觀點(diǎn)網(wǎng) 有人說深圳所具有的巨大包容性是它最動(dòng)人的地方，來自天南地北的年輕人們共同見證著一座新城的崛起。

可惜，1997平方千米的新移民城市并不能容納過多人的身軀與夢(mèng)想，深圳現(xiàn)建設(shè)用地面積占比將近50%，早已遠(yuǎn)超國(guó)內(nèi)其他一線城市。

嚴(yán)重的供需失衡直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)成為深圳的痛點(diǎn)，并不親民的房租使得不少深漂會(huì)選擇將住所選擇在配套不那么完善，但上班方便、租金又相對(duì)便宜的城中村。

數(shù)據(jù)顯示，深圳城中村租賃住房約占總租賃住房的70%，深圳60%的人口住在1044個(gè)城中村里面。

萬科顯然相中了這塊不小的“蛋糕”。

6月11日，一篇為《致富士康員工的公開信》再使得“萬村計(jì)劃”領(lǐng)銜的房企參與深圳舊村整治引發(fā)爭(zhēng)議。公開信稱，富士康龍華園區(qū)員工的主要居住地之一的清湖新村正面臨萬科主導(dǎo)的城中村改造，改造后房租將翻倍，加重員工負(fù)擔(dān)。要求富士康為員工足額繳納住房公積金，并漲工資以跟上深圳房租的漲幅。

當(dāng)日晚間，萬科旗下深圳市萬村發(fā)展有限公司對(duì)這一事件回應(yīng)稱，“有租戶擔(dān)心全面改造后的城中村公寓價(jià)格會(huì)大幅上漲帶來經(jīng)濟(jì)壓力。事實(shí)上，改造前后的租金價(jià)格是處于同等區(qū)間。”

但就算如此，依舊減少不了作為弱勢(shì)群體的租客們對(duì)于在租金漲幅、居住穩(wěn)定性等方面的焦慮。

租金作為矛盾的根源，如何在城中村整治中保持租戶的低成本居住是所有參與舊村改造的房企面臨的最大考驗(yàn)。

“萬村”貴不貴？

在萬科的理解中，“萬村計(jì)劃”是企業(yè)啟動(dòng)的、與政府和村委會(huì)村民一起參與的城中村改造計(jì)劃。即萬科對(duì)深圳城中村進(jìn)行整體統(tǒng)租，同時(shí)政府進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施方面的改造，然后萬科引入社區(qū)商業(yè)、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)，對(duì)城中村進(jìn)行整體運(yùn)營(yíng)。

與此同時(shí)，“萬村計(jì)劃”也是萬科長(zhǎng)租公寓的主要成長(zhǎng)途徑之一。萬科進(jìn)村，升級(jí)城中村公共設(shè)施配套，在城中村嘗試將部分舊樓改造為長(zhǎng)租公寓，提供租賃服務(wù)。

公開資料顯示，2017年7月5日，深圳萬科出資1000萬成立專門的運(yùn)營(yíng)公司深圳市萬村發(fā)展有限公司。隨后，與深圳玉田村、新圍仔等城中村簽約，介入深圳城中村的改造運(yùn)營(yíng)。

據(jù)萬科《2017年企業(yè)社會(huì)責(zé)任報(bào)告》數(shù)據(jù)，截至2017年底，萬科已在深圳市龍崗、寶安、福田、龍華、坪山、南山、鹽田等7個(gè)片區(qū)拓展33個(gè)城中村，并與南山區(qū)簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，其中10個(gè)村已開啟整租及改造運(yùn)營(yíng)工作。而這一數(shù)據(jù)在2018年6月已經(jīng)更新至21個(gè)村。

顯然，萬科參與到城中村改造會(huì)在很大程度上解決因規(guī)劃不足而帶來的交通、消防、衛(wèi)生、治安等問題，提升居住質(zhì)量，但對(duì)于租金上漲的擔(dān)憂無疑是擺在租客面前最現(xiàn)實(shí)問題。

6月11日，一篇《致富士康員工的公開信》網(wǎng)文稱，由于清湖新村正面臨萬科主導(dǎo)的城中村改造，改造后房租將翻倍，要求富士康為員工足額繳納住房公積金，并漲工資以跟上深圳房租的漲幅。

對(duì)此，萬科在公開回應(yīng)中以坂田新圍仔項(xiàng)目舉例進(jìn)行了說明：改造前，新圍仔城中村單房均價(jià)在800元/間/月，一房一衛(wèi)價(jià)格區(qū)間在1100-1200元/間/月，兩房一衛(wèi)均價(jià)在1250元/間/月，改造后泊寓的價(jià)格區(qū)間為798-1398元(含家私家電)。

