編者按：8月1-4日，博鰲房地產(chǎn)論壇將連續(xù)第十八次在海南舉辦。十八年來，幾乎所有房地產(chǎn)英雄人物及標(biāo)桿企業(yè)，都參與了這個(gè)全行業(yè)年度盛會。

我們尋找中國地產(chǎn)商業(yè)領(lǐng)袖們的獨(dú)特故事與視野，尋找引領(lǐng)中國地產(chǎn)創(chuàng)新與發(fā)展的力量。當(dāng)他們的故事放置于中國房地產(chǎn)的宏大背景時(shí)，我們也就擁有了一種不一樣的解讀中國房地產(chǎn)的路徑與模式。

觀點(diǎn)網(wǎng) 下午一點(diǎn)，在上海靜安區(qū)的V領(lǐng)地青年社區(qū)見到了周君強(qiáng)先生。

許是因?yàn)槌醮我娒?，剛開始周君強(qiáng)顯得有點(diǎn)拘謹(jǐn)，但談起長租公寓，他的話匣子一下就被打開了。

周君強(qiáng)特別的忙，我們的采訪原定在下午四點(diǎn)，但由于有一個(gè)臨時(shí)會議需要參加，不得不將時(shí)間提前。

正式采訪之前，周君強(qiáng)細(xì)心地提到：“在租賃行業(yè)里，你比較關(guān)心哪些問題，我們可以就某些問題談得深一點(diǎn)。”

我們從公寓行業(yè)和租賃市場開始聊起。

公寓行業(yè)遠(yuǎn)未到洗牌時(shí)間

隨著長租公寓熱潮的來臨，公寓市場不斷有盟友進(jìn)來。去年以來，房企、酒店以及國企等都開始加大布局這一領(lǐng)域，成為長租公寓最新的生力軍。

當(dāng)問到房企等的加入是否會造成公寓市場發(fā)生洗牌時(shí)，周君強(qiáng)毫不猶豫的回答道：“這一個(gè)行業(yè)才開始，還沒到洗牌的時(shí)候，大家都在做嘗試。”

長租公寓作為存量房時(shí)代的一股新興力量，儼然成為站在風(fēng)口上的“新地產(chǎn)行業(yè)”。在周君強(qiáng)看來，房企布局租賃領(lǐng)域是多種因素相互作用的結(jié)果。

第一個(gè)因素是房地產(chǎn)的發(fā)展和房企轉(zhuǎn)型所致，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年的發(fā)展，已進(jìn)入到下半場的階段。周君強(qiáng)表示，房企要從增量轉(zhuǎn)入存量運(yùn)營，要做轉(zhuǎn)型，這是一個(gè)比較重要的原因。

“第二個(gè)因素是因?yàn)閲艺咴谡{(diào)整。”周君強(qiáng)表示，年輕人觀念的改變也在當(dāng)中起到極大的推動作用。

在他看來，經(jīng)濟(jì)發(fā)展到這個(gè)時(shí)候，年輕人的觀念也改變了，可能到35歲以前不會買房子。部分房企也看中了這一塊市場，才會涉足長租公寓這一領(lǐng)域。

房地產(chǎn)開發(fā)商的入駐，或多或少都會對原有的長租公寓品牌造成一定沖擊，市場的蛋糕就那么大，分食的人多了，分得的蛋糕自然就少了，更何況，開發(fā)商對租賃市場的擠壓并不是分食蛋糕那么簡單。

“他們進(jìn)來了以后，其實(shí)會造成市場的價(jià)格混亂，因?yàn)樗矔屛飿I(yè)。”周君強(qiáng)解釋道，房企的加入在一定程度上加大了獲取物業(yè)的成本，隨著成本被推高，公寓的租金自然也會水漲船高。

針對目前房企的進(jìn)入，周君強(qiáng)沒有表現(xiàn)出過度的焦慮，他認(rèn)為房企涉足長租公寓有一定的優(yōu)勢，但是作為這個(gè)行業(yè)的原始品牌商，V領(lǐng)地也有自己的長處。

“如果不是最核心團(tuán)隊(duì)投進(jìn)來的話，成本和時(shí)間就會比較長。”按照他的解釋，單做長租公寓的運(yùn)營商，不會受到其他業(yè)務(wù)的過多干擾，使得核心團(tuán)隊(duì)的力量被分散。相比較而言，這種核心力量在市場中表現(xiàn)出的敏感度、調(diào)整速度和決策速度都會比較強(qiáng)。

在長租公寓領(lǐng)域探索了7年的V領(lǐng)地，目前已簽約物業(yè)近50個(gè)，在營社區(qū)22個(gè)，總房間數(shù)近2萬間，并且于今年4月完成了A輪融資2億美元。

談到如何在公寓領(lǐng)域中占據(jù)一席之地，周君強(qiáng)則表示，要在這個(gè)行業(yè)當(dāng)中生存，“要不你就做成精品，要不你就做成規(guī)模”。

