夏磊 購房者行為暗含深層的市場(chǎng)選擇，其變化不僅反映了居民在住房消費(fèi)審美上的轉(zhuǎn)變，也是對(duì)其經(jīng)濟(jì)狀況的真實(shí)反映。微觀層面的購房行為正是洞察市場(chǎng)趨勢(shì)的重要窗口。

購房者行為變化一是更關(guān)注總價(jià)。

購房者對(duì)總價(jià)的敏感度提高，嚴(yán)格的預(yù)算約束是決策的第一道門檻，購房錨定已有的支付力。

二手房方面，低總價(jià)成交套數(shù)占比再增長(zhǎng)。從總價(jià)段看，一方面，2025年1-9月北京、杭州300萬元以下低總價(jià)段房源成交套數(shù)占比，分別達(dá)36%、55%，上海1-8月該總價(jià)段成交套數(shù)占比47%，低總價(jià)成交套數(shù)占比進(jìn)一步增加。另一方面，二手豪宅成交套數(shù)占比保持平穩(wěn)。預(yù)算充足的購房者，對(duì)于二手房的需求相對(duì)穩(wěn)定，總價(jià)1500萬元以上的二手豪宅成交套數(shù)占比保持平穩(wěn)。

新房方面，則是高總價(jià)成交套數(shù)占比不斷提升。2025年1-9月，上海900萬元以上產(chǎn)品成交套數(shù)占比提升。豪宅類項(xiàng)目受市場(chǎng)認(rèn)可，如上海壹號(hào)院戶型在237-1115平米，2025年8月第五批次推出的房源均價(jià)在19.8萬元/㎡，開盤再次實(shí)現(xiàn)“日光”。北京、杭州1500萬元以上的改善成交套數(shù)占比分別較2024年上升1、2個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，北京、杭州剛需購房者對(duì)于新房的偏好增加。北京、杭州2025年1-9月新房成交中300萬元以下的剛需成交套數(shù)占比分別上升1.7、4.5個(gè)百分點(diǎn)。

購房者行為變化二是更注重實(shí)用。

當(dāng)前購房者更追求實(shí)用，購房行為更加理性，多功能、高利用率、居住舒適度成為決策的關(guān)鍵因素。

一是，有限面積內(nèi)追求更多居室。以北京二手房市場(chǎng)為例，截至2025年9月，90-120平方米戶型中約57%為兩居室，這種布局難以滿足當(dāng)前市場(chǎng)需求。相比之下，新房市場(chǎng)更注重功能性，90平方米戶型普遍可滿足三居需求。2025年1-9月，在新房成交中，90-120㎡的戶型成交套數(shù)占比最高，北京、上海、杭州該面積段成交套數(shù)占比分別為37%、55%、38%，我們認(rèn)為該面積段能夠覆蓋從首次置業(yè)到家庭改善的不同階段需求，并且能更好地平衡總價(jià)和功能性。

二是，更看重得房率。受“好房子”政策引導(dǎo)，多地出臺(tái)住宅新標(biāo)準(zhǔn)，如北京住宅標(biāo)準(zhǔn)更新后，開始推出帶陽臺(tái)、挑空等設(shè)計(jì)的項(xiàng)目，顯著提升了得房率。有已開盤預(yù)售項(xiàng)目按照“好房子”技術(shù)要點(diǎn)重新提交規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，增加了錯(cuò)層陽臺(tái)，最高提升實(shí)際得房率約10%，開盤去化率顯著提升。

三是，購房者更在意空間利用最大化。購房者偏好空間的多功能性與可變性，以滿足多樣化生活場(chǎng)景和未來可能的需求變化。

四是，更關(guān)注容積率。更追求居住舒適度。高容積率住宅成交明顯呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，北京、上海、杭州容積率2.5以上的項(xiàng)目成交套數(shù)占比減少，2025年1-9月該占比分別較2024年減少1、4、6個(gè)百分點(diǎn)，低密度住宅更受市場(chǎng)青睞。

購房者行為變化三是更關(guān)注未來保值增值空間。

當(dāng)前購房者的區(qū)域選擇邏輯呈現(xiàn)出“核心區(qū)位優(yōu)先、成熟配套導(dǎo)向、產(chǎn)業(yè)周邊購房”三大趨勢(shì)，其本質(zhì)是為了對(duì)抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

優(yōu)選城市核心區(qū)。受供應(yīng)和價(jià)格約束影響，核心城市成交區(qū)域占比分布仍為外圍占比高于核心區(qū)，但該差距在不斷收窄。以上海為例，外環(huán)外成交套數(shù)占比已從2021年的82%下降至2025年1-9月的61%。核心區(qū)新房的開盤去化率及不斷上漲的房?jī)r(jià)也反映了購房者的傾向。

成熟配套導(dǎo)向。購房者對(duì)規(guī)劃的審視更為理性，更看重已落地配套而非遠(yuǎn)期藍(lán)圖。一是交通配套的明確，二是生活設(shè)施，如學(xué)校、醫(yī)療和商業(yè)已同步建設(shè)，形成“即買即享”的確定性。

圍繞產(chǎn)業(yè)購房。購房者愈發(fā)傾向于選擇產(chǎn)業(yè)高度聚集、發(fā)展確定性強(qiáng)的區(qū)域。如北京海淀區(qū)，受中關(guān)村產(chǎn)業(yè)輻射的周邊區(qū)域不僅土地市場(chǎng)熱度居高不下，新房銷售也表現(xiàn)活躍。上海張江科學(xué)城也帶動(dòng)了周邊的購房需求。

風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地效果不確定性；各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異導(dǎo)致的案例經(jīng)驗(yàn)適用性受限；數(shù)據(jù)可得性受限，不具備普適性；房地產(chǎn)市場(chǎng)超預(yù)期下行風(fēng)險(xiǎn)；新技術(shù)落地進(jìn)展存在不確定性。

證券研究報(bào)告：《從成交結(jié)構(gòu)看購房者行為變化》

對(duì)外發(fā)布時(shí)間：2025年10月29日

發(fā)布機(jī)構(gòu)：國(guó)海證券股份有限公司

本報(bào)告分析師：夏磊

SAC編號(hào)：S0350521090004

夏磊 國(guó)海證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 觀點(diǎn)新媒體專欄作者

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