最近幾天，杭州濱江新希望新城·未來(lái)海岸一期的業(yè)主，認(rèn)為樓盤二期降價(jià)銷售而進(jìn)行所謂的“維權(quán)”新聞，成了房產(chǎn)界的熱點(diǎn)。

8月底，大江東濱江新希望新城·未來(lái)海岸一期推出382套房屋，90㎡以下房源均價(jià)為16600元/㎡，90-140㎡房源均價(jià)為17200元/㎡。9月16日，二期再次推出155套房源，其中90-140㎡戶型均價(jià)為16822元/㎡。裝修標(biāo)準(zhǔn)均為4000元/㎡。

表面上看來(lái)，二期相比一期降低了378元/㎡，濱江新希望新城·未來(lái)海岸部分一期業(yè)主認(rèn)為自己的房子比同等檔位的房子降了40萬(wàn)，要求“降價(jià)”賠償。

面對(duì)部分業(yè)主的質(zhì)疑，操盤的濱江房產(chǎn)表示：“二期產(chǎn)品并不存在降價(jià)這一問(wèn)題。與一期存在價(jià)差的部分原因，是因?yàn)闃谴辈煌菍硬煌?、戶型不同。大部分客戶也都理解這些外界因素，對(duì)于實(shí)在不能理解的客戶，我們給出了開(kāi)放的姿態(tài)，在限定時(shí)間內(nèi)，可以退房，并且不收取違約金。”

▲濱江新希望新城·未來(lái)海岸退房公告

據(jù)了解，一期業(yè)主中，僅有十多位選擇了退房。

01

在樓市敏感時(shí)刻，濱江房產(chǎn)的做法引起業(yè)界媒體的熱切關(guān)注，成為熱點(diǎn)新聞，退房和不退房的業(yè)主都紛紛稱贊，物議沸騰。

不得不承認(rèn)，濱江房產(chǎn)的做法是一次成功的公關(guān)和營(yíng)銷，顯示了這家房企的底氣和自信。

雖然濱江房產(chǎn)的這一做法值得欽佩，但卻不符合法律和契約精神，不應(yīng)該成為市場(chǎng)的慣例。

在過(guò)去的十多年中，房地產(chǎn)市場(chǎng)多次起伏波動(dòng)。每當(dāng)出現(xiàn)市場(chǎng)下行，開(kāi)發(fā)商降價(jià)時(shí)，都會(huì)有一些業(yè)主提出所謂的“維權(quán)”。

如果是由于降價(jià)引起的維權(quán)，不論是真降還是假降，業(yè)主都沒(méi)有去向開(kāi)發(fā)商維權(quán)的權(quán)利。

即使是真降價(jià)，商品房的購(gòu)買，本身就是一種市場(chǎng)投資行為，買賣雙方都應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。購(gòu)房者自身選擇進(jìn)行商品房投資行為，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，是建立在雙方對(duì)當(dāng)時(shí)的價(jià)格都完全自愿接受的基礎(chǔ)上的，那么價(jià)格的漲跌，應(yīng)該由購(gòu)房者自己承擔(dān)。

《合同法》第54條規(guī)定了合同當(dāng)事人一方可向仲裁機(jī)構(gòu)請(qǐng)求撤銷合同的情形：比如說(shuō)因重大誤解訂立的，或者明顯違反公平原則的合同，或者一方以欺詐、脅迫或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意愿情況下訂立的合同。顯然，同一樓盤降價(jià)銷售并不符合撤銷合同的條件。

▲《合同法》第54條原文

價(jià)格的起伏受市場(chǎng)調(diào)節(jié)，降價(jià)也不屬于情勢(shì)變更，不能對(duì)已經(jīng)簽訂的合同進(jìn)行變更或者解除。這是基本的法律和契約精神，除非合同有約定降價(jià)賠償?shù)葪l款。

換言之，假如二期房源非降反升，業(yè)主會(huì)“補(bǔ)差價(jià)”嗎？

業(yè)主真正可以維權(quán)的是，開(kāi)發(fā)商所交付的商品房的質(zhì)量。如果質(zhì)量不合格，沒(méi)有達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)有達(dá)到合同承諾的標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主完全有維權(quán)的權(quán)利。對(duì)于產(chǎn)品質(zhì)量，開(kāi)發(fā)商必須負(fù)全責(zé)，但沒(méi)有義務(wù)承擔(dān)價(jià)格波動(dòng)的責(zé)任。

02

一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)房是一個(gè)家庭最大的消費(fèi)，對(duì)很多家庭來(lái)說(shuō)也是最大的投資，是一件重大而復(fù)雜的法律事務(wù)，應(yīng)特別重視，不能隨意。

國(guó)外和香港地區(qū)，絕大多數(shù)購(gòu)房者都是委托律師審查和簽署合同，可見(jiàn)購(gòu)房這件事情的復(fù)雜性和專業(yè)性。

而在中國(guó)內(nèi)地，人們還沒(méi)有這樣的習(xí)慣。甚至很多人連合同看都不看，出了問(wèn)題的時(shí)候說(shuō)“我當(dāng)時(shí)合同沒(méi)看啊”，這很荒唐。

在降價(jià)維權(quán)這件事情上，反映出當(dāng)前社會(huì)的法律意識(shí)和契約意識(shí)仍然比較淡薄，也說(shuō)明市場(chǎng)化程度不夠、法治精神不夠、契約精神不夠。

各方，包括政府、開(kāi)發(fā)商和業(yè)主，都需要大大增強(qiáng)法律和契約意識(shí)。

03

多年來(lái)，我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是畸形的，行業(yè)內(nèi)一直進(jìn)行著各種各樣的行政調(diào)控。這給那些對(duì)市場(chǎng)一無(wú)所知的公眾傳遞了這樣的信息：“房?jī)r(jià)會(huì)一直漲”。

但是，只要是市場(chǎng)，就存在波動(dòng)。縱觀近十年來(lái)的杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)，也至少經(jīng)歷過(guò)兩輪較大的市場(chǎng)波動(dòng)。

目前，在整體高熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，特別是新進(jìn)入市場(chǎng)的一些投資者，沒(méi)有經(jīng)受過(guò)市場(chǎng)的洗禮，沒(méi)有受過(guò)市場(chǎng)波動(dòng)的教育。把房?jī)r(jià)一直漲的預(yù)期視為市場(chǎng)正常合理的走勢(shì)，這是對(duì)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的無(wú)知，對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的忽視。

必須讓業(yè)主接受市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)教育和洗禮，必須建立起全社會(huì)的法律和契約意識(shí)。如果沒(méi)有這樣的風(fēng)險(xiǎn)教育和洗禮，類似這種所謂的“維權(quán)”事件還會(huì)不斷發(fā)生。購(gòu)房者在法律和契約意識(shí)以及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)方面，將永遠(yuǎn)是“長(zhǎng)不大的巨嬰”。

因此，濱江房產(chǎn)退房的做法，不宜也不應(yīng)該成為市場(chǎng)的慣例。

文/浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)   丁建剛

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