觀點(diǎn)指數(shù) 在房企回A的路途中，“折返跑”的身影時(shí)時(shí)可見(jiàn)。如今，漫長(zhǎng)的等待讓首創(chuàng)置業(yè)再度放棄；9月17日，它向中國(guó)證監(jiān)會(huì)申請(qǐng)撤回建議A股發(fā)行申請(qǐng)，而建議A股發(fā)行現(xiàn)時(shí)將不會(huì)進(jìn)行。這意味著首創(chuàng)置業(yè)的回A里程又一次停頓。

市場(chǎng)人士對(duì)觀點(diǎn)指數(shù)表示，首創(chuàng)置業(yè)回A的意義在于股本融資，因?yàn)閲?guó)企背景企業(yè)在香港增發(fā)相對(duì)較難；而要發(fā)債的話就必須考慮到負(fù)債率的問(wèn)題，在A股進(jìn)行股權(quán)融資，就不用考慮負(fù)債率的問(wèn)題了。

顯然，“A+H”模式將為首創(chuàng)置業(yè)打通較寬的融資渠道，在財(cái)務(wù)平衡方面也能起到不一般的作用。但回A的停頓，只能讓首創(chuàng)置業(yè)另尋其他融資途徑，并在周轉(zhuǎn)節(jié)奏上下功夫，加快資金回籠，從而實(shí)現(xiàn)自身規(guī)模的增長(zhǎng)。

首創(chuàng)回A里程

回朔過(guò)往，2003年在香港上市之后，首創(chuàng)置業(yè)就一直在醞釀著回A事宜，但于隔年的8月未獲證監(jiān)會(huì)通過(guò)。初次碰壁的首創(chuàng)于2007年整軍再戰(zhàn)，彼時(shí)它擬發(fā)行不超過(guò)14億股股份，擬募集資金14.7億元，但因經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素，其IPO再次擱淺。

此后的2009年、2010年、2013年，首創(chuàng)置業(yè)多次努力遇阻。直至2016年，再次燃起對(duì)回A的期盼，于11月7日再次向證監(jiān)會(huì)遞交了IPO申報(bào)稿；其擬發(fā)行新股3.7億股，募集資金約38億元。

觀點(diǎn)指數(shù)查閱2016年11月25日證監(jiān)會(huì)文件信息顯示，彼時(shí)首創(chuàng)置業(yè)與萬(wàn)達(dá)商業(yè)、富力地產(chǎn)、金輝集團(tuán)等的IPO都已通過(guò)發(fā)審會(huì)，獲得受理。這讓首創(chuàng)置業(yè)獲得一絲欣喜，于年報(bào)中直呼“A股回歸工作取得關(guān)鍵性突破”。

截至今年9月13日，在撤回IPO申請(qǐng)前夕，首創(chuàng)置業(yè)頭頂“已反饋”的審核狀態(tài)，在上交所中排名第72，列于大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)、富力、金輝之后。

此前的招股書(shū)披露，首創(chuàng)置業(yè)擬用從A股IPO中募集來(lái)的38億元投資北京海淀永豐產(chǎn)業(yè)基地 F1 項(xiàng)目、上海青浦盈浦街道 20-04 項(xiàng)目、上海楊浦平?jīng)鲰?xiàng)目、天津北運(yùn)河項(xiàng)目、天津中山路項(xiàng)目等。

財(cái)務(wù)總監(jiān)范書(shū)斌曾在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，鑒于證監(jiān)會(huì)加快審批的速度，首創(chuàng)置業(yè)有可能在2018年上半年就能回A成功。觀點(diǎn)指數(shù)查閱獲悉，上述擬投資的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)竣工時(shí)間都在今年下半年或明年初。

但顯然回A進(jìn)程不盡如人意，由于IPO未能實(shí)現(xiàn)，首創(chuàng)置業(yè)擬利用募集資金投資的項(xiàng)目周轉(zhuǎn)情況，或許也受到了影響。

數(shù)據(jù)顯示，截至今年上半年，這5個(gè)銷售物業(yè)的未售面積都占有較大的比例。其中，上海楊浦平?jīng)鲰?xiàng)目在2016年11月份之前就已開(kāi)工，項(xiàng)目以高端住宅為主，截至今年上半年未售10.4萬(wàn)平方米，占總建面78.02%；天津北運(yùn)河項(xiàng)目未售21.9萬(wàn)平方米，占比62.68%。

