夏磊 2024年政府工作報(bào)告提出，適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)場(chǎng)供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。近日，住建部要求各城市做好住房發(fā)展計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)以人定房，以房定地、以房定錢。新模式，是在“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制下，調(diào)整住房供應(yīng)重心、改善土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化資金支持方式、積極調(diào)動(dòng)居民購(gòu)房需求，實(shí)現(xiàn)住房、土地、資金、居民四者之間的關(guān)系重構(gòu)，滿足人民群眾對(duì)住有所居的期待。

“人”，指滿足居民個(gè)性化住房需求，按需解決住房問(wèn)題。

住房制度改革的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)是居民的居住水平。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量供需基本平衡，但購(gòu)房結(jié)構(gòu)分化明顯，大城市新市民與青年人的住房困難是新難題。應(yīng)按居民的不同需求，分層次解決住房問(wèn)題，真正實(shí)現(xiàn)“住”的高質(zhì)量。

“住有所居”是實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量居住的第一步。大量新市民與青年人的購(gòu)房需求等待釋放，我國(guó)城鎮(zhèn)化處于較快發(fā)展階段，我們預(yù)計(jì)未來(lái)8年年均1100萬(wàn)農(nóng)村人口轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)常住人口，同時(shí)2020年全國(guó)城-城流動(dòng)人口達(dá)8200萬(wàn)人，城市間經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，將推動(dòng)人口持續(xù)流動(dòng)，進(jìn)而產(chǎn)生更多購(gòu)房需求。保障性住房、剛需購(gòu)房支持需要進(jìn)一步跟進(jìn)。

“住有宜居”是人民不變的追求。居民居住消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平匹配，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入不斷提高，2022年用于居住的消費(fèi)支出占比也提升至25%，未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將繼續(xù)帶動(dòng)居民住房消費(fèi)增加。從資產(chǎn)配置角度，房子仍是家庭的核心資產(chǎn)，當(dāng)前缺乏其他可替代的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，改善居住環(huán)境是必然選擇。供給適配的改善性住房勢(shì)在必行。充分滿足居民住房需求，將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

同時(shí)，也要考量居民的住房負(fù)擔(dān)，按需分層滿足居民高質(zhì)量住房需求?？蓪⒋?gòu)房群體分為三類，一是需要依靠社會(huì)保障的住房困難群體。通過(guò)保障性安居工程，如城中村改造、保障性住房建設(shè)等工程推進(jìn)，解決大城市住宅用地供給缺乏、公共服務(wù)不均、住房困難等問(wèn)題，推動(dòng)高質(zhì)量公共住房建設(shè)與供給，實(shí)現(xiàn)每個(gè)居民的住有所居。二是需要一定支持的剛需購(gòu)房群體。通過(guò)放松購(gòu)房資格限制及支持居民購(gòu)房加杠桿等措施，形成直接的購(gòu)買力，如取消、放寬限購(gòu)政策，降低首套房首付比例與貸款利率，支持剛需群體購(gòu)房。三是對(duì)居住條件有更高要求的改善群體。針對(duì)仍存在改善住房供不應(yīng)求問(wèn)題的超大特大城市，讓市場(chǎng)回歸市場(chǎng)，發(fā)揮住房商品屬性，提供高質(zhì)量改善型產(chǎn)品，滿足“以舊換新”、“以小換大”等日益增長(zhǎng)的改善性購(gòu)房需求。達(dá)成低收入靠保障，中等收入靠支持，高收入靠市場(chǎng)的完整住房體系，提供高質(zhì)量居住條件，解決人民對(duì)住有所居的美好期待。

