編者按：8月1-4日，博鰲房地產(chǎn)論壇將連續(xù)第十八次在海南舉辦。十八年來，幾乎所有房地產(chǎn)英雄人物及標(biāo)桿企業(yè)，都參與了這個(gè)全行業(yè)年度盛會(huì)。

我們尋找中國(guó)地產(chǎn)商業(yè)領(lǐng)袖們的獨(dú)特故事與視野，尋找引領(lǐng)中國(guó)地產(chǎn)創(chuàng)新與發(fā)展的力量。當(dāng)他們的故事放置于中國(guó)房地產(chǎn)的宏大背景時(shí)，我們也就擁有了一種不一樣的解讀中國(guó)房地產(chǎn)的路徑與模式。

觀點(diǎn)網(wǎng) 在“房住不炒”時(shí)代，長(zhǎng)租公寓成為了各方青睞的風(fēng)口，租賃平臺(tái)出身的一呆集團(tuán)也是其中一員。

這家企業(yè)2007年在香港成立，最開始做在線租賃業(yè)務(wù)，2014年至2015年轉(zhuǎn)型嘗試做線上線下相結(jié)合。經(jīng)過11年的發(fā)展，一呆積累了600多萬線上會(huì)員，有208個(gè)旅游目的地項(xiàng)目。

“因?yàn)?017年是長(zhǎng)租公寓的風(fēng)口，所以我們?cè)谀瓿醭闪⒘碎L(zhǎng)租事業(yè)部，現(xiàn)在長(zhǎng)短租相結(jié)合。”一呆集團(tuán)副總裁高清平在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)表示。

“就目前整個(gè)行業(yè)而言，包括國(guó)家政策不斷調(diào)整，金融界、地產(chǎn)界紛紛涌入了租賃市場(chǎng)，對(duì)一呆而言，也面臨新的挑戰(zhàn)。”高清平說。

高清平表示，一呆的深圳香蜜湖項(xiàng)目已經(jīng)在運(yùn)營(yíng)，這個(gè)項(xiàng)目便是長(zhǎng)短租相結(jié)合的方式。挑選作為長(zhǎng)短租相結(jié)合的項(xiàng)目，都是交通比較方便的，針對(duì)的客戶是企業(yè)白領(lǐng)為主。

“做長(zhǎng)租需要一個(gè)過程，需要8到10個(gè)月的去化過程，這個(gè)階段需要砸錢，但是一旦穩(wěn)定以后就可以賺錢。”

高清平說：“為什么我們長(zhǎng)短租結(jié)合？長(zhǎng)期可以做短租進(jìn)行鋪墊，因?yàn)槎套獾睦麧?rùn)會(huì)比較高。在長(zhǎng)租打造的過程結(jié)合短租，可以彌補(bǔ)去化過程中的利潤(rùn)損失。”

“因?yàn)楝F(xiàn)在國(guó)家也在扶持公寓租賃市場(chǎng)，包括稅收、政策、房地產(chǎn)調(diào)控方面，趨勢(shì)就是做租賃市場(chǎng)，所以我們就慢慢做了戰(zhàn)略調(diào)整。”高清平告訴我們：“公寓的概念還有很多問號(hào)，到底是什么樣的狀態(tài)？整個(gè)行業(yè)都處于摸索期。到底能夠走到多遠(yuǎn)、多高？現(xiàn)在基本上不知道。跟著國(guó)家政策前進(jìn)，我們是屬于穩(wěn)扎穩(wěn)打的概念。”

高清平指出，一呆希望把直營(yíng)房源做到一定的高度。過去，一呆有高中低三個(gè)不同檔次的市場(chǎng)，2015年把低端市場(chǎng)進(jìn)行了優(yōu)化，目前主攻中高端市場(chǎng)。房源是基石，首先把手上的房源運(yùn)營(yíng)好，打響品牌之后再推行加盟模式等，將一呆的產(chǎn)品和系統(tǒng)推向整個(gè)租賃市場(chǎng)。

“我們2019年、2020年，2018年下半年，陸陸續(xù)續(xù)會(huì)有項(xiàng)目上線。”高清平表示：“包括去年簽約了100多個(gè)項(xiàng)目，會(huì)在2019、2020年推出，我們的規(guī)模爆發(fā)點(diǎn)在未來幾年內(nèi)。”

