傅士鵬 2018馬上進(jìn)入下半場(chǎng)，回首上半年，今年中國(guó)機(jī)構(gòu)投資者對(duì)英國(guó)房地產(chǎn)總投資額因?yàn)楸娝苤脑蛴兴陆?，但中?guó)個(gè)人投資者今年表現(xiàn)突出，成了倫敦、曼城等房地產(chǎn)市場(chǎng)的絕對(duì)主力。

從數(shù)據(jù)上看，個(gè)人投資者因?yàn)閱蝹€(gè)金額較小無(wú)法逐個(gè)列舉，因此市場(chǎng)上還沒(méi)有比較完整的數(shù)據(jù)；機(jī)構(gòu)投資者方面，雖然數(shù)據(jù)有所下降，但中國(guó)投資者今年上半年依然在英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)花掉了至少23.3億英鎊（約202.7億人民幣）。

接下來(lái)我重點(diǎn)盤(pán)點(diǎn)一下2018上半年，到底有哪些中國(guó)金主在英國(guó)買(mǎi)房了？

1月 （3筆投資）

2018年1月8日，北京國(guó)銳地產(chǎn)正式完成了對(duì)倫敦金融城大樓Juxon House的收購(gòu)，最終成交價(jià)為1.345億英鎊（約11.76億人民幣），這是國(guó)銳在倫敦買(mǎi)的第二個(gè)樓。

大樓緊貼著圣保羅大教堂，靠著倫敦證券交易所，地段非常優(yōu)越。

2018年1月9日，上海萬(wàn)城國(guó)際以1.42億英鎊（約12.21億人民幣）的價(jià)格，完成了對(duì)倫敦金融城寫(xiě)字樓99 Gresham Street的收購(gòu)，該樓目前被出租給多家金融機(jī)構(gòu)和律師事務(wù)所。

2018年1月21日，港交所上市公司——昊天發(fā)展集團(tuán)發(fā)布公告稱，將斥資1.3億英鎊收購(gòu)位于英國(guó)倫敦金融城的谷物交易所大樓（The Corn Exchange）。

大樓賣家是持有倫敦四季酒店和英國(guó)溫特沃斯高爾夫俱樂(lè)部的中資企業(yè)——華彬集團(tuán)（Reignwood）。

2月（3筆投資）

2018年2月8日，央企保利旗下保利地產(chǎn)發(fā)布公告稱，通過(guò)合作的方式，公司已經(jīng)正式完成收購(gòu)位于英國(guó)倫敦北四區(qū)Mill Hill的一處大型開(kāi)發(fā)地塊。

該地塊屬于Millbrook Park地產(chǎn)項(xiàng)目的其中一部分，占地11.88英畝、用地面積為47793平方米，收購(gòu)價(jià)格為7465萬(wàn)英鎊（約6.53億元人民幣），土地用途為住宅用地，保利擁有該項(xiàng)目100%權(quán)益。

2018年2月14日，香港南豐集團(tuán)斥資3億英鎊（31.3億港幣，26.22億人民幣），買(mǎi)進(jìn)倫敦國(guó)王十字地區(qū)——谷歌新總部附近巨幅地塊Regent Quarter，提前布局倫敦的科技轉(zhuǎn)型，收租科技巨頭和公司總部。

南豐買(mǎi)下的Regent Quarter地塊占地25萬(wàn)平方英尺，包括30棟現(xiàn)有建筑，其中20萬(wàn)平方英尺為滿租的辦公樓，歷史倉(cāng)庫(kù)和零售空間。

2018年2月23日，港交所上市的錢(qián)唐控股發(fā)布公告稱，將投資倫敦住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目Lillie Square。

珠寶起家的錢(qián)塘控股，以6620.6萬(wàn)英鎊的價(jià)格（約合7.22億港幣，5.83億人民幣）認(rèn)購(gòu)了西倫敦Lillie Square項(xiàng)目2期中的49間公寓和31個(gè)停車位。

項(xiàng)目位于西倫敦Earls Court附近，隸屬于肯辛頓和切爾西區(qū)，預(yù)計(jì)于2020年完工。

3月（3筆投資）

2018年3月13日，萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)展發(fā)布倫敦項(xiàng)目出售的詳細(xì)公告，公告證實(shí)富力地產(chǎn)買(mǎi)下萬(wàn)達(dá)“倫敦ONE”（One Nine Elms）地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目100%股權(quán)。

萬(wàn)達(dá)于2018年1月16日宣布出售倫敦項(xiàng)目。根據(jù)公告，萬(wàn)達(dá)擬以3561萬(wàn)英鎊（約合3.74億港元）的代價(jià)，出售倫敦項(xiàng)目60%的股份，買(mǎi)方同時(shí)支付倫敦項(xiàng)目1.60億英鎊（約合16.75億港元）的債務(wù)。