“房”，指住房供應(yīng)從商品房為主轉(zhuǎn)向以商品房和保障房并重。

房地產(chǎn)不同發(fā)展階段，會(huì)伴隨不同的核心矛盾，對(duì)應(yīng)不同的住房供應(yīng)體系。1998-2014年，核心問(wèn)題是住房短缺。1978年改革開放初期，城市居民人均住宅面積僅6.7平米，多數(shù)居民住房需求無(wú)法被滿足。1998年房改商品房供應(yīng)提速，全國(guó)商品房銷售面積由1998年1.2億平方米，提升至2014年的12.1億平方米。2014年人均住宅面積達(dá)34.6平方米，住房供給短缺得到基本解決。

2014-2018年，核心問(wèn)題是三四線去庫(kù)存。房地產(chǎn)高速發(fā)展時(shí)期，開發(fā)商大規(guī)模拿地使得供給激增，而三四線城市人口持續(xù)流出、購(gòu)房需求有限，導(dǎo)致商品住房過(guò)剩。為增加有效需求，實(shí)施棚改貨幣化去庫(kù)存。經(jīng)過(guò)幾年棚改，2018年5月三四線商品住宅可售面積已降至2014年峰值的37.4％，有效去化了三四線過(guò)剩庫(kù)存。

2019年至今，核心問(wèn)題是保障房補(bǔ)短板。商品房主要通過(guò)城中村改造，增加城區(qū)改善型商品房供應(yīng)，保障性住房則有效解決工薪收入群體住房困難問(wèn)題。住房供應(yīng)核心邏輯變?yōu)樯唐贩亢捅Ｕ戏坎⒅亍?/p>

2024年開始“三大工程”，實(shí)施城中村改造，不僅調(diào)整供需結(jié)構(gòu)，更是真正意義上的房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)改革。一是增加城區(qū)改善型商品房供應(yīng)，順應(yīng)改善需求向核心區(qū)回流。當(dāng)前，購(gòu)房者回歸理性，更注重通勤時(shí)間等與日常工作生活密切相關(guān)的居住功能屬性，其購(gòu)房需求逐步回歸城市核心區(qū)。城中村改造所釋放的地塊，有助于增加改善型住房的供應(yīng)。二是增加租賃住房，降低城市生活成本。城市核心區(qū)住房供不應(yīng)求，將城中村占用的土地騰挪出來(lái)，增加租賃住房，吸納城市凈流入人口的需求，降低通勤成本為城市發(fā)展吸納更多人才。

以人口凈流入多、房?jī)r(jià)高的城市為重點(diǎn)，擴(kuò)大保障性住房供給。2022年，新市民人口總量約為3億，占總?cè)丝诘谋戎爻^(guò)20%，具有很大的居住需求。2023年中國(guó)城鎮(zhèn)化率為66.2%，仍處于快速發(fā)展期，城鎮(zhèn)化內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力比較強(qiáng)勁。常住人口市民化過(guò)程中必然產(chǎn)生較大住房需求，特別容易出現(xiàn)階段性住房困難問(wèn)題。通過(guò)保障性住房建設(shè)，讓新市民、青年人進(jìn)得來(lái)、留得下，增強(qiáng)流動(dòng)人口在流入地的歸屬感，讓新市民可以放開手腳為美好生活?yuàn)^斗。

“地”，指土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)及方式發(fā)生重心轉(zhuǎn)移變化。

一是增加核心城市核心土地供應(yīng)。過(guò)去二十年的高速發(fā)展，出現(xiàn)土地供需錯(cuò)配的問(wèn)題，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)亟需改善。城市間，供求不匹配。一二線核心城市土地供應(yīng)不足，無(wú)法滿足購(gòu)房者新增需求，非熱點(diǎn)三四線城市供過(guò)于求，存在住房供應(yīng)過(guò)剩的問(wèn)題。城市內(nèi)部，供地郊區(qū)化。購(gòu)房需求向核心區(qū)回流，而多年來(lái)土地供應(yīng)郊區(qū)化，難以有效匹配需求，呈現(xiàn)土地供應(yīng)區(qū)位結(jié)構(gòu)錯(cuò)位。

