提要：

現(xiàn)房銷(xiāo)售——大勢(shì)所趨！

現(xiàn)房銷(xiāo)售——難點(diǎn)何在？

現(xiàn)房銷(xiāo)售——優(yōu)勝劣汰！

歐陽(yáng)捷 現(xiàn)在政府常常在周末或節(jié)前來(lái)個(gè)突然襲擊，發(fā)布樓市調(diào)控新政，害的大家連節(jié)日也歇不好，都被“高周轉(zhuǎn)”了。

據(jù)媒體報(bào)道，廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳已擬訂了“降低預(yù)售制帶來(lái)的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)售”的建議，并將于9月25曰上報(bào)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部。

這不是一件新鮮事。

深圳最早推出現(xiàn)房銷(xiāo)售。早在2016年5月18日，我們就在微信文《歐陽(yáng)捷：全國(guó)現(xiàn)房銷(xiāo)售，購(gòu)房者遙不可及的夢(mèng)想？！》中探討過(guò)這一話題：

“買(mǎi)期房的客戶，選擇權(quán)是有的，卻沒(méi)有知情權(quán)，開(kāi)發(fā)商出售‘信用期權(quán)’，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商的‘信用債券’，全憑信用二字”。

現(xiàn)在，信用體系江河日下，各行各業(yè)都存在著失信違約、全無(wú)廉恥之事，而且監(jiān)管既少且弱。

相比之下，房地產(chǎn)行業(yè)的審批事項(xiàng)之多、監(jiān)管鏈條之長(zhǎng)、驗(yàn)收部門(mén)之雜，幾乎沒(méi)有任何一個(gè)行業(yè)可與之相比，論亂象雖多見(jiàn)，未必只是預(yù)收款項(xiàng)、延期交貨的特殊現(xiàn)象，看品質(zhì)之優(yōu)劣，一手交錢(qián)、一手交貨也未必皆是物美價(jià)廉、有口皆碑的普遍規(guī)律。

現(xiàn)房銷(xiāo)售能解決房住不炒、產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題嗎？

在這個(gè)時(shí)點(diǎn)提出現(xiàn)房銷(xiāo)售，是全面推廣的時(shí)機(jī)成熟了嗎？還是信用體系打造正當(dāng)借力？

現(xiàn)房銷(xiāo)售——大勢(shì)所趨！

據(jù)說(shuō)這一建議是住建部要求對(duì)現(xiàn)有行政許可事項(xiàng)進(jìn)行清理論證，其中就包括商品房預(yù)售許可（不過(guò)也有媒體報(bào)道住建部監(jiān)管司官員否認(rèn)了這一說(shuō)法）。

如果這是真的，住建部為什么在這個(gè)時(shí)點(diǎn)提出對(duì)商品房預(yù)售許可制度的論證？

這是因?yàn)楦弑壤A(yù)收款和按揭貸款制度，確實(shí)導(dǎo)致購(gòu)房者承擔(dān)了較大的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，引發(fā)社會(huì)擔(dān)憂。

而且，房企的高杠桿也帶來(lái)一定的金融風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)，商品房預(yù)售制度下，房地產(chǎn)業(yè)的確也存在一些行政性措施難以根治的市場(chǎng)亂象。

借助中央期望房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，并加快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的要求東風(fēng)，適時(shí)推動(dòng)現(xiàn)房銷(xiāo)售，有助于減少和消除一些市場(chǎng)亂象，也有利于房企降杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)然，商品房預(yù)售制度并不必然導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷(xiāo)售等問(wèn)題，實(shí)體商業(yè)、電商交易問(wèn)題同樣存在相類(lèi)似的問(wèn)題，比如濫竽充數(shù)、以好充次、延遲交貨、服務(wù)推諉等。

是否取消預(yù)售制度就可以一勞永逸地解決這些問(wèn)題？是否現(xiàn)房銷(xiāo)售就可以不再需要監(jiān)管？

是否面積管理職能就此可以厘清？是否行政部門(mén)“鐵路警察各管一段”的行政分割現(xiàn)象從此不再？

取消預(yù)售制度能降低居民部門(mén)杠桿率嗎？

不能。

即便是現(xiàn)房銷(xiāo)售，如果我們不改變商業(yè)銀行按揭貸款制度，居民仍然需要貸款買(mǎi)房，只不過(guò)晚一點(diǎn)當(dāng)“房奴”。

