觀點(diǎn)網(wǎng) “融資這塊收緊貌似是非常痛苦，這一鞭子打在背上簡(jiǎn)直像一刀砍在背上”，業(yè)內(nèi)人士曾對(duì)觀點(diǎn)新媒體如此形容融資收緊下房企的感受。

如今審計(jì)署接連幾份審計(jì)報(bào)告的釋出，恐怕還要讓深陷困境中的房企雪上加霜。

6月20日審計(jì)署針對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)防控等突出問題，予以審計(jì)并發(fā)布報(bào)告。報(bào)告指，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中信集團(tuán)3家金融機(jī)構(gòu)9家大型國(guó)有銀行，違規(guī)向房地產(chǎn)行業(yè)提供融資360.87億元，抽查的個(gè)人消費(fèi)貸款中也有部分實(shí)際流入樓市股市。

這一記重拳，讓銀行信貸機(jī)構(gòu)在面對(duì)房地產(chǎn)融資問題時(shí)更加審慎，規(guī)范各類進(jìn)入房地產(chǎn)資金的合規(guī)性。同時(shí)另一個(gè)信號(hào)也被釋放，未來銀行表外資產(chǎn)流向房地產(chǎn)，將受到更加嚴(yán)厲的監(jiān)控和打擊。

而本就如履薄冰的房企，此刻更要“勒緊褲腰帶過日子”，回歸到其他的融資正途上。

審計(jì)風(fēng)暴來襲

就在市場(chǎng)滿心期待央行或于8月底降準(zhǔn)，間接緩解房企緊繃的資金鏈時(shí)，來自審計(jì)署的一記重拳瞬間讓大家回到了現(xiàn)實(shí)。

6月20日，審計(jì)署針對(duì)目前市場(chǎng)中較為突出的一系列問題予以審計(jì)并發(fā)布報(bào)告。當(dāng)中關(guān)于房地產(chǎn)的“違規(guī)”問題持續(xù)發(fā)酵，也給當(dāng)前竭盡全力舒緩融資壓力的房企一次警醒。

在金融風(fēng)險(xiǎn)防控方面，審計(jì)署發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于2017年度中央預(yù)算執(zhí)行和其他財(cái)政收支的審計(jì)工作報(bào)告》顯示，9家大型國(guó)有銀行違規(guī)向房地產(chǎn)行業(yè)提供融資360.87億元，抽查的個(gè)人消費(fèi)貸款中也有部分實(shí)際流入樓市股市。

隨后的2018年39-41號(hào)公告中，審計(jì)署對(duì)有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行了延伸和追溯。在審核中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)中信集團(tuán)2016年年度資產(chǎn)負(fù)債損益情況時(shí)，審計(jì)署發(fā)現(xiàn)上述3家金融機(jī)構(gòu)在業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)上存在不合規(guī)性。

比如，工商銀行向土地儲(chǔ)備中心、“四證”不全的房地產(chǎn)企業(yè)提供新增融資。具體而言，2013年至2016年，河北、江蘇分行未嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)管規(guī)定，違規(guī)向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放并購(gòu)貸款36.24億元；2015年至2016年，河北、北京、云南、上海4家分行存在建設(shè)項(xiàng)目未按規(guī)定及時(shí)竣工決算、個(gè)別土地及房產(chǎn)長(zhǎng)期閑置或處置程序不規(guī)范等問題。

此外，2014年10月至2016年底，農(nóng)業(yè)銀行通過理財(cái)資金向房地產(chǎn)企業(yè)提供融資、違規(guī)向土地儲(chǔ)備中心和部分建筑工程施工許可證等“四證”不全的房地產(chǎn)企業(yè)等提供融資，涉及金額96.44億元。

本次違規(guī)向房企提供融資最多的是來自中信集團(tuán)的關(guān)聯(lián)企業(yè)。2013年至審計(jì)時(shí)，中信集團(tuán)所屬中信銀行、中信信托未嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)管規(guī)定，向“四證”不全或低密度房地產(chǎn)項(xiàng)目提供融資211.01億元，另有部分融資被用于繳納土地出讓金。