新模式下土地供應(yīng)順應(yīng)居住需求，通過(guò)城中村改造調(diào)整優(yōu)化供需結(jié)構(gòu)，釋放一二線城市優(yōu)質(zhì)土地資源。經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，城市核心區(qū)土地已所剩無(wú)幾，過(guò)去城市為保持發(fā)展速度多選用簡(jiǎn)單的外延發(fā)展方式，居住、交通、人口、生態(tài)環(huán)境等方面均存在問(wèn)題。城市核心區(qū)土地有較高使用價(jià)值，通過(guò)城中村改造可以盤活存量批而未用和存量低效能用地，定向騰挪一二線城市高價(jià)值土地。核心土地資源再次開發(fā)利用，使城市間供求不匹配、城市內(nèi)部土地供應(yīng)區(qū)位錯(cuò)配問(wèn)題得到解決，順應(yīng)居民的改善需求。

二是土地供應(yīng)方式從以招拍掛出讓為主轉(zhuǎn)向與劃撥及協(xié)議出讓并重。住房制度改革離不開土地制度改革相配套。在我國(guó)依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的方式分為協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌以及劃撥等。對(duì)應(yīng)房改歷程，我國(guó)土地出讓基本制度也經(jīng)歷了相應(yīng)的變革，分別是劃撥為主、招拍掛為主、到未來(lái)的熱點(diǎn)城市增加劃撥以配合保障性住房建設(shè)。招拍掛實(shí)施以來(lái)，土地成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)化的發(fā)動(dòng)機(jī)，但也變相推高地價(jià)和房?jī)r(jià)。一方面，土地招拍掛制度以價(jià)高者得為原則，公開透明，土地出讓收入給予了地方財(cái)政支持；另一方面，市場(chǎng)化的競(jìng)爭(zhēng)方式不斷推升地價(jià)、產(chǎn)生地王、助推房?jī)r(jià)上漲。

新發(fā)展模式下，城中村改造、規(guī)劃建設(shè)保障性住房，劃撥、協(xié)議出讓占比將提升。我國(guó)已基本告別住房短缺，但新市民、青年人等群體住房困難問(wèn)題仍然存在。2023年多次會(huì)議提出要在超大特城市推進(jìn)城中村改造、規(guī)劃建設(shè)保障性住房。兩項(xiàng)工作的推進(jìn)均需重點(diǎn)考慮，如何平衡資金、如何用地等問(wèn)題，預(yù)計(jì)未來(lái)不同的獲取土地使用權(quán)方式的占比將發(fā)生變化。城中村改造涉及的業(yè)態(tài)廣、改造工程復(fù)雜，可依法實(shí)施綜合評(píng)價(jià)出讓或帶設(shè)計(jì)方案出讓；保障性住房秉持，保本微利、配售、封閉管理等特征，可通過(guò)劃撥方式為保障性住房供應(yīng)土地，或利用閑置低效工業(yè)、商業(yè)、辦公等非住宅用地建設(shè)保障性住房，以減少項(xiàng)目成本，達(dá)到平衡資金使用的目的。劃撥、協(xié)議出讓土地占比提升，會(huì)使地價(jià)得到合理控制，降低住房成本，更大程度上保障居民的住房需求。

“錢”，指資金支持從融資非標(biāo)轉(zhuǎn)標(biāo)及預(yù)售制度改革兩方面優(yōu)化。融資、銷售回款的資金模式，逐步迎來(lái)變革。

