夏磊 2023年開年以來，熱點(diǎn)三四線城市新房樓市回溫明顯。整體看，截至3月末，30大中城市中三線城市商品房成交面積同比上升53.3%，30大中城市三線城市商品房月度成交套數(shù)同比上升38.7%。剔除過節(jié)影響，從節(jié)后可比時(shí)間段看，節(jié)后一周，30大中城市中三線城市商品房成交面積迅速回正，達(dá)7.3%。節(jié)后50天，同比增幅明顯，達(dá)35.4%。

分類看，本輪回暖結(jié)構(gòu)性分化明顯。市場(chǎng)復(fù)蘇較好的有三類城市，一是城市基本面有支撐的強(qiáng)產(chǎn)業(yè)三四線城市；二是毗鄰中心城市的一二線衛(wèi)星城；三是宜居、康養(yǎng)、旅游概念支撐的旅居型三四線城市。針對(duì)強(qiáng)產(chǎn)業(yè)三四線，主要得益于民營(yíng)經(jīng)濟(jì)好、制造業(yè)多、購買力強(qiáng)，新房市場(chǎng)逐步偏向改善化。如東莞、中山、珠海等2023春節(jié)周同比漲幅均超過50%。針對(duì)衛(wèi)星城，主要承接中心城市人口外溢，加之自身也有一定購買力。如，環(huán)京、環(huán)滬、環(huán)深圳的三四線城市，小陽春效應(yīng)明顯。針對(duì)旅居三四線，主要客戶群體是，外來退休人口、高端度假人口。如三亞， 數(shù)據(jù)顯示，2023年1月，三亞多樓盤單日銷售過億，新房成交1010套。如西雙版納， 2023年1月，新建商品住宅共成交20.87萬平方米，同比上漲 27%，環(huán)比上漲 41.5%，1月成交規(guī)模創(chuàng)下近 13個(gè)月峰值。2023年3月，西雙版納新房均價(jià)7085元/平方米，近三個(gè)月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲。市場(chǎng)復(fù)蘇較差的是普通三四線地級(jí)市，以本地購買力為主，疊加小部分大城市返鄉(xiāng)購買。多數(shù)市場(chǎng)仍舊無起色，呈現(xiàn)量?jī)r(jià)均低迷的走勢(shì)。另據(jù)統(tǒng)計(jì)，欽州、江門、梧州、莆田等三四線城市2023春節(jié)周商品住宅成交面積同比跌幅仍超過50%。

價(jià)格方面，止跌企穩(wěn)。2023年2月，70個(gè)大中城市中三線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比分別0.3%和0.0%，自2022年1月以來首次止跌。三線城市價(jià)格指數(shù)同比雖未回正，但較之前三個(gè)月月度同比跌幅明顯收窄。

從需求端看，疫情積壓的需求得到釋放，而返鄉(xiāng)置業(yè)持續(xù)性差。通過調(diào)研了解，三四線市場(chǎng)主要有四類需求：

第一類是本地居民住房需求。主要可細(xì)分為三種類型：一是住房消費(fèi)品質(zhì)升級(jí)。老房子的居住質(zhì)量較差，置換需求長(zhǎng)期存在，受疫情導(dǎo)致的長(zhǎng)時(shí)間居家影響，將促使居民置換需求提前釋放。二是住房消費(fèi)面積升級(jí)。隨生育政策放寬，三四線城市生育意愿更強(qiáng)，促使家庭人口規(guī)模增加，重新購置新房必要性提升。三是婚育購房需求?；榉恐脴I(yè)是三四線城市本地購房需求的主要來源。

第二類是外地務(wù)工人員置業(yè)需求。多是兩種情況：一是婚嫁在本地，此類需求占比較低。二是長(zhǎng)期在本地工作，選擇在本地定居而購房，此類占比較高。

第三類是返鄉(xiāng)置業(yè)需求。一方面，今年疫情放開，地方政府集中出臺(tái)鼓勵(lì)返鄉(xiāng)置業(yè)政策，過去幾年積累的需求得以釋放。另一方面，相對(duì)于一二線城市的高房?jī)r(jià)、高生活成本和較低的生活質(zhì)量，對(duì)于部分年輕人來說，三四線城市生活工作體驗(yàn)更好，因此“歸鄉(xiāng)就業(yè)”群體逐漸增多，產(chǎn)生一部分新增住房需求。

第四類是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的購房需求。主要是資源改善，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)醫(yī)療、教育質(zhì)量遠(yuǎn)不如地級(jí)市，會(huì)吸引周邊居民從鄉(xiāng)縣進(jìn)城安居置業(yè)。

積壓需求逐步得到釋放，但未來一部分市場(chǎng)需求熱度持續(xù)性不佳。第一，城鎮(zhèn)化逐步趨緩，以城鎮(zhèn)化為邏輯的“鄉(xiāng)縣進(jìn)城買房”會(huì)放慢。截至2023年3月，根據(jù)24個(gè)有代表性的三四線城市數(shù)據(jù)，三四線城市的城鎮(zhèn)化率為58.92%，過去3年的年均增速為1.92%，相較2012年-2019年的2.33%，增速顯著放慢。第二，返鄉(xiāng)置業(yè)、籍貫人口回流產(chǎn)生的需求，之所以集中釋放，和前面幾年疫情積壓有關(guān)。未來隨著疫后核心城市經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，人口會(huì)繼續(xù)以“低能級(jí)-高能級(jí)”方向流動(dòng)，所以這部分需求可持續(xù)性較差。第三，棚改貨幣化落幕后，三四線本地需求會(huì)以相對(duì)平穩(wěn)的一種狀態(tài)穩(wěn)步釋放，難以復(fù)制2014-2016年棚改催生的大量需求。