面對(duì)審計(jì)署針對(duì)違規(guī)“輸血”的嚴(yán)查，同日上述三家金融機(jī)構(gòu)先后公布整改情況。

工商銀行回應(yīng)，涉及的貸款已采取了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范和化解措施，風(fēng)險(xiǎn)基本可控。農(nóng)業(yè)銀行則表示，已對(duì)審計(jì)發(fā)現(xiàn)的問題即刻采取整改措施，截至公告日，審計(jì)發(fā)現(xiàn)問題的整改率達(dá)到98.48%。中信集團(tuán)也就審計(jì)報(bào)告回應(yīng)表示，對(duì)于業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)方面問題，在認(rèn)清原因、嚴(yán)肅問責(zé)的基礎(chǔ)上，積極采取措施強(qiáng)化合規(guī)管理。

本次的審計(jì)并不是突如其來，只是在例行檢查的同時(shí)，順便對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的去杠桿問題進(jìn)來了一次大檢查。而從審計(jì)結(jié)果來看，金融降杠桿尚有“漏網(wǎng)之魚”，任重道遠(yuǎn)。至少未來可預(yù)期的時(shí)間內(nèi)，銀行表外資產(chǎn)流向房地產(chǎn)的問題將受到更加嚴(yán)厲的監(jiān)控和打擊。原本對(duì)違規(guī)金融手段抱有幻想的房企，只能另辟蹊徑，回歸到其他的融資正途上。

融資捉襟見肘

2015年至2016年地產(chǎn)業(yè)的火爆行情，讓各大房企不斷加杠桿，一定程度上也讓房地產(chǎn)銷售開始井噴式爆發(fā)。不過在去杠桿的金融現(xiàn)實(shí)下，監(jiān)管部門開始跟進(jìn)出臺(tái)一系列政策，收緊房企融資渠道，控制債務(wù)規(guī)模。

在中國(guó)人民銀行6月12日公布的最新數(shù)據(jù)中，5月份社會(huì)融資規(guī)模增量為7608億元，比上年同期少3023億元，而環(huán)比4月社會(huì)融資規(guī)模15604.75億元?jiǎng)t腰斬。其中，委托貸款、信托貸款和未貼現(xiàn)的銀行承兌匯票等均全線縮水。

房地產(chǎn)是重點(diǎn)“去偽存真”的大類資產(chǎn)之一。觀點(diǎn)指數(shù)通過對(duì)全國(guó)10家國(guó)內(nèi)品牌房企跟蹤監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，2018年至今上述房企融資金額合計(jì)達(dá)到2262.99億元，其中銀行貸款及為子公司提供貸款、融資擔(dān)保仍然是主要的“籌錢”通道，占比達(dá)到36.21%，其次為境外融資，占比高達(dá)32.83%。需要注意的是，過往房企青睞的公司債下降到9.64%。

數(shù)據(jù)來源：全國(guó)10家國(guó)內(nèi)品牌房企跟蹤監(jiān)測(cè)，觀點(diǎn)指數(shù)整理

此前，花旗銀行董事總經(jīng)理、中國(guó)研究部所長(zhǎng)蔡金強(qiáng)，在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)也透露，目前的前端貸款，銀行已經(jīng)收縮到只有30%。“銀行的錢你是很難拿的，因?yàn)殂y行也是從表外并到表內(nèi)，要用銀行自己的額度，現(xiàn)在是有沒有額度的問題，不是成本的問題。”

其實(shí)更早之前，房企最為倚重的銀行貸款就開始被一堵再堵。

不少銀行對(duì)借款的房企設(shè)定兩條基準(zhǔn)線，一個(gè)是堅(jiān)決不碰長(zhǎng)周期項(xiàng)目，而且對(duì)于房企拿地的樓板價(jià)較高的，測(cè)算有風(fēng)險(xiǎn)也避而遠(yuǎn)之；另外豪宅項(xiàng)目的開發(fā)貸堅(jiān)決不碰。有業(yè)內(nèi)人士透露，甚至設(shè)立更高門檻的銀行也不在少數(shù)，“過去是只對(duì)百?gòu)?qiáng)房企放貸，現(xiàn)在他們給企業(yè)放款的時(shí)候會(huì)看行業(yè)前三十名。”

