夏磊 當(dāng)前，房地產(chǎn)正向新模式過(guò)渡，需要增信心、促轉(zhuǎn)型。2023年"認(rèn)房不認(rèn)貸"等政策落地，為房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)打下基礎(chǔ)，未來(lái)仍需要政策的持續(xù)呵護(hù)。展望 2024年，我們預(yù)計(jì)政策暖風(fēng)會(huì)繼續(xù)吹，需求端繼續(xù)優(yōu)化因城施策措施，供給端穩(wěn)步推進(jìn)"三大工程"建設(shè)。

需求端，支持剛需和改善需求，預(yù)計(jì)從三方面持續(xù)發(fā)力。

解除限購(gòu)進(jìn)一步擴(kuò)圍、落實(shí)配套政策。當(dāng)前，三四線城市需求端政策已經(jīng)應(yīng)放盡放。35城中，仍在實(shí)施限購(gòu)的城市有9個(gè)，解除限購(gòu)的城市有26個(gè)。33城已對(duì)限購(gòu)措施進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整，調(diào)整措施主要是優(yōu)化限購(gòu)區(qū)域，放松或取消外籍社保繳納期限，放寬多孩家庭限購(gòu)套數(shù)，調(diào)整人才落戶門檻，取消限購(gòu)政策等。

未來(lái)政策在持續(xù)優(yōu)化過(guò)嚴(yán)過(guò)緊行政限制的基礎(chǔ)上，著重完善配套措施，打好政策組合拳。具體來(lái)說(shuō)，一是繼續(xù)放松限購(gòu)區(qū)域，調(diào)整限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)。限購(gòu)政策仍可通過(guò)縮短限購(gòu)社保或個(gè)稅年限、放松特殊區(qū)域限購(gòu)、取消單身限購(gòu)、適當(dāng)增加特定人群購(gòu)房套數(shù)、優(yōu)化離婚購(gòu)房限制、優(yōu)化人才購(gòu)房等多方面調(diào)整。二是優(yōu)化購(gòu)房?jī)?yōu)惠與購(gòu)房補(bǔ)貼發(fā)放政策?？蓛?yōu)化空間包括面對(duì)特定人群如人才購(gòu)房、生育購(gòu)房等需求時(shí)，適當(dāng)擴(kuò)充補(bǔ)貼范圍、提高補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)等，推動(dòng)政策落地實(shí)施。

金融方面，進(jìn)一步降低首付比例、房貸利率，優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，各城已調(diào)至"認(rèn)房不認(rèn)貸"。首付比例，8月31日，中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)文，首套商貸首付最低比例統(tǒng)一不低于20%，二套商貸款首付款最低比例統(tǒng)一不低于30%，各地可因城施策執(zhí)行。35城中，29城最低首付比例已降至首套20%、二套30%。利率方面，央行持續(xù)完善差別化住房信貸政策，貸款利率統(tǒng)一規(guī)定為二套房不低于LPR+20bp，首套房不低于LPR-20bp，各城可因城施策執(zhí)行。而根據(jù)央行1月發(fā)布的首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，房?jī)r(jià)連續(xù)3個(gè)月下跌的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消首套住房貸款利率下限。35城中，目前首套最低降至LPR-50bp、二套LPR+20bp。

未來(lái)政策空間仍在。一是進(jìn)一步降低首付比例。尤其核心城市二套房首付比例仍可進(jìn)一步降低。二是降低房貸利率加點(diǎn)數(shù)。11月百城首套主流房貸利率平均為3.87%，二套主流房貸利率平均為4.43%。部分城市加點(diǎn)仍然較高，意味著接下來(lái)房貸利率尤其是二套利率還有更多下降空間。三是優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。隨著12月14日北京與上海相繼調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，目前大部分城市的普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)已較為適應(yīng)市場(chǎng)，未來(lái)可針對(duì)剛需和改善需求人群定向出臺(tái)優(yōu)惠政策，促進(jìn)房地產(chǎn)消費(fèi)。

稅收優(yōu)惠政策有望持續(xù)擴(kuò)圍，進(jìn)一步降低交易稅費(fèi)。

當(dāng)前出臺(tái)的政策主要包括：階段性換房個(gè)稅返還、契稅補(bǔ)貼。所得稅方面，延續(xù)實(shí)施居民"賣一買一"中已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅的政策，目前該政策延續(xù)到2025年12月31日。契稅方面，目前各城市出臺(tái)的政策包括針對(duì)特定群體或特殊情況下的契稅減免、稅率優(yōu)惠等。未來(lái)政策空間有：增值稅免征年限由5年縮短至2年、契稅稅率優(yōu)惠、個(gè)人所得稅減免、二手項(xiàng)目交易環(huán)節(jié)土增稅減免等。

供給端，積極推進(jìn)三大工程建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。"三大工程"建設(shè)在重要會(huì)議中屢次被提及，是明年供給端的重要發(fā)力點(diǎn)，是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的三板斧，是落實(shí)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的抓手。