萬(wàn)達(dá)于2013年9月收購(gòu)了倫敦項(xiàng)目，上市公司萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)展持股60%，其母公司萬(wàn)達(dá)海外持股40%。在此次交易中，倫敦項(xiàng)目剩余40%的股份也被出售，每股價(jià)格等同。

“倫敦ONE”又被稱為倫敦“九榆樹(shù)一號(hào)”，項(xiàng)目占地面積為8400平方米，建筑面積11.2萬(wàn)平方米，包括兩座高塔式建筑——City tower和 River tower，分別建設(shè)439套公寓和一家五星級(jí)酒店。

2018年3月22日，河南開(kāi)發(fā)商——鑫苑置業(yè)發(fā)布公告稱，已經(jīng)斥資2911萬(wàn)英鎊（按照最新匯率計(jì)算約為2.6億人民幣）收購(gòu)了位于倫敦金絲雀碼頭金融城的住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目TheMadison的50%的股份。

收購(gòu)?fù)瓿珊?，鑫苑置業(yè)將持有倫敦The Madison住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目50%的股份，剩余50%股份依舊由ED Group所持有。

2018年3月29日，中國(guó)銀行以7075萬(wàn)英鎊（約合6.2億人民幣）的價(jià)格，從英國(guó)保險(xiǎn)巨頭——標(biāo)準(zhǔn)人壽（The Standard Life）手中買(mǎi)下與中行倫敦總部?jī)H一街之隔的60 Gresham Street大樓。

中國(guó)銀行10年前曾抄底買(mǎi)下倫敦總部大樓，新樓與總部大樓僅一街之隔

4月（2筆投資）

2018年4月3日，中國(guó)第一大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商——碧桂園聯(lián)合一家香港基金，從英國(guó)開(kāi)發(fā)商Lindhill和Galliard手中買(mǎi)下位于倫敦東二區(qū)的住宅開(kāi)發(fā)地塊Ailsa Wharf，買(mǎi)地價(jià)格約8000多萬(wàn)英鎊（約7.7億人民幣）。

該項(xiàng)目地塊位于金絲雀碼頭金融城與奧林匹克公園之間，靠著利河（Lea River），將建設(shè)785套住宅公寓，項(xiàng)目建成后總價(jià)值（GDV）為4億英鎊（約合35億人民幣）。

碧桂園Ailsa Wharf地塊整體效果圖，該地塊處在利河重建區(qū)核心，在過(guò)去一直是倫敦“被遺忘的角落”，因此價(jià)格也比一些中資開(kāi)發(fā)商扎堆的地段低了不少。

2018年4月27日，港交所上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商——遠(yuǎn)東發(fā)展發(fā)布公告稱，集團(tuán)斥資520萬(wàn)英鎊（約合5574萬(wàn)港幣，4508萬(wàn)人民幣），在網(wǎng)上拍賣中買(mǎi)下了位于曼城市中心北部Dantzic街區(qū)的住宅開(kāi)發(fā)地塊Angelgate。

該街區(qū)地塊對(duì)于遠(yuǎn)東意義重大，地塊緊連遠(yuǎn)東在曼城的另一大開(kāi)發(fā)項(xiàng)目Northern Gateway，未來(lái)10年將在曼徹斯特北部建設(shè)1.5萬(wàn)套新房（遠(yuǎn)東發(fā)展宣布在英國(guó)曼城開(kāi)發(fā)超大型地產(chǎn)項(xiàng)目，總投資超10億英鎊）。

2018年5月3日，中民投控股的上置集團(tuán)發(fā)布公告稱，廣西榮和將以2947.6萬(wàn)英鎊（約合2.54億人民幣）的價(jià)格，收購(gòu)上置集團(tuán)持有的兩棟倫敦大樓41 Tower Hill和12Moorgate 50%的股權(quán)和股東貸款。

倫敦41 Tower Hill大樓，目前為法國(guó)興業(yè)銀行總部，倫敦12 Moorgate大樓，則為英國(guó)投資公司Cazenove的總部大樓

2018年5月18日，中國(guó)駐英國(guó)大使館完成收購(gòu)前英國(guó)皇家鑄幣廠地塊（Royal Mint Court），用于建造全新的一站式大使館園區(qū)及教育文化中心。

該地塊位于倫敦金融城，靠著倫敦塔橋和倫敦塔，對(duì)面就是倫敦市政府，地塊占地5.4英畝，約600,000平方英尺（約55741.82平方米），賣家未透露該地塊最終的成交價(jià)，但項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值在7.5億英鎊（約65.9億人民幣）左右。