業(yè)內(nèi)人士也向觀點(diǎn)新媒體透露，“某銀行全廣東省房貸的一半額度已經(jīng)給了某龍頭房企。”

在6月15日工、農(nóng)、中、建四大國(guó)有銀行廣東省分行等機(jī)構(gòu)聯(lián)合公布的廣東地產(chǎn)資信20強(qiáng)名單中，碧桂園、保利、雅居樂、奧園、珠投、龍光等20家房企順利通過“考試”，成為最優(yōu)先享受四大國(guó)有銀行貸款的房企。

銀行貸款看重“成績(jī)”，在不斷收縮的過程中，銀信通道也逐漸收緊。據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，今年以來不少信托公司向房地產(chǎn)項(xiàng)目投放過的資金甚至為零。而即使投向房地產(chǎn)的資金也被限定條件，即“項(xiàng)目四證齊全、企業(yè)資本金達(dá)30%、開發(fā)商具二級(jí)以上資質(zhì)”。

中信信托這次被審計(jì)署“點(diǎn)名”，正是因?yàn)槲窗凑障嚓P(guān)監(jiān)管條件，向“四證”不全或低密度房地產(chǎn)項(xiàng)目提供融資211.01億元。審計(jì)署的是次大檢查，意味著未來銀行信貸部門將更加審慎，規(guī)范各類進(jìn)入房地產(chǎn)資金的合規(guī)性，否則就將面臨更嚴(yán)厲的懲罰。

在銀行貸款、信托融資被不同程度收緊的現(xiàn)實(shí)下，不少房企又面臨著公司債中止發(fā)行的“多重打擊”。

據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年以來全國(guó)取消或中止發(fā)行的債券達(dá)到338只，涉及金額高達(dá)2161.79億元。其中52家上市公司取消或中止的信用債（企業(yè)債、公司債、中票、短融），達(dá)到58筆，涉及金額合計(jì)384.5億元。

如何解圍？

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的1-5月房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)到位資金情況來看，至少已經(jīng)有不少企業(yè)找到了補(bǔ)充現(xiàn)金流的途徑。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年1-5月，房企到位資金再次回升，達(dá)到62003億元，同比增長(zhǎng)5.1%，創(chuàng)下今年以來的新高，單月增速則達(dá)到17.4%。其中，國(guó)內(nèi)貸款下降2.8%，至10201億元；個(gè)人按揭貸款9250億元，下降3.6%；利用外資21億元，下降76.2%；自籌資金增長(zhǎng)處于第二高，為19473億元，增長(zhǎng)8.1%。

房企到位資金增速超過預(yù)期，主要個(gè)得益于銷售回款的加速。從數(shù)據(jù)端來看，2018年1-5月，定金及預(yù)收款為20122億元，在所有到位資金中占比最大，達(dá)到32.45%。同時(shí)，增長(zhǎng)速度亦是最快的，達(dá)到12.7%。

需要注意的是，從單月來看，定金及預(yù)收款5月增量為5135億元，單月增速28.1%，同樣創(chuàng)下今年的單月增長(zhǎng)記錄。這也意味著，房企逐漸轉(zhuǎn)換思路，由原來的依靠銀行，向周轉(zhuǎn)速度轉(zhuǎn)變，通過快速消化項(xiàng)目來實(shí)現(xiàn)銷售回款，從而擺脫資金緊張的桎梏。

“凈利潤(rùn)有9-10%就立刻像潑水一樣全倒出去，用最快的速度回籠現(xiàn)金來破解資金口。”蔡金強(qiáng)對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示。