以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)一呆集團(tuán)副總裁高清平先生的專訪實(shí)錄：

觀點(diǎn)新媒體：一呆集團(tuán)什么時(shí)候成立的長(zhǎng)租事業(yè)部？

高清平：我們2017年就成立了長(zhǎng)租事業(yè)部，因?yàn)?017年也是長(zhǎng)租公寓的風(fēng)口，現(xiàn)在我們長(zhǎng)短租相結(jié)合，包括深圳項(xiàng)目、廣州項(xiàng)目都是長(zhǎng)短租相結(jié)合。

短租市場(chǎng)收益會(huì)大于長(zhǎng)租市場(chǎng)，把這兩者進(jìn)行結(jié)合，目的是讓業(yè)主能夠拿到更多的回報(bào)。

綜合長(zhǎng)短租相結(jié)合的概念，我們重慶的項(xiàng)目試運(yùn)行非常成功，針對(duì)未來項(xiàng)目開發(fā)也有了新的定位，會(huì)拿出一部分項(xiàng)目做長(zhǎng)租規(guī)劃，一部分作為短租規(guī)劃，把長(zhǎng)短租通道全部打通。

觀點(diǎn)新媒體：長(zhǎng)租房源是一呆的物業(yè)還是和其他企業(yè)合作？

高清平：所有物業(yè)都是屬于業(yè)主，不屬于開發(fā)商，或者個(gè)別大業(yè)主，是托管的概念，換句話說是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的概念。

長(zhǎng)短結(jié)合的目的是開房率最大化，收益最大化，從運(yùn)營(yíng)的角度和未來發(fā)展的角度來說，這是我們做的一個(gè)定位。

觀點(diǎn)新媒體：投資回報(bào)率大概是多少？

高清平：基本上度假盤的回報(bào)率是5%到6%，北上廣深城市盤因?yàn)槭情L(zhǎng)短租相結(jié)合，回報(bào)率大概是4%到5%。

針對(duì)不同城市有所浮動(dòng)，有一些高的項(xiàng)目達(dá)到10%。

觀點(diǎn)新媒體：有人說一呆是中國(guó)式Airbnb，兩種模式有不同嗎？

高清平：我們根據(jù)政策變化進(jìn)行了戰(zhàn)略調(diào)整，之前更多是走線上，當(dāng)線上做強(qiáng)的時(shí)候線下自然而然會(huì)有沉淀。這就是為什么我們有這么多會(huì)員量，會(huì)員入住量這么高，因?yàn)槲覀兙€下做得好，同時(shí)結(jié)合了線上的資源。

觀點(diǎn)新媒體：關(guān)于加盟模式，一呆是提供一個(gè)平臺(tái)其他人用嗎？

高清平：我們會(huì)提供財(cái)務(wù)支持、系統(tǒng)支持、IT支持，人員培訓(xùn)支持，會(huì)安排人員進(jìn)駐，和常規(guī)的酒店加盟有相同點(diǎn)。

整個(gè)管理會(huì)根據(jù)對(duì)方的需求進(jìn)行專業(yè)化培訓(xùn)服務(wù)，包括前期運(yùn)營(yíng)支持，平臺(tái)推廣的支持。

從某種意義上來說，他們也是一呆的一員，只是一呆有直營(yíng)和加盟兩個(gè)品牌。

觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在這兩塊的占比是多大？

高清平：現(xiàn)在房源基本上是以直營(yíng)為主，加盟模式因?yàn)閯偲鸩?，我們更多傾向于做直營(yíng)，希望把直營(yíng)板塊做到一個(gè)高度。

我們最早有中高低端三個(gè)不同檔次的市場(chǎng)，2015年把低端市場(chǎng)進(jìn)行了優(yōu)化，現(xiàn)在主攻市場(chǎng)是中高端。

針對(duì)加盟的商家，也是往中高端市場(chǎng)方面進(jìn)行，包括房屋品質(zhì)、地段，我們會(huì)讓團(tuán)隊(duì)提供投資建議。

