TOP50市場集中度減弱，房企內(nèi)生性資金優(yōu)勢凸顯

年初業(yè)績會上房企們一致表現(xiàn)低調(diào)，表示不再設(shè)立2018全年目標(biāo)，或者已經(jīng)可以窺探出今年房企在規(guī)模問題上的一些細(xì)微心理變化。

剛過去的8月21日，碧桂園總裁莫斌在中期業(yè)績會上提到公司銷售指標(biāo)時再次提及，會相對放慢發(fā)展速度，騰出空間抓好管控。根據(jù)最新發(fā)布的中期業(yè)績也可觀察到，2018年上半年，無論是碧桂園、萬科、恒大、保利、融創(chuàng)、新城控股、龍湖，這些TOP10以內(nèi)的房企，在利潤方面均保持一定程度的提升。

可以看出，經(jīng)歷了規(guī)模上的一輪狂奔后，房地產(chǎn)企業(yè)更有意識要在項目把控、平衡負(fù)債和利潤這些財務(wù)指標(biāo)方面有所“修復(fù)”。

當(dāng)然，政策還在嚴(yán)控、融資環(huán)境還在進(jìn)一步收緊的大環(huán)境下，這些變化無不給前8月房企的TOP100銷售榜單增添了幾許“神秘”。

根據(jù)“觀點指數(shù)·2018年1-8月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP100”的數(shù)據(jù)分析來看，1-8月，TOP5的起跑線超過2600億元，具體到TOP10也從去年同期的878億元上升到1316.4億元。這表明，雖然房企已經(jīng)開始轉(zhuǎn)變發(fā)展方向，注重負(fù)債和利潤平衡，但在經(jīng)歷過高度集中的市場面前，規(guī)模的“滾輪”有所放緩，但仍在前進(jìn)。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

1-8月，TOP3、TOP5、TOP10、TOP30、TOP50在前100的市場占有率分別為20.52%、29.1%、41.85%、68.75%以及83.14%。相比較之下，2018年前8月的TOP3、TOP5、TOP10、TOP30、TOP50在市場占有率方面，同比2017年分別下降了3.44%、2.89%、3.67%、2.55%、1.22%。

進(jìn)入今年前八月，雖然龍頭房企們還占據(jù)著市場的“大頭”，但是相對來說，行業(yè)集中度已有所減緩，這些數(shù)據(jù)也都進(jìn)一步表明，排名前50的房企，在市場占有額方面已經(jīng)明顯呈下降趨勢。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

今年以來，融創(chuàng)憑借著上半年的良好銷量領(lǐng)先綠地、中海，保持在TOP5的位置。而綠地因前期發(fā)力不足，曾一度跌落第七，在今年5月以1066億元的總銷量成功超越中海，上位TOP6。但根據(jù)觀點指數(shù)最新發(fā)布的排行榜單，綠地前8月的銷售與處于TOP5位置的融創(chuàng)還是有所差距。

綜合7月、8月兩個月房企的銷售業(yè)績來看，它們中更多表現(xiàn)出一種緩和的趨勢，這種調(diào)整或是為了即將到來的傳統(tǒng)樓市旺季“金九銀十”做準(zhǔn)備。相比6月均達(dá)到六七百億元的單月銷售規(guī)模，排行前三的碧、萬、恒在7、8月的單月銷售只在400億元至500億元之間徘徊，或許可以看作是經(jīng)歷年中沖刺以后的“休養(yǎng)生息”。

全行業(yè)來看，根據(jù)統(tǒng)計局1-7月份的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，全國商品房銷售面積89990萬平方米，同比增長4.2%；商品房銷售額78300億元，同比增長14.4%。

然而，在行業(yè)規(guī)模不斷上升，一片欣欣向榮的表象背后，房企也在承受著巨大的負(fù)債和現(xiàn)金流壓力。以往的融資渠道被一堵再堵，房企拿地以及規(guī)模的擴(kuò)張變得小心翼翼。

統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為93308億元.其中，國內(nèi)貸款14045億元，下降6.9%；利用外資33億元，下降70.1%；自籌資金30187億元，增長10.4%；定金及預(yù)收款31013億元，增長15.1%；個人按揭貸款13655億元，下降1.4%。