而在福田玉田村，未改造的單房?jī)r(jià)格區(qū)間在1250-2600元/間/月，一房一廳或兩房?jī)r(jià)格區(qū)間在2600-4000元/間/月，改造后的泊寓價(jià)格為1398-2498元/間/月(含家私家電)。據(jù)此不難判斷，改造前后的租金價(jià)格確實(shí)是處于同等區(qū)間。

觀點(diǎn)新媒體了解，改造后的萬科泊寓價(jià)格確實(shí)有所上漲，不過漲幅也僅在10%左右，相比起在改造過程中投入的裝修、運(yùn)營(yíng)和維護(hù)，漲幅顯然不算高。

市場(chǎng)研究人士嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為區(qū)間不變這個(gè)表述比較含糊，但體現(xiàn)了一定的租金指導(dǎo)價(jià)，較低的租金與開發(fā)商對(duì)未來市場(chǎng)看好有關(guān)，龐大租賃需求降低租金有助于保持租金堅(jiān)挺。

萬科方面稱，公司在房屋的消防、管線、室內(nèi)裝修、運(yùn)營(yíng)維護(hù)等方面的投入力度很大，付出的改造成本較高，但萬科將利用三十多年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在更集約的戶型面積內(nèi)集合完整的功能空間并努力維持單間公寓的月租金穩(wěn)定，為租戶提供更加安全和舒適的居住環(huán)境。

在萬村進(jìn)入后，周邊的租金也有所上漲。對(duì)此深圳萬村總經(jīng)理蔡學(xué)金分析稱，現(xiàn)在有所上漲的房租主要是出于人們對(duì)“萬村計(jì)劃”進(jìn)駐該片區(qū)價(jià)值提升的心理預(yù)期。對(duì)此，萬村計(jì)劃加快改造的長(zhǎng)租公寓入市速度，用自己產(chǎn)品的低定價(jià)，打破周邊房租上漲的“怪圈”。

但除了擔(dān)心房租上漲，即將可能遭遇的搬離也是城中村租戶們擔(dān)心的問題。周圍已經(jīng)有兩三棟樓的租客在限期搬離了，他也不知道還能再住多久，接下來該往哪里搬。“雖然我的房東說我住的地方暫時(shí)還沒有改造意向，但也說了，以后房租上漲估計(jì)是避免不了的。”

在《13萬富士康勞工代表致萬科、房東及監(jiān)管部門書》中，無名勞工代表也提出為搬離的租客預(yù)留緩沖時(shí)間并提供過渡房源，退還需要搬離租客的租房押金，對(duì)每年的租金進(jìn)行最高漲幅限制，并增加改造后的房源數(shù)量等一系列訴求。

在深圳租不起房？

“深圳的房租直接拉高了生活成本，5%的公積金在深圳真的是太低了，我們普通工人4000多的工資只能去城中村，畢竟還得養(yǎng)家糊口。”一位前富士康工友在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)如是表示。

近年來，富士康在逐年縮減員工宿舍規(guī)模，優(yōu)先考慮高學(xué)歷人才的住宿條件，雖然他也覺得在深圳這個(gè)寸土寸金的地方讓富士康解決所有員工的住宿問題并不實(shí)際，但依舊掩蓋不住他對(duì)于員工宿舍的渴望。

事實(shí)上，深圳不只是買房難，租房早已是不少年輕人頭疼的問題。

“反正找房子就是一個(gè)字，難；房租也就一個(gè)字，高，而且還小。”

一個(gè)剛到深圳的程序員對(duì)于高租金頗為頭疼：“住在哪里往往是距離和價(jià)格綜合考量的結(jié)果，但在南山區(qū)這些昂貴地段的上班族，則都會(huì)選擇在半個(gè)鐘交通之內(nèi)的范圍內(nèi)居住，比如寶安區(qū)。我現(xiàn)在在龍華區(qū)上班，在附近的一個(gè)小區(qū)單間也得1700元/月。”

由于程序員晚上經(jīng)常加班的緣故，她并沒有選擇去城中村而是選擇了環(huán)境相對(duì)較好的小區(qū)。但對(duì)于作者提出的城中村是否“臟、亂、差”的問題，她覺得所有城中村不能一概而論，但在安全方面，由于深圳外來人口較多，所以管制也比較嚴(yán)。入住簽約基本都需要身份證，住一個(gè)星期以上就需要登記，一個(gè)月就會(huì)有一次入住登記。

在衛(wèi)生和配套方面，不同城中村之間的差距也不小，租金一般就是看地段、房子的新舊以及配套設(shè)施是否完善，一般在350-3000元。

“像我這種剛到深圳的深漂，人均1000-1500元都是可以接受的，因?yàn)楣べY基本都是4500元起步，最差也不會(huì)低于4000元。”一個(gè)在南山區(qū)工作的女生向觀點(diǎn)新媒體介紹：“在南山小小的單間也是2000+，寶安、福田、坂田1000+，所以很多人會(huì)去住幾百塊的城中村，但是城中村唯一的優(yōu)點(diǎn)就是價(jià)格低，如果提高價(jià)格基本就沒有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)了。”