大家都覺得這個(gè)行業(yè)是一種潮流，很多人都想去嘗試全新的概念，缺乏的是技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)，我們剛好可以把經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)輸出給他們。

針對(duì)某一個(gè)項(xiàng)目，我們會(huì)做投資回報(bào)的測(cè)算，包括預(yù)算、市場(chǎng)未來的規(guī)劃走向等。

我們會(huì)通過一呆的團(tuán)隊(duì)共同努力、共同推動(dòng)，讓加盟門店能夠獲得更高的回報(bào)收益。

有一些項(xiàng)目方在徘徊，沒決定是自己做還是托管給別人做。針對(duì)這部分客戶群，我們會(huì)幫他們解決問題，把一些核心概念給對(duì)方，進(jìn)行選擇。

觀點(diǎn)新媒體：這種模式要有很大的品牌知名度才能發(fā)展下去。

高清平：對(duì)。一呆在前期也是純平臺(tái)化的概念，現(xiàn)在我們通過線上推動(dòng)線下，再?gòu)木€下反推線上，是一種逆向思維。

如果我們線下得到了一定的支撐點(diǎn)，未來也有可能走平臺(tái)化的路線，但是這需要有一定的運(yùn)營(yíng)體量來支撐這個(gè)平臺(tái)的發(fā)展。

現(xiàn)在直營(yíng)項(xiàng)目有2萬多套房源，真正的爆發(fā)點(diǎn)是在2019、2020年，因?yàn)槿ツ旰徒衲甑闹匦氖窃陧?xiàng)目開發(fā)上。整個(gè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，運(yùn)營(yíng)的機(jī)制基本上成型，穩(wěn)定了，2018年下半年開始陸陸續(xù)續(xù)會(huì)有項(xiàng)目上線。

包括去年簽約了100多個(gè)項(xiàng)目，將在2019、2020年推出，我們的規(guī)模爆發(fā)點(diǎn)在未來的幾年內(nèi)。為什么項(xiàng)目的簽約量有這么大？因?yàn)楝F(xiàn)在政策在扶持公寓行業(yè)，包括地產(chǎn)行業(yè)的商改住、工改住，公寓產(chǎn)品會(huì)越來越多，適合一呆未來長(zhǎng)線發(fā)展的我們會(huì)重點(diǎn)接洽。

加上一呆長(zhǎng)短租相結(jié)合的理念，我們有選擇性的布局新項(xiàng)目，更多是在沿海和云南、貴州等度假城市，這些區(qū)域是我們重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。

北方也有項(xiàng)目，熱點(diǎn)城市基本上都會(huì)有拓展團(tuán)隊(duì)去重點(diǎn)關(guān)注。

觀點(diǎn)新媒體：長(zhǎng)租也是走中高端路線嗎？現(xiàn)在有哪些代表項(xiàng)目？

高清平：對(duì)，長(zhǎng)租公寓也是走中高端路線，目前長(zhǎng)租公寓品牌基本上都是走中高端路線。一呆做的是長(zhǎng)短租相結(jié)合，意味著長(zhǎng)租也會(huì)走中高端的路線。

長(zhǎng)租公寓是去年剛開始介入，深圳香蜜湖項(xiàng)目已經(jīng)在運(yùn)營(yíng)，這個(gè)項(xiàng)目是長(zhǎng)短租相結(jié)合的方式。

我們的房源在不斷增加，基本上開房率能夠達(dá)到95%以上，包括重慶公寓項(xiàng)目也是結(jié)合長(zhǎng)短租的概念。重慶公寓長(zhǎng)租公寓部分去化能夠達(dá)到40%，另外一部分是做短租，開房率是90%以上，把業(yè)主空置的房源收益最大化。

長(zhǎng)短租相結(jié)合的項(xiàng)目都是交通比較方便的，針對(duì)的客戶是企業(yè)白領(lǐng)為主。

觀點(diǎn)新媒體：一呆如果想擴(kuò)張主要還是拓展房源，房源是基石。

高清平：對(duì)，房源是基石。首先，我們要把自己手上的房源運(yùn)營(yíng)好，所有都是建立在房源的基礎(chǔ)上，線上平臺(tái)也推出了加盟模式，目的是把我們的產(chǎn)品，把我們11年運(yùn)營(yíng)的結(jié)晶推向整個(gè)租賃市場(chǎng)，這是我們平臺(tái)的核心價(jià)值。