其中，城中村改造有利于消除城市建設(shè)治理短板、改善城鄉(xiāng)居民居住環(huán)境條件、擴(kuò)大內(nèi)需、優(yōu)化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)。當(dāng)前城市核心區(qū)可供土地減少，但需求回歸核心區(qū)，造成了大城市住房供需錯(cuò)配的矛盾。城中村改造可以提高土地利用效率，在此基礎(chǔ)上，建造功能齊全的現(xiàn)代化建筑，滿足多方需求。城中村存在產(chǎn)權(quán)、人員、空間的復(fù)雜性，所以政策提出，在改造方式上，采取拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合等不同方式進(jìn)行。在資金上，全市范圍內(nèi)統(tǒng)籌改造資金，既可以按市場(chǎng)化原則提供商業(yè)銀行貸款，又可以將城中村改造項(xiàng)目納入專項(xiàng)債券支持范圍，同時(shí)鼓勵(lì)民間資本參與。中國(guó)人民銀行也提出將提供中長(zhǎng)期低成本資金支持。在土地和規(guī)劃上，實(shí)行指標(biāo)全市、區(qū)域統(tǒng)籌，并實(shí)行凈地出讓。并且城中村在城市中承擔(dān)給流動(dòng)人口提供租賃住房的重要功能，所以城中村事實(shí)上也是住房保障體系中的組成部分，需要與保障性住房建設(shè)相結(jié)合。

城中村能切實(shí)拉動(dòng)房地產(chǎn)銷售，從為拆遷戶提供的安置商品房、貨幣化安置的業(yè)主非定向再置業(yè)、改造地塊騰退后供應(yīng)的新建商品房、騰退后新增保障性住房等4方面拉動(dòng)銷售。樂(lè)觀情形下，總體預(yù)計(jì)城中村改造5年改造期內(nèi)共拉動(dòng)銷量14.4億平，其中2024年拉動(dòng)2.9億平。謹(jǐn)慎情形下，預(yù)計(jì)5年改造期內(nèi)共拉動(dòng)住宅銷量4.2億平，其中2024年拉動(dòng)8307萬(wàn)平。

城中村改造有助于拉動(dòng)房地產(chǎn)投資。在土地成交規(guī)模同比大幅下滑、新房銷售恢復(fù)緩慢、企業(yè)資金壓力等多因素影響下，預(yù)計(jì)2024年新開(kāi)工修復(fù)節(jié)奏緩慢，進(jìn)而影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額。城中村改造可以有效拉動(dòng)房地產(chǎn)投資，預(yù)計(jì)5年拉動(dòng)投資范圍4.4-12.1萬(wàn)億元，占全國(guó)62.0萬(wàn)億元房地產(chǎn)投資總額的7.2%-19.5%；其中2024年的投資拉動(dòng)范圍是0.7-1.9萬(wàn)億元。

落實(shí)保障性住房建設(shè)，則是對(duì)應(yīng)當(dāng)前的房地產(chǎn)發(fā)展階段的重要工程。1998年房改，主要為解決住房短缺。2008年開(kāi)始大規(guī)模推進(jìn)城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)，主要為完善保障性安居工程體系。2023年，著重解決工薪收入群體買不起商品房，而保障性住房供給不足的問(wèn)題。未來(lái)將提高保障性住房在住房總供給中的占比，讓人民住有所居，可以放開(kāi)手腳為美好生活?yuàn)^斗。

住房問(wèn)題既是民生問(wèn)題也是發(fā)展問(wèn)題，推進(jìn)保障性住房供給，既能解決工薪收入群體住房困難問(wèn)題，更有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式。以人口凈流入多、房?jī)r(jià)高的城市為重點(diǎn)，擴(kuò)大保障性住房供給，解決住房困難問(wèn)題，讓新市民、青年人進(jìn)得來(lái)、留得下，增強(qiáng)流動(dòng)人口在流入地的歸屬感，促進(jìn)房?jī)r(jià)平穩(wěn)運(yùn)行。盤活低效能土地及住房，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。適當(dāng)改建存量商品住房，盤活閑置土地和低效工業(yè)、商業(yè)等非住宅用地建設(shè)保障性住房，既可以盤活房企現(xiàn)金流，也可以助力去庫(kù)存。土地劃撥、協(xié)議出讓占比提升，有助于穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)。保障性住房建設(shè)也需要考慮，如何平衡資金、如何用地等問(wèn)題，為達(dá)成保本微利的目標(biāo)，劃撥、協(xié)議出讓土地占比將提升，會(huì)使地價(jià)得到合理控制，降低住房成本，更大程度上保障居民的住房需求。嚴(yán)格封閉管理，不得上市交易。建立公平公正的配售機(jī)制，滿足人民群眾"住有所居"愿望的同時(shí)，與商品房進(jìn)行嚴(yán)格區(qū)分。在嚴(yán)格封閉管理的政策下，將實(shí)現(xiàn)房住不炒的同時(shí)，讓商品住房回歸商品屬性。

規(guī)劃建設(shè)保障性住房的重點(diǎn)是拓展配售型保障性住房的新路子，滿足多層次住房需求，建立租購(gòu)并舉的住房制度。但同時(shí)將綜合考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，在商品房銷售穩(wěn)定的情況下，合理把握建設(shè)節(jié)奏。保障性住房與商品房、公共租賃住房相互支撐，共同組建完整的住房體系。為城鎮(zhèn)住房收入困難家庭繼續(xù)提供公共租賃住房保障并給予一定租金補(bǔ)助，為有意愿購(gòu)房但買不起商品房的工薪階層提供保障性住房，為有改善需求的居民提供與需求想匹配的商品房，讓商品房回歸商品屬性。按需分別達(dá)成住房高質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)低收入靠保障，中等收入靠支持，高收入靠市場(chǎng)的完整住房體系，提供高質(zhì)量居住條件，解決人民對(duì)住有所居的美好期待。

證券研究報(bào)告：《2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么走--政策篇》

對(duì)外發(fā)布時(shí)間：2023年12月25日

發(fā)布機(jī)構(gòu)：國(guó)海證券股份有限公司

本報(bào)告分析師：夏磊

SAC編號(hào)：S0350521090004

夏磊 國(guó)海證券股份有限公司 觀點(diǎn)新媒體專欄作者

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