做成有一定體量的公寓品牌

都說“不管是黑貓還是白貓，能抓到老鼠的就是好貓”，在公寓行業(yè)當(dāng)中也是同樣的道理，不管是做成精品，還是做出規(guī)模，只要做成有一定體量的公寓品牌，讓客戶信任，也是這行業(yè)當(dāng)中的“好貓”。

聊到目前長租公寓的續(xù)約率問題，很多的白領(lǐng)公寓、青年公寓，年輕人入住一段時(shí)間后，續(xù)約率呈現(xiàn)偏低的狀態(tài)。周君強(qiáng)坦言，這種現(xiàn)象的確存在。

他認(rèn)為這和當(dāng)下年輕人的狀態(tài)是密切相關(guān)的，“因?yàn)槟贻p一般是這樣，第一個(gè)工作不穩(wěn)定，收入波動會比較大。”

面對續(xù)約率低的困境，周君強(qiáng)也提到，要建立起租戶對公寓品牌的信任程度。他表示：“有規(guī)模，有連鎖，有一定體量的公寓品牌，對于租戶來講，會更可信。”

顯然，關(guān)于“做成精品，還是做出規(guī)模”，V領(lǐng)地更加傾向規(guī)模的一側(cè)。周君強(qiáng)在談話中提到，V領(lǐng)地現(xiàn)在在做一個(gè)“大社區(qū)”，未來還會成為“泛社區(qū)”。

大社區(qū)是一個(gè)什么樣的概念呢？用一串?dāng)?shù)字來說明更加有淺顯易懂：V領(lǐng)地屬于集中式的長租公寓，這類公寓的房源規(guī)模大多集中在200至300間，少部分能達(dá)到500間，而V領(lǐng)地的第一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)過3年時(shí)間的打造，共擁有1740間物業(yè)，至今仍是上海體量最大的社區(qū)。

談到V領(lǐng)地的規(guī)模，周君強(qiáng)毫不掩飾的說：“我們大概想五年做到50萬間。”同時(shí)還表示，V領(lǐng)地剛剛拿到華晨的投資，下半年外地?cái)U(kuò)展速度會加快，主要是華北、華東、華南三個(gè)板塊。

“反正我覺得這一個(gè)行業(yè)，最重要還是先把基礎(chǔ)的收益模型做好。”談話中，周君強(qiáng)這樣跟我說到。

當(dāng)下長租公寓的主要客群還是35歲以下的年輕人，因此，周君強(qiáng)也提到，長租公寓的運(yùn)營需要跟隨年輕人的觀念做出一些轉(zhuǎn)變。

他描述V領(lǐng)地現(xiàn)在的運(yùn)營宗旨是“洗好澡、上好網(wǎng)、睡好覺，當(dāng)然第一個(gè)安全和衛(wèi)生要做好”。

在他看來，當(dāng)下的年輕人都希望有一個(gè)獨(dú)立的私人空間，有安全感，所以作為長租公寓的品牌商，首要的是保障安全和衛(wèi)生。另外，他特別提到，現(xiàn)如今“網(wǎng)絡(luò)對年輕人來說像空氣一樣，所以我們的網(wǎng)絡(luò)應(yīng)該是配的，而且是最好的。”

當(dāng)然，每個(gè)公寓的基礎(chǔ)收益模型不能完全采用復(fù)制粘貼的模式進(jìn)行，必須結(jié)合各自的優(yōu)勢和各自的特色去探索。但他同樣也表示：“進(jìn)入這一個(gè)行業(yè)，一定要在服務(wù)上，在產(chǎn)品品質(zhì)上不斷地去調(diào)整。”

以下為觀點(diǎn)新媒體對V領(lǐng)地青年社區(qū)首席執(zhí)行官周君強(qiáng)先生的采訪實(shí)錄：

觀點(diǎn)新媒體：近段時(shí)間以來，不少房企、酒店及國企等開始加大布局長租工具領(lǐng)域，他們的進(jìn)入會不會導(dǎo)致市場發(fā)生洗牌呢？

周君強(qiáng)：房地產(chǎn)進(jìn)入增量到存量運(yùn)營轉(zhuǎn)型，這是第一個(gè)。第二個(gè)的話，就是因?yàn)閲艺咴谡{(diào)整。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展到這一個(gè)時(shí)候，以后年輕人的觀念也改變了，真的可能到35歲以前不會買房子，所以也看中了這一塊市場。

會不會加速這一個(gè)行業(yè)的洗牌？還遠(yuǎn)沒有到洗牌的時(shí)間。因?yàn)樾袠I(yè)都在初級階段，我們兩萬間在上海就排第一了，這是集中式公寓，未來的話，你們有20萬間，或者50萬間萬間的話，這行業(yè)都沒有地位了。所以這一個(gè)行業(yè)才開始，還沒到洗牌的時(shí)候，也都在做嘗試。

觀點(diǎn)新媒體：房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)來的話，對原本的長租公寓品牌會不會形成一定的市場擠壓？