觀點(diǎn)新媒體：一呆轉(zhuǎn)型已經(jīng)完成了？

高清平：現(xiàn)在基本上穩(wěn)定期了，過去這兩年時(shí)間里我們?cè)谧鲞@樣的一個(gè)閉環(huán)鏈，真正做到省心、省時(shí)、省力。

我們能夠給到業(yè)主幫助，能夠解決業(yè)主的一些問題，能夠解決開發(fā)商的問題，能夠使物業(yè)保值，這才是我們真正的核心價(jià)值和核心競(jìng)爭(zhēng)力。

我們需要一個(gè)支撐點(diǎn)，做公寓就是做服務(wù)，服務(wù)對(duì)象有可能是開發(fā)商，有可能是業(yè)主，也有可能是商旅住客。服務(wù)對(duì)象把整個(gè)鏈條串在一起了，會(huì)讓我們未來走得更遠(yuǎn)、更穩(wěn)。

我們?cè)缙诜?wù)的項(xiàng)目很單一，只是作為線上托管平臺(tái)，純線上運(yùn)營(yíng)，現(xiàn)在把涉及到公寓的所有層面都串在一起了，包括解決老百姓心中實(shí)實(shí)在在想得到的東西，只有解決了這些問題，我們才能在市場(chǎng)上走得長(zhǎng)遠(yuǎn)。

觀點(diǎn)新媒體：為什么想要轉(zhuǎn)型？線上做得好好的，為什么想做線下的？

高清平：為什么要做線下？因?yàn)樵瓉碜龉⒌牟欢啵?012年才真正開始做第一個(gè)項(xiàng)目，我們看到公寓租賃市場(chǎng)空間非常大，所以就慢慢做了戰(zhàn)略調(diào)整。

純做平臺(tái)耗資會(huì)比較大，因?yàn)楣⒌母拍钸€有很多問號(hào)，到底是個(gè)什么樣的狀態(tài)？整個(gè)行業(yè)都處于摸索期；到底能夠走到多遠(yuǎn)、多高？現(xiàn)在基本上不知道。我們都是跟著國(guó)家政策前進(jìn)，屬于穩(wěn)扎穩(wěn)打的概念。

觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在市場(chǎng)討論的是長(zhǎng)租公寓都在燒錢，還沒有找到真正的盈利模式？

高清平：長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的盈利時(shí)期一定會(huì)到來，前期大家都在燒錢，包括我們做這個(gè)平臺(tái)也砸了不少錢，剛開始做的時(shí)候花了不少人力、物力、精力去支撐這個(gè)平臺(tái)。

燒錢也不是沒有盈利模式，因?yàn)檫@是個(gè)新生事物，需要摸索的過程，才能找到盈利點(diǎn)。就像新生兒要先學(xué)會(huì)走路，再慢慢走，有一個(gè)過程。

觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在長(zhǎng)租公寓大部分還是在吃差價(jià)。

高清平：不一定是吃差價(jià)，差價(jià)只是表面，核心是要加盟店，收取加盟費(fèi)用、管理費(fèi)、輸出品牌費(fèi)用。像途家純做加盟，收一定的加盟費(fèi)，這是他們的平臺(tái)效應(yīng)。

這些都需要過程，需要沉淀。長(zhǎng)租公寓風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)很高，不像短租公寓人員配比比較多，長(zhǎng)租公寓現(xiàn)在基本上是1：80為主，200間客房三到五個(gè)人就可以搞定。

我們也是一樣，做長(zhǎng)租需要8到10個(gè)月的去化過程，這個(gè)階段需要砸錢，但是一旦穩(wěn)定以后就可以賺錢。

為什么長(zhǎng)短租結(jié)合？短租可以進(jìn)行鋪墊，因?yàn)槎套獾睦麧?rùn)會(huì)比較高。我們有一些項(xiàng)目純做長(zhǎng)租，長(zhǎng)租打造過程就會(huì)結(jié)合短租，彌補(bǔ)利潤(rùn)損失。