“我在龍華的城中村住過，雙人間1000元左右，治安不好、道路不好、環(huán)境不好、沒有陽臺(tái)，經(jīng)常洗好的衣服第二天下班回去就不見了，有些地方甚至沒有監(jiān)控。”去年在深圳實(shí)習(xí)了三個(gè)月的女生一說起當(dāng)初居住過的城中村難掩嫌棄。

而這也恰巧印證了一個(gè)事實(shí)，那就是選擇在城中村居住的租客更多會(huì)以價(jià)格為導(dǎo)向，富士康員工擔(dān)心價(jià)格上漲所帶來的生活壓力并不無道理。

從“北上廣深”到“上北深廣”，一座城市迅速繁榮必須要付出相應(yīng)的代價(jià)。

在一個(gè)常駐人口超2000萬的高發(fā)展一線城市里，面積狹小成了最大的掣肘。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，每天生活在深圳的人數(shù)“高度穩(wěn)定”在2500萬左右，其中330萬左右的“過客”和“訪客”，連續(xù)在深圳居住超過一個(gè)月的常住人口在2200萬左右。

若按深圳面積1997平方公里，2500萬實(shí)際生活人口計(jì)算，人口密度達(dá)到了每平方公里1.25萬人，且深圳區(qū)域里超過一半是丘陵、河流、湖泊，是不能建房子的“生態(tài)紅線保護(hù)范圍”，所以深圳建成區(qū)的人口密度至少是2.5萬人/平方公里。

但即便如此，深圳依舊是4個(gè)一線城市中人才引進(jìn)力度最大的一個(gè)，本科畢業(yè)生即可申請(qǐng)落戶且享受一次性住房補(bǔ)貼。近日更發(fā)布人才引進(jìn)新政，高校應(yīng)屆畢業(yè)生落戶“秒批”。因此，深圳人口凈流入的基調(diào)大概率還將會(huì)繼續(xù)保持。

觀點(diǎn)新媒體了解，在北京、上海開始主動(dòng)限制人口流入，落戶門檻一年比一年高的時(shí)候，廣州和深圳依舊保持不斷增長(zhǎng)，深圳每年增加凈流入超過50萬。

嚴(yán)重供需失衡直接導(dǎo)致高房?jī)r(jià)及高房租。相關(guān)人士表示，房租基本每年都會(huì)漲，而且由于地鐵在擴(kuò)建或延伸，一些離市中心的房源都變得越來越緊張。

6月13日，有報(bào)道指深圳富士康工廠旁的新圍仔改造項(xiàng)目中將有部分房源作為人才安居房提供給富士康員工，員工可六折租房，剩余四折由人才安居集團(tuán)補(bǔ)齊。

對(duì)于上述說法，三家企業(yè)隨后均表示該消息有誤。接近富士康的人稱，上述房源實(shí)則為政府人才安居住房項(xiàng)目，與萬科正在進(jìn)行的新圍仔村綜合整治無關(guān)，富士康此前已向政府申請(qǐng)部分房源。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，萬科改造新圍仔村的方式是將改村民房改成長(zhǎng)租公寓，而人才安居房為政府新建項(xiàng)目，主要面向人才租售。人才安居集團(tuán)辦公室亦否認(rèn)參與貨幣補(bǔ)貼的說法。

舊村改造我得到和失去什么？

“出于城市更新成本以及市民居住成本的考慮，對(duì)于城中村不能采取大拆大建的方式，必須找到綜合整治提效的新模式。”而“萬村計(jì)劃”，就是以“城中村綜合整治+物業(yè)引進(jìn)和管理+城市化商業(yè)運(yùn)營(yíng)”的運(yùn)作模式。這是萬科對(duì)于“萬村計(jì)劃”必要性及合理性的解釋。

房企加入舊村整治，會(huì)在很大程度上提高城中村的安全系數(shù)和租戶的居住環(huán)境，這無疑是件好事，而富士康工友所擔(dān)心的問題就在于企業(yè)投入的大量成本會(huì)不會(huì)轉(zhuǎn)嫁到租戶身上？

對(duì)于清湖新村改造后房租翻倍的爭(zhēng)議，萬科表示將維持城中村租金穩(wěn)定。

針對(duì)觀點(diǎn)新媒體對(duì)于萬村房租不漲的疑問，中國(guó)城市發(fā)展研究院投資部主任劉澄表示，雖然在維持租金穩(wěn)定的前提下，傳統(tǒng)的租賃商業(yè)邏輯不能獲取超額利潤(rùn)，但萬科還可以從兩個(gè)方面獲取收益。一是短期租金不變，長(zhǎng)期租金看漲；二是改造后配置部分商業(yè)帶來的收益。