一是融資非標(biāo)轉(zhuǎn)標(biāo)。房地產(chǎn)行業(yè)融資最激進(jìn)時(shí)，有5 大類、16 小類、近50 類細(xì)項(xiàng)的多元化融資渠道。5大類包括境內(nèi)間接融資、境內(nèi)直接融資、海外融資、供應(yīng)鏈融資、銷售回款。小類包括銀行貸款、非標(biāo)融資、信用債、票據(jù)等。具體來(lái)講，開發(fā)貸、并購(gòu)貸、信托貸款、上下游占款、商票等。杠桿高企、風(fēng)險(xiǎn)被積累，“高周轉(zhuǎn)-沖規(guī)模-更好融資-高負(fù)債、高杠桿”成為房企爭(zhēng)相復(fù)制的循環(huán)鏈條。但是，上述鏈條順暢運(yùn)行的前提條件是：融資和銷售回款順暢、集團(tuán)內(nèi)資金調(diào)度自由。2020年開始，隨著行業(yè)融資層面新監(jiān)管規(guī)范的出臺(tái)，疊加銷售下行、預(yù)售資金收緊，上述前提條件全部失效。舊循環(huán)、舊故事中斷，房企需要探尋新的融資模式。

非標(biāo)轉(zhuǎn)標(biāo)是政策明確的方向。2017年非標(biāo)融資監(jiān)管政策持續(xù)收緊，但政策明確支持房企合理拓展融資需求，多聚焦在信貸、債券、股權(quán)等標(biāo)準(zhǔn)化融資方式。2022年11月8日，“第二支箭”射出，明確支持民營(yíng)房企發(fā)債。12日，允許商業(yè)銀行與優(yōu)質(zhì)房企開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。23日，“金融支持房地產(chǎn)16條”出臺(tái)。24日，六大行宣布和房企簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，意向性融資總額12750億元。28日，證監(jiān)會(huì)允許符合條件的房企重組上市，恢復(fù)上市房企再融資。2023年2月20日，證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)。3月5日，政府工作報(bào)告提出今年重點(diǎn)工作之一是“防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)”，對(duì)于房企，要“防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況”。

二是商品房預(yù)售制度改革升級(jí)。商品房預(yù)售制度為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了資金支持。20世紀(jì)90年代房改初期，市場(chǎng)住房供應(yīng)嚴(yán)重不足，而房企建房缺乏資金，為了快速增加供應(yīng)，從香港引入商品房預(yù)售制度。允許房地產(chǎn)開發(fā)商通過(guò)賣期房，通過(guò)市場(chǎng)化的手段，幫助解決房企資金短缺和項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間周期長(zhǎng)的兩大問(wèn)題。開發(fā)商利用預(yù)售制可以快速回款，從而推動(dòng)下一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)，形成滾動(dòng)開發(fā)模式，市場(chǎng)住房供應(yīng)速度顯著加快。

但部分城市商品房預(yù)售制度在實(shí)際執(zhí)行中走樣，我國(guó)預(yù)售制借鑒自香港地區(qū)卻未能像香港一樣避免爛尾風(fēng)險(xiǎn)，究其原因是預(yù)售資金監(jiān)管處于復(fù)雜境地，既需要維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益也同時(shí)需要提高預(yù)售資金使用效率。二者的平衡考量，在監(jiān)管機(jī)制、監(jiān)管技術(shù)層面都較難實(shí)踐。在房地產(chǎn)新模式下，我們?nèi)孕杼剿鞣鲜袌?chǎng)實(shí)際的新制度。