這些數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，可以依賴的外部資金來源正逐步減弱，而內(nèi)部的資金比重在進(jìn)一步提升，那些平時更注重內(nèi)生性資金來源的房企，在往后的發(fā)展中將變得更具優(yōu)勢。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

“壓抑”的理性，土地寒流中投資增幅止跌

政策的嚴(yán)控，融資受阻，房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)金流繃緊，同時為避免糾纏上限價“包袱”，行業(yè)內(nèi)寧愿“錯過”也不愿意“拿錯”成為共識，土地交易市場遭遇了寒流。

根據(jù)市場機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，前7個月，全國土地流標(biāo)共計796宗，具體分城市來看，一線城市土地流標(biāo)13宗，二線城市合計流標(biāo)經(jīng)營性土地154宗，三四線城市經(jīng)營性土地合計流標(biāo)達(dá)到了629宗。

可以看出之前一段時間，房地產(chǎn)企業(yè)“紅了眼”都要進(jìn)入三四線城市，現(xiàn)在因為棚改的不確定性，加之缺乏實際經(jīng)濟(jì)體量和人口支撐，只能把戰(zhàn)線暫時撤回到一二線。

同時，通過對比去年同期土地成交和推出土地數(shù)量，可以發(fā)現(xiàn)，今年1-7月成交的土地相比去年有明顯下降，表現(xiàn)出開發(fā)商對于地價的“紅線”不再敢于觸碰。這種變化還多少表現(xiàn)在開發(fā)商與土地市場的微妙關(guān)系之中。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

8月22日，合肥發(fā)布《關(guān)于廬江縣和巢湖市居住用地拍賣有關(guān)事項的公告》，公告中提到：競得人可一次性付清全部土地成交價款，也可選擇分期付款。對此，有市場人士分析，這意味著官方降低了對土拍市場的預(yù)期，“土地降溫將有望讓土地在定價層面變得更為合理”。

據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積13818萬平方米，同比增長11.3%，增速比1-6月份提高4.1個百分點；土地成交價款6619億元，增長21.9%，增速提高1.6個百分點。

另外在房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，今年前7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資65886億元，同比增長10.2%，增速比1-6月份提高0.5個百分點，結(jié)束了進(jìn)入今年以來的三連跌態(tài)勢。觀點指數(shù)了解到，1-3月，1-4月，1-5月，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速分別為10.4%、10.3%及9.7%。

1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積728593萬平方米，同比增長3.0%，增速比1-6月份提高0.5個百分點。房屋新開工面積114781萬平方米，增長14.4%，增速提高2.6個百分點。房屋竣工面積42067萬平方米，下降10.5%，降幅收窄0.1個百分點。

如果具體到四個一線城市，根據(jù)最新披露的投資數(shù)據(jù)，北京1-7月施工面積同比增加9.1%，深圳和廣州1-6月住宅施工面積分別增加1%和9.6%，上海則處在下降通道。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

中央定調(diào)，房價上升通道被阻斷

7月31日，中共中央政治局召開會議分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，并部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。其中，會議內(nèi)容關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)部分的表述引發(fā)了市場的高度關(guān)注。

會議提到，要“下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。”

這表明，房地產(chǎn)市場在相當(dāng)一段時間內(nèi)還將會以金融性緊縮的調(diào)控為主，當(dāng)中的“堅決遏制房價上漲”字眼，也被市場人士認(rèn)為對房地產(chǎn)市場未來一段時間的基本定調(diào)。

可以看出，經(jīng)歷了2015、2016年房價的斷崖式增長，在目前微妙的樓市、金融環(huán)境下，持續(xù)的調(diào)控?zé)o可避免。市場數(shù)據(jù)顯示，在住建部發(fā)布30城市巡查整頓房地產(chǎn)通知后，截至7月底，已經(jīng)有40個城市發(fā)布累計超過40次房地產(chǎn)調(diào)控。

8月7日，住建部還專門召開部分城市房地產(chǎn)工作座談會，對各城市未來房地產(chǎn)調(diào)控工作提出進(jìn)一步要求稱，將建立房地產(chǎn)市場監(jiān)測體系，對工作不力、市場波動大、未能實現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的地方堅決問責(zé)。

