一、北京市共有產(chǎn)權(quán)住房政策背景簡(jiǎn)析

2017年9月13日中共中央國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)發(fā)布《北京城市總體規(guī)劃（2016年-2035年）》（以下簡(jiǎn)稱“新總規(guī)”）。“新總規(guī)”明確將推行共有產(chǎn)權(quán)住房作為北京市提升城市治理水平、增強(qiáng)宜居度的重要舉措之一。全文五次提到“共有產(chǎn)權(quán)住房”，從用地供應(yīng)、面向群體、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、房源籌集、項(xiàng)目選址等方面給予指導(dǎo)意見。尤其指出未來(lái)五年內(nèi)共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)中“70%面向本市戶籍人口，30%面向非京籍人口”，這是北京市產(chǎn)權(quán)類保障性住房首次明確比例的對(duì)非京籍人口開放。

“新總規(guī)”一出，17天后《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱“管理辦法”）正式出臺(tái)。按“管理辦法”規(guī)定自9月30日起未銷售的自住型商品住房、限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房，以及政府收購(gòu)的各類政策性住房再次銷售的均轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房銷售。該管理辦法秉承“新總規(guī)”的指導(dǎo)思想，詳細(xì)規(guī)定了北京市共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的申購(gòu)條件、配售程序、產(chǎn)權(quán)約定、貸款政策、退出機(jī)制、違約管理等細(xì)則，此后北京市共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目應(yīng)政策規(guī)定相繼上市。

二、北京市已上市共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目梳理

（1）已上市項(xiàng)目基本情況

截至2018年8月28日，北京市已上市（指結(jié)束網(wǎng)申或正在網(wǎng)申）的共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目共有15個(gè)，涵蓋8個(gè)區(qū)。就上市時(shí)間來(lái)看，朝陽(yáng)區(qū)首開先例，錦都家園于2017年6月開始網(wǎng)申，9月30日公開搖號(hào)，系自住商品房轉(zhuǎn)共有產(chǎn)權(quán)房；順義區(qū)的金成雅苑二期項(xiàng)目是北京市的第二個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目，于2017年10月底開啟網(wǎng)申，不同的是該項(xiàng)目為限價(jià)商品房轉(zhuǎn)共有產(chǎn)權(quán)住房。這兩個(gè)項(xiàng)目的上市為各區(qū)共有產(chǎn)權(quán)住房落地銷售提供了借鑒，2017年底至今表現(xiàn)為項(xiàng)目密集上市。

圖1 北京市共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目上市時(shí)間軸

15個(gè)項(xiàng)目中，順義金成雅苑二期和首開·晟品景園二期及昌平三個(gè)項(xiàng)目為限價(jià)房轉(zhuǎn)共有產(chǎn)權(quán)住房，其他8個(gè)項(xiàng)目為自住商品房轉(zhuǎn)共有產(chǎn)權(quán)住房，兩類項(xiàng)目在操作方面有所不同。原先用地類型立項(xiàng)為自住商品房且在2017年9月30日前未經(jīng)銷售的可直接轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目銷售，但是原先立項(xiàng)為限價(jià)房的項(xiàng)目如果銷售均價(jià)與市場(chǎng)價(jià)評(píng)估值的比例不高于85%，則需要由市保障房中心收購(gòu)轉(zhuǎn)化。該操作的政策依據(jù)源于北京市住建委2018年5月25日發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知》。

（2）房源分析

由上分析可見，從“管理辦法”出臺(tái)以來(lái)北京市共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)展迅速，這一勢(shì)頭從房屋套數(shù)來(lái)看更為明顯。15個(gè)項(xiàng)目累計(jì)提供房源11687套，相當(dāng)于每月上市超過(guò)1000套房源。朝陽(yáng)和海淀作為中心城區(qū)房源緊缺，其他非中心區(qū)域就目前上市房源數(shù)量來(lái)看，順義區(qū)最多，相當(dāng)于延慶、大興及密云三區(qū)供應(yīng)量之和。平谷和昌平緊隨其后，供應(yīng)量在2000套上下。

圖2 北京市各區(qū)共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目房源統(tǒng)計(jì)

根據(jù)《北京市2017-2021年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》，五年內(nèi)累計(jì)供應(yīng)土地6000公頃。土地供應(yīng)要嚴(yán)格落實(shí)區(qū)域功能定位，中心城區(qū)供應(yīng)量不高于全市總量的20%，折算下來(lái)即平均每年不超過(guò)240公頃。住宅用地供應(yīng)重點(diǎn)集中在中心城區(qū)以外的平原地區(qū)，占比不低于65%，門頭溝、懷柔等生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)占比不高于15%，相當(dāng)于平均每年不超過(guò)180公頃。依照“新總規(guī)”，中心城區(qū)包括朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、石景山四區(qū)，東西城作為首都功能核心區(qū)控制更為嚴(yán)格。相應(yīng)的，順義、大興和昌平的平原地帶成為供地重點(diǎn)區(qū)域。圖3的項(xiàng)目分布是供地計(jì)劃的反映，因此下一步大興區(qū)和順義區(qū)共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)量最有可能大幅增加。