我們會(huì)放棄住房按揭貸款制度嗎？

當(dāng)然也不能。

這不僅讓商業(yè)銀行無(wú)利可圖，也會(huì)讓更多人無(wú)力購(gòu)房。

顯然，這都是不現(xiàn)實(shí)的，這也不是現(xiàn)房銷(xiāo)售就能解決的問(wèn)題。

如果是現(xiàn)房銷(xiāo)售，的確可以減少購(gòu)房者看到的顯性品質(zhì)缺陷，降低不公平交易比例。

但是，現(xiàn)房銷(xiāo)售同樣也可能存在交易不公平問(wèn)題，比如購(gòu)房者對(duì)于混凝土標(biāo)號(hào)、鋼筋直徑、綁扎工序以及隱蔽工程等，既缺乏專(zhuān)業(yè)知識(shí)，也缺乏監(jiān)理資料，始終是處于信息不對(duì)稱(chēng)的弱勢(shì)地位。

這些仍然離不開(kāi)行政監(jiān)管和依法治理。

政策建議希望解決的工程爛尾、違法違規(guī)銷(xiāo)售、交易不公平問(wèn)題，其實(shí)并非調(diào)控的主要矛盾，而是法制不健全、監(jiān)管有漏洞、執(zhí)法不得力的問(wèn)題。

最關(guān)鍵的是，政府應(yīng)當(dāng)依托法制化去解決現(xiàn)有問(wèn)題，加大違法違規(guī)違約成本，用透明化機(jī)制約束信息對(duì)稱(chēng)性，用詳盡的、長(zhǎng)達(dá)數(shù)百頁(yè)的合同示范文本規(guī)范企業(yè)行為，用市場(chǎng)化和法治化手段驅(qū)逐劣幣。

雖然，目前還不是現(xiàn)房銷(xiāo)售全面推廣的最佳時(shí)機(jī)，

但是，未來(lái)該政策推廣落地的可能性還是很大的。

因?yàn)?，這并不是一項(xiàng)創(chuàng)新制度，畢竟有一些城市已經(jīng)實(shí)行了住宅封頂銷(xiāo)售、現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)，比如上海、南京等市。

不過(guò)，商業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)廠房等是否也需要現(xiàn)房銷(xiāo)售？這是“急迫而重要的”事情嗎？

即便只是住宅現(xiàn)房銷(xiāo)售，也還有很多難點(diǎn)問(wèn)題影響其全面推廣。

現(xiàn)房銷(xiāo)售——難點(diǎn)何在？

全面推廣現(xiàn)房銷(xiāo)售，主要難點(diǎn)有三：

一是房企資本金不足。

如果逐步提高預(yù)售條件，就需要解決房地產(chǎn)企業(yè)資本金的充足問(wèn)題，就需要解決房地產(chǎn)企業(yè)資金從哪里來(lái)的問(wèn)題。

美國(guó)、澳洲等采取基金項(xiàng)目模式，也實(shí)行少量定金的預(yù)售制度，基金項(xiàng)目自有資本金也并不高，實(shí)際的更大風(fēng)險(xiǎn)要么由基金投資人承擔(dān)，要么由銀行貸款承擔(dān)，無(wú)非是風(fēng)險(xiǎn)從購(gòu)房人那里轉(zhuǎn)嫁到投資人或者銀行。

世界上并不存在只有利益、全無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的好事。

總要有人承擔(dān)資金風(fēng)險(xiǎn)、享受資產(chǎn)收益。

但是，我國(guó)目前并沒(méi)有這樣的基金模式，也缺乏法律體系支撐，房企除了利潤(rùn)補(bǔ)充資本金，就只能靠預(yù)售制度和金融貸款。

沒(méi)有了預(yù)售資金，房企將減少大約33%的資金來(lái)源。

換句話說(shuō)，房企很可能也將減少約33%的投資、33%的土地購(gòu)置、33%的新開(kāi)工面積和33%的住房供應(yīng)。

而地方政府也可能損失33%的土地出讓金、33%的房地產(chǎn)稅收、33%的房地產(chǎn)上下游稅收。

樓市也很可能減少33%的住房供應(yīng)。

如果，在本已供不應(yīng)求大城市全面推廣現(xiàn)房銷(xiāo)售，顯然會(huì)加劇這些城市的供不應(yīng)求。

當(dāng)然，這都是短期影響。

即便如此，無(wú)論是房地產(chǎn)市場(chǎng)，還是政府、房企，都將是不可承受之重。

二是需要修法先行。

商品房預(yù)售制度是1994年7月5日通過(guò)的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》賦予的政府和房企的責(zé)任與義務(wù)。