為進(jìn)一步落實房地產(chǎn)市場調(diào)控要求，8月13日，南京市下發(fā)《關(guān)于調(diào)整我市企事業(yè)單位住房限購政策的通知》，明確在南京全市范圍內(nèi)暫停向企事業(yè)單位及其他機(jī)構(gòu)銷售商品住房。至此，南京也成為繼江陰之后，第7個宣布限制企事業(yè)單位購買品房的城市。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

而根據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的“2018年7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況”可以看到，各地在經(jīng)歷了接連不斷的調(diào)控政策后，收獲了一定的效果。

數(shù)據(jù)顯示，環(huán)比6月來看，7月份，一二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅有所回落，當(dāng)中北、上、廣、深四個一線城市價格上漲0.2%，漲幅比6月回落0.4個百分點。另外，31個二線城市價格上漲1.1%，漲幅比上月回落0.1個百分點。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

另一方面，在房地產(chǎn)持續(xù)的去庫存壓力下，效果逐漸顯現(xiàn)。統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)披露，7月末，全國商品房待售面積54428萬平方米，比6月末減少656萬平方米。其中，住宅待售面積減少544萬平方米，辦公樓待售面積減少40萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少48萬平方米。

規(guī)范與秩序，長租的春風(fēng)要吹向何處？

一二線城市中亟待盤活的存量市場，加上政策的春風(fēng)，使得長租公寓勢頭迅猛，以不可阻擋的趨勢在全國鋪排開來，而大好的行情也引得資金紛紛入局。

觀點指數(shù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，自今年上半年以來，1月份，自如完成了40億元A輪融資；2月，蛋殼公寓完成1億美元B輪融資；5月，優(yōu)客逸家進(jìn)行了10億元C1輪融資。

與之相對應(yīng)的是，房地產(chǎn)企業(yè)在住房租賃公司債方面得到的支持也不逞多讓。即使今年以來，多家房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)債曾一度遭到中止，但與住房租賃相關(guān)的債券發(fā)行卻并沒有受到太大影響。據(jù)悉，僅5月以來，先后就有首創(chuàng)置業(yè)、泰禾集團(tuán)、富力、萬科、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、保利置業(yè)、龍湖、花樣年宣布了發(fā)行住房租賃相關(guān)公司債。

另外，據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自2018年初至今，就有超過12家公司提交了發(fā)行住房租賃專項公司債申請，該部分申請總發(fā)行規(guī)模達(dá)618.8億元。

大量資金的進(jìn)入，使得這一領(lǐng)域的競爭也愈發(fā)激烈起來，許多租賃企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)資金全面趨緊、土地市場冷卻的背景下，卻逆市而行，以高溢價競搶起房源，長租公寓成為了砸錢的“游戲”。

然而，這種蠻荒式的發(fā)展所引發(fā)的企業(yè)間惡性競爭，也將其再次帶向了輿論的風(fēng)口浪尖。

8月17日，我愛我家副總裁胡景暉在一場電話會議中指出，自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運(yùn)營商，為了擴(kuò)大規(guī)模以高于市場正常價格的20%到40%在爭搶房源。這迅速在長租公寓領(lǐng)域形成一系列的連鎖反應(yīng)。

隨后，北京市住建委聯(lián)合相關(guān)部門對相關(guān)住房租賃企業(yè)進(jìn)行約談，對住房租賃企業(yè)明確提出了三點要求：不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源；不得通過提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。

這些措施把矛頭直接指向了長租運(yùn)營商規(guī)模增長的房源獲取上面，表明長租公寓在經(jīng)歷了一段毫無秩序的瘋狂增長以后，其生態(tài)也將逐漸走向秩序和更加規(guī)范。

事實上，租賃住房關(guān)系社會民生，如果是因為企業(yè)間為擴(kuò)張規(guī)模而引發(fā)惡性競爭，推高了租賃市場的租金，這無疑與政府所推行長租公寓的初衷相悖。另一方面，長租公寓作為除買房以外的另一種居住形式，也不應(yīng)該只成為人們一時的美好想象。