圖3 北京市各區(qū)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目分布

注：紅星標(biāo)識(shí)的個(gè)數(shù)表示該區(qū)內(nèi)共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的數(shù)量

三、已上市項(xiàng)目差異分析

北京市各區(qū)共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目在大方向上統(tǒng)一遵照“管理辦法”執(zhí)行，具體的房源籌集與分配、網(wǎng)申條件及審核標(biāo)準(zhǔn)等個(gè)別細(xì)節(jié)問(wèn)題各區(qū)自行制定。根據(jù)目前15個(gè)項(xiàng)目的網(wǎng)申公告，房源分配主要面向兩組人群，一是本區(qū)戶籍無(wú)房家庭和本區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍無(wú)房家庭，二是本區(qū)工作的符合申購(gòu)條件的“新北京人”。項(xiàng)目的差異性主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方面：

（1）房源分配不同。

總體來(lái)看，房源分配以70%京籍家庭，30%“新北京人”為主，上述15個(gè)項(xiàng)目中有13個(gè)項(xiàng)目如此“三七”分配，另外兩個(gè)項(xiàng)目有所不同。順義區(qū)金成雅苑二期分為三組，50%房源面向順義區(qū)戶籍無(wú)房家庭和在順義區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍無(wú)房家庭，30%面向在順義區(qū)工作且符合北京市共有產(chǎn)權(quán)住房申購(gòu)政策的“新北京人”，20%協(xié)調(diào)給在順義區(qū)工作的東西城戶籍無(wú)房家庭。密云首創(chuàng)·悅欣嘉園項(xiàng)目，65%房源給予密云區(qū)戶籍無(wú)房家庭和在密云區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍無(wú)房家庭，5%給予特定人才，30%給予“新北京人”，并且對(duì)于特定人才和“新北京人”的資格認(rèn)定較其他區(qū)更為詳細(xì)，人群更窄。另外，延慶首次限定京籍戶籍性質(zhì)，要求非農(nóng)業(yè)戶口，其他各區(qū)尚未有此限購(gòu)條件。

（2）社保審核標(biāo)準(zhǔn)不同。

社保審核針對(duì)兩類人，一是在本區(qū)工作的其他區(qū)京籍家庭，二是“新北京人”。對(duì)于第一類人，通過(guò)一定期限的社保來(lái)認(rèn)定是否在本區(qū)工作。對(duì)社保期限的規(guī)定，順義區(qū)要求申請(qǐng)人包括網(wǎng)申當(dāng)月在內(nèi)的連續(xù)三個(gè)月社保繳納地為順義；大興區(qū)要求包括網(wǎng)申當(dāng)月在內(nèi)的24個(gè)月連續(xù)社保記錄；延慶、平谷、海淀、昌平、密云則要求開通網(wǎng)申當(dāng)月社保在項(xiàng)目所在地即可。注意以上各區(qū)審核的均為申請(qǐng)人本人的社保記錄，而在朝陽(yáng)區(qū)錦都家園項(xiàng)目中是以申購(gòu)家庭為單位，申購(gòu)家庭全部成員中任意一名成員在本市個(gè)人社保權(quán)益記錄中所載明的繳費(fèi)區(qū)為朝陽(yáng)區(qū)，即可認(rèn)定為“在朝陽(yáng)區(qū)工作家庭”。對(duì)于“新北京人”，首先要滿足在京繳納連續(xù)60個(gè)月社保，然后滿足項(xiàng)目所在地對(duì)社保期限的要求，對(duì)“新北京人”無(wú)單獨(dú)規(guī)定的，社保期限與非本區(qū)京籍申購(gòu)人要求一致。

（3）“新北京人”具體認(rèn)定條件不同。

對(duì)于“非京籍”申購(gòu)人的資格認(rèn)定，各區(qū)的具體要求不同，其中延慶、海淀、密云尤為嚴(yán)格。三區(qū)表現(xiàn)出明顯的人才優(yōu)先導(dǎo)向，對(duì)于所在企業(yè)、個(gè)人學(xué)歷及職稱等均給出規(guī)定。延慶要求申請(qǐng)人所在企業(yè)為認(rèn)定重點(diǎn)企業(yè)，在該企業(yè)工作滿兩年或合同剩余年限滿兩年，且本科以上學(xué)歷或中級(jí)以上職稱。海淀面向“海英人才”、“高新技術(shù)企業(yè)科技人才”供應(yīng)房源，要求碩士及以上學(xué)歷。密云針對(duì)教育衛(wèi)生事業(yè)單位專業(yè)技術(shù)崗位人員和納稅額達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)的非京籍職工提供共有產(chǎn)權(quán)住房，對(duì)于學(xué)歷、職稱、工作年限同樣有明確規(guī)定。

