夏磊 城中村改造是未來(lái)5年影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心變量。

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需格局已發(fā)生變化，主要問(wèn)題是一二線(xiàn)城市供地郊區(qū)化、供給結(jié)構(gòu)亟需調(diào)整。

在此背景之下在特大超大城市推進(jìn)城中村改造，是一件難而正確的事情，其進(jìn)展將對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售和投資產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

中央和地方都在積極探索城中村改造機(jī)制和模式。

中央不斷出臺(tái)城中村改造政策。7月21日，國(guó)常會(huì)審議通過(guò)了《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》。7月28日召開(kāi)在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造工作部署電視電話(huà)會(huì)議明確，改造方式為拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合三類(lèi)，改造資金和規(guī)劃指標(biāo)全市統(tǒng)籌、土地資源區(qū)域統(tǒng)籌，堅(jiān)持凈地出讓。9月5日，自然資源部印發(fā)《關(guān)于開(kāi)展低效用地再開(kāi)發(fā)試點(diǎn)工作的通知》，在北京等43城開(kāi)展，創(chuàng)新舉措涉及收儲(chǔ)機(jī)制、征收補(bǔ)償辦法、激勵(lì)政策、容積率獎(jiǎng)勵(lì)等。

地方積極創(chuàng)新改造模式。廣州年初計(jì)劃全年推進(jìn)127個(gè)城中村改造項(xiàng)目，6月發(fā)布《優(yōu)化城中村全面改造項(xiàng)目審批流程的通知》，優(yōu)化審批和征拆等環(huán)節(jié)；7月17日發(fā)布《廣州市城中村改造條例（征求意見(jiàn)稿）》，是國(guó)內(nèi)首個(gè)針對(duì)城中村改造的地方性法規(guī)條例；9月1日成立廣州安居集團(tuán)，推動(dòng)城中村改造與保障性住房建設(shè)。北京3月底發(fā)布《北京市征收集體土地房屋補(bǔ)償管理辦法》（征求意見(jiàn)稿），明確以房屋安置方式為主，做到安置房先行，盡量縮短期房安置周期。上海4月規(guī)劃今年啟動(dòng)10個(gè)城中村改造項(xiàng)目、改造面積不少于130萬(wàn)平方米。合肥5月23日召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議明確提出，推動(dòng)“貨幣化安置、異地安置、入股安置”等多元化安置方式。

采取兩種假設(shè)測(cè)算城中村改造對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售和投資的影響。

樂(lè)觀情形下，在銷(xiāo)售端，總體預(yù)計(jì)城中村改造5年改造期內(nèi)共拉動(dòng)住宅銷(xiāo)量14.4億平，占全國(guó)住宅總需求56.9億平的25.3%。具體看，由于改造節(jié)奏不同，預(yù)計(jì)5年內(nèi)拉動(dòng)銷(xiāo)量呈非對(duì)稱(chēng)倒U型分布。其中，2023年拉動(dòng)銷(xiāo)量最少，為1.4億平，占當(dāng)年住宅需求面積11.8億平的12.2%；2024年拉動(dòng)銷(xiāo)量增至2.9億平、占全年11.8億平的24.5%；隨后2年拉動(dòng)效果較顯著，2025年拉動(dòng)4.3億平、占全年11.7億平的36.8%；2026年拉動(dòng)3.6億平、占比33.1%；2027年拉動(dòng)銷(xiāo)量降至2.2億平，占比20.0%。

在投資端，總體預(yù)計(jì)5年內(nèi)共拉動(dòng)房地產(chǎn)投資12.1萬(wàn)億元，占全國(guó)62.0萬(wàn)億元房地產(chǎn)投資總額的19.5%。城中村改造對(duì)房地產(chǎn)投資的拉動(dòng)作用會(huì)有時(shí)滯，原因是先通過(guò)安置房供應(yīng)拉動(dòng)銷(xiāo)售，但安置房或商品房從新開(kāi)工到竣工存在施工周期。具體看，預(yù)計(jì)5年每年的房地產(chǎn)投資額在11.7-12.9萬(wàn)億元間，2023年拉動(dòng)數(shù)額最少，為0.3萬(wàn)億元，占當(dāng)年房地產(chǎn)投資額11.7萬(wàn)億元的2.3%；2024年起拉動(dòng)效果開(kāi)始顯現(xiàn)，拉動(dòng)投資額增至1.9萬(wàn)億元，占到全年12.2萬(wàn)億元的15.5%；拉動(dòng)效果最突出為2025、2026年，分別拉動(dòng)3.5、3.8萬(wàn)億元、占比27.0%、30.2%；2027年數(shù)額開(kāi)始下降至2.7萬(wàn)億元，占比21.0%。

謹(jǐn)慎情形下，銷(xiāo)售端，預(yù)計(jì)5年改造期內(nèi)共拉動(dòng)住宅銷(xiāo)量4.2億平，占全國(guó)住宅總需求56.9億平的7.3%。具體看，2023年最少，拉動(dòng)0.4億平，占當(dāng)年全國(guó)商品住宅總需求11.8億平的3.5%；2024年拉動(dòng)0.8億平，占到全年總需求11.8億平的7.1%；2025年拉動(dòng)最多為1.2億平，占比10.6%；2026、2027年拉動(dòng)降至1.0、0.6億平，拉動(dòng)比例依次降至9.6%、5.8%。

投資端，預(yù)計(jì)5年共拉動(dòng)房地產(chǎn)投資4.4萬(wàn)億元，占全國(guó)房地產(chǎn)投資總額62.0萬(wàn)億元的7.2%。其中，2023年的拉動(dòng)規(guī)模最少，為0.2萬(wàn)億元，占當(dāng)年房地產(chǎn)投資的1.5%；2024年起拉動(dòng)作用開(kāi)始凸顯，拉動(dòng)0.7萬(wàn)億元、占當(dāng)年的6.0%；2025、2026年的拉動(dòng)規(guī)模均達(dá)1.3萬(wàn)億元，2026年占比最高達(dá)10.6%；2027年拉動(dòng)規(guī)模回落至0.9萬(wàn)億元、占比7.2%。

若僅考慮21個(gè)超大特大城市，樂(lè)觀情形下，對(duì)于銷(xiāo)售，預(yù)計(jì)5年共拉動(dòng)商品住宅銷(xiāo)量9.7億平，占全國(guó)商品住宅總需求的17.0%。謹(jǐn)慎情形下，對(duì)于銷(xiāo)售，預(yù)計(jì)5年共拉動(dòng)銷(xiāo)量2.8億平，占全國(guó)住宅總需求的4.9%。

風(fēng)險(xiǎn)提示：政策解讀偏差，數(shù)據(jù)測(cè)算偏差，經(jīng)濟(jì)超預(yù)期波動(dòng)，政策落地不及預(yù)期，政策不確定性等風(fēng)險(xiǎn)。

證券研究報(bào)告：《城中村改造對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售和投資的影響有多大？》

對(duì)外發(fā)布時(shí)間：2023年9月25日

發(fā)布機(jī)構(gòu)：國(guó)海證券股份有限公司

本報(bào)告分析師：夏磊

SAC編號(hào)：S0350521090004

夏磊 國(guó)海證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 觀點(diǎn)新媒體專(zhuān)欄作者

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