碧桂園就是個(gè)中代表。4月5-11日，碧桂園內(nèi)部連發(fā)三文，要求“摘牌即開工”，提高周轉(zhuǎn)速度、加快有質(zhì)量供貨。

截至3月底，碧桂園已簽訂里程碑計(jì)劃項(xiàng)目平均摘牌到動(dòng)工1.65個(gè)月，摘牌到開盤5.2個(gè)月。但楊國(guó)強(qiáng)還是在相關(guān)文件中指出，“集團(tuán)現(xiàn)在的高周轉(zhuǎn)速度太慢”“高周轉(zhuǎn)是我們戰(zhàn)無不勝的法寶”“高周轉(zhuǎn)是抵抗任何風(fēng)險(xiǎn)最有效的手段”。

在這樣的快馬加鞭下，碧桂園5月的銷售業(yè)績(jī)?cè)偎?guó)內(nèi)歷史新高，達(dá)到771.6億元，同比增長(zhǎng)92.61%，環(huán)比上漲10.97%。于此，依靠快周轉(zhuǎn)，碧桂園僅用5個(gè)月的時(shí)間就已經(jīng)實(shí)現(xiàn)3346.8億元的合同銷售額，年內(nèi)率先沖破3000億。

隨著融資的趨緊，Get到碧桂園快周轉(zhuǎn)法寶的房企陣營(yíng)正在逐步擴(kuò)大。

根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，排在銷售前列的20強(qiáng)企業(yè)，1-5月同比增長(zhǎng)速度均為正數(shù)，其中超過50%的有8家，10%-50%的最多，為9家。同比增長(zhǎng)率為個(gè)位數(shù)的僅有3家，分別為萬科、綠地以及龍湖。這些增長(zhǎng)穩(wěn)健的企業(yè)中，萬科和龍湖的在手現(xiàn)金都較為充裕。

需要注意的是，5月的單月同比增速線基本走在1-5月增速的上方。其中，單月同比增速最高的是泰禾集團(tuán)，5月合約銷售116億元，同比增速超過300%；1-5月合約銷售增長(zhǎng)最快的是金茂，合約銷售為567.95億元，同比增長(zhǎng)281.94%。

對(duì)今年房企大舉沖銷售的現(xiàn)象，麥格理集團(tuán)首席中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡偉俊在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)，回應(yīng)稱，“大家都是經(jīng)歷過（周期）的，所以我覺得現(xiàn)在高周轉(zhuǎn)是一個(gè)正確的策略，可以幫助房企規(guī)避宏觀的風(fēng)險(xiǎn)。”

胡偉俊續(xù)稱，如果不能做到很高的周轉(zhuǎn)，在宏觀突然下行的時(shí)候，手上的高庫存會(huì)讓資金點(diǎn)產(chǎn)生問題。如果能做到高周轉(zhuǎn)，始終保持比較低的庫存的貨，房企則可以在下行周期有足夠的現(xiàn)金出手兼并對(duì)方，低價(jià)收購(gòu)別人的土地儲(chǔ)備。“這樣在接下來兩年之后的上行周期里，或許就會(huì)有一個(gè)更好的地位。”

除了“自我救贖”外，過去的近半年時(shí)間里，不少房企到海外發(fā)債的頻率比去年高很多。根據(jù)彭博監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，僅2018年1-4月房地產(chǎn)行業(yè)美元債發(fā)行規(guī)模達(dá)到了189億美元，同比增加超過六成。

在上述觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)的10家房企融資情況中，開年至今10家房企的境外融資達(dá)到742.9億元，占比達(dá)到32.83%。胡偉俊透露，海外的資金成本可能要8%到9%，甚至10%都有可能，之所以那么多開發(fā)商來發(fā)債，主要還是國(guó)內(nèi)的資金鏈比較緊張。

有業(yè)內(nèi)人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體指出，融資端的持續(xù)收緊或會(huì)加速行業(yè)的洗牌。“目前已有不少房企已經(jīng)沒有貸款額度，如果這樣下去，維持到四季度的話，那肯定是有一些（房企）受不了”。

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