（4）銷售批次不同。

海淀、昌平和大興針對(duì)京籍和非京籍分開網(wǎng)申銷售，其余各區(qū)項(xiàng)目均按照不同組別同時(shí)搖號(hào)。分批次銷售的5個(gè)項(xiàng)目中，目前只有海淀中鐵碧桂園于7月27日開始第二批網(wǎng)申，距離該項(xiàng)目第一批次網(wǎng)申已經(jīng)過(guò)去整整7個(gè)月。其余4個(gè)項(xiàng)目尚未確定二次網(wǎng)申時(shí)間。因此，相較于統(tǒng)一銷售，分開網(wǎng)申的項(xiàng)目周期更長(zhǎng)。不過(guò)，分開批次的項(xiàng)目往往對(duì)“新北京人”有更具體的要求，符合條件的申請(qǐng)人較少，房源的匹配相對(duì)更為精準(zhǔn)有效。

四、北京市共有產(chǎn)權(quán)住房市場(chǎng)展望

（1）房源供應(yīng)量增加。在2018年上半年北京市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況新聞發(fā)布會(huì)上，市政府新聞辦公室指出保障性住房建設(shè)明顯加快。上半年以來(lái)，全市保障性住房完成投資517.9億元，同比增長(zhǎng)43.6%；新開工面積448.3萬(wàn)平方米，占全市新建商品房新開工面積的49.3%，同比提高9.2個(gè)百分點(diǎn)；銷售面積60.2萬(wàn)平方米，占全市新建商品房銷售面積的26.2%，同比提高5.7個(gè)百分點(diǎn)。大興區(qū)住建委7月17日發(fā)布了《2018年共有產(chǎn)權(quán)住房房源公告》，公告顯示大興區(qū)2017年底前供地的共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目共五個(gè)，房源約4300套。目前已上市兩個(gè)項(xiàng)目合計(jì)1170套，剩余3130套房源均已開工建設(shè)，即將入市。無(wú)獨(dú)有偶，順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)2952套共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案已編制完成，年內(nèi)或能開通網(wǎng)購(gòu)。

（2）操作流程更趨規(guī)范高效。共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目入市大體分為網(wǎng)申、搖號(hào)、選房、認(rèn)購(gòu)交款幾個(gè)步驟，經(jīng)過(guò)前期實(shí)踐，政府相關(guān)職能部門、代持機(jī)構(gòu)、開發(fā)商等對(duì)系列流程不斷熟悉并完善操作細(xì)節(jié)，對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)政策的答疑介紹更為全面具體。同時(shí)，廣大購(gòu)房人也更加了解相關(guān)政策，選擇趨于理性，減少了購(gòu)房過(guò)程中不必要的麻煩。銀行方面，共有產(chǎn)權(quán)住房貸款政策進(jìn)一步明確，支持多種貸款類型，縮短審批期限，為購(gòu)房人解除后顧之憂。隨著后期項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的豐富，各個(gè)部門配合順暢，共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的操作會(huì)更加規(guī)范高效。

（3）房屋居住屬性更為明顯。共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的申購(gòu)家庭數(shù)量相較于自住型商品房大幅減少，進(jìn)一步凸顯了剛需人群的需求。由于申購(gòu)限制條件明確，審核嚴(yán)格，投機(jī)炒房者再難逾越，尤其是部分房源針對(duì)特定人群推出，如本區(qū)內(nèi)重點(diǎn)企業(yè)職工、高新技術(shù)人才，實(shí)現(xiàn)了房源的精準(zhǔn)匹配。與此同時(shí)，大眾也看到了政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的堅(jiān)定決心和有力舉措，對(duì)住房的選擇趨向理智與冷靜。政府和大眾兩方面作用下，保證“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，讓住宅回歸居住屬性。

（4）人才住房需求受到重視。在已上市的15個(gè)項(xiàng)目中，海淀、延慶、密云已經(jīng)表現(xiàn)出明顯的關(guān)注人才傾向，給予特定特定人才一定比例的房源，昌平和大興也將“新北京人”的房源單獨(dú)組織銷售。7月17日，北京市住建委、北京市人才工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室聯(lián)合北京市發(fā)改委、財(cái)政局、人社局、國(guó)土局共同下發(fā)《關(guān)于優(yōu)化住房支持政策服務(wù)保障人才發(fā)展的意見》，對(duì)面向人才供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)住房做出進(jìn)一步詳細(xì)指導(dǎo)，要求各區(qū)住建委會(huì)同相關(guān)部門組織實(shí)施共有產(chǎn)權(quán)住房面向人才的配售工作，該部分房源可與穩(wěn)定就業(yè)的非京籍家庭住房需求統(tǒng)籌考慮。人才急需程度、發(fā)展?jié)摿?、學(xué)歷、職稱、服務(wù)年限、對(duì)所在行業(yè)及企業(yè)的貢獻(xiàn)等都將成為篩選依據(jù)。

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