供給端庫存較大，需加快存量項(xiàng)目入市與去化。分能級(jí)比較，60個(gè)三四線城市樣本數(shù)據(jù)顯示商品房普通住宅去化周期為24個(gè)月，同比增加56%，位居各能級(jí)之首。從不同城市結(jié)構(gòu)性表現(xiàn)來看，威海、惠州、煙臺(tái)、珠海、日照的2月去化周期保持高位，均超過30個(gè)月。而菏澤、泉州、上饒、岳陽的2月去化周期均低于15個(gè)月，去化風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。從歷史維度來看，當(dāng)前三四線去化周期24個(gè)月，商品房普通住宅庫存總量2.75億平方米，均位居近三年月度數(shù)據(jù)的高位。總體而言，三四線城市去化腳步放緩，庫存壓力較大。

三四線城市庫存壓力大，有以下兩個(gè)主要原因：其一，前期房企過度擴(kuò)張。2017年到2019年，三四線城市的用地面積增長(zhǎng)幅度較大，用地面積環(huán)比均超過10%。外加疫情期間國(guó)民經(jīng)濟(jì)增速放緩和市場(chǎng)信心下降等多重因素，房企在流動(dòng)性危機(jī)下“躺平”，購房者持觀望態(tài)度，進(jìn)而導(dǎo)致三四線城市庫存負(fù)擔(dān)加重；其二，城鎮(zhèn)化放緩，去化速度難及上一輪周期。自2015年起，我國(guó)城鎮(zhèn)人口比重增速逐漸放緩，2022年增速為0.8%，較2021年低0.5個(gè)百分點(diǎn)。由于三四線城市去庫存主要依靠鄉(xiāng)縣居民，因此城鎮(zhèn)化放緩會(huì)從需求端影響商品房成交量，進(jìn)而使得三四線城市的庫存壓力增大。

2021年至今，三四線城市成為樓市政策松綁的前沿陣地，從行政層面出臺(tái)了包括放松限購、調(diào)整公積金政策，從金融方面降低首付比例和貸款利率，從稅收層面發(fā)放購房契稅補(bǔ)貼等政策。

到了2023年，“因城施策”的利好政策工具箱已能出盡出，剩余還有政策空間的是支持發(fā)展保障性租賃住房，但難以復(fù)制已往的棚改催生的大量需求。地方政府直接回購或鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)回購商品房。在市場(chǎng)承壓的環(huán)境下，地方政府收購商品房首先能夠?qū)崿F(xiàn)快速去庫存，減輕房企的資金周轉(zhuǎn)壓力；其次可以穩(wěn)房?jī)r(jià)，幫助房企回籠資金，降低大幅度降價(jià)售房的壓力。但拉動(dòng)力度與以往棚改不具可比性。2014 年以來，棚改貨幣化撬動(dòng)了三四線的房地產(chǎn)市場(chǎng)，并成為拉動(dòng)全國(guó)銷售增長(zhǎng)的重要因素之一。棚改執(zhí)行套數(shù)從2014年的470萬套上升至2018年的626萬套。但 2018 下半年取消貨幣化安置政策，大幅降低了三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際購買力和市場(chǎng)熱度。2019年棚改僅執(zhí)行316萬套，同比下降 49.5%。2020年-2021年，棚改執(zhí)行套數(shù)繼續(xù)下降，分別為209和165萬套。棚改已經(jīng)階段性完成了歷史使命。

目前三四線城市供地充足，后續(xù)大幅供地需保持謹(jǐn)慎，應(yīng)將重點(diǎn)放在保交付、消化存量供給上。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

1）房地產(chǎn)市場(chǎng)超預(yù)期下行風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前復(fù)蘇持續(xù)性有待觀察，可能是節(jié)后季節(jié)性復(fù)蘇。

2）對(duì)政策解讀偏差。房地產(chǎn)周期不同，分線城市基本面差異，導(dǎo)致政策解讀判斷時(shí)存在局限性。

3）調(diào)研樣本有限，不足以反映市場(chǎng)主體。各城市分區(qū)域有分化現(xiàn)象，報(bào)告僅反映了可觀測(cè)樣本情況。

4）疫情擾動(dòng)。復(fù)蘇判斷基于當(dāng)前疫情過峰，如果后續(xù)疫情反復(fù)，市場(chǎng)存在超預(yù)期下行風(fēng)險(xiǎn)。

5）數(shù)據(jù)可得性局限。數(shù)據(jù)可得性受限，部分?jǐn)?shù)據(jù)口徑不是完全一致，斟酌比對(duì)使用。

6）分析師調(diào)研偏差。分析師調(diào)研采用的方式方法具有局限性，調(diào)研結(jié)果與實(shí)際存在一定偏差。

證券研究報(bào)告：《三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么走？——開年看地產(chǎn)系列》

對(duì)外發(fā)布時(shí)間：2023年4月16日

發(fā)布機(jī)構(gòu)：國(guó)海證券股份有限公司

本報(bào)告分析師：夏磊

SAC編號(hào)：S0350521090004

夏磊 國(guó)海證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 觀點(diǎn)新媒體專欄作者

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