周君強(qiáng)：參與的企業(yè)多，肯定會有競爭，物業(yè)的價(jià)格會提升。

開發(fā)商進(jìn)來了以后，會造成市場的價(jià)格混亂，也因?yàn)樗麄儠屛飿I(yè)。

觀點(diǎn)新媒體：相對比而言，房地產(chǎn)開發(fā)商跟單做長租公寓的品牌商，兩者操作和運(yùn)作的模式有哪些區(qū)別？

周君強(qiáng)：房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型，但是現(xiàn)在主力部隊(duì)還是不太大，負(fù)責(zé)運(yùn)營的就是一個(gè)租賃的團(tuán)隊(duì)，一定不是最核心的。如果不是最核心的團(tuán)隊(duì)投進(jìn)來的話，成本和時(shí)間就會比較長。

像我們這一種長租公寓運(yùn)營商，都是最核心的團(tuán)隊(duì)在做，碰到問題后的調(diào)整、決策都很快。

觀點(diǎn)新媒體：資產(chǎn)證券化方面，很多房地產(chǎn)公司在做類REITs，您對這一個(gè)現(xiàn)象是怎么看的？

周君強(qiáng)：長租公寓行業(yè)不是一個(gè)利潤特別厚的行業(yè)，但是優(yōu)點(diǎn)的是租金收益穩(wěn)定，適合做證券化。證券化一個(gè)像你說是REITs，現(xiàn)在很多發(fā)的叫儲架式的REITs，在中國叫類REITs，不是真正的REITs，因?yàn)榉蛇€沒有解決。

另外，就是ABS這一種收益權(quán)的證券化，所以未來一旦突破的話，會帶來長租公寓發(fā)展的大契機(jī)，因?yàn)闀玫酱罅康摹⒈阋说?、長期的資金。

觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在很多的白領(lǐng)公寓、青年公寓，年輕人住進(jìn)去一段時(shí)間后，續(xù)約率偏低，是不是真的存在這樣一個(gè)現(xiàn)象？

周君強(qiáng)：對，因?yàn)槟贻p人第一工作不穩(wěn)定，第二收入波動比較大。所以會有兩種情況，一個(gè)是他的工作換了，第二就是消費(fèi)升級了。從二千變到二千五月租了，從二千五變到三千月租了，三千變到三千五月租了。

觀點(diǎn)新媒體：目前長租公寓領(lǐng)域在產(chǎn)品上是否面臨一種同質(zhì)化的現(xiàn)象呢？

周君強(qiáng)：我以前也跟一個(gè)朋友有探討過關(guān)于同質(zhì)化的問題，但是這一個(gè)行業(yè)最重要是運(yùn)營管理。

從產(chǎn)品表現(xiàn)上來講的話有可能會趨同，最終還是在于運(yùn)營管理方式。

就是跟房地產(chǎn)開發(fā)一樣，最后比的是什么？比的是運(yùn)營管理、客戶體驗(yàn)、服務(wù)效率、成本控制、銷售速度等。

觀點(diǎn)新媒體：公司對于規(guī)模有什么要求？

周君強(qiáng)：我們大概是五年做到50萬間。

要么做成精品，要么做成規(guī)模。因?yàn)樽龇课葑赓U跟賣房子不一樣，房子賣了，產(chǎn)權(quán)過戶了，如果產(chǎn)品有一點(diǎn)質(zhì)量問題可能就忍了。但租賃不是，租賃如果房屋質(zhì)量不解決的話，是租不掉的。

現(xiàn)在我們公寓運(yùn)營商，一定是在服務(wù)上、產(chǎn)品品質(zhì)上不斷地調(diào)整。因?yàn)橹挥凶龊昧?，才有回頭客。

客群都是租賃剛需，口碑會傳遞的。有規(guī)模，有連鎖，就是有一定體量的公寓品牌的話，對于租戶來說，會覺得更可信。

觀點(diǎn)新媒體：V領(lǐng)地在客戶體驗(yàn)或者公寓運(yùn)營方面有什么樣的心得？

周君強(qiáng)：我們很簡單的，現(xiàn)在首先是叫“洗好澡、上好網(wǎng)、睡好覺”，當(dāng)然第一是安全和衛(wèi)生要做好。安全和衛(wèi)生在前面，后面就是洗好澡，上好網(wǎng)，睡好覺。

因?yàn)榫W(wǎng)絡(luò)對年輕人是空氣一樣，不可或缺，所以我們的網(wǎng)絡(luò)應(yīng)該是配最好的。

然后是洗好澡，原來是用單體熱水器，現(xiàn)在在做集中供熱。。

睡好覺就是隔音，還有床要做好，因?yàn)橐蝗艘婚g房，要稍微不注意的話，隔音就會有問題。

我們小區(qū)里比較好的房子，在走廊說話客廳是聽不到的，所以我們現(xiàn)在的門都換成防盜安全門，將彼此的打擾可能降到最低。