夏磊 當(dāng)前，房地產(chǎn)進(jìn)入總量穩(wěn)定、區(qū)域分化的新階段，逐步向新模式過渡。短期看，市場將企穩(wěn)回升；長期看，未來持續(xù)發(fā)展仍有堅(jiān)實(shí)支撐。房地產(chǎn)需求體量還有多大？能否有效激活？

2024年，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)銷售將逐步企穩(wěn)，全年商品房銷售面積11.9億平方米，同比增長0.2%。影響需求最核心的變量有兩點(diǎn)，一是城中村等三大工程建設(shè)；二是因城施策繼續(xù)優(yōu)化，保障需求順利釋放。兩大變量核心受益者主要是35城，包括城區(qū)常住人口在500萬以上的21個超大特大城市和300-500萬的14個Ⅰ型大城市。它們常住總?cè)丝谶_(dá)4億，2022年商品房銷售面積、土地出讓金、GDP總量分別占全國的32.4%、50.9%、43.3%，是未來房地產(chǎn)銷售的主要支撐力量。

一線城市，預(yù)計(jì)2024年銷售面積5823萬平方米，同比增長23.3%，占比4.9%。一線城市人口眾多，產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟，需求旺盛。一是剛需長期存在。由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、工作機(jī)會多、城市配套設(shè)施完善、醫(yī)療教育資源豐厚，對于人才購房定居的吸引力強(qiáng)。2022年一線城市人口占全國總?cè)丝诘谋壤s為5.9%，GDP合計(jì)占全國的比重卻高達(dá)12.2%。二是改善需求集中釋放。需求端，隨著首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，"賣一買一"的換房鏈條重新啟動。供給端，城中村釋放優(yōu)質(zhì)地塊，期房如期交付保障性高，未來改善需求將得到更大程度滿足。三是新增需求可期。前期，在全國其他城市政策大幅放松的背景下，一線城市整體保持一定克制性，為未來留足政策空間，如，調(diào)整優(yōu)化限購區(qū)域、下調(diào)首付比例、下調(diào)利率等，商品房銷售將會在政策呵護(hù)下受益。

二線城市，預(yù)計(jì)2024年銷售面積40284萬平方米，同比增長21.9%，占比33.9%。二線城市需求主要來自三個方面。一是城市間人口流動需求，如周圍三四線城市的人口流入二線城市買房的需求。據(jù)七普數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年全國城-城流動人口達(dá)8200萬人，較2010年增加3500萬人。二是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房需求，如周邊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較為落后的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民在城市置業(yè)買房的需求。2022年我國常住人口城鎮(zhèn)化率65.2%，目前城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段，根據(jù)聯(lián)合國數(shù)據(jù)，截至2030年預(yù)計(jì)未來年均仍有1100萬農(nóng)村人口轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)常住人口，會產(chǎn)生較大的購房需求。三是年輕人口返鄉(xiāng)置業(yè)需求。部分二線城市生活壓力沒有一線大，但產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍有很大的空間，且距離家鄉(xiāng)較近，對年輕人的吸引力越來越強(qiáng)。

三四線城市，預(yù)計(jì)2024年銷售面積72640萬平方米，同比下降10.0%，占比61.2%。三四線城市，過去銷售面積大幅增長、占比大幅提升，主要因?yàn)榕锔呢泿呕瘎?chuàng)造了需求。未來，占比將逐步回歸到棚改前的正常水平。需求群體也主要由本地及返鄉(xiāng)置業(yè)需求支撐。具體來講：

三四線需求主要來自四個方面。一是本地居民住房需求，包括對住房消費(fèi)品質(zhì)、消費(fèi)面積升級的需求，以及婚育購房需要。二是外地務(wù)工人員置業(yè)需求，包括長期在本地工作、定居而購房和婚嫁在本地人士的需求。三是返鄉(xiāng)置業(yè)需求。對于部分年輕人來說，三四線城市生活工作體驗(yàn)更好。隨著房地產(chǎn)市場趨穩(wěn)，返鄉(xiāng)置業(yè)需求將繼續(xù)釋放，甚至部分年輕人會選擇先在本地置業(yè)作為資產(chǎn)配置。四是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的購房需求，包括周邊醫(yī)療教育質(zhì)量低下的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民來城置業(yè)和農(nóng)村結(jié)婚城里買房的需求。需要注意，三四線城市市場分化也在加大，發(fā)達(dá)城市群的三四線城市人口仍有流入，而不在城市群、都市圈的中西部、東北等缺乏核心城市的地區(qū)，三四線城市人口則持續(xù)大幅凈流出，后市面臨一定壓力。