融資路途與快周轉(zhuǎn)

不過(guò)與上述項(xiàng)目不同，為了實(shí)現(xiàn)資金的周轉(zhuǎn)、降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，首創(chuàng)置業(yè)有不少項(xiàng)目都采取了合作或合資經(jīng)營(yíng)模式。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，今年中報(bào)顯示，在首創(chuàng)置業(yè)109個(gè)投資物業(yè)和銷售物業(yè)中，就有67個(gè)為合作項(xiàng)目，占比達(dá)61.47%。

為項(xiàng)目尋求合作的步伐還在繼續(xù)，9月5日首創(chuàng)置業(yè)又宣布以公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓的方式，出售標(biāo)的公司北京開(kāi)元和安投資有限公司51%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為5.98億元，另加11.87億元的股東貸款。據(jù)悉，項(xiàng)目即首創(chuàng)中心的F03地塊上建成的商用物業(yè)。

讓渡股權(quán)、援引合作方是首創(chuàng)置業(yè)為項(xiàng)目融資的重要形式；事實(shí)上，囿于股本融資的欠缺，它一直以來(lái)都在尋求融資方式的“多元”。

2015年11月份，首創(chuàng)置業(yè)完成向首創(chuàng)集團(tuán)非公開(kāi)定向增發(fā)，發(fā)行人民幣普通股10億股，每股發(fā)行價(jià)格為3.08元，取得資金30.68億元。但由于增發(fā)會(huì)攤薄股東的權(quán)益，首創(chuàng)置業(yè)此后再也沒(méi)有采用這種融資方式，另謀它途。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至今年上半年，首創(chuàng)通過(guò)銀行貸款、公司債券、票據(jù)、權(quán)益工具等形式，融資額度合計(jì)達(dá)人民幣1177.39億元；期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為205.18億元，同比去年增長(zhǎng)44%。

幾乎所有的融資都是為公司業(yè)務(wù)發(fā)展打基礎(chǔ)的，首創(chuàng)置業(yè)今年上半年實(shí)現(xiàn)了360億的銷售額，下半年目標(biāo)為440億以上、可售貨值為828億元；明年計(jì)劃達(dá)到千億規(guī)模，繼續(xù)沖擊行業(yè)前30名。由此看來(lái)，首創(chuàng)置業(yè)對(duì)規(guī)模已逐漸重視。

在籌集資金與追求規(guī)模之外，周轉(zhuǎn)節(jié)奏成為了房企轉(zhuǎn)動(dòng)發(fā)展齒輪的驅(qū)動(dòng)力，通過(guò)加快周轉(zhuǎn)促使資金加快回流，才能及時(shí)地補(bǔ)充業(yè)務(wù)發(fā)展的“能量”。

從近幾年的數(shù)據(jù)來(lái)看，首創(chuàng)置業(yè)的周轉(zhuǎn)效率似乎呈周期性波動(dòng)，2013年各項(xiàng)指標(biāo)的周轉(zhuǎn)情況都相對(duì)較好，但2014年存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下滑幅度較大。隨后幾年得到回復(fù)。

為提升目前在行業(yè)中處于相對(duì)較低的周轉(zhuǎn)效率，首創(chuàng)置業(yè)決定實(shí)施“369”的新工期標(biāo)準(zhǔn)，即在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，3個(gè)月取得方案批復(fù)，6個(gè)月取得施工許可證，9個(gè)月取得預(yù)售證，加快周轉(zhuǎn)。

房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的資金投入，在產(chǎn)品銷售并結(jié)轉(zhuǎn)收入以前都以存貨形式存在，首創(chuàng)置業(yè)上半年的存貨周轉(zhuǎn)率為0.07次，與2016年基本持平；而今年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，總裁鐘北辰對(duì)觀點(diǎn)指數(shù)表示，目前首創(chuàng)置業(yè)大部分項(xiàng)目都達(dá)到了新工期標(biāo)準(zhǔn)。

目前，首創(chuàng)置業(yè)的營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)一直以來(lái)保持著溫和的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；今年上半年，它實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收 入71.17億元，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)15.39億元。

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