傅士鵬 巴菲特、李嘉誠(chéng)之后，“香港商鋪之王”也來(lái)了。

英倫投資客（2018年9月20日）獲悉，香港知名個(gè)人房地產(chǎn)投資者，在尖沙咀、中環(huán)、銅鑼灣及旺角等地持有大量商鋪的資深炒房客——黎永滔出手倫敦，斥資4900萬(wàn)英鎊（約5億港元，4.4億人民幣）買(mǎi)進(jìn)位于西區(qū)Soho的大樓151 Wardour Street。

黎永滔剛剛買(mǎi)下的這棟大樓總共六層，第二到第六層被出租給英國(guó)共享辦公公司The Office Group，底層也帶有多個(gè)商鋪，分別出租給黎巴嫩餐廳Maison du Mezze、蛋糕店Hummingbird Bakery、咖啡廳 L’ETO Caffe。

大樓賣(mài)家是英國(guó)地產(chǎn)基金Thor Equities，Thor一年前（2017年2月16日）斥資4,300萬(wàn)英鎊買(mǎi)下這棟樓，做了簡(jiǎn)單的翻新和裝修之后，還幫大樓找到了新租客。

翻新和出租結(jié)束后，Thor選擇迅速賣(mài)掉房產(chǎn)，一年時(shí)間小賺600萬(wàn)英鎊。

Thor的這筆投資無(wú)論買(mǎi)進(jìn)還是賣(mài)出，都發(fā)生在英國(guó)脫歐不確定性最強(qiáng)的兩年，快進(jìn)快出的操作手法也給我們提供了一個(gè)很好的案例，去觀(guān)察脫歐公投后倫敦房?jī)r(jià)到底跌沒(méi)跌。

從這個(gè)案例看出，倫敦核心區(qū)的資產(chǎn)因?yàn)楣?yīng)有限，潛在需求大，還是挺保值的。

“傳奇投資客”黎永滔

現(xiàn)年63歲的黎永滔被香港人稱(chēng)作“商鋪之王”，其投資手法一點(diǎn)不輸Thor Equities。

黎永滔出生于廣州，1979年和家人一起偷渡到香港。

到香港后，黎永滔一直在父親的永昌金鋪打理業(yè)務(wù)，靠低價(jià)收購(gòu)內(nèi)地漁船出售的銀元，溶解鑄成毛利極高的銀器而賺得第一桶金，成為日后投資商鋪的本金。

黎永滔從1990年初開(kāi)始投資商鋪，到現(xiàn)在已經(jīng)持有超過(guò)30個(gè)物業(yè)，價(jià)值超過(guò)20億港幣。

黎永滔非常相信自己的眼光，曾在接受香港媒體采訪(fǎng)的時(shí)候說(shuō)自己的投資理念是“人棄我取”：去發(fā)掘被市場(chǎng)低估的資產(chǎn)，然后靜待其升值后收割。

1998年香港房地產(chǎn)暴跌的時(shí)候，黎永滔以1500萬(wàn)港幣的價(jià)格買(mǎi)下了東角道怡東商場(chǎng)地下22號(hào)商鋪，兩年后以4000萬(wàn)港幣賣(mài)出，大賺2500萬(wàn)。

黎永滔另一個(gè)被人津津樂(lè)道的投資手法，是瞅準(zhǔn)時(shí)機(jī)將商鋪分拆出售或出租。

1997年香港金融危機(jī)的時(shí)候，各類(lèi)房產(chǎn)租金暴跌40-50%，黎永滔在羅素街的一個(gè)商鋪原來(lái)租金是26萬(wàn)一個(gè)月，在租客無(wú)力承擔(dān)租金的情況下，黎永滔決定把商鋪“一分為三”，分別租給3個(gè)租客，結(jié)果共收到租金30萬(wàn)元一個(gè)月，比金融危機(jī)之前還多了15%。

2004年，他和香港另一位投資大佬羅家寶以大約6000萬(wàn)元的價(jià)格，買(mǎi)進(jìn)銅鑼灣總統(tǒng)餐廳，然后進(jìn)行翻新，并分拆成100多個(gè)小型商鋪進(jìn)行出售。商鋪推出市場(chǎng)當(dāng)天便全部售罄，黎永滔的這個(gè)操作為他賺得約3億港幣。

黎永滔凡事親力親為，雖然在香港和倫敦持有大量資產(chǎn)，但整個(gè)公司卻只有5個(gè)人：分別是他和妻子，一個(gè)負(fù)責(zé)出租的員工，和兩個(gè)做賬的會(huì)計(jì)。

黎永滔投資商鋪近30年未嘗敗績(jī)

“商鋪之王”為何轉(zhuǎn)戰(zhàn)倫敦？

事實(shí)上，黎永滔對(duì)倫敦房地產(chǎn)市場(chǎng)并不陌生，此前已多次買(mǎi)進(jìn)倫敦西區(qū)。 

黎永滔最早從2010年開(kāi)始在英國(guó)投資，當(dāng)時(shí)他花了大約3800萬(wàn)英鎊（4.537億港元）買(mǎi)下了位于倫敦牛津街221-223號(hào)的大樓，一棟包括寫(xiě)字樓和底層商鋪的沿街大廈。

黎永滔大規(guī)模轉(zhuǎn)戰(zhàn)倫敦開(kāi)始于2013年。 

2013年1月，黎永滔以3800萬(wàn)英鎊的價(jià)格在牛津街527-533號(hào)買(mǎi)了三家店鋪。

四個(gè)月后，他又斥資7600萬(wàn)英鎊買(mǎi)下了牛津街291號(hào)，一棟五層高的零售大樓。

黎永滔之所以轉(zhuǎn)戰(zhàn)倫敦，是因?yàn)橄愀蹚?013年2月22日開(kāi)始收緊銀根，限制商鋪的抵押貸款。

黎永滔說(shuō)，投資者以前在香港還能夠拿到差不多商業(yè)房產(chǎn)價(jià)值70％的抵押貸款，但2013年之后，只能從銀行貸出40％左右。

與此同時(shí)，銀行對(duì)房產(chǎn)的估值也愈發(fā)謹(jǐn)慎，往往比收購(gòu)價(jià)低10％左右，而這意味投資者差不多要付出接近80％的首付款，這一下就增加了炒房成本。

商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)的差距也起了些作用，黎永滔喜歡把倫敦牛津街和香港的羅素街和廣東道相比，同等條件的商鋪，牛津街年租金收益率為4％，而香港一線(xiàn)購(gòu)物街的商鋪收益率僅為1-2％。

除此之外，香港商業(yè)地產(chǎn)印花稅遠(yuǎn)高于倫敦，也增加了投資成本。

簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)模型在香港跑不通的情況下，黎永滔就此選擇轉(zhuǎn)戰(zhàn)倫敦。

傅士鵬 常駐倫敦從事英國(guó)地產(chǎn)投資，觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)專(zhuān)欄作者

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