值得注意的是，過去全國銷售驅(qū)動因素是三四線需求，未來則是一二線，主要因?yàn)槌侵写遽尫艃?yōu)質(zhì)地塊。

城中村改造不僅調(diào)整優(yōu)化供需結(jié)構(gòu)，更是真正意義上的房地產(chǎn)的供給側(cè)改革。經(jīng)過多年發(fā)展，城市核心區(qū)可供地塊銳減，尤其是一二線城市，缺乏核心區(qū)土地供應(yīng)。北京、上海、深圳、廣州等城市核心區(qū)住宅用地供應(yīng)十分稀缺，土地供應(yīng)郊區(qū)化，但大量購房者的購房需求、租房者的租賃意愿回歸城市核心區(qū)，造成了大城市住房供需錯配的矛盾。城中村改造可以把城市核心區(qū)的土地重新釋放供應(yīng)出來，在此基礎(chǔ)上，建造功能齊全的現(xiàn)代化建筑，滿足多方需求。

城中村能切實(shí)拉動房地產(chǎn)銷售。據(jù)我們測算，城中村5年拉動銷售范圍4.2-14.4億平方米；其中2024年的銷售拉動范圍是8307萬平方米-2.9億平方米。本文假設(shè)2024年實(shí)際拉動1億平方米。假定平均改造周期為2023-2027年共5年，測算范圍為35個城市，包括城區(qū)常住人口在500萬以上的21個超大特大城市和300-500萬的14個Ⅰ型大城市。樂觀情形下，總體預(yù)計(jì)城中村改造5年改造期內(nèi)共拉動銷量14.4億平方米，其中2024年拉動2.9億平方米。樂觀情形假定拆除面積占比50%，70%房票安置（假設(shè)為人均60平方米的安置補(bǔ)償）、30%純貨幣化安置（假設(shè)貨幣化安置部分有70%的商品房購買率、平均購買面積為人均40平方米），改造地塊新建住宅容積率為原來的3倍。謹(jǐn)慎情形下，預(yù)計(jì)5年改造期內(nèi)共拉動住宅銷量4.2億平方米，其中2024年拉動8307萬平方米。謹(jǐn)慎情形假定拆除面積占比20%，改造地塊新建住宅容積率為原來的2倍，其余假設(shè)與樂觀情形相同。此外，城中村改造節(jié)奏預(yù)計(jì)會呈現(xiàn)典型非線性特征，假設(shè)5年改造面積比重分別為10%、20%、30%、25%、15%。

我國房地產(chǎn)市場未來持續(xù)發(fā)展仍有堅(jiān)實(shí)支撐。據(jù)我們預(yù)測，預(yù)計(jì)2023-2027需求中樞為年均11.64億平方米。六大因素催生中長期住房需求。第一，城鎮(zhèn)化水平穩(wěn)步提升，農(nóng)村人口持續(xù)進(jìn)城。2022年我國常住人口城鎮(zhèn)化率65.2%，相當(dāng)于1870年的英國，1913年左右的德國，1947年左右的美國，1961年左右的日本，具有巨大增長潛力。第二，城市間人口流動趨勢加劇。從地區(qū)來看，人口持續(xù)從中西部向東部集聚。從經(jīng)濟(jì)帶來看，長三角、珠三角、成渝城市群等集聚度加大，聚集經(jīng)濟(jì)成為當(dāng)代城市發(fā)展的核心動力。第三，住房消費(fèi)升級。一是區(qū)域升級。城市間由中小城鎮(zhèn)向區(qū)域內(nèi)核心城市和城市群都市圈升級，城市內(nèi)由老區(qū)舊宅到新區(qū)新房升級。二是人均住房面積擴(kuò)大。據(jù)2020年七普數(shù)據(jù)，我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積38.6平方米，與國際相比仍有提升空間。第四，居住條件改善。我國在住房質(zhì)量、住房功能、基礎(chǔ)設(shè)施、居住環(huán)境方面仍有提升空間，在節(jié)能環(huán)保、社區(qū)服務(wù)方面仍為薄弱環(huán)節(jié)。根據(jù)2020年人口普查，我國城鎮(zhèn)住房中成套率為95.9%，約29%為條件較差的平房，35%為1999年前修建。第五，經(jīng)濟(jì)增長帶動居民住房消費(fèi)。2022年我國人均GDP為12720美元，中美人均GDP差距從1978年的67倍縮小至2022年的6倍，未來經(jīng)濟(jì)增長將繼續(xù)帶動居民住房消費(fèi)增加。第六，家庭結(jié)構(gòu)變化，規(guī)模小型化。2022年我國家庭戶均人數(shù)2.76人，較2010年減少0.48人/戶，和歐洲2.4相比，我國家庭規(guī)模有進(jìn)一步小型化空間。主要因?yàn)榻Y(jié)婚率下降、離婚率上升、一代戶占比增加。

證券研究報(bào)告：《2024年房地產(chǎn)市場怎么走--需求篇》

對外發(fā)布時(shí)間：2023年12月21日

發(fā)布機(jī)構(gòu)：國海證券股份有限公司

本報(bào)告分析師：夏磊

SAC編號：S0350521090004

夏磊 國海證券股份有限公司 觀點(diǎn)新媒體專欄作者

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