6月（3筆投資）

2018年6月5日，港交所上市公司冠亞商業(yè)集團(tuán)發(fā)布公告稱，將斥資300萬(wàn)英鎊（約3123萬(wàn)港幣，2579萬(wàn)人民幣）收購(gòu)位于倫敦南肯辛頓的住宅公寓。

公寓位于倫敦西一區(qū)南肯辛頓（South Kensington），地址是女王門(mén)路107號(hào)（107 Queen's Gate），郵編是SW7 5AG。

冠亞商業(yè)將用上市公司主體，向私人購(gòu)買(mǎi)這套公寓，并以現(xiàn)金全款支付房屋總價(jià)，房?jī)r(jià)換算成人民幣約為16萬(wàn)一平米。

2018年6月14日，李嘉誠(chéng)旗下香港長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)斥資10億英鎊（約105.4億港元）收購(gòu)了位于英國(guó)倫敦金融城的地標(biāo)級(jí)寫(xiě)字樓5 Broadgate，該樓為瑞銀（UBS）倫敦總部所在地。

瑞銀總部大樓位于倫敦金融城核心地段，靠著Liverpool Street 火車站以及地鐵站，建筑面積約120萬(wàn)平方呎，2015年落成，租金到2035年，大樓年租金回報(bào)率約為3.95%。

2018年6月20日，香港房地產(chǎn)巨頭南豐集團(tuán)背后的陳氏家族緊隨李嘉誠(chéng)家族腳步，斥資7500萬(wàn)英鎊（約7.8億港元，6.4億人民幣），收購(gòu)了位于倫敦金融城的寫(xiě)字樓90 Queen Street。

大樓緊鄰Bank地鐵站和英格蘭央行，大樓面積約為70,000平方英尺，主要租客是意大利銀行Intesa Sanpaolo，年租金收益率約為5%。

英倫投資客寫(xiě)在后面

縱觀2018年上半年中國(guó)對(duì)英地產(chǎn)投資，我總共盤(pán)點(diǎn)了16筆交易，總投資金額為23.3億英鎊，相比去年同期有所下降。

我在上面的表格把金額在1億英鎊以上的交易用紅色標(biāo)記了出來(lái)，可以看出大手筆交易基本是來(lái)自老牌港資（長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、南豐集團(tuán)）和中國(guó)國(guó)字號(hào)機(jī)構(gòu)，今年監(jiān)管趨緊著實(shí)讓中資機(jī)構(gòu)出海投資房地產(chǎn)有所降溫。

不過(guò)雖然數(shù)量上有所下降，但中國(guó)投資者明顯買(mǎi)得比之前更精了，以碧桂園、南豐、保利為代表，今年上半年還是收購(gòu)了不少好資產(chǎn)。

英國(guó)本地市場(chǎng)方面，雖然中國(guó)資本有所冷卻，但以韓國(guó)、日本、新加坡為代表的亞洲資本在今年上半年表現(xiàn)極其活躍。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年亞洲約有34億英鎊的資金投入倫敦寫(xiě)字樓市場(chǎng)，占總投資額（49億英鎊）的70%，創(chuàng)下歷史新高。

英國(guó)泰晤士報(bào)6月20日發(fā)文稱《天空才是亞洲投資者在倫敦投資地產(chǎn)的極限》，配圖中的大部分大樓都被亞洲投資者拿下。

機(jī)構(gòu)之外，我在之前的盤(pán)點(diǎn)里也寫(xiě)到今年需要特別關(guān)注中國(guó)個(gè)人投資者的對(duì)英投資情況，特別是在近期人民幣匯率實(shí)守的情況下。

中國(guó)個(gè)人對(duì)英投資主要集中在來(lái)英買(mǎi)房，雖然個(gè)體金額較小無(wú)法逐個(gè)列舉，但僅從今年以來(lái)英國(guó)各大開(kāi)發(fā)商紛紛設(shè)立China Desk就可以明顯看出，中國(guó)個(gè)人對(duì)英國(guó)（特別是倫敦）的投資熱情已明顯提高。

英國(guó)一個(gè)開(kāi)發(fā)商的負(fù)責(zé)人最近也和我提到了一個(gè)很有標(biāo)志意義的數(shù)據(jù)：今年上半年，中國(guó)內(nèi)地來(lái)英買(mǎi)房的個(gè)人買(mǎi)家在數(shù)量上已經(jīng)超過(guò)香港買(mǎi)家，這是歷史上的第一次，也是幾乎難以逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。

傅士鵬 常駐倫敦從事英國(guó)地產(chǎn)投資，觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)專欄作者

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