其第四十四條規(guī)定：“商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）……

（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案”。

該項(xiàng)制度的本意也是解決房企資本金不足的問(wèn)題，希望借助社會(huì)資本推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

只不過(guò)，這個(gè)制度已經(jīng)實(shí)行了24年了，也許是需要修改一下了。

如果我們?nèi)∠唐贩款A(yù)售制度，首先是應(yīng)該修法先行的。

行政部門(mén)統(tǒng)一共識(shí)本已不易，立法機(jī)構(gòu)統(tǒng)一共識(shí)更是難上加難，如果先改法律、再全面推廣，則現(xiàn)房銷(xiāo)售為時(shí)早矣。

三是需要循序漸進(jìn)。

這次廣東的建議提出“在一些城市逐步試點(diǎn)取消預(yù)售制度”，這是非常務(wù)實(shí)的態(tài)度，也體現(xiàn)了廣東作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的前哨陣地，對(duì)“摸著石頭過(guò)河”的探索深得要領(lǐng)。

其中“對(duì)于新出讓土地，逐步實(shí)行現(xiàn)售”，更是符合我們?cè)?017年5月28日微信文《歐陽(yáng)捷：鼓勵(lì)現(xiàn)房銷(xiāo)售釋放了什么信號(hào)？》中提出的：“最好的辦法是：新地新辦法、老地老辦法，新出讓土地采取現(xiàn)房銷(xiāo)售制，已出讓的土地繼續(xù)沿用期房預(yù)售制，逐步過(guò)渡、自然銜接，最終全面實(shí)行”。

政府不應(yīng)對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目提高預(yù)售節(jié)點(diǎn)，實(shí)行“后發(fā)制人”、半渡擊之。

這樣既容易打亂企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)節(jié)奏和市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)拍，而且也不符合上述法律規(guī)定的“第四十四條：商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：……

（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期”。

現(xiàn)有現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)，從某種意義上來(lái)說(shuō)，已經(jīng)超越了法律規(guī)定，未經(jīng)法律授權(quán)，擅自提高了市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻，應(yīng)有行政違法之嫌。

我們應(yīng)當(dāng)打造一個(gè)法治社會(huì)、誠(chéng)信社會(huì)。

政府應(yīng)作法治表率、誠(chéng)信表率，率先垂范依法辦事、契約精神。

我們可以在新出讓土地合約中明確提高預(yù)售門(mén)檻，按照“老項(xiàng)目老辦法、新項(xiàng)目新辦法”，循序漸進(jìn)、新舊銜接，保持樓市平穩(wěn)過(guò)渡。

如果急于求成、過(guò)于激進(jìn)、全面推廣，勢(shì)必導(dǎo)致住房供應(yīng)迅速減少、供需矛盾劇烈加大、房?jī)r(jià)上漲壓力顯著增加、投資投機(jī)沉渣泛起等更嚴(yán)重問(wèn)題。

如果是已拿地項(xiàng)目在開(kāi)盤(pán)前后中途調(diào)整銷(xiāo)售規(guī)則，勢(shì)必導(dǎo)致銷(xiāo)售與客服混亂、大量投訴與群訪，甚至銷(xiāo)售合同違約，但卻不會(huì)被視為不可抗力，進(jìn)而引發(fā)更多的法律糾紛和行政投訴。

如果實(shí)行“一刀切”的話，企業(yè)現(xiàn)金流將不可避免地出現(xiàn)短缺，大幅延緩項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、大量減少企業(yè)拿地將不可避免，在融資不暢的背景下，很多項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂、工程爛尾增多，顯然這是不可取的。

“一刀切”的可能性基本不存在，當(dāng)然也就不存在全面推廣、“樓市變天”的可能。

現(xiàn)房銷(xiāo)售——優(yōu)勝劣汰

顯然，這是可以一目了然的。

房地產(chǎn)行業(yè)正在加速進(jìn)入資本驅(qū)動(dòng)的時(shí)代。

房企融資渠道逐漸收窄、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和按揭貸款均進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，房地產(chǎn)業(yè)“錢(qián)少且貴”將成為未來(lái)三年的新常態(tài)。

誰(shuí)擁有更多的資本，誰(shuí)就能在未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中存活下來(lái)。