據(jù)相關(guān)消息，萬科涉及的教育、養(yǎng)老、商業(yè)、物流等多個(gè)業(yè)務(wù)板塊預(yù)計(jì)會(huì)進(jìn)駐改造完成的城中村。“未來萬科是要把合適的新業(yè)務(wù)一一導(dǎo)入進(jìn)來，只要服務(wù)人口足夠多，一方面可以直接帶動(dòng)萬科新業(yè)務(wù)發(fā)展，同時(shí)也大幅增加除租金以外的收入。”有分析人士稱，“不靠租金賺錢的這套商業(yè)邏輯，必須把體量做得足夠大，這樣萬村計(jì)劃才能讓萬科既兼顧企業(yè)社會(huì)責(zé)任，同時(shí)也符合公司的商業(yè)利益。”

與萬科已落成的玉田村、新圍仔村相比，清湖新村內(nèi)金地草莓社區(qū)價(jià)格則高了不少，折后價(jià)單間1880元，房租漲幅高達(dá)200%—400%。而萬科是不是想先以較低價(jià)格壟斷市場(chǎng)，形成壟斷后再進(jìn)行價(jià)格控制？劉澄認(rèn)為深圳房租上漲是長(zhǎng)期趨勢(shì)，想要壟斷并不容易。

在城市升級(jí)的過程中，城中村有改造的現(xiàn)實(shí)需求。但相比起動(dòng)輒數(shù)十億甚至上百億的城中村重建計(jì)劃，柔和改造顯然更具備經(jīng)濟(jì)效益，萬科顯然就看中了這個(gè)市場(chǎng)，但同時(shí)也必然要面對(duì)不少的矛盾。

一幢舊樓倒下去，一片富翁站起來，城中村不管是重建或是改造，必然會(huì)牽扯開發(fā)商、本地村民、政府等多方面的利益。但城中村的租客們，往往是博弈中的弱勢(shì)群體，作為被動(dòng)的承受者，不管是租金上漲、還是逼迫性搬離，他們幾乎無能為力，只能被迫承受既定的結(jié)果。

可能會(huì)有人在看到富士康工友一紙公開信和《13萬富士康勞工代表致萬科、房東及監(jiān)管部門書》的時(shí)候感受到租客們的一絲無力感，其實(shí)在現(xiàn)實(shí)面前，他們能做的并不多，發(fā)聲、表達(dá)自己的訴求是他們僅僅能夠做的了。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，租客處于弱勢(shì)需要各方面的關(guān)注，政府、開發(fā)商可以給予適當(dāng)?shù)淖》垦a(bǔ)貼，短至三個(gè)月長(zhǎng)至一年；同時(shí)政府可以適當(dāng)發(fā)布房源信息和采取一些便民措施，降低搬家成本。

總體來說，租戶和開發(fā)商的矛盾一方面來源于租金上漲帶來的利益沖突，另一方面則來源于極大的信息不對(duì)稱。

信息不對(duì)稱，換句話說就是在舊村整治過程中對(duì)于信息的了解存在差異，掌握信息比較充分的一方，往往處于比較有利的地位，而信息較貧乏的一方則處于比較不利的地位。

在信息方面，更具優(yōu)勢(shì)的開發(fā)商可以通過向租客傳遞可靠信息在市場(chǎng)中獲益；租客也可以主動(dòng)從開發(fā)商處獲取信息以彌補(bǔ)信息不對(duì)稱。

而租金作為矛盾的根源，如何在城中村整治中保持租戶的低成本居住是所有參與舊村改造的房企面臨最大的考驗(yàn)。

那么，房企加入深圳舊村整治和改造，利益博弈的重點(diǎn)到底在哪兒？

“主要在于資金投入能否得到相應(yīng)的資產(chǎn)回報(bào)。”劉澄的回答或許接近了真相，因?yàn)槠髽I(yè)做生意，可以薄利，卻不會(huì)無利。

城中村改造并不是件小事，政府除了撥出大量?？钭鳛閱?dòng)資金外，在其他方面也扮演著重要的角色。

相關(guān)人士認(rèn)為，在以租為主的大背景下，政府部門應(yīng)該給予適當(dāng)關(guān)注，發(fā)揮引導(dǎo)和扶持的作用。鼓勵(lì)多主體進(jìn)入市場(chǎng)避免壟斷，限制租金調(diào)整比例以穩(wěn)定租金價(jià)格；提供相應(yīng)的信息與政策扶持以降低改造成本；制定相關(guān)政策保障人民的基本利益，不能存在“睜只眼閉只眼的行為。”

在深圳龐大的租房群體中，“萬村租戶”只是個(gè)縮影，但在房企開展城中村改造，進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)的過程中，成本、租金等滋生出的矛盾均待解決。

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