，促進(jìn)新開工好轉(zhuǎn)。

新發(fā)展模式下，房地產(chǎn)業(yè)在物管、中介和居民自有住房服務(wù)等方面有繼續(xù)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的潛力空間。

新模式，是在“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制下，調(diào)整住房供應(yīng)重心、改善土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化資金支持方式、積極調(diào)動(dòng)居民購房需求，實(shí)現(xiàn)住房、土地、資金、居民四者之間的關(guān)系重構(gòu)，滿足人民群眾對(duì)住有所居的期待。

展望 2024年，我們預(yù)計(jì)政策暖風(fēng)會(huì)繼續(xù)吹，需求端繼續(xù)優(yōu)化因城施策措施，供給端穩(wěn)步推進(jìn)三大工程建設(shè)。

短期看，市場(chǎng)將企穩(wěn)回升；長期看，未來持續(xù)發(fā)展仍有堅(jiān)實(shí)支撐。房地產(chǎn)需求體量還有多大？能否有效激活？

據(jù)我們測(cè)算，2023年前10月，全國狹義庫存，即商品房待售面積6.5億平方米，累計(jì)同比增長19%，預(yù)計(jì)去化周期6.5個(gè)月。廣義和更廣義庫存總量一直處于高位，并有攀升趨勢(shì)。

城中村改造是未來5年影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心變量。

城中村改造，有利于消除城市建設(shè)治理短板、改善城鄉(xiāng)居民居住環(huán)境條件、擴(kuò)大內(nèi)需、優(yōu)化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu),是一項(xiàng)復(fù)雜艱巨的系統(tǒng)工程，也是群眾的迫切需要，是一件難而正確的事。

供應(yīng)端總量收縮、結(jié)構(gòu)錯(cuò)配，需求端預(yù)期下行、購買受限，房地產(chǎn)該如何破局？

近年來，高層高度重視地方債務(wù)問題，制定出臺(tái)了一系列政策措施，著力防范化解地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，目前進(jìn)展如何？

債務(wù)不是洪水猛獸，我們應(yīng)該用辨證和發(fā)展的眼光看待債務(wù)在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的作用，增長過快會(huì)反噬經(jīng)濟(jì)，增長過慢則會(huì)抑制社會(huì)發(fā)展。

目前三四線城市供地充足，后續(xù)大幅供地需保持謹(jǐn)慎，應(yīng)將重點(diǎn)放在保交付、消化存量供給上。

新模式應(yīng)包括三個(gè)維度，即市場(chǎng)參與者新的行為模式、房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)地位新的內(nèi)涵，以及新的行業(yè)基本制度。