房地產(chǎn)基金將大行其道，未來(lái)的基金監(jiān)管與法規(guī)完善也將隨之而來(lái)。

中小民營(yíng)房企引入國(guó)有資本，雖有“國(guó)進(jìn)民退”之嫌，但無(wú)疑可以套上一層保護(hù)色，在未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)資本對(duì)抗中，勢(shì)必獲得有利的占位。

沒(méi)有更多資本的中小房企將加速退場(chǎng)，現(xiàn)房銷(xiāo)售更加速了這一進(jìn)程。

沒(méi)有誰(shuí)會(huì)愿意心甘情愿離開(kāi)房地產(chǎn)，房企更名也不意味著想要離開(kāi)房地產(chǎn)，新城地產(chǎn)早在2015年就借著A股上市的時(shí)機(jī)變身為新城控股，在強(qiáng)主業(yè)的道路上繼續(xù)埋頭拉車(chē)。

現(xiàn)房銷(xiāo)售顯然會(huì)影響未來(lái)房企的市場(chǎng)分布格局，不過(guò)，循序漸進(jìn)可以給房企足夠的騰挪空間。

廣東建議闡述了現(xiàn)房銷(xiāo)售的四點(diǎn)好處：

“通過(guò)逐步提高商品房預(yù)售許可條件，引導(dǎo)市場(chǎng)有序適應(yīng)改革，使開(kāi)發(fā)企業(yè)降低資金杠桿，充實(shí)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的資本金，有利于防范化解行業(yè)和金融風(fēng)險(xiǎn)；

有利于房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的優(yōu)勝劣汰加速進(jìn)行，提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)品質(zhì)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展；

有利于把土地、資金等稀缺資源，向優(yōu)質(zhì)房企配置傾斜；

有利于提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，降低購(gòu)房人的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益”。

顯然，這都指向了引導(dǎo)房企做大做強(qiáng)。

如果是立法先行、循序漸進(jìn)、新老劃斷，對(duì)所有房企的影響是不盡相同的：

對(duì)于大型房企來(lái)說(shuō)，影響不會(huì)很大。

企業(yè)可以有選擇的調(diào)整拿地節(jié)奏，組織好施工、銷(xiāo)售管理，把控好現(xiàn)金流。新拿地項(xiàng)目雖然實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，但其占比可以適度控制，不致造成過(guò)度影響。

對(duì)于中小房企來(lái)說(shuō)，很可能就是滅頂之災(zāi)。

畢竟手上的項(xiàng)目不多，新項(xiàng)目無(wú)法再拿，老項(xiàng)目做完走人，那些曾經(jīng)“空手套白狼”的公司就只能遁出地產(chǎn)江湖。

政策引導(dǎo)之下，市場(chǎng)趨勢(shì)可想而知，行業(yè)集中度的提升還會(huì)繼續(xù)加速，高寡占時(shí)代離我們?cè)絹?lái)越近。

在現(xiàn)房銷(xiāo)售制度下，不再需要售樓處、樣板區(qū)，房企將更加關(guān)注客戶價(jià)值敏感點(diǎn)。

客戶價(jià)值敏感點(diǎn)何在？

真材實(shí)料、觀感質(zhì)量、歸家動(dòng)線、服務(wù)品質(zhì)和性價(jià)比，這些都將直接影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)與口碑傳播。

項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)將決定房企競(jìng)爭(zhēng)的高度，現(xiàn)房銷(xiāo)售也將推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。

在現(xiàn)房銷(xiāo)售制度下，房企將更加重視產(chǎn)品細(xì)節(jié)打造、工地開(kāi)放日活動(dòng)、客戶關(guān)系維護(hù)。

唯有真正尊重客戶、重視產(chǎn)品的企業(yè)，才有機(jī)會(huì)在現(xiàn)房銷(xiāo)售時(shí)代脫穎而出、跑贏市場(chǎng)。

結(jié)束語(yǔ)：

當(dāng)我們面臨穩(wěn)中有變的經(jīng)濟(jì)社會(huì)新形勢(shì)，穩(wěn)定是壓倒一切的，任何改革動(dòng)作都將慎之又慎。

廣泛調(diào)研、重視民意、試點(diǎn)引路、循序漸進(jìn)方為正道。

現(xiàn)房銷(xiāo)售全面推廣，再等兩年又何妨？還是不要太急了吧。

歐陽(yáng)捷 新城控股高級(jí)副總裁 觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)專(zhuān)欄作者

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