需要強(qiáng)調(diào)的是，在當(dāng)前的環(huán)境下，不能直接取消預(yù)售制度，而應(yīng)逐步完善預(yù)售制度。“一刀切”改為現(xiàn)房銷售會(huì)造成商品房供應(yīng)銳減，從而導(dǎo)致市場(chǎng)供不應(yīng)求，短期內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格將波動(dòng)劇烈。同時(shí)，取消預(yù)售制會(huì)加大房企壓力，難以保障正建設(shè)項(xiàng)目順利交付，不利于保交付，穩(wěn)民生。應(yīng)做好期房-現(xiàn)房銷售的有序過(guò)渡和銜接。當(dāng)前購(gòu)房者對(duì)現(xiàn)房的購(gòu)買意愿增加，應(yīng)順應(yīng)市場(chǎng)需求，逐步增加現(xiàn)房供應(yīng)，提高預(yù)售門檻，以市場(chǎng)化原則調(diào)節(jié)現(xiàn)房與期房比例。設(shè)定現(xiàn)房銷售模式，一可達(dá)到穩(wěn)定市場(chǎng)目的，有效促進(jìn)房企理性拿地、促進(jìn)地價(jià)平穩(wěn)，有助于溫和降低房企的杠桿；二可以倒逼房企注重住房品質(zhì)，提高市場(chǎng)上供應(yīng)的產(chǎn)品質(zhì)量；三可防范爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)、防范房企金融風(fēng)險(xiǎn)蔓延。在未達(dá)成現(xiàn)房銷售的改革過(guò)渡過(guò)程中，可以參照香港經(jīng)驗(yàn)對(duì)預(yù)售資金加強(qiáng)全過(guò)程監(jiān)管。預(yù)售制具體可從監(jiān)管資金的構(gòu)成、獨(dú)立專戶管理、?？顚Ｓ?、托底責(zé)任人轉(zhuǎn)化、提高開發(fā)商違約成本等五方面優(yōu)化。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

1）市場(chǎng)超預(yù)期下行，導(dǎo)致土地成交、商品房銷售不及預(yù)期。當(dāng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變動(dòng)劇烈或出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能面臨需求減少、投資信心下滑等風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致土地成交和商品房銷售不及預(yù)期。影響因素包括宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、金融市場(chǎng)動(dòng)蕩、政策調(diào)控干預(yù)不當(dāng)?shù)取?/p>

2) 改策不及預(yù)期。政策調(diào)控是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素，但政策的制定和實(shí)施存在不確定性和滯后性，可能導(dǎo)致市場(chǎng)產(chǎn)生不預(yù)期的反應(yīng)。應(yīng)密切關(guān)注政策變化和實(shí)施情況，并做好應(yīng)對(duì)不確定性的準(zhǔn)備。

3）歷史經(jīng)驗(yàn)的適用性受限，導(dǎo)致改策及數(shù)據(jù)推斷存在偏差。房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行具有一定的歷史規(guī)律,但過(guò)度追求歷史經(jīng)驗(yàn)的適用性可能忽視當(dāng)下市場(chǎng)的特殊情況和制度環(huán)境的變化，導(dǎo)致政策推斷存在偏差。投資者應(yīng)注重對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀的獨(dú)立分析，輔以歷史經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)研究成果，以更準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)未來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)和政策影響。

4）各地市場(chǎng)差異大、政策落地節(jié)奏不一，導(dǎo)致的政策對(duì)照誤差。房地產(chǎn)市場(chǎng)在不同地區(qū)可能存在較大的差異，包括供需關(guān)系、價(jià)格水平、政策執(zhí)行力度等。決策者的政策目標(biāo)和調(diào)控手段可能因地區(qū)的特殊情況而有所不同，導(dǎo)致相同的政策在不同地區(qū)落地的效果存在誤差。

5）城市樣本有限，不足以反映市場(chǎng)全貌。部分市場(chǎng)分析采取調(diào)研的樣本數(shù)據(jù)，由于樣本與整體可能存在一定的差異性，導(dǎo)致樣本數(shù)據(jù)得出的結(jié)論在代表整體市場(chǎng)情況時(shí)存在一定局限性。

證券研究報(bào)告《構(gòu)建“人房地錢”聯(lián)動(dòng)的房地產(chǎn)發(fā)展新模式》

對(duì)外發(fā)布時(shí)間：2024年3月5日

發(fā)布機(jī)構(gòu)：國(guó)海證券股份有限公司

本報(bào)告分析師：夏磊

SAC編號(hào)：S0350521090004

夏磊 國(guó)海證券股份有限公司 觀點(diǎn